謝尚偉:走馬觀花看北京商業(yè)地產(chǎn)
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3年沒(méi)有去北京了,之前多受老潘關(guān)于北京PM2.5經(jīng)常爆表,首都人民經(jīng)常生活在霧霾之下 ,北京全國(guó)“首堵”,就想當(dāng)然的以為北京人民或長(zhǎng)時(shí)間生活在水深火熱之中 。上月因工作關(guān)系出差北京,真實(shí)感受如下:北京交通并沒(méi)有如傳說(shuō)中的那么的糟糕,有時(shí)比之重慶的“中梁山隧道及渝澳大橋”其實(shí)已好了很多。公交出行成本很低:地鐵只需2元便可走遍全城,公交刷卡0.4元起,付現(xiàn)金1元起,并且并不算太擠;一餐飯的花費(fèi)幾與重慶相同。北京的4月仍然春花爛漫,盛放的桃花、櫻花不僅出墻,甚至在就成行成排的怒放于人行道邊;晴朗的天氣時(shí),北京的天空其實(shí)很藍(lán)很高,讓人略有不適的或許就是飄飛如雪的柳絮,但要是在浪漫主義文青的眼中這或許還是一種難得的意境,哪是我這般“俗人”所能感悟的……作為整日穿行于北京城區(qū)的出租車司機(jī)群體的言論應(yīng)當(dāng)很具代表性:全國(guó)哪有不堵車的大城市,堵車是經(jīng)濟(jì)繁榮的表現(xiàn),況且北京的堵車并沒(méi)有如“媒體宣揚(yáng)”的那么夸張,很多時(shí)候中國(guó)人就是“自個(gè)兒”毀“自個(gè)兒”(司機(jī)原話),況且北京發(fā)展好啊,稍有能力且勤奮的人在北京賺錢(qián)機(jī)會(huì)還是很多的。如果不考慮買(mǎi)房、戶口的因素,其實(shí)在北京生活是很幸福的。我承認(rèn),之前關(guān)于北京狀況是我想多了。
本次北京之行歷時(shí)2天半,前后加起來(lái)看了差不多十余個(gè)商業(yè)項(xiàng)目,較之奧運(yùn)以前,北京的確更漂亮了,商業(yè)發(fā)展也更具特色了,有不少新開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目從建筑到規(guī)劃都有質(zhì)的飛躍,值得借鑒與回味(如頤堤港、芳草地、三里屯太古里、銀河SOHO……)。
一、798,北京四環(huán)以外,中國(guó)最早的藝術(shù)原創(chuàng)特區(qū)。
因多個(gè)藝術(shù)工作室的存在而聲名鵲起,藝術(shù)的標(biāo)簽加速了其商業(yè)化的進(jìn)程,也因商業(yè)化而加高的藝術(shù)營(yíng)運(yùn)的成本,當(dāng)下的798藝術(shù)的外衣尚在,但精神內(nèi)核明顯凋零,從藝術(shù)的角度去看不夠味,從商業(yè)的角度去看缺少規(guī)劃而顯得零亂。很明顯798的藝術(shù)地位正在走下坡路,而依附于藝術(shù)標(biāo)簽的商業(yè)發(fā)展又缺少系統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)而顯得活力與感染力不足……兩難的境地下,798前景并不算明朗!
