經(jīng)典城市綜合體設(shè)計(jì)案例

                    ——萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例

城市綜合體設(shè)計(jì)方案的參考價(jià)值體現(xiàn)在哪里？取其精華、去其糟粕而已。城市綜合體本身是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，如果城市綜合體中的某一項(xiàng)功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環(huán)，如果城市綜合體設(shè)計(jì)失誤就有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　一、什么是城市綜合體

狹義來(lái)講，城市綜合體(HOPSCA)是以建筑群為基礎(chǔ)，融合商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂(lè)五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經(jīng)濟(jì)聚集體)。但是隨著時(shí)代的進(jìn)步，越來(lái)越多源于城市綜合體運(yùn)作模式的綜合體建筑不斷演化出來(lái)，它們的功能比狹義意義上的城市綜合體少，根據(jù)不同功能的側(cè)重有不同的稱號(hào)，但是可以都屬于城市綜合體。

　　二、城市綜合體與購(gòu)物中心、商業(yè)綜合體的區(qū)別

　　購(gòu)物中心就是常說(shuō)的“mall”，有別于傳統(tǒng)零售和百貨商場(chǎng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，應(yīng)含有大型超市、百貨、娛樂(lè)場(chǎng)所、專業(yè)賣場(chǎng)、品牌專賣店、美食餐鋪、西式快餐、公共休憩區(qū)，能給消費(fèi)者提供吃、購(gòu)、游、娛等一站式消費(fèi)體驗(yàn)，即不用出門就可以在里面耍一天。如果說(shuō)傳統(tǒng)商業(yè)是快餐，購(gòu)物中心就是全套。國(guó)內(nèi)的購(gòu)物中心，標(biāo)準(zhǔn)的面積是10萬(wàn)方，一般在15萬(wàn)方左右，有的20萬(wàn)方以上，那是加了家居城，或是近期的新項(xiàng)目。購(gòu)物中心一般是一個(gè)城市商業(yè)“地標(biāo)”，位置多在核心商圈內(nèi)。重慶、成都的大都會(huì)(10萬(wàn)方)、北城天街(14萬(wàn)方)、成都萬(wàn)象城(24萬(wàn)方)、星光時(shí)代廣場(chǎng)等，是標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心。時(shí)至今日，川渝最大的“購(gòu)物中心”應(yīng)該是在建的重慶萬(wàn)象城，35萬(wàn)方。修建購(gòu)物中對(duì)開發(fā)商資金和招商能力的要求十分之高，所以一般標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)物中心均是萬(wàn)達(dá)、華潤(rùn)、龍湖以及香港東南亞開發(fā)商開發(fā)，不是你一個(gè)小地方的中小開發(fā)商的菜，10萬(wàn)方以下的“購(gòu)物中心”除了萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目外，均無(wú)必要宣傳。當(dāng)然，購(gòu)物中心還有“室外”和“室內(nèi)”之分，室內(nèi)購(gòu)物中心對(duì)空調(diào)系統(tǒng)和開發(fā)商管理能力要求極高，但只要開發(fā)商修的是“購(gòu)物中心”這些一般不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。

商業(yè)綜合體 比“購(gòu)物中心”概念稍大，還是以商業(yè)為主，不同的是有寫字樓、酒店、步行街等項(xiàng)目，也就是你一出購(gòu)物中心的門，就可以看到外面是這些項(xiàng)目。在商業(yè)綜合體內(nèi)部，購(gòu)物中心、酒店等一般是開發(fā)商“自持”，也就是開發(fā)商自己修來(lái)自己搞，步行街一般是“銷售”，也就是開發(fā)商把商鋪賣出去賺錢，賣了就不管了。一般來(lái)說(shuō)，中小開發(fā)商熱衷于修商業(yè)綜合體，因?yàn)橛蟹孔涌梢再u，圈地圈錢，自持的招個(gè)幾萬(wàn)方超市就走人，但建委拍賣土地時(shí)就對(duì)自持的比重有限制，在60%左右就很高了，一般中小開發(fā)商無(wú)力承擔(dān)。成渝的情況我不清楚，反正我曉得川渝地級(jí)市最早有“商業(yè)綜合體”項(xiàng)目的是萬(wàn)州，2005年時(shí)宗申集團(tuán)就準(zhǔn)備修一個(gè)20萬(wàn)方的“商業(yè)綜合體”，也就是含購(gòu)物中心和步行街，但由于開發(fā)商實(shí)力有限無(wú)力拆遷購(gòu)物中心地塊的老城而只完成了7萬(wàn)方的步行街，也就是福斯德廣場(chǎng)，因此不叫商業(yè)綜合體，更不叫購(gòu)物中心，只能叫商鋪。

