據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年南京有近十座商業(yè)綜合體集中開業(yè)，金鷹三期、森林摩爾、同曦瑞都購物廣場等大型商業(yè)綜合體已開業(yè)，再加上花生唐、中海環(huán)宇城等也預(yù)計(jì)將于年內(nèi)開業(yè)。而萬達(dá)確定入駐仙林湖的消息，更是讓大家的目光集中到商業(yè)較為匱乏的大仙林板塊上。
然而，并非所有的商業(yè)綜合體都人氣火爆、運(yùn)營成功，例如同處于大仙林板塊的東城匯的業(yè)主們有點(diǎn)煩。“買房時(shí)開發(fā)商承諾的大型超市一直沒兌現(xiàn)，商鋪開開關(guān)關(guān)，商場的人氣也一直不旺。每次去找商業(yè)管理公司，都說是‘養(yǎng)商期’，讓我們耐心等待。眼看三年的包租期就滿了依舊如此。”很多業(yè)主像王先生一樣，擔(dān)心合約到期后自身利益得不到保障。
以東城匯為首個(gè)案例，現(xiàn)代快報(bào)網(wǎng)將深度關(guān)注和探討南京的商業(yè)綜合體的運(yùn)營和發(fā)展，敬請期待。
[現(xiàn)狀調(diào)查]
開業(yè)兩年負(fù)一層空鋪率超8成
商戶稱在東城匯做生意虧本的不少
記者在現(xiàn)場看到，與同處于仙林中心的亞東商業(yè)廣場和金鷹奧萊城相比，東城匯的人氣明顯不足。據(jù)資料稱，東城匯定位仙林中心大型商業(yè)綜合體，采用包租運(yùn)營方式，負(fù)一層為時(shí)尚精品購物街，一二層為餐飲和零售，三層為教育文化和娛樂天地，四五層為大型美食廣場。
記者從負(fù)一層逛到五層，發(fā)現(xiàn)不少店鋪緊鎖大門，貼著“店鋪轉(zhuǎn)讓”的字樣，其中商鋪空置最多的是負(fù)一層。記者粗略地統(tǒng)計(jì)，該層100多間鋪?zhàn)樱瑑H有不到20家鋪?zhàn)娱_業(yè)。
“在東城匯做生意，虧本的不少。”一家化妝品店老板告訴記者，她是第一批來到東城匯的商戶之一，剛開業(yè)時(shí)人氣還不錯(cuò)，但后來越來越差，“現(xiàn)在完全靠以前在其他地方積累的老客戶來維持勉強(qiáng)的收支平衡，連兼職都不敢招。”
一位經(jīng)營食品零售店的商戶介紹：“最糟糕的就是負(fù)一層，去年下半年開始，租戶陸續(xù)撤柜。” 他告訴記者，自己準(zhǔn)備撐到年底，實(shí)在不行也只能撤柜。下午兩點(diǎn)左右，記者在零食店停留了近30分鐘，只有兩位客戶來買飲料。
相比負(fù)一層的慘淡，一到四層由于有餐飲的支撐，人氣相對好一些，但仍有店鋪空置，還有部分店鋪貼著暫停營業(yè)的字樣。
【業(yè)主質(zhì)疑一】
商鋪3年返租將到期鮮有人問津
負(fù)一層業(yè)主擔(dān)心后期收益難保障
東城匯人氣淡，不僅讓商戶頭疼，也讓業(yè)主倍感焦慮。據(jù)了解，東城匯整個(gè)商業(yè)體開發(fā)商自持40%，此外60%的商鋪銷售給業(yè)主。商鋪于2011年開始對外銷售，采用“返租”模式：負(fù)一樓的商鋪包租三年，返利6%，一樓以上的商鋪包租五年，前三年返利7%，后兩年返利8%。記者了解到，當(dāng)年買鋪時(shí)三年到五年的返利已經(jīng)在總房款中扣除，如今最讓他們擔(dān)憂的是，負(fù)一層的商鋪明年年中包租合約即將到期，到期后業(yè)主們的收益如何保障？
“當(dāng)初開業(yè)日期一拖再拖，開業(yè)后也人氣不旺�？烊炅耍�是沒起色。”負(fù)一層的業(yè)主韓先生非常擔(dān)心，照目前的情況來看，負(fù)一樓的鋪?zhàn)右鲎獬鋈ゲ⒉蝗菀祝?ldquo;很少有人想租負(fù)一層，以后不但收益沒保障，甚至連轉(zhuǎn)手出售都難。”
業(yè)主王女士的擔(dān)憂更現(xiàn)實(shí)：“我的鋪?zhàn)釉缙谧饨o了一個(gè)服裝店，但沒開多久就關(guān)了，到現(xiàn)在都沒租出去。到期后，繼續(xù)包給商業(yè)管理公司，能否租出去要打問號(hào)。可是收回自營我沒時(shí)間也沒信心。”是租是留，王女士左右為難。
【業(yè)主質(zhì)疑二】
“即將開業(yè)“的大型超市未能如約而至
管理公司由戴德梁行換成開發(fā)商商管公司
業(yè)主張女士則直言這次投資很失敗。“當(dāng)初買鋪時(shí)開發(fā)商給業(yè)主列出了四點(diǎn)購買東城匯的論據(jù)，”張女士回憶，“城市副中心消費(fèi)需求強(qiáng)，周邊商業(yè)稀缺，高科自持40%跟上市公司一起賺錢，戴德梁行統(tǒng)一管理……現(xiàn)在看來，條條論據(jù)都不成立。尤其是最后一條，現(xiàn)在商業(yè)管理公司的東城匯商業(yè)管理公司，并非是承諾的戴德梁行管理。”
