萬達商管之項目經(jīng)營管理，包括項目經(jīng)營分析(現(xiàn)金流分析)、項目經(jīng)營決策文件、項目經(jīng)營管理責任書、項目獎金考核、項目年度考核、獎金分配方案6大方面，其中細化內(nèi)容包括每一事項的時間要求、責任部門、上報內(nèi)容、流程要求與執(zhí)行提示等。
1、經(jīng)營分析（現(xiàn)金流分析）
1.1時間要求：
新項目：項目摘牌后30天內(nèi)
老項目：每季度首月10日前進行修訂，每半年會審一次
1.2責任部門：
股份公司計劃部牽頭組織、營銷部、財務部、成本控制部配合;
項目公司財務部負責部門、其他部門配合。
1.3上報內(nèi)容：項目現(xiàn)金流分析表、開發(fā)計劃表(包括關鍵節(jié)點、面積指標、成本收益)、銷售計劃及回款分解表、工程成本明細表。
1.4流程要求：計劃部(發(fā)出指令)——項目公司(編制計劃表—根據(jù)計劃表形成銷售計劃表、工程成本明細表、現(xiàn)金流表)——項目公司財務部匯總——計劃部——計劃部組織營銷部、財務部、成本控制部聯(lián)合會審——反饋意見并項目公司對口部門修改——修改并匯總至項目公司財務部——最終定稿——OA上報股份公司——計劃部組織財務部、營銷部、成本控制部匯總——形成<各項目開盤前及經(jīng)營期內(nèi)資金平衡分析表》——匯報
2、項目經(jīng)營決策文件
2.1項目經(jīng)營期
2.1.1時間要求：簽訂決策文件20天前
2.1.2審核部門：項目簪理中心計劃部
2.1.3上報內(nèi)容：項目總體經(jīng)營期(用于財務稅費測算)和項目分期經(jīng)營期(用于項目獎金測算)
項目總體經(jīng)營期：
計劃開始時間：原則上為開工前6個月，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間不到半年，則以摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成時間為準，如摘牌或股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成至開工的時間超過6個月，則以開工前6個月為經(jīng)營期開始時間。
計劃結(jié)束時間：本期最后一個單體竣工驗收后六個月之內(nèi)。(如項目公司經(jīng)研究銷售或結(jié)算等事宜可能影響計劃結(jié)束時點，經(jīng)計劃部核準并請示股份公司領導后，則結(jié)束時點可進行調(diào)整)。
2.1.4流程要求：項目公司財務部牽頭編制——項目公司領導班子會簽——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——主管項目副總裁——計劃部轉(zhuǎn)發(fā)財務部
2.2項目基本獎金測算
2.2.1時間要求：簽訂決策文件前10天
2.2.2前置條件：
�、夙椖拷�(jīng)營期已確認;
②項目目標成本已確認并已形成投資計劃表;
�、垌椖抗境杀究刂撇堪唇�(jīng)營性物業(yè)和銷售性物業(yè)(分期)分拆投資計劃表(項目最終結(jié)算時分攤原則應與分拆計劃表的分攤依據(jù)一致);
�、茇熑尾块T：項目管理中心計劃部。
2.2.4流程要求：目標成本確認并形成投資計劃表(成本控制部)——項目公司成本部分拆投資計劃表——股份公司成本控制部確認——計劃部編制基本獎金方案—— 轉(zhuǎn)股份公司成本控制部
2.3經(jīng)營決策文件
2.3.1時間要求：項目首期開盤前1個月
2.3.2前置條件：項目經(jīng)營期確認、項目面積指標確認、項目目標成本確認、項目銷售收入確認、項目基本獎金方案