二、頤堤港,太古與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)聯(lián)姻的產(chǎn)物。
酒店、寫(xiě)字樓+購(gòu)物中心一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的中型城市綜合體,三種產(chǎn)品的外立面全部采用配合燈光的巧妙應(yīng)用的玻璃幕墻,現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、挺拔,在周邊建筑群中頗具地標(biāo)性,辨識(shí)度很高,總體來(lái)看從建筑到規(guī)劃算得上一個(gè)85分以上的作品。
從室外到室內(nèi)選取了港口與輪船的設(shè)計(jì)理念+內(nèi)裝簡(jiǎn)約的自然風(fēng),大中庭的逐級(jí)退臺(tái),形成流暢弧形面,成為餐優(yōu)業(yè)態(tài)雅觀景視覺(jué)效果。得益于巨型鋼結(jié)構(gòu)的應(yīng)用,形成了近1000平米的無(wú)柱大中庭,頂部如候機(jī)廳般的開(kāi)闊,整個(gè)空間尤顯大氣、通透。
木質(zhì)欄河板、文化石材的墻面、淺米黃的鋪地、局部的人造疊水、四層通高的玻璃幕墻入口挑高,條形的巨大采光天幕(配合人為的光源調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)),讓整個(gè)商業(yè)空間變得自然而暢亮。其中融合了咖啡、甜品站、音響、書(shū)吧、3C數(shù)碼與電影衍生產(chǎn)品體驗(yàn)區(qū)的CGV影城的整體設(shè)計(jì)創(chuàng)意是本案又一大亮點(diǎn);與之相鄰的三星互動(dòng)式影音體驗(yàn)區(qū)也算不錯(cuò)的新技術(shù)的創(chuàng)新應(yīng)用;位于負(fù)一層的PAGE ONE精品書(shū)店散發(fā)出的文化品味也是令人心生向住的。
頤堤港寫(xiě)字樓大堂的360度全透通規(guī)劃、藝術(shù)設(shè)計(jì)的原石休閑座椅,木質(zhì)風(fēng)格配合簡(jiǎn)約的燈光處理的的電梯前廳更彰現(xiàn)出了優(yōu)雅自然的品味,讓很多高大生硬的寫(xiě)字樓相形見(jiàn)絀。
寫(xiě)字樓、酒店、購(gòu)物中心之間的廣場(chǎng)、連廊的景觀設(shè)計(jì)過(guò)渡的自然、巧妙,無(wú)形中營(yíng)造出了舒適休閑的街區(qū)感。雖然本項(xiàng)目當(dāng)前的招商狀況不算理想,仍有部份單位空置,但有此用心的建筑及室內(nèi)空間規(guī)劃,待地鐵投用,周邊住區(qū)的興起,這個(gè)項(xiàng)目的成功還是指日可待的。
三、三里屯太古里,北京街區(qū)化商業(yè)的典范。
兩個(gè)組團(tuán),一邊定位年青潮流:商肆云集,人流如潮,零售、餐飲的生意都相當(dāng)不錯(cuò),熱烈、繁榮、充滿活力;一邊定位奢侈高端:清靜、雅致、人流稀疏。兩個(gè)組團(tuán)之間是聞名全國(guó)的三里屯酒吧街。
太古里的成功之處在于只租不售的經(jīng)營(yíng)模式,頗具創(chuàng)意型的規(guī)劃設(shè)計(jì):廣場(chǎng)景觀(那個(gè)廣場(chǎng)燈泡陣列很具創(chuàng),內(nèi)廣場(chǎng)LED屏對(duì)面的一小片斜面空地成為很多顧客席地而坐上佳選擇)、藝術(shù)化的休閑小品、下沉式廣場(chǎng)、適度的街區(qū)尺度、時(shí)尚的夜間燈光;當(dāng)然還有依附于該區(qū)域的商務(wù)屬性的準(zhǔn)確定位和強(qiáng)有力的招商執(zhí)行。一街之隔的老潘的三里屯SOHO,寫(xiě)字樓不錯(cuò),廣場(chǎng)、景觀規(guī)劃也不錯(cuò),但由于是基于散售模式,所以三里屯SOHO的商業(yè)裙樓整體經(jīng)營(yíng)慘淡。當(dāng)太古里還客流接踵時(shí),三里屯SOHO的商鋪已紛紛打烊了。
