萬(wàn)達(dá)商管之項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理，包括項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分析(現(xiàn)金流分析)、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書、項(xiàng)目獎(jiǎng)金考核、項(xiàng)目年度考核、獎(jiǎng)金分配方案6大方面，其中細(xì)化內(nèi)容包括每一事項(xiàng)的時(shí)間要求、責(zé)任部門、上報(bào)內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。
1、經(jīng)營(yíng)分析（現(xiàn)金流分析）
1.1時(shí)間要求：
新項(xiàng)目：項(xiàng)目摘牌后30天內(nèi)
老項(xiàng)目：每季度首月10日前進(jìn)行修訂，每半年會(huì)審一次
1.2責(zé)任部門：
股份公司計(jì)劃部牽頭組織、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部配合;
項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)部門、其他部門配合。
1.3上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目現(xiàn)金流分析表、開(kāi)發(fā)計(jì)劃表(包括關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)、面積指標(biāo)、成本收益)、銷售計(jì)劃及回款分解表、工程成本明細(xì)表。
1.4流程要求：計(jì)劃部(發(fā)出指令)——項(xiàng)目公司(編制計(jì)劃表—根據(jù)計(jì)劃表形成銷售計(jì)劃表、工程成本明細(xì)表、現(xiàn)金流表)——項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部匯總——計(jì)劃部——計(jì)劃部組織營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本控制部聯(lián)合會(huì)審——反饋意見(jiàn)并項(xiàng)目公司對(duì)口部門修改——修改并匯總至項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部——最終定稿——OA上報(bào)股份公司——計(jì)劃部組織財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷部、成本控制部匯總——形成<各項(xiàng)目開(kāi)盤前及經(jīng)營(yíng)期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報(bào)
2、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件
2.1項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期
2.1.1時(shí)間要求：簽訂決策文件20天前
2.1.2審核部門：項(xiàng)目簪理中心計(jì)劃部
2.1.3上報(bào)內(nèi)容：項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)期(用于財(cái)務(wù)稅費(fèi)測(cè)算)和項(xiàng)目分期經(jīng)營(yíng)期(用于項(xiàng)目獎(jiǎng)金測(cè)算)
項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)期：
計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間：原則上為開(kāi)工前6個(gè)月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開(kāi)工的時(shí)間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時(shí)間為準(zhǔn)，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開(kāi)工的時(shí)間超過(guò)6個(gè)月，則以開(kāi)工前6個(gè)月為經(jīng)營(yíng)期開(kāi)始時(shí)間。
計(jì)劃結(jié)束時(shí)間：本期最后一個(gè)單體竣工驗(yàn)收后六個(gè)月之內(nèi)。(如項(xiàng)目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計(jì)劃結(jié)束時(shí)點(diǎn)，經(jīng)計(jì)劃部核準(zhǔn)并請(qǐng)示股份公司領(lǐng)導(dǎo)后，則結(jié)束時(shí)點(diǎn)可進(jìn)行調(diào)整)。
2.1.4流程要求：項(xiàng)目公司財(cái)務(wù)部牽頭編制——項(xiàng)目公司領(lǐng)導(dǎo)班子會(huì)簽——計(jì)劃部審核——項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——主管項(xiàng)目副總裁——計(jì)劃部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)務(wù)部
2.2項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金測(cè)算
2.2.1時(shí)間要求：簽訂決策文件前10天
2.2.2前置條件：
�、夙�(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期已確認(rèn);
�、陧�(xiàng)目目標(biāo)成本已確認(rèn)并已形成投資計(jì)劃表;
�、垌�(xiàng)目公司成本控制部按經(jīng)營(yíng)性物業(yè)和銷售性物業(yè)(分期)分拆投資計(jì)劃表(項(xiàng)目最終結(jié)算時(shí)分?jǐn)傇瓌t應(yīng)與分拆計(jì)劃表的分?jǐn)傄罁?jù)一致);
④責(zé)任部門：項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部。
2.2.4流程要求：目標(biāo)成本確認(rèn)并形成投資計(jì)劃表(成本控制部)——項(xiàng)目公司成本部分拆投資計(jì)劃表——股份公司成本控制部確認(rèn)——計(jì)劃部編制基本獎(jiǎng)金方案—— 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部
2.3經(jīng)營(yíng)決策文件
2.3.1時(shí)間要求：項(xiàng)目首期開(kāi)盤前1個(gè)月
2.3.2前置條件：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期確認(rèn)、項(xiàng)目面積指標(biāo)確認(rèn)、項(xiàng)目目標(biāo)成本確認(rèn)、項(xiàng)目銷售收入確認(rèn)、項(xiàng)目基本獎(jiǎng)金方案