2.3.3責任部門：股份公司成本控制部
2.3.5執(zhí)行提示：
①由項目管理中心計劃部負責確認本期經(jīng)營期及相關內(nèi)容并抄送股份公司財務部、成本控制部，便于復核費用與稅金及起草決策文件;
�、陧椖抗芾碇行臓I銷部負責把批準的銷售價格抄送股份公司財務部和成本控制部，成本控制部負責將復核完成的目標成本抄送股份公司財務部;
�、酃煞莨矩攧詹控撠煂秃送戤叺馁M用及稅金抄送股份公司成本控制部;
④項目公司分別與規(guī)劃院、營銷部、成本控制部和財務部溝通確認經(jīng)濟技術指標、銷售價格、目標成本、費用及稅金后，將所有經(jīng)營決策文件的相關附件及風險提示上報股份公司成本控制部;
�、菰�“項目經(jīng)營決策文件”批準后2個工作日內(nèi)，股份公司成本控制部需將相關資料抄送計劃部并進行交底，計劃部將依據(jù)批準的決策文件負責審核項目經(jīng)營管理責任書。
2.3.5流程要求：項目公司總經(jīng)理——股份公司成本控制部組織規(guī)劃院、計劃部、營銷部、財務部、審計部會審一項目管理中心總經(jīng)理——分管項目、財務、成本副總裁——總裁——董事長
3、項目經(jīng)營管理責任書
3.1時間要求：項目決策文件簽訂后1個月內(nèi)
3.2前置條件：項目經(jīng)營決策丈件已簽訂
3.3審核部門：項目管理中心計劃部
3.4編制要求：
�、俦仨氁罁�(jù)決策文件已簽訂內(nèi)容，填列至責任書中相關內(nèi)容;
②要求必須按經(jīng)營性物業(yè)、銷售性物業(yè)分別填列(如有回遷樓項目，也需將回遷樓項目單獨填列)，經(jīng)營性物業(yè)或銷售性物業(yè)如存在多個分期且經(jīng)營期不同，則應分開填列;
③流程要求：項目公司編制并上報一計劃部審核一主管項目副總裁簽署一計劃部、財務部、審計部、成本控制部、投資部和項目公司備案。
4、項目獎金考核
4.1前置條件：工程結(jié)算復核報告、稅費復核報告、《經(jīng)營期暨銷售收入經(jīng)營決算文件》和《經(jīng)濟技術指標經(jīng)營決算文件》、各部門評價及打分
4.2流程及時間要求：詳見“項目經(jīng)營目標管理制度”
5、項目年度考核
5.1時間要求：年底前
5.2前置條件：年度銷售統(tǒng)計已確認、年度計劃完成情況統(tǒng)計已確認、年度安全質(zhì)量考核已完成、成本動態(tài)已確認
5.3責任部門：項目管理中心計劃部
5.4考核流程：計劃部擬定(依據(jù)已簽訂經(jīng)營目標管理責任書，結(jié)合各部門考核打分)——營銷部、成本控制部、質(zhì)量監(jiān)管部、財務部、規(guī)劃院、設計部、投資部、辦公室——安全監(jiān)督部、審計部——項目管理中心總經(jīng)理——人力資源部——分管項目、成本、財務、人力資源副總裁——總裁——董事長
6、獎金分配方案
6.1時間要求：項目獎金或年終獎金發(fā)放方案批復后
6.2審核部門：股份公司領導、項目管理中心、財務部，計劃部、人力資源部等
6.3內(nèi)容要求：
①依據(jù)股份公司批準的項目獎金方案或年終獎金發(fā)放方案進行編制;
�、诰唧w獎金分配原則：總經(jīng)理20%，其他高管級(含)以上人員30%-40%，其他員工40%-50%，最終以股份公司批復確認為準;
�、郦劷鸱峙浞桨笐紤]出勤時間、職務系數(shù)和綜合評定系數(shù)等因素。
6.4流程要求：項目公司編制——財務部審核——計劃部審核——項目管理中心總經(jīng)理——財務部總經(jīng)理——人力資源部總經(jīng)理——分管項目、財務、人力資源副總
�。▉碓矗荷虡I(yè)地產(chǎn)學院）