如果說(shuō)太古里存在不足的話,就是在2樓以上缺少足夠多的大尺度退臺(tái)設(shè)計(jì),以至于街區(qū)少了一些景觀層次及留給商家營(yíng)造半戶外曬幸福創(chuàng)新留白空間(這樣的規(guī)劃或許是出于北京氣候多風(fēng)偏冷,露臺(tái)利用率不高的原因也未可知)。
四、藍(lán)色港灣。
朝陽(yáng)公園畔的簡(jiǎn)歐風(fēng)情的組團(tuán)式街區(qū),從粗糙的規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑實(shí)施,乏善可陳的商戶組合,開(kāi)業(yè)多年后仍有大量空置的商業(yè)營(yíng)運(yùn)來(lái)看,這個(gè)項(xiàng)目有點(diǎn)兒辜負(fù)了這一片臨公園、臨湖的大好土地,最好的方式或許是拆了重建,參照瑞安天地的模式或許才是自我救贖的最好選擇。
五、中糧大悅城。
一個(gè)朝陽(yáng)大悅城、一個(gè)西單大悅城,相似的定位(中檔),相似的規(guī)劃理念,由于處于不同的區(qū)域,兩個(gè)項(xiàng)目自開(kāi)業(yè)之后便呈現(xiàn)出了兩種不同的經(jīng)營(yíng)面貌。
西單大悅城經(jīng)營(yíng)樓面超過(guò)12層,處于北京傳統(tǒng)的商業(yè)中心,開(kāi)業(yè)即火,成為全國(guó)年青潮流購(gòu)物中心的典范,也是中糧進(jìn)軍大型商業(yè)地產(chǎn)的底氣所在。其成功的核心在于領(lǐng)先規(guī)劃了跨5層的飛天扶梯,很早的引入符號(hào)化的快銷品牌,6樓以上全餐飲休閑業(yè)態(tài),多數(shù)餐飲為半開(kāi)放式的情景呈現(xiàn);多中庭的理念不僅體現(xiàn)在平面上,還在6樓規(guī)劃了一個(gè)300平米左右的空中庭院,以豎向的層級(jí)中庭配合跨層扶梯形成了整個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)大的人流拉動(dòng)效應(yīng)。
朝陽(yáng)大悅城位于四環(huán)與五環(huán)之間,開(kāi)業(yè)之初該區(qū)域人口導(dǎo)入量不足,以致前兩年經(jīng)營(yíng)慘淡。隨著近年來(lái)周邊房地產(chǎn)的高速發(fā)展,住區(qū)人口量激增,并將定位向家庭消費(fèi)傾斜,引入了大量的餐飲+兒童職業(yè)體驗(yàn)中心,當(dāng)下的朝陽(yáng)大悅城經(jīng)營(yíng)狀況已有很大的改觀。
朝陽(yáng)大悅城的空中立體車庫(kù)的規(guī)劃,讓消費(fèi)者可以開(kāi)車到達(dá)任意商業(yè)樓層的設(shè)計(jì)在北京的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中具有創(chuàng)新引領(lǐng)性,由于參觀的時(shí)間為工作日上午時(shí)段,高區(qū)車庫(kù)的使用率看起來(lái)還是很低,空中立體車庫(kù)的規(guī)劃效用如何,尚不得而知;畢竟讓人開(kāi)著車不停的轉(zhuǎn)圈兒螺旋上升或下降的感受真的不是一件很好玩兒的事情,對(duì)于新手司機(jī)及開(kāi)手動(dòng)檔的人而言,這個(gè)過(guò)程不只是緊張、頭暈?zāi)敲春?jiǎn)單,簡(jiǎn)直會(huì)刺激到手心發(fā)汗,兩腳抓緊,心跳加速的程度。因此,個(gè)人認(rèn)為此類創(chuàng)新對(duì)于汽車高速增長(zhǎng),“菜鳥(niǎo)級(jí)”司機(jī)眾多的中國(guó)內(nèi)地而言還是謹(jǐn)慎為妙。
六、APM。
王府井步行街上的年輕潮流購(gòu)物中心,由新鴻基地產(chǎn)把以前的東安市場(chǎng)重新改造而成,定位中檔,主打潮流主題,內(nèi)部空間上引入跨層扶梯,總體調(diào)性簡(jiǎn)潔明快,但與同一條街上的東方新天地還是有不小的差距。沒(méi)有突出的亮點(diǎn),也沒(méi)有明顯的不足。
七、金地廣場(chǎng),北京CBD核心區(qū)的小型時(shí)尚生活MALL。
不規(guī)則的幾何狀外立面,全通透玻璃幕墻設(shè)計(jì),夜色中配合燈光當(dāng)有璀璨繽紛的效果。
