業(yè)態(tài)豐富，適合平民化、家庭化的一站式購物人群
五角場商圈在全市商業(yè)中心營業(yè)能力普遍下降的背景中脫穎而出，成為全市零售額增量最高的商圈。然而，五角場商圈內(nèi)部各項目間的營業(yè)能力依然存在差距，整個商圈的定位和業(yè)態(tài)也一直在不斷調(diào)整。
2014年上半年，全市12個市級商業(yè)中心有8個出現(xiàn)零售額負增長，另外4個商業(yè)中心中，楊浦區(qū)五角場商業(yè)中心以6.9%的零售額增量位列第一。通過調(diào)整業(yè)態(tài)，創(chuàng)新定位，五角場商圈在零售實體店營業(yè)額普遍下行的情況下讓人眼前一亮，今年以前，五角場商圈的營業(yè)額已經(jīng)連續(xù)7年保持兩位數(shù)增長，由此可見商業(yè)零售競爭激烈化、網(wǎng)上零售沖擊給五角場商圈帶來的影響依然不可小覷，五角場商圈進一步升級優(yōu)化也還在繼續(xù)進行。
購物中心PK百貨商場
在目前環(huán)繞五角場“彩蛋”的各大商業(yè)項目中，人氣最火爆的有萬達廣場、巴黎春天、百聯(lián)又一城和東方商廈等。2013年，五角場萬達廣場的日均客流達到了17萬人次，在全國所有萬達廣場中排名第一，銷售業(yè)績也領先于其他萬達廣場。和五角場內(nèi)部的其他商業(yè)項目相比，萬達廣場在人流量上也領先于商圈內(nèi)的其他商業(yè)項目。
從地理位置上來說，萬達廣場和其他商業(yè)項目距離五角場中心“彩蛋”的距離幾乎相等，人流通過地鐵站進入各商業(yè)項目的便捷性也幾乎一致，所以除去地段上的優(yōu)劣來說，萬達廣場比商圈內(nèi)其他商業(yè)項目更吸引人流的原因主要還是在于更加注重自身運營。
例如，今年春節(jié)期間，五角場萬達廣場通過現(xiàn)場表演、贈送禮品、整合各主力店聯(lián)動營銷等方式，使總客流量達到131萬人次，銷售額近8000萬元。在2013年終時，萬達集團董事長王健林也提到，2013年新開業(yè)萬達廣場大幅增加體驗業(yè)態(tài)，體驗業(yè)態(tài)占萬達廣場比重近55%;計劃3年內(nèi)，體驗業(yè)態(tài)在萬達廣場中的占比要達到60%，這是萬達廣場持續(xù)火爆的重要因素。
運營模式更“接地氣”
從運營模式上來說，萬達廣場的“體驗業(yè)態(tài)”代表的是購物中心的典型經(jīng)營模式，而東方商廈等商業(yè)項目，則更能代表傳統(tǒng)的百貨商場的經(jīng)營模式。從目前五角場商圈各商場的業(yè)績來看，購物中心模式相較于百貨商場模式有其自身的優(yōu)勢。
記者就這個問題采訪了第一太平戴維斯上海商鋪及零售服務部董事陳綺檸。她認為，購物中心的優(yōu)勢在于業(yè)態(tài)比較豐富，比較適合較平民化、家庭化的一站式購物人群。而五角場的人流普遍單人次消費金額低于南京西路、徐家匯等市中心一流商圈，所以比較“接地氣”的商業(yè)項目和品牌在五角場更能受到歡迎。
此外，購物中心和百貨商場的經(jīng)營模式也存在差別。對于購物中心來說，其任務主要是將顧客吸引進來，顧客是否產(chǎn)生消費，主要看的是購物中心內(nèi)各品牌租戶的能力，所以購物中心更注重通過舉辦各類活動，或與租戶聯(lián)動來吸引人流;而百貨商場由于是統(tǒng)一經(jīng)營，更需要顧客直接產(chǎn)生消費，所以更偏重打折促銷等手段等。經(jīng)營目的的不同導致了各商業(yè)項目經(jīng)營手段的不同，也使得五角場商圈各商業(yè)項目的人流量有了差距。
最后“一角”將被填補
目前，五角場“彩蛋”還缺了一角，而這一角也即將被填補。在五角場商圈南部環(huán)島地塊，上海合生國際廣場正在進行建設。整個項目將打造成集五星級酒店、高端購物中心、高科技影城、多主題真冰溜冰場等于一身的高端商業(yè)廣場，整個項目總面積將達到20萬平方米，其中商業(yè)面積占到14.4萬平方米，五星級酒店為楊浦區(qū)最大的酒店，整個項目預計將于今年建成。
