淮海路“中段”不少沿街商鋪空置，貼出“招租”廣告
一線品牌整體撤離外灘、淮海路門店空關近半年、社區(qū)商鋪不賣百貨，上海商業(yè)地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷一場動蕩。近日，本報記者對黃浦、浦東、徐匯等多個商圈進行調(diào)查，面對高企的租金壓力，網(wǎng)絡電商的沖擊，傳統(tǒng)的百貨業(yè)正在從上海各類商業(yè)項目中大舉撤離，租金明顯下滑。
不過，商業(yè)地產(chǎn)市場的供應還在增加，根據(jù)土地供應情況的統(tǒng)計，未來3年，上海商業(yè)地產(chǎn)市場將出現(xiàn)井噴，預計新增商業(yè)面積超過330萬平方米，是此前年份的3.4倍。未來誰來支撐放量的商業(yè)地產(chǎn)市場？
外灘：飯店、辦公樓取代一線品牌
華燈初上，黃浦江兩岸的霓虹燈絢爛多彩。透過巨大的落地玻璃，已經(jīng)看不到雨果博斯、杜嘉班納、喬治·阿瑪尼、百達翡麗、寶詩龍等眾多一線品牌。
2009年，因銷量每況愈下，雨果博斯成為最早離開外灘的奢侈品牌。2012年，杜嘉班納搬離了外灘6號。曾在“外灘3號”經(jīng)營10年之久的喬治·阿瑪尼也于2013年初關店，空蕩的櫥窗幾乎讓人忘記它當年風光入駐的情景。隨后，外灘18號陸續(xù)失去了百達翡麗與寶詩龍。
取代這些一線品牌的是酒吧、辦公樓、飯店。如今，外灘6號只有一樓有兩家品牌服飾店，二樓到四樓全部被飯店占據(jù)，外灘3號則關門了，隔著櫥窗可以看到里面一片狼藉，外灘18號也只有卡地亞等一兩個名牌，大部分的顧客都在中廳享受著下午茶。
淮海路：關門店鋪還在找方向
淮海中路從成都北路走到東湖路一公里左右的街道，曾有100多家比鄰的沿街商鋪，盛極一時。不過，半年前關店潮襲擊淮海路，二十多家店鋪轉(zhuǎn)讓，半年過去了，淮海路還在摸索。
昨天，在淮海路上，十多家店鋪或是大門緊鎖，或是貼上招商廣告，從店鋪的裝潢來看，這些店鋪原本以服飾、百貨為主，比如著名的國有品牌雙妹、海瀾之家、達芙尼等。
淮海路上最著名的購物中心要數(shù)淮海中路527號了，這里正在裝修。歷經(jīng)華亭伊士丹和萬得城電器兩輪敗走后，近日新業(yè)主陽光新業(yè)接手。陽光新業(yè)透露，未來的527號將主打體驗式購物中心，預計今年圣誕亮相，幾乎一半的區(qū)域用于餐飲�；春Ｂ氛谔剿鱾鹘y(tǒng)的百貨模式以外的轉(zhuǎn)型，增加餐飲、電影等體驗式消費，或者引入全球旗艦店等新型業(yè)態(tài)。
南京路、第一八佰伴：啟動商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整
南京路步行街啟動了新一輪的商業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，目標也是體驗式消費。
一向只進超市銷售的瑪氏巧克力，日前就將店鋪開進了南京路步行街，而且賣的還不只是巧克力。這家“M豆巧克力世界”位于百聯(lián)世茂國際廣場，占據(jù)了一樓、二樓兩個樓面。里面不僅有品種豐富的巧克力豆，還有不少與品牌相關的衍生產(chǎn)品、游戲項目以及巧克力模型玩偶，可以讓顧客互動。與世貿(mào)廣場其他區(qū)域相比，巧克力世界內(nèi)的人流明顯多出好多，連收銀臺都排起了長隊。一名店員告訴記者，這個鋪位原來是一家服裝專賣店，但營業(yè)一直不理想。而“巧克力世界”入駐后，每天的客流量上升明顯。
第一八佰伴同樣面臨轉(zhuǎn)型。其負責人介紹，作為上海百貨行業(yè)的龍頭，在互聯(lián)網(wǎng)的沖擊下，其業(yè)態(tài)也在發(fā)生著細微的變化，已逐步提高了體驗式商鋪的比例，尤其是餐飲。
社區(qū)商業(yè)：體驗式消費成主流
近年來，風起云涌的社區(qū)商業(yè)，幾乎全面拋棄了百貨。大拇指廣場，浦東人氣最高的商業(yè)地產(chǎn)項目，95%以上的店鋪被餐飲、親子娛樂等體驗式商店所占據(jù)。只能在地下、地上家樂福超市附近不顯眼的幾處地方找到服飾商店。一位服飾店店員透露，近兩年，店鋪業(yè)績下滑很明顯，今年上半年跌了兩成多，勉強維持。
萬科近日在上海開出了首個高端商業(yè)地產(chǎn)項目——2049，為住宅配套的社區(qū)商鋪，項目定位于生鮮便利、蔬果配送、特色餐飲、兒童托班等，已經(jīng)將傳統(tǒng)百貨剔除。昨天，記者在東明路的現(xiàn)場看到，已經(jīng)入駐的店家有咖啡店、紅酒體驗、飯店、少兒英語等，一位商鋪招商人員透露，居民很少會在社區(qū)商鋪內(nèi)買品牌服飾、化妝品等百貨，他們要么上網(wǎng)購物，要么去大型購物中心，社區(qū)項目定位于體驗式消費。