內(nèi)裝風(fēng)格淡雅,中庭天花板的“滿天星”的璀璨效果,中庭欄河板木質(zhì)基層面配合不規(guī)則拉絲透光設(shè)計(jì)非常有創(chuàng)意;中庭連廊底部及扶梯底部的大面積透光板的應(yīng)用簡(jiǎn)潔、實(shí)用,更提升了內(nèi)部空間的照度,客流通道不算寬、中庭尺度不算大,但與中小規(guī)模、樓層不多的整體配合還算尺度合理。對(duì)于金地這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)新兵而言,這個(gè)中小規(guī)模的精致化購(gòu)物中心算是一次有益的嘗試,而且總體來(lái)講還是可圈可點(diǎn)的。
七、新光天地,北京奢侈品的地標(biāo),代表北京奢侈品購(gòu)物中心及百貨的發(fā)展高度。
高端品牌組合的硬度在北京無(wú)出其右,但內(nèi)部空間的規(guī)劃并沒(méi)有什么突出的亮點(diǎn)可循!甲級(jí)寫(xiě)字樓+萬(wàn)豪旗下的兩個(gè)奢華酒店的配置標(biāo)準(zhǔn),已經(jīng)足以令人咂舌了。商業(yè)體內(nèi)的滿眼的奢侈品旗艦店讓新光天地的高端與奢侈定位已到了“霸氣側(cè)漏”的境界了
八、芳草地,北京商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)創(chuàng)新傳奇,為了達(dá)到震撼人心的效果,此項(xiàng)目的業(yè)主方在后期項(xiàng)目改造中真是不遺余力,不惜血本兒的。
光是整個(gè)建筑全通透玻璃幕墻構(gòu)成的直角三角形造形已讓與之比鄰的SOHO尚都略輸風(fēng)采了。巨大的鋼結(jié)構(gòu)支撐起了由三棟寫(xiě)字樓組成的整體外部玻璃幕墻輪廓,架設(shè)在2樓,貫通東西出口長(zhǎng)達(dá)150余米的空中廊橋帶來(lái)的視覺(jué)震撼遠(yuǎn)超乎人們的想象。該項(xiàng)目商業(yè)裙樓也就四層左右,加蓋后的形成的大中庭內(nèi)隨處可見(jiàn)的價(jià)值不菲的巨形藝術(shù)裝置,懸于空中的骨骼外露的紅色奔牛群及下沉式廣場(chǎng)內(nèi)群狼狩獵場(chǎng)景無(wú)不成為謀殺菲林或占用相機(jī)存儲(chǔ)空間的焦點(diǎn)。
寫(xiě)字樓頂部的空中花園、藝術(shù)中心、寫(xiě)字樓空中廊橋側(cè)的空中綠化,退臺(tái)化的景觀餐飲、巨形的鋼結(jié)構(gòu)的廊橋龍門(mén)架,構(gòu)成了該項(xiàng)目的“超現(xiàn)實(shí)主義、工業(yè)感、藝術(shù)化與力量感……所有的一切都在表達(dá)這座建筑的卓而不群。
芳草地或許才可以稱得上是“藝術(shù)、生態(tài)與商業(yè)”的強(qiáng)力交融樣本,雖然這樣不惜重金的投入為商業(yè)空間加分換來(lái)的價(jià)值并不能彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)方面的巨大投入。據(jù)傳這是僑福集團(tuán)少東家主導(dǎo)的作品,由此項(xiàng)目可以看出三點(diǎn):一是僑福集團(tuán)不差錢(qián)兒,二是僑福的少東家是一個(gè)有很有理想且敢于實(shí)踐的主兒,三是僑福集團(tuán)的少東家定是一個(gè)向住藝術(shù)的“進(jìn)步文藝青年”(當(dāng)然絕大多數(shù)文青是沒(méi)有機(jī)會(huì)以如此大手筆來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的理想的)。
只是略表疑問(wèn)的是,如此宏大投入下,其實(shí)商業(yè)規(guī)模很小。有了大悅城10層以上的成功商業(yè)營(yíng)運(yùn)案例,這個(gè)項(xiàng)目其實(shí)可以考慮把商業(yè)延伸到更高的區(qū)域,將部份寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)作商業(yè),并適度加大零售的占比,在項(xiàng)目低區(qū)引入更多的奢侈品,唯有這樣方可匹配這個(gè)項(xiàng)目如此改造規(guī)劃的宏大理想,讓理想同時(shí)成為“一筆劃算的買(mǎi)賣”!