2.3.3責(zé)任部門：股份公司成本控制部
2.3.5執(zhí)行提示：
�、儆身�(xiàng)目管理中心計(jì)劃部負(fù)責(zé)確認(rèn)本期經(jīng)營(yíng)期及相關(guān)內(nèi)容并抄送股份公司財(cái)務(wù)部、成本控制部，便于復(fù)核費(fèi)用與稅金及起草決策文件;
�、陧�(xiàng)目管理中心營(yíng)銷部負(fù)責(zé)把批準(zhǔn)的銷售價(jià)格抄送股份公司財(cái)務(wù)部和成本控制部，成本控制部負(fù)責(zé)將復(fù)核完成的目標(biāo)成本抄送股份公司財(cái)務(wù)部;
③股份公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)將復(fù)核完畢的費(fèi)用及稅金抄送股份公司成本控制部;
�、茼�(xiàng)目公司分別與規(guī)劃院、營(yíng)銷部、成本控制部和財(cái)務(wù)部溝通確認(rèn)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、銷售價(jià)格、目標(biāo)成本、費(fèi)用及稅金后，將所有經(jīng)營(yíng)決策文件的相關(guān)附件及風(fēng)險(xiǎn)提示上報(bào)股份公司成本控制部;
�、菰�“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策文件”批準(zhǔn)后2個(gè)工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關(guān)資料抄送計(jì)劃部并進(jìn)行交底，計(jì)劃部將依據(jù)批準(zhǔn)的決策文件負(fù)責(zé)審核項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書。
2.3.5流程要求：項(xiàng)目公司總經(jīng)理——股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計(jì)劃部、營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部會(huì)審一項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——分管項(xiàng)目、財(cái)務(wù)、成本副總裁——總裁——董事長(zhǎng)
3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書
3.1時(shí)間要求：項(xiàng)目決策文件簽訂后1個(gè)月內(nèi)
3.2前置條件：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)決策丈件已簽訂
3.3審核部門：項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部
3.4編制要求：
�、俦仨氁罁�(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容，填列至責(zé)任書中相關(guān)內(nèi)容;
�、谝蟊仨毎唇�(jīng)營(yíng)性物業(yè)、銷售性物業(yè)分別填列(如有回遷樓項(xiàng)目，也需將回遷樓項(xiàng)目單獨(dú)填列)，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或銷售性物業(yè)如存在多個(gè)分期且經(jīng)營(yíng)期不同，則應(yīng)分開(kāi)填列;
�、哿鞒桃螅喉�(xiàng)目公司編制并上報(bào)一計(jì)劃部審核一主管項(xiàng)目副總裁簽署一計(jì)劃部、財(cái)務(wù)部、審計(jì)部、成本控制部、投資部和項(xiàng)目公司備案。
4、項(xiàng)目獎(jiǎng)金考核
4.1前置條件：工程結(jié)算復(fù)核報(bào)告、稅費(fèi)復(fù)核報(bào)告、《經(jīng)營(yíng)期暨銷售收入經(jīng)營(yíng)決算文件》和《經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)營(yíng)決算文件》、各部門評(píng)價(jià)及打分
4.2流程及時(shí)間要求：詳見(jiàn)“項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理制度”
5、項(xiàng)目年度考核
5.1時(shí)間要求：年底前
5.2前置條件：年度銷售統(tǒng)計(jì)已確認(rèn)、年度計(jì)劃完成情況統(tǒng)計(jì)已確認(rèn)、年度安全質(zhì)量考核已完成、成本動(dòng)態(tài)已確認(rèn)
5.3責(zé)任部門：項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部
5.4考核流程：計(jì)劃部擬定(依據(jù)已簽訂經(jīng)營(yíng)目標(biāo)管理責(zé)任書，結(jié)合各部門考核打分)——營(yíng)銷部、成本控制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財(cái)務(wù)部、規(guī)劃院、設(shè)計(jì)部、投資部、辦公室——安全監(jiān)督部、審計(jì)部——項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——人力資源部——分管項(xiàng)目、成本、財(cái)務(wù)、人力資源副總裁——總裁——董事長(zhǎng)
6、獎(jiǎng)金分配方案
6.1時(shí)間要求：項(xiàng)目獎(jiǎng)金或年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案批復(fù)后
6.2審核部門：股份公司領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目管理中心、財(cái)務(wù)部，計(jì)劃部、人力資源部等
6.3內(nèi)容要求：
�、僖罁�(jù)股份公司批準(zhǔn)的項(xiàng)目獎(jiǎng)金方案或年終獎(jiǎng)金發(fā)放方案進(jìn)行編制;
②具體獎(jiǎng)金分配原則：總經(jīng)理20%，其他高管級(jí)(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復(fù)確認(rèn)為準(zhǔn);
③獎(jiǎng)金分配方案應(yīng)考慮出勤時(shí)間、職務(wù)系數(shù)和綜合評(píng)定系數(shù)等因素。
6.4流程要求：項(xiàng)目公司編制——財(cái)務(wù)部審核——計(jì)劃部審核——項(xiàng)目管理中心總經(jīng)理——財(cái)務(wù)部總經(jīng)理——人力資源部總經(jīng)理——分管項(xiàng)目、財(cái)務(wù)、人力資源副總
�。▉�(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