更讓業(yè)主不滿的是，開發(fā)商之前所承諾的大型超市一直都未兌現(xiàn)。“東城匯承諾將引入南京城首家蘇果超市的精品超市BEST TIME，開始說2013年4月份開業(yè)，現(xiàn)在即將開業(yè)的海報(bào)還貼著，但超市進(jìn)駐卻不了了之了。”一位李姓的業(yè)主指著二層“BEST TIME精品生活超市 即將開業(yè) 敬請期待”的海報(bào)告訴記者，“沒有大型超市，光靠一個(gè)個(gè)小鋪?zhàn)雍茈y聚集人氣。”從開業(yè)時(shí)間的一拖再拖，到商業(yè)管理公司的“變臉”，再到超市的一再變更，業(yè)主們對東城匯的信任度一降再降。
[開發(fā)商回應(yīng)]
前期洽談的超市不會(huì)進(jìn)駐、戴德梁行只是顧問公司
開發(fā)商坦言：運(yùn)營出了問題，正著手整頓
對東城匯的運(yùn)營問題，開發(fā)商高科置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人坦言：“東城匯負(fù)一層的運(yùn)營情況確實(shí)出現(xiàn)了問題。今年5月份，東城匯商業(yè)管理中心已開始對負(fù)一層的商鋪進(jìn)行重新整頓，我們也希望后期能夠有所好轉(zhuǎn)。”
而針對業(yè)主的擔(dān)憂，東城匯商業(yè)管理中心的工作人員卻無法給出準(zhǔn)確的答復(fù)：“目前我們正在積極招租，負(fù)一層148戶商鋪，目前已簽約了60-70家。等包租合約到期，我們希望商管、業(yè)主、商戶三方再一起協(xié)商解決。如果業(yè)主愿意的話，可以把商鋪再給我們托管。”對于業(yè)主最關(guān)心的后續(xù)收益問題，商管中心卻表示：“目前還沒有具體方案。”
同時(shí)，商管公司的工作人員也證實(shí)，前期承諾的超市不會(huì)進(jìn)駐：“超市確實(shí)沒有，東城匯附近已有兩個(gè)蘇果超市，所以之前和超市的洽談失敗。”工作人員表示，后期會(huì)不會(huì)有超市目前也無法保證。對于戴德梁行統(tǒng)一管理的問題，工作人員解釋說，“戴德梁行是我們商管中心的顧問。”
[業(yè)界提醒]
開發(fā)商此前無商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)
包租式商業(yè)綜合體普遍面臨運(yùn)營難
一般商業(yè)的“養(yǎng)商期”到底該是多久呢？上海道置投資管理有限公司副總經(jīng)理邵雪松認(rèn)為，商業(yè)體一般至少有2-3年的“培育期”，而仙林作為南京新興商圈，培育期可能會(huì)更長。在他看來，東城匯更適合定位為成社區(qū)型的商業(yè)體，因?yàn)橹苓吘用裣M(fèi)偏向生活和娛樂，周邊大學(xué)城學(xué)生的消費(fèi)能力也有限。
南京問策商業(yè)管理顧問公司董事總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為，采用出售包租的大型綜合體運(yùn)營比較難，開發(fā)商在后期難以確保業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性。大型綜合體的運(yùn)營對開發(fā)商管理團(tuán)隊(duì)的專業(yè)性要求比較強(qiáng)。更重要的是，不少開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)上的開發(fā)是將重心放在前期規(guī)劃中，考慮如何開發(fā)適銷對路的產(chǎn)品，若完成銷售，對于開發(fā)商而言，利益鏈就已完成，“即使開發(fā)商自持部分商鋪，但是其利潤已經(jīng)從銷售中獲取了。因此，后期在運(yùn)營上就會(huì)比較松懈。”
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，在眾多專家看來，能否運(yùn)作好商業(yè)地產(chǎn)，經(jīng)驗(yàn)非常重要。就實(shí)際情況來看，高科置業(yè)更擅長的是住宅開發(fā)。在其公司的網(wǎng)站上，記者看到，高科置業(yè)先后開發(fā)了新城佳園、山水風(fēng)華（別墅）、新城鄰里、左右陽光、誠品城等高品質(zhì)樓盤�？墒菛|城匯是高科置業(yè)開發(fā)的第一個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，缺乏商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)是東城匯失敗的重要原因之一。
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