九、世貿(mào)天階,就剩下“全北京向上看”的一句口號(hào)了,CBD區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目做成這個(gè)樣子,實(shí)在是有點(diǎn)惋惜,照此下去還有沒(méi)有錢(qián)來(lái)維護(hù)那個(gè)LED天幕都是一個(gè)問(wèn)題,至于其它的方面還是算了吧。
十、來(lái)福士,東直門(mén)外的綜合體項(xiàng)目,來(lái)福士的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品,購(gòu)物中心、服務(wù)公寓、寫(xiě)字樓。
北京來(lái)福士,直通地鐵,地下1層加地上5層。對(duì)于凱德置地而言,商業(yè)產(chǎn)品已基本標(biāo)準(zhǔn)化了,北京來(lái)福士的與眾不同之處表現(xiàn)為中庭規(guī)劃了1個(gè)貫通5層的一個(gè)豎向玻璃體,把觀光電梯景觀化處理擴(kuò)展為中庭豎向可使用的空中商鋪,并成為該項(xiàng)目的獨(dú)樹(shù)一幟的符號(hào)。
內(nèi)裝以淺白色為主基調(diào),配合條形的連續(xù)燈帶,讓室內(nèi)照度充足明亮。電梯前廳則使用了時(shí)尚現(xiàn)代的手法,呈現(xiàn)出色彩繽紛的效果。
項(xiàng)目外立面采用深色的玻璃幕墻,商業(yè)裙樓外立面幕墻及天幕的玻璃上噴涂了陳列式圓形的斑點(diǎn)(既是美化單調(diào)的玻璃天幕,同時(shí)也實(shí)現(xiàn)對(duì)自然光源的適度控制)。商業(yè)立面的玻璃幕墻上配合漸變的燈光則讓項(xiàng)目成為十字路口的視覺(jué)焦點(diǎn)。
與購(gòu)物中心入口相鄰的寫(xiě)字樓大堂的3層挑高的“峽谷造形”也算得上較具視覺(jué)沖擊力。尺度適宜的廣場(chǎng)景觀總體簡(jiǎn)約,小型水景成為其標(biāo)準(zhǔn)配置,從廣場(chǎng)上巨形的來(lái)福士精神保壘及兩大銀行的導(dǎo)示牌則可以看出凱德置地在市政協(xié)調(diào)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的成熟。
總體而言,來(lái)福士雖然是凱德置地旗下高端定位的城市綜合體項(xiàng)目,但在商業(yè)體的市場(chǎng)定位方面還是走的時(shí)尚潮流的中偏高的務(wù)實(shí)路線,畢竟基金的經(jīng)營(yíng)法則是穩(wěn)健且要求更高、更快回報(bào)的。
十一、老潘的N個(gè)SOHO。
看了老潘的三里屯SOHO、SOHO現(xiàn)代城、建外SOHO、SOHO尚都、銀河SOHO……從現(xiàn)代城開(kāi)始,SOHO中國(guó)的產(chǎn)品就秉持一個(gè)理念:“不高調(diào),不創(chuàng)新,吾寧死”(當(dāng)然這個(gè)理念是我替老潘總結(jié)的,老潘并不一定認(rèn)同)。
從SOHO現(xiàn)代城的為建筑上色,到建外SOHO的雅致白,三里SOHO的堅(jiān)向條紋、弧形立面、繽紛色彩,SOHO尚都的冷峻黑、不規(guī)則的幾何狀與斑駁的深淺色塊對(duì)比,銀河SOHO的超流線柔美的“甜甜圈”或“雙黃蛋”(這個(gè)也是我看了之后的靈感頓生的想法,老潘及大師不一定認(rèn)同)……老潘的SOHO中國(guó)在北京不斷的進(jìn)行著各種建筑風(fēng)格的創(chuàng)新實(shí)踐,每個(gè)項(xiàng)目都毫無(wú)懸念的成為了該區(qū)域當(dāng)時(shí)地標(biāo)。