合生國際廣場入市，無疑將使五角場商圈的整體層次再次向上提升。然而，目前五角場的客流消費單價與市中心一線商圈相比，還存在明顯的差距。例如和徐家匯商圈相比，客單價僅為徐家匯商圈的三分之一。也正因為如此，萬達廣場等商業(yè)項目在引入品牌時主要還是針對年輕客流的時尚品牌。合生國際廣場在五角場走高端路線，確實存在水土不服的風險。從另一個方面看，五角場商圈通過長時間的運營，其層級與最初相比已經(jīng)有了很大提升，合生國際廣場的入市也是進一步使商圈升級的契機。合生國際廣場是否能成功帶動商圈升級，主要還是要看其自身的運營能力。
目前，該項目已經(jīng)有三分之一的簽約意向，項目也將彌補蘇州河以北還沒有大型的奢侈品零售項目的空白。在餐飲方面，還有望引入一些首次進入上海市場的中高端餐飲品牌，如來自新加坡、泰國的餐飲品牌。
除了即將聚攏“彩蛋”的合生國際廣場，由瑞安集團負責招商運營的大學路商業(yè)街，也是五角場商圈的又一亮點。大學路商業(yè)街被定位為針對年輕創(chuàng)業(yè)人群及大學生的特色商業(yè)街，貫穿整個創(chuàng)智坊直達創(chuàng)智天地廣場。由于創(chuàng)智天地已經(jīng)形成了以信息產(chǎn)業(yè)為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群，大學路商業(yè)街不僅在地域上緊密聯(lián)系起創(chuàng)智天地和五角場板塊內(nèi)的各大高校，在商業(yè)范疇上也將零售業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)結(jié)合，形成了五角場特有的“高校”商業(yè)氛圍。
[ 新聞延伸 ]
實體店突出特色 讓顧客從家里走出來
在實體零售業(yè)績普遍下降的背景下，五角場商圈的營業(yè)額還是能保持較穩(wěn)定的增長，和商圈內(nèi)各商業(yè)項目不斷挑戰(zhàn)項目品牌，突出項目特色有很大關(guān)系，整個商圈不斷突出“全、新、潮”等特色。
例如，東方商廈繼續(xù)“禮在東方”路線，調(diào)整了工藝品類品牌，改善了購物環(huán)境，引入中高檔鐘表禮品品牌;萬達廣場則繼續(xù)打出時尚牌，繼續(xù)引入時尚類服飾、休閑消費和時尚餐飲等;百聯(lián)又一城在調(diào)整商場動線的同時引入一些時尚快餐類品牌，并在地下一層開出了高端食品超市。
在網(wǎng)上購物對實體零售不斷沖擊下，實體店如何不斷調(diào)整，讓顧客從家里走出來無疑是目前各大商圈共同面臨的問題。陳琦檸認為，雖然網(wǎng)上購物對實體零售的沖擊有目共睹，但既然五角場等商圈的營業(yè)業(yè)績依然還在平穩(wěn)上漲，就說明還是有人愿意出門逛街的。
實際上，在將來，網(wǎng)上購物的人群和實體店購物的人群的分化會越來越明顯，兩個人群的交叉區(qū)域會越來越小。如何牢牢吸引住愿意出門購物的那一部分人流，關(guān)鍵還是要看商業(yè)項目的經(jīng)營。在以前，各種項目比較傾向于通過舉辦活動、邀請嘉賓等方式來吸引人群，但商業(yè)零售發(fā)展到現(xiàn)在，這種方式就顯得越來越過時了，這種手段不僅對運營方的人力、物力成本提出了很高的要求，而且也不一定能達到預期的效果。現(xiàn)在的運營方越來越多地通過突出項目自身的主題，形成項目的自有風格來吸引顧客。從這個角度上來說，無論是東方商廈通過中高端禮品來創(chuàng)造品牌概念，還是萬達廣場結(jié)合五角場的客流突出時尚元素，都是實體店不斷調(diào)整的一種方式。
（上海商報 記者 江宜庭 攝影記者 費滬生）