[探究]
傳統(tǒng)百貨業(yè)緣何日漸式微
關于淮海路百貨凋零的原因，眾說紛紜，有人說是淮海路租金太高，但據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計，目前淮海路街鋪平均租金在每天每平米35-65元，近些年變化不大，甚至比南京東路、徐家匯還略遜一籌。也有人說，是百貨業(yè)的衰落，淮海路的品牌受到區(qū)域商業(yè)、電商的沖擊相當明顯，很多品牌銷售額逐年下滑。
百貨實體店銷售整體低迷，大量的消費從線下到線上。中國百貨商業(yè)協(xié)會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年，81家大中型百貨零售企業(yè)銷售總額為2282.7億元，同比增長8.92%，比2006年至2012年百貨行業(yè)銷售年均16.5%的增長率明顯下滑；而電商的表現(xiàn)卻是日新月異，截至2013年12月，中國移動電子商務市場交易規(guī)模達到2325億元，較上年的965億元增加141%，預計到2014年，有望達到4124億元。
“從近兩年的業(yè)績表現(xiàn)來看，我們各個購物中心里百貨的銷售額都出現(xiàn)了下滑，最明顯的例子是國美和永樂，銷售額降幅超過30%。”國內(nèi)一家大型購物中心運營方透露，五年前，在其購物中心中，百貨業(yè)態(tài)占據(jù)了50%以上的面積，而現(xiàn)在只有30%不到，未來，國美、永樂可能也要撤出，購物中心將把更多的空間留給餐飲等體驗式消費。
萬達地產(chǎn)風生水起，萬達百貨卻是盈利困難。“2012年的時候，王健林就提出要擴大體驗式消費，餐飲類的比例要突破30%。”萬達集團一名前員工透露，根據(jù)萬達集團要求，今后開設的萬達廣場（不含萬達百貨）二樓將全面取消服飾業(yè)態(tài)，增加生活類業(yè)態(tài)占比，比如美發(fā)、美甲、書吧、教育培訓等，并要在2015年前把已經(jīng)開業(yè)的72個廣場二樓業(yè)態(tài)調(diào)整完畢。
[追問]
商業(yè)地產(chǎn)前途在哪
商業(yè)項目還在源源不斷入市，預計上海在2016年底前開業(yè)的項目總量超過330萬平方米。從歷史供應數(shù)據(jù)來看，2000年至2013年，上海的年平均零售物業(yè)供應量為325671平方米；而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應量將為1122876平方米，是此前年份的3.4倍。
“將商鋪改成飯店確實可以提高人氣，但是飯店的面積要求大，租金承載能力低，百貨還是商業(yè)地產(chǎn)最喜歡的經(jīng)營內(nèi)容。”國內(nèi)一家大型購物中心運營方透露，作為純商業(yè)地產(chǎn)運營商，不會將百貨商戶全部清理，但要根據(jù)定位做一些梳理，引進一些能夠與電商形成互補的品牌。
體驗式消費同樣存在重復的問題，并且很難改變淮海路、南京路等中心區(qū)域商業(yè)頹勢。“現(xiàn)在還有人從寶山跑去徐家匯購物嗎？實際上，徐家匯是社區(qū)商業(yè)的概念。我們應該重新規(guī)劃上海的商業(yè)布局，建立國際化的商業(yè)格局。”昨天，上海市流通經(jīng)濟研究所常務副所長汪亮表示，從國際大都市的商業(yè)格局來看，商業(yè)分為國際商圈和社區(qū)商圈兩部分，現(xiàn)在國內(nèi)大都市面臨的主要問題就是國際商圈定位不明晰，國際商圈應該主要接待國際消費者，這些人到上海來購物，要買當?shù)氐拿貎?yōu)產(chǎn)品，民族的才是國際的。
不過，民族品牌難以承擔高租金，佰草集、海瀾之家等搬離淮海路就是一個很好的例子。“大部分商業(yè)地產(chǎn)運營者做的是商鋪出租的業(yè)務，商鋪租金年年漲，能夠承載租金的只有高附加值的服飾品牌，而這些商戶受到電商沖擊很大，關了開，開了關，商業(yè)項目定位不明。所以市級商業(yè)項目應該重經(jīng)營，避免商鋪層層轉(zhuǎn)租，從全國引入名特優(yōu)的產(chǎn)品，培植一批中國的好品牌，通過銷售獲得利潤，不簡單依賴租金過日子。”
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