在銀河SOHO之前,老潘的理念有3個(gè):
1、請(qǐng)國(guó)際建筑大師操刀,以符號(hào)化、創(chuàng)新的建筑表現(xiàn)來(lái)拉升項(xiàng)目的價(jià)值感;
2、全部散售,迅速回籠現(xiàn)金絕不戀戰(zhàn),包括商鋪在內(nèi),最終由市場(chǎng)去調(diào)節(jié),風(fēng)險(xiǎn)由投資業(yè)主去承擔(dān);
3、自己掛帥,御駕親征,全國(guó)巡回賣樓,當(dāng)然重點(diǎn)還是山西老客戶(這也是我自己總結(jié)的,老潘也不一定認(rèn)同)。
在我看來(lái),銀河SOHO算是SOHO中國(guó)當(dāng)前的巔峰級(jí)作品,兩個(gè)層層退臺(tái)的圓形建筑通過(guò)完全流線型的輪廓自然連接,雅白的立面配合通透的玻璃幕墻,那種基于創(chuàng)新的美感、營(yíng)造出的視覺(jué)吸引力完全讓人無(wú)以抵御的,在我看來(lái)“大褲叉”在銀河SOHO面前就像一個(gè)“灰頭土臉的傻小子”而已。銀河SOHO的室內(nèi)商業(yè)空間、商務(wù)空間的也設(shè)計(jì)將外立面的極致簡(jiǎn)約、干凈與柔美通過(guò)流線型的表達(dá)發(fā)揮到了淋漓盡致的程度,置身其間那種通體乳白、明凈、通透的感覺(jué)非常具有感染力,雖然項(xiàng)目并未營(yíng)業(yè),局部尚在調(diào)試中,但老潘卻將項(xiàng)目完全開(kāi)放,燈光完全開(kāi)啟,景觀噴泉也全部啟動(dòng),以此吸引社會(huì)公眾的自然參觀,以期形成民眾的口碑。如此做法,或許可以達(dá)到,桃李不言下自成溪的效果。如果這個(gè)項(xiàng)目老潘不是散售,而是整體持有,那么其成功營(yíng)運(yùn)并成為北京又一商業(yè)地產(chǎn)典范的概率還是相當(dāng)大的。銀河SOHO的建筑之美、空間之美,景觀之美,體驗(yàn)之美,其實(shí)是很難用文字來(lái)精準(zhǔn)表達(dá)的。但愿那個(gè)在銀河SOHO的下沉式廣場(chǎng)為洋美女拍寫(xiě)真的那個(gè)老外攝影師可以傳神的展現(xiàn)美女置身其間的建筑空間創(chuàng)新之美吧。
簡(jiǎn)單小結(jié)一下SOHO中國(guó)的產(chǎn)品特點(diǎn):
1、 設(shè)計(jì)上的創(chuàng)新是其核心價(jià)值所在,這種創(chuàng)新不僅表現(xiàn)在“建筑造形”上,還包括室內(nèi)共享空間,尤其是其商務(wù)產(chǎn)品部份。
2、 SOHO中國(guó)的商務(wù)產(chǎn)品的前廳并沒(méi)有如傳統(tǒng)甲級(jí)寫(xiě)字樓那樣簡(jiǎn)單的追求高挑空,SOHO中國(guó)的價(jià)值創(chuàng)新在于在經(jīng)濟(jì)的空間中通過(guò)設(shè)計(jì)語(yǔ)言讓空間煥發(fā)活力。
3、 景觀小品的精致化與創(chuàng)新,在滿足功能性的基礎(chǔ)上更注重較強(qiáng)的互動(dòng)性。
4、 基于商鋪價(jià)值最大化的指導(dǎo)思想,SOHO中國(guó)的產(chǎn)品在下沉式廣場(chǎng)的運(yùn)用方面已非常的成熟,通過(guò)在下沉式廣場(chǎng)的景觀規(guī)劃方面的著力提升下沉式廣場(chǎng)的人氣吸引力,從而創(chuàng)造出兩個(gè)平街層的價(jià)值感。