　　三、城市綜合體設(shè)計(jì)的重要性

　　城市綜合體本身是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈，如果城市綜合體中的某一項(xiàng)功能失敗了，就可能影響到其他功能，進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功。作為城市綜合體中的重要一環(huán)，如果設(shè)計(jì)失誤就有可能產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，“城市綜合體的設(shè)計(jì)并非越大越好，核心物業(yè)如購(gòu)物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必須依靠科學(xué)的測(cè)算得出，同時(shí)還需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，以免消費(fèi)能力超過(guò)或難以滿足消費(fèi)規(guī)模。對(duì)于超大型的綜合體而言，購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡設(shè)計(jì)各種業(yè)態(tài)才最易實(shí)現(xiàn)成功。”

　　四、經(jīng)典城市綜合體設(shè)計(jì)案例

　　1、南通港閘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

　　本項(xiàng)目位于南通市港閘區(qū)，江海大道和長(zhǎng)平路交匯處，項(xiàng)目周邊交通便捷，出行便利，配套完善。

　　本項(xiàng)目規(guī)劃以購(gòu)物中心和甲級(jí)寫字樓、住宅三種產(chǎn)品為主，景觀設(shè)計(jì)依據(jù)建筑產(chǎn)品類型的功能需求，充分實(shí)現(xiàn)了商業(yè)價(jià)值最大化，通過(guò)對(duì)商業(yè)景觀深層次的探索，來(lái)打造一個(gè)大商業(yè)體驗(yàn)式景觀，讓消費(fèi)者的行為活動(dòng)與景觀產(chǎn)生互動(dòng)，力求給消費(fèi)者一個(gè)動(dòng)感的全新的商業(yè)空間體驗(yàn)。

　　項(xiàng)目地點(diǎn)：江蘇省南通市

　　項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

　　用地面積：127187平方米

　　總建筑面積：516200平方米

容積率：3.05

　　2、蘇州吳中萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)

　　項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

　　本項(xiàng)目位于蘇州市吳中區(qū)，項(xiàng)目周邊交通便捷。景觀方案設(shè)計(jì)以“吳中水韻”為設(shè)計(jì)主題，運(yùn)用動(dòng)感的曲線表達(dá)蘇州的河網(wǎng)水系，用具有特定形狀的綠化象征水中的太湖石，再搭配具有蘇州吳中本土文化特征的景觀小品，形成一個(gè)具有“吳中水韻”的意境商業(yè)景觀，以水為設(shè)計(jì)元素，也寓意了財(cái)運(yùn)亨通，流轉(zhuǎn)通達(dá)。

　　項(xiàng)目地點(diǎn)：江蘇省蘇州市

　　項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：

　　用地面積：93600平方米

　　總建筑面積：492900平方米

　　容積率：4

五、廣東天霸設(shè)計(jì)介紹

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設(shè)計(jì)手法與理念：參數(shù)化設(shè)計(jì)手法，打造清爽、明快、現(xiàn)代、時(shí)尚的鉑金時(shí)代設(shè)計(jì)風(fēng)格。

部分作品案例：廣州金鉑廣場(chǎng)、廣西河池大洋購(gòu)物廣場(chǎng)、山東棗莊翰景名座城、湖南丁公橋購(gòu)物廣場(chǎng)。