據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前全球在建購物中心面積達3900萬平方米，其中中國在建購物中心面積占全球一半以上，而排名全球前十位的城市中，南京也赫然在列。另據(jù)了解，繼上月南京新百收購英國百貨公司HoF之后，金鷹國際商貿(mào)集團也傳出消息，稱已控股了美國SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經(jīng)營。一面是新興商業(yè)綜合體層出不窮，一面是傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型之路進行時，未來很長一段時間內(nèi)，南京商圈不平靜。
南京位居全球在建購物中心面積排名前十
目前全國在建的綜合體是已建成綜合體的4倍，而規(guī)劃中的綜合體規(guī)模，大概又是在建的4倍。此外，在建購物中心面積排名全球前十位的城市中，中國就占了8個，其中包括南京。
記者了解到，目前南京規(guī)劃建設(shè)的城市綜合體超過50家，總體量達到100萬平方米以上的就有7家，各個板塊均有項目在建或醞釀建設(shè)，河西板塊以17個排在首位，然后是江寧的11座和江北的9座。以河西板塊為例，嘉業(yè)國際購物中心、雨潤國際廣場、奧體蘇寧廣場、金鷹天地廣場、南京世界貿(mào)易中心、華新城、海峽城、涵碧樓等綜合體項目已經(jīng)或即將呈現(xiàn)。此外，世貿(mào)中心宣布與德基廣場達成合作意向，新地中心二期規(guī)劃在裙樓的一至五層推出大型商場，金奧國際中心的酒店和購物中心相繼進入了開業(yè)倒計時，新鴻基、匯金中心的高檔購物中心等，都使得河西綜合體看點十足。據(jù)統(tǒng)計，目前河西寫字樓的存量超過30萬平方米，規(guī)劃在建體量超過200萬平方米，而商業(yè)部分的在建體量也超過了100萬平方米，商業(yè)體量加起來即將超過南京商業(yè)地產(chǎn)的“老大哥”新街口。
“西方國家擁有相當多歷史上形成的商業(yè)區(qū)，比如倫敦的攝政街和巴黎的香榭麗舍大街，作為歷史性建筑必須保留。而中國大型歷史性商業(yè)建筑不多，也不存在老舊問題，所以中國市場的無限機遇在于可以就近在居民區(qū)建立大型現(xiàn)代購物中心，享受公共交通系統(tǒng)帶來的便利，而不受已有建筑的限制。”
商業(yè)地產(chǎn)對成本、收益和資產(chǎn)價值的重新思考
商業(yè)地產(chǎn)一時風光無限，但是中國到底需不需要這么多的綜合體一直存在爭議。專家認為，從長期來看，未來人口及消費力的增長可以消化掉全部規(guī)劃中的綜合體，但在短期內(nèi)，還是存在泡沫。“這一輪‘商業(yè)地產(chǎn)熱’起始于2011年，恰恰和樓市新限購政策實施的時間相一致，就是因為調(diào)控，一部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向不限購的商業(yè)地產(chǎn)。眼下，市場已呈現(xiàn)出三大問題，一是開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，庫存高，潛在供應(yīng)量巨大；二是招商環(huán)節(jié)，招商難，空置率高；三是經(jīng)營環(huán)節(jié)，商戶經(jīng)營難，開發(fā)商回報率低。”
對商業(yè)地產(chǎn)商的考驗即將開始。“我們面對的是分化的市場，一是保障性住房和商品房逐步開始分化，二是開發(fā)商面臨著長期收益和持續(xù)經(jīng)營的轉(zhuǎn)型。”開發(fā)商習慣于住宅快速周轉(zhuǎn)的思路，過于注重開發(fā)成本和銷售收入，運營成本很少考慮。這種思路延續(xù)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，受限于開發(fā)階段的現(xiàn)金流壓力，很多項目失去了享受持有物業(yè)大幅增值的機會。此外，傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)模式的主力店占比過大，嚴重制約運營后期價值增長。如萬達早期的主力店占比高達70％，而華潤不到40％。不過，萬達廣場最新的業(yè)態(tài)已調(diào)整，餐飲等占比提升至40%-50%。“未來很多人將生活在綜合體，但開發(fā)商大多沒有想到，隨著城市價值的不斷積累，資產(chǎn)會變成什么樣。”解決問題的核心要點在于對成本、收益和資產(chǎn)價值的重新思考，包括物業(yè)類型組合及標準、開發(fā)流程再造、專業(yè)團隊搭建以及合作資源的選擇與管理等方面。
傳統(tǒng)百貨業(yè)悄然轉(zhuǎn)型，南京新百、金鷹試水買手制
眼下，蘇寧早已成為電商大佬，中央商場著力打造網(wǎng)上購物平臺“云中央”，而58同城等生活服務(wù)類網(wǎng)站深入人心，傳統(tǒng)百貨轉(zhuǎn)型勢在必行。繼上月南京新百收購英國百貨公司HoF之后，總部位于南京的金鷹國際商貿(mào)集團稱已控股了美國SKINMINT公司，將通過該公司試水買手制經(jīng)營。據(jù)了解，買手(buyer)是時尚潮流最前沿的一種職業(yè)，一些商人利用一些大品牌在自己的形象店中無法消化其滯銷、積壓或庫存量較大的商品，而采取的一種雙方都能夠接受的價格和方式，合理消化這些庫存商品的辦法。在國內(nèi)很早就有人在做這份工作，而且已經(jīng)形成了一些固定從事這類工作的群體，涉及面也在整個百貨行業(yè)，形成現(xiàn)在的“買手制”百貨。
“目前全國零售業(yè)利潤率平均水平僅1％左右，升級轉(zhuǎn)型迫在眉睫。”金鷹目前在全國有近30家門店，近來也一直在尋找轉(zhuǎn)型之路，上月底其在南京的全生活中心亮相，目前，金鷹首批已有三個美國品牌入駐。“傳統(tǒng)的‘聯(lián)營扣點’是一種食利型模式，實際上意味著零售業(yè)自營能力的喪失，在這種模式下，零售業(yè)最根本的差異化隨之喪失。例如，女鞋品牌重復率達80％以上，化妝品達40％以上。”SKINMINT主要代理各大歐美品牌，其中有不少是設(shè)計師品牌。金鷹麾下有百貨、全生活業(yè)態(tài)購物中心、奧特萊斯等，SKINMINT將會尋找海外合適的品牌以買手制方式運作，引入金鷹系麾下的門店。對于金鷹而言，這就相當于買斷貨品自營，有些新貨可以直接進入購物中心，一些舊款則可以進入奧特萊斯銷售。
�。〒P子晚報網(wǎng) 記者 黃歡）
