瓶頸一：融資難 丟西瓜撿芝麻

       國際上以購物中心為代表的商業(yè)地產(chǎn)運營模式是：商業(yè)地產(chǎn)運營商（通常不是開發(fā)商）在長期金融工具支持下蓋房子，蓋完房子長期持有，只租不售，然后通過商業(yè)運營提升資產(chǎn)價值，最終通過資本市場實現(xiàn)資產(chǎn)價值。在這種模式下商業(yè)地產(chǎn)的價值主要通過資產(chǎn)運營管理和資本運作來實現(xiàn)。

       解決商業(yè)地產(chǎn)的 融資瓶頸，關(guān)鍵在于發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)投資基金，通過投資基金支持開發(fā)商的開發(fā)融資，開發(fā)商沒有還款壓力才有可能長期持有只租不售，注重通過運營管理來提升商 業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值，為最終通過資本市場發(fā)行REITS實現(xiàn)價值套現(xiàn)創(chuàng)造條件。但即便有了商業(yè)地產(chǎn)投資基金，也無法解決所有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的問題，因為投資 基金本身的專業(yè)化要求決定了基金只會投資給最優(yōu)秀的項目，絕大多數(shù)開發(fā)商都會被阻擋在投資基金的大門之外。

      瓶頸二：一地難求  豁出去的無奈

      土地是房地產(chǎn)開發(fā)的核心資源和必需的生產(chǎn)資料。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的問題之一就是選址，所謂選址本質(zhì)是對土地的選擇，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對土地的條件有著 特殊的要求，因為土地所處的地塊條件很大程度上決定了商業(yè)地產(chǎn)項目的成敗。一塊土地周邊的環(huán)境，比如交通條件包括地鐵、輕軌、火車、公交以及停車場的情 況、競爭性商業(yè)物業(yè)的情況、周邊的商業(yè)業(yè)態(tài)分布情況等都是開發(fā)商在拿地之前應(yīng)該仔細(xì)考察的內(nèi)容。

       但目前土地出讓市場采取招拍掛的形式下，開發(fā)商已經(jīng)被逼上了一條獨木橋，拿不到土地，開發(fā)商就只有出局，所以為了拿到土地，開發(fā)商必須不惜一切代價。在這 種情況下，即便是土地的地段環(huán)境不適合做商業(yè)項目，即便是土地出讓金不斷節(jié)節(jié)攀高，加大了商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)成本和風(fēng)險，開發(fā)商也是別無選擇。

       瓶頸三：人才難覓  21世紀(jì)最貴的資源在何方

       這不是房地產(chǎn)行業(yè)獨有的問題，而是整個中國經(jīng)濟發(fā)展中的一個共同的問題。一方面是大量的企業(yè)需要人才、尤其是有一定經(jīng)驗和能力的高端人才，但這些企業(yè)往往招不到想要的人才；另外一方面是很多人由于在經(jīng)驗和能力上達(dá)不到用人單位的要求而找不到工作。

       造成這個問題的根本原因是經(jīng)濟高速發(fā)展與人才成長之間的脫節(jié)，人才成長的速度趕不上經(jīng)濟發(fā)展的速度。越是發(fā)展速度快的行業(yè)，這個問題就越突出。商業(yè)地產(chǎn)屬 于經(jīng)濟發(fā)展中最熱的領(lǐng)域之一，而且商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營橫跨地產(chǎn)、商業(yè)、金融三個領(lǐng)域，專業(yè)化要求和復(fù)合程度要求都非常高，這更加劇了商業(yè)地產(chǎn)人才供求之間的 矛盾。優(yōu)秀的商業(yè)地產(chǎn)人才的匱乏也是開發(fā)商不得不面對的瓶頸性問題。人才匱乏的結(jié)果導(dǎo)致不論是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商還是商業(yè)地產(chǎn)咨詢機構(gòu)普遍處于專業(yè)化水平不高 的狀態(tài)，小馬拉大車是普遍的情形，這直接導(dǎo)致了大量低水平的商業(yè)地產(chǎn)項目的誕生。

       而要解決企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營環(huán)節(jié)自身專業(yè)化程度不高的問題，一個重要的手段是加強對外腦資源的利用水平。而要解決人才瓶頸的問題，關(guān)鍵在于提高企業(yè)的 人力資源管理水平，企業(yè)必須要有一個長期的人力資源發(fā)展的規(guī)劃，并且在人才的招募、選拔、培養(yǎng)、使用、保留、激勵等環(huán)節(jié)大大提升自己的專業(yè)化水平，才能在 人才爭奪方面搶得先機。得人才者得天下，一個企業(yè)是否真正能突破人才瓶頸對企業(yè)發(fā)展的束縛，關(guān)鍵還在于企業(yè)最高管理者是否真正重視人才的問題。

       瓶頸四：規(guī)劃有要求  政府意志難違

       政府規(guī)劃部門對土地開發(fā)建設(shè)的規(guī)劃要求也是開發(fā)商不得不面對的一個瓶頸問題。政府部門在招商引資、土地出讓、建設(shè)項目規(guī)劃申報等環(huán)節(jié)，在建筑密度、容積 率、朝向、層數(shù)、高度、商業(yè)面積比例等方面都有很多硬約束，并且對具體的項目建設(shè)方案也有很多長官意志。很多地方政府已經(jīng)成了一個最大的招商局和地主，政 府為了從土地出讓過程獲得更大的利益，往往要求開發(fā)商上馬一些大而不當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項目。在這些政府的要求以及想法中，有大量違背商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的東西。 在目前政府對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行深度干預(yù)的環(huán)境下，開發(fā)商為了獲得地方政府的支持，不得不向政府官員對于政績工程、形象工程的要求以及各種不合理的土地規(guī)劃要 求進(jìn)行妥協(xié)，最終犧牲的只有商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)律。

       所以，如何建立開發(fā)商與政府之間透明公開的交流機制，避免政府過多的、不恰當(dāng)?shù)膶ι虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)的行政干預(yù)，提高政府規(guī)劃部門對商業(yè)地產(chǎn)運作規(guī)律的認(rèn)識是擺在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商面前的一個棘手的問題。

       瓶頸五：買方市場的現(xiàn)實  賣方市場的做派

       商業(yè)地產(chǎn)是 為商業(yè)經(jīng)營活動提供載體的，它要靠商家來買單，商家支付的租金就是商業(yè)物業(yè)的收益；商家靠最終消費者買單，消費者的消費支出是商家的收入。因此，消費市場 規(guī)模決定商業(yè)的規(guī)模，也間接決定了對商業(yè)物業(yè)面積的需求以及承受的租金水平。這種來自消費市場的硬約束也是開發(fā)商不得不面對的瓶頸之一。

     瞳孔國際為客戶提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)空間設(shè)計、城市綜合體設(shè)計、商場設(shè)計、店面設(shè)計等作品案例歡迎咨詢！
     免費咨詢電話：400-0123-200/010-5962-6330 
     網(wǎng)站： http://www.tk1997.com    瞳孔國際