內(nèi)容提要：
一、什么是核心產(chǎn)品型
二、案例1：廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)
三：案例2：哈爾濱萬達(dá)文旅城
(案例研究分別從項(xiàng)目概況、產(chǎn)品組成、功能布局、運(yùn)營(yíng)模式、盈利模式5大方面詳解)
一、什么叫核心產(chǎn)品型
1、關(guān)于主題公園綜合體，什么叫核心產(chǎn)品型?
依靠區(qū)域成熟的經(jīng)濟(jì)人口背景，借助極具吸引力的元素塑造出項(xiàng)目核心主題或精神，以特色旅游產(chǎn)品為核心驅(qū)動(dòng)，開發(fā)休閑旅游類產(chǎn)品，打造成集多功能、高復(fù)合型的旅游綜合體開發(fā)模式。
國(guó)內(nèi)案例：廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)、哈爾濱萬達(dá)文旅城、。(本文詳細(xì)介紹)
國(guó)外案例：迪士尼主題公園、好時(shí)巧克力世界、樂高樂園、韓國(guó)樂天世界。
2、開發(fā)背景
發(fā)展地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、成熟度高、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高，旅游人口基數(shù)大，交通環(huán)境發(fā)達(dá)。
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3、開發(fā)模式
集中在一、二線城市，對(duì)開發(fā)企業(yè)的資源整合能力和資金要求較高，在主題公園的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈延伸運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)多樣化盈利模式。
開發(fā)特征
項(xiàng)目旅游產(chǎn)品開發(fā)規(guī)模較大(一般在1000畝以上)、前期投資大、運(yùn)營(yíng)成本較高、管理難度較高，功能復(fù)合強(qiáng)、旅游功能突出等特征，主要集中在較為發(fā)達(dá)的一、二線城市或經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。
輻射范圍
所在城市為項(xiàng)目核心輻射圈，所在省內(nèi)周邊城市或省外周邊區(qū)域?yàn)榇渭?jí)輻射圈。
功能特征
具有體驗(yàn)性、休閑性、娛樂性、互動(dòng)性等多功能復(fù)合的特征。
開發(fā)要點(diǎn)
最大特點(diǎn)是以旅游為核心功能，并且以旅游帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)區(qū)域旅游業(yè)的升級(jí)。
4、運(yùn)營(yíng)模式
項(xiàng)目多為多元化復(fù)合型盈利模式，前期以門票收入為主要收益點(diǎn)，后期以周邊衍生產(chǎn)品及配套為持續(xù)盈利點(diǎn)。
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盈利要點(diǎn)
前期以機(jī)會(huì)出讓，即門票、服務(wù)等為基礎(chǔ)收益點(diǎn)，后期以配套產(chǎn)品、周邊衍生品等為持續(xù)收益，最后以旅游帶動(dòng)周邊商業(yè)、酒店、住宅等開發(fā)。
二、案例研究1：廣州長(zhǎng)隆旅游度假區(qū)
1、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目由九大旅游版塊聯(lián)動(dòng)，滿足游客“巔峰游樂、親近動(dòng)物、品味吃住、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、合家賞樂”的多元化旅游度假需求。
1)全國(guó)首批，廣州唯一，國(guó)家級(jí)AAAAA景區(qū);
2)長(zhǎng)隆香江野生動(dòng)物世界1997年開業(yè)，日接待游客8萬;廣州鱷魚公園2004年開業(yè);馬戲城2005年開業(yè);歡樂世界2006年開業(yè)，水上樂園2007年開業(yè)。
3)位于廣州番禺區(qū)，滿足游客“巔峰游樂、親近動(dòng)物、品味吃住、時(shí)尚運(yùn)動(dòng)、合家賞樂”的多元化旅游度假需求，傾力打造一站式旅游休閑度假區(qū)，多次刷新中國(guó)乃至全球旅游產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
4)建設(shè)成廣州唯一的旅游度假區(qū)，集乘騎游樂、特技劇場(chǎng)、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區(qū)。
2、產(chǎn)品組合
1)長(zhǎng)隆歡樂世界
占地面積約2000畝，斥資20億打造的集乘騎游樂、特技劇場(chǎng)、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體的國(guó)際先進(jìn)超大型世界頂尖主題游樂園。自2006年4月正式開業(yè)，單日接待游客5萬人之多。
2)長(zhǎng)隆水上樂園
占地面積450畝，投資3億元，是目前世界上至大、至先進(jìn)、水上游樂項(xiàng)目至多的大型水上樂園，2007.6月開業(yè)，日最高接待達(dá)5萬。
3)長(zhǎng)隆野生動(dòng)物世界
占地2000多畝，擁有華南地區(qū)亞熱帶雨林大面積原始生態(tài)，是目前國(guó)內(nèi)最大的原生態(tài)動(dòng)物園。
4)長(zhǎng)隆國(guó)際大馬戲
擁有全球首創(chuàng)實(shí)景式馬戲舞臺(tái)，2000年開業(yè)，引領(lǐng)著世界馬戲潮流，成為了世界馬戲標(biāo)桿。
3、運(yùn)營(yíng)模式
豐富的產(chǎn)業(yè)鏈、不斷的產(chǎn)品更新以及多元化的推廣策略等手段使得項(xiàng)目成功運(yùn)作。