5、 從建筑到實(shí)施的精細(xì)化,總體實(shí)施水平較高。當(dāng)然銀河SOHO的商業(yè)通道玻璃欄板可能因當(dāng)初的設(shè)計(jì)過(guò)于理想化而造成了后期實(shí)施過(guò)程的打補(bǔ)丁,成了“玉上之瑕”。
6、 老潘偏愛(ài)郁金香(或許是我想多了,老潘不一定認(rèn)同),在SHOHO中國(guó)的多個(gè)項(xiàng)目看到了植于景觀廣場(chǎng)的成片郁金香,即便長(zhǎng)勢(shì)不好,但也的確很美。
7、 老潘開(kāi)始轉(zhuǎn)型,開(kāi)始由“散售轉(zhuǎn)部份持有”。
原因如下:A、SOHO中國(guó)前期在山西煤老板的鼎力支持下,老潘的高定價(jià)+快現(xiàn)金流的傳奇模式取得了空前的成功,但當(dāng)周期型經(jīng)濟(jì)不景氣的當(dāng)下,山西煤礦產(chǎn)業(yè)蕭條,老潘的如意算盤(pán)顯然會(huì)失去強(qiáng)大的支持。
B、商鋪散售之后由于商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)性規(guī)律決定了其市場(chǎng)表現(xiàn)差強(qiáng)人意,一定程度上市場(chǎng)對(duì)SOHO中國(guó)的散售模式形成了極大的置疑;
C、沒(méi)有足夠優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)的SOHO中國(guó),其在資本市場(chǎng)估值是極為有限的,單一的“散售模式”并不符合香港上市公司的資本邏輯。
D、優(yōu)質(zhì)地段越來(lái)越稀缺,此類依靠地段+設(shè)計(jì)而大賣的模式本身也不可持續(xù)。
十二、北京,就像一個(gè)先鋒建筑的實(shí)驗(yàn)場(chǎng),當(dāng)之無(wú)愧的全國(guó)或全球領(lǐng)先型的建筑體的數(shù)量北京定居其首,有太多令人欣喜的地標(biāo)級(jí)建筑。我欣賞的地標(biāo),不一定是高度致上,可能是創(chuàng)新設(shè)計(jì)或詮釋傳統(tǒng)或經(jīng)典再現(xiàn)的類型。喜歡建筑的朋友,應(yīng)當(dāng)多去北京轉(zhuǎn)轉(zhuǎn),看看,拍拍,想想,其實(shí)是一件很有樂(lè)趣的事情。
總體而言,不虛此行,較之以往至不同城市只是專注于穿梭于不同購(gòu)物中心的大同小異的室內(nèi)空間,此行我更在意建筑由外而內(nèi)的整體表現(xiàn)。至于商戶組合,在定位、檔次相似的情況下,各商業(yè)體其實(shí)大同小異,這種格局的形成,一方面是因?yàn)樯虡I(yè)品牌的發(fā)展遠(yuǎn)跟不上商業(yè)地產(chǎn)的突飛奇猛進(jìn),另一方面作為新開(kāi)商業(yè)體來(lái)從穩(wěn)健與收益的角度考慮也更偏好相對(duì)成熟的商業(yè)品牌使然。
再次提醒各位,北京其實(shí)是個(gè)好地方,并沒(méi)有媒體上所宣揚(yáng)的“那么的堵,那么多的霾,那么高的生活成本”,5月的季節(jié)里,北京依然春花盛放。對(duì)于執(zhí)著于“踐行夢(mèng)想,但不執(zhí)著于北京戶口與北京房子”的人,或許北京真的是一個(gè)實(shí)現(xiàn)理想的好地方。然而去北京飄久了的人們多半是回不去了(自己的故鄉(xiāng)),就如我的一位同學(xué)那樣的感慨,如果現(xiàn)在離開(kāi)北京,回去真不知自己能做什么!(謝尚偉2013-5-2于江北)
- 該帖于 2014-5-29 9:53:00 被修改過(guò)