在香江酒店、長(zhǎng)隆香江野生動(dòng)物世界、長(zhǎng)隆高爾夫練習(xí)中心、國(guó)際馬戲城、歡樂世界及長(zhǎng)隆水上樂園等成功運(yùn)營(yíng)后項(xiàng)目成為了廣州唯一的集乘騎游樂、特技劇場(chǎng)、巡游表演、生態(tài)休閑、特色餐飲、主題商店、綜合服務(wù)于一體，具國(guó)際先進(jìn)技術(shù)和管理水平的超大型世界頂尖主題游樂度假區(qū)。
4、盈利模式
項(xiàng)目盈利屬于復(fù)合型盈利模式，門票和服務(wù)體驗(yàn)是最初級(jí)的盈利來源。
衍生品：出讓、出售具備知識(shí)產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)的商品，如：玩具，旅游工藝品.紀(jì)念品等。
服務(wù)體驗(yàn)：提供有助于豐富體驗(yàn)(經(jīng)歷)的相關(guān)服務(wù)以及相應(yīng)的服務(wù)體驗(yàn)本身，如：提供餐飲、住宿服務(wù)。
周邊開發(fā)：獲取資本投入后在旅游項(xiàng)目所在地價(jià)收益的其它商業(yè)開發(fā)，如：景區(qū)、旅游目的地的房地產(chǎn)開發(fā)。一般主題功能能極大地帶動(dòng)區(qū)域的人氣，使周邊土地迅速升值。
合作收益：出讓圍繞旅游者(潛在旅游者)的消費(fèi)能力所帶來的可能的收益機(jī)會(huì)。比如：旅游區(qū)內(nèi)的招商、景區(qū)節(jié)慶活動(dòng)商業(yè)贊助。
機(jī)會(huì)出讓：提供初級(jí)體驗(yàn)(經(jīng)歷)的機(jī)會(huì)出讓，比如出售門票。
長(zhǎng)隆度假區(qū)收益基本涵蓋一般主題游樂園的方方面面，但主要來自于門票收益和服務(wù)體驗(yàn)收益;
2009年水上樂園銷售收入與利潤(rùn)(接待180萬人次)
銷售收入：3.6億RMB(U$5320萬), 2009年人均消費(fèi)197RMB(包括門票、餐飲、購(gòu)買用品等)
利潤(rùn)：2.1億RMB(U$2950萬, 利潤(rùn)率約58%)* 稅前利潤(rùn)為準(zhǔn), 開園2年內(nèi)回收投資費(fèi)用。
三、案例研究2：哈爾濱萬達(dá)文旅城
1、項(xiàng)目簡(jiǎn)介
1)項(xiàng)目集酒店群、大型會(huì)議中心、商業(yè)中心、世界最長(zhǎng)室內(nèi)滑雪道、主題公園為一體的特大型文化旅游商業(yè)綜合體項(xiàng)目。
2)2013年由萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)，項(xiàng)目計(jì)劃總投資約人民幣200億元，預(yù)計(jì)2017年開業(yè)。
3)項(xiàng)目占地80公頃，總建筑面積90萬平方米，可同時(shí)容納5萬名游客，日接待量10萬人次，計(jì)劃年接待游客2000萬人次。
4)項(xiàng)目位于哈爾濱市松北新區(qū)，距離中心城區(qū)15公里，距離機(jī)場(chǎng)33公里。
5)萬達(dá)集團(tuán)憑借多年在商業(yè)、文化、旅游產(chǎn)業(yè)積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新的世界首個(gè)特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目，具有項(xiàng)目創(chuàng)意世界唯一、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大師組合、萬達(dá)擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)三大特點(diǎn)。
6)項(xiàng)目規(guī)劃有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大功能主題，以室內(nèi)項(xiàng)目為主。
7)核心理念：不爭(zhēng)第一，只做唯一。
2、功能布局
1)哈爾濱萬達(dá)文化旅游城的功能結(jié)構(gòu)是一個(gè)全方面的復(fù)合體，能滿足城市居民旅游、商業(yè)、文化、人居等各種生活?yuàn)蕵沸枨蟆?/p>
2)文化旅游功能：有文化、旅游、商業(yè)、酒店四大主題功能，充分改變冬季嚴(yán)寒對(duì)市民文化娛樂的影響;
3)居住功能：項(xiàng)目除文化旅游功能外還有聯(lián)排、多層、高層、超高層等多種住宅物業(yè)。
3、旅游產(chǎn)品
項(xiàng)目主要打造了六大旅游功能區(qū)，實(shí)現(xiàn)游、居、樂與一體的旅游綜合功能。
全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)：有高、中、低三檔共6條滑雪道，落差超過100米，可同時(shí)容納1500人滑雪，超越迪拜，是世界規(guī)模最大的室內(nèi)滑雪場(chǎng);
黑龍江唯一大型室外主題公園：占地40公頃，有過山車等大型戶外游樂設(shè)施，世界級(jí)主題樂園;
國(guó)際比賽標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)滑冰場(chǎng)：按照冬奧會(huì)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，既能供人們休閑健身，又能舉行國(guó)際大賽;
薈萃全球品牌的商業(yè)中心：建筑面積9萬平方米，投資10億，是整個(gè)文化旅游城的主軸線，將各項(xiàng)目有機(jī)連接在一起;
電影娛樂公園：引進(jìn)世界最新電影科技娛樂項(xiàng)目，投資20億，體驗(yàn)身臨其境的美妙體驗(yàn)。設(shè)有15個(gè)廳，3000個(gè)座位，是東北地區(qū)規(guī)模最大，檔次最高的電影城。
黑龍江最大酒店群：占地14公頃，規(guī)劃9個(gè)度假酒店，包括1個(gè)超五星級(jí)酒店、1個(gè)五星級(jí)酒店、2個(gè)四星級(jí)酒店和5個(gè)主題酒店，共有4500間客房。
4、開發(fā)模式
以文化旅游產(chǎn)品為核心，結(jié)合商業(yè)完成旅游商業(yè)一站式休閑體驗(yàn);住宅產(chǎn)品的打造，前期幫助項(xiàng)目回籠大量資金，減少投資壓力，后期反哺旅游與商業(yè)。
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