任何建筑都一樣，設計首先需要解決的是功能布局和交通組織。而對于商業(yè)綜合體而言，業(yè)態(tài)布局和動線規(guī)劃就更為重要，這是商業(yè)設計的核心，也是難點，是空間組織的提綱和線索。業(yè)態(tài)布局和動線規(guī)劃是緊密聯(lián)系在一起的，我們不能拋開業(yè)態(tài)談動線，也不能不考慮動線來布置業(yè)態(tài)。
一、商業(yè)業(yè)態(tài)歸類分析
規(guī)劃設計的第一步，是梳理建筑的各種功能空間的關系，繪出功能關系圖。商業(yè)項目之不同，在于各種業(yè)態(tài)之間并無直觀的工藝流程關系，甚至項目設計之初，根本就沒有確定業(yè)態(tài)設置，僅僅只是限定了規(guī)模，這就要求建筑師必須對各種業(yè)態(tài)做到心中有數(shù)，了解各種業(yè)態(tài)的功能、檔次以及價值貢獻，如此才能得心應手地進行布局。
1.按功能性質分類
商業(yè)業(yè)態(tài)包括百貨、超市、精品區(qū)（服裝、箱包、珠寶、飾品、食品、化妝品、文體用品等）、專業(yè)賣場（家居、家電、建材、配件等）、生活配套服務（美容、美發(fā)、美甲，藥店、花店、雜貨店、干洗店、寵物店等）、餐飲、娛樂、體育、教育、休閑、文化……我們常把這些繽紛多彩的業(yè)態(tài)大體分為零售、休閑娛樂和餐飲三大類，這三大類業(yè)態(tài)的面積比例在商業(yè)綜合體中往往各占約三分之一，依據(jù)項目定位和經(jīng)營情況略有調整。
2.按消費方式分類
我們一般把顧客的消費行為分為目的性消費和隨機性消費。對應業(yè)態(tài)，可視零售百貨、生活配套、小型餐飲等為隨機性消費業(yè)態(tài)，其余業(yè)態(tài)如超市、酒樓、娛樂、健身、教育等為目的性消費業(yè)態(tài)。
3.按消費層次分類
可劃分為從日常必須性消費到奢侈性消費的若干檔次，商品可劃分為民生商品、生活消費品、中檔時尚消費、奢侈品等，對應百貨的定位可以有大眾百貨、時尚百貨，精品百貨等，餐飲可以分為日常性快餐、地方風味小吃、追求文化情調高附加值的西餐以及高端商務宴請為主的大酒樓。
4.按對項目的價值貢獻
按業(yè)態(tài)對商業(yè)項目的價值貢獻分析，可分為主題營造價值、品牌價值、租金價值及聚客價值。如國際一線品牌的引入能給項目帶來品牌價值的提升，而大型超市更看重的則是其聚客能力。一般而言，業(yè)態(tài)的規(guī)模和品牌知名度與租金是成反比的：品牌知名度越高、規(guī)模越大，單位面積的租金就越低。
二、業(yè)態(tài)布局原則
與所有類型的建筑設計一樣，規(guī)劃要挖掘項目用地的環(huán)境特點和優(yōu)勢，業(yè)態(tài)布局應與交通、環(huán)境對應。比如，將體現(xiàn)項目定位的主題性主力店放在比較醒目的區(qū)位，臨主入口、主干道布置。餐飲則面朝景觀，追求環(huán)境效果等。除了這些基本規(guī)律之外，購物中心的業(yè)態(tài)布局還要注意以下幾個原則：
1.合理分區(qū)
把復雜的商業(yè)綜合體功能進行分解歸類，做到分區(qū)明確，達到易于消費者識別和方便引導的目的。
1）按性質分區(qū)
物以類聚，人以群分，商業(yè)也是一樣。我們發(fā)現(xiàn)，自然形成的傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)往往是同類業(yè)態(tài)聚集到一起——自行車一條街、五金配件一條街、酒吧一條街等，因為聚集效應能提供顧客同類商品多品牌的比較和選擇，從而實現(xiàn)整體競爭力，達到共贏。商業(yè)綜合體內不同業(yè)態(tài)類型對環(huán)境氣氛的要求或者說影響是完全不同的，并置則顯得格格不入雜亂無章。較容易理解的是動靜分區(qū)，避免沖突干擾。所謂動，就是那些追求活力和動感的運動、娛樂的業(yè)態(tài)，如滑冰場、電玩、歌舞廳等，所謂靜，就是追求舒適、安靜和優(yōu)雅氣氛的精品服裝服飾、珠寶等。規(guī)劃首先將業(yè)態(tài)性質歸大類，比如萬達廣場的模式，一般會分成百貨樓、娛樂樓，另外有些休閑配套類的歸入時尚樓，或者叫綜合樓，有的專門設個超市樓，如圖1。
圖1 萬達商業(yè)綜合體基本模型
2）按管理要求分區(qū)
業(yè)態(tài)的經(jīng)營時間不同是更為客觀的分區(qū)要求：如有的超市開門較早，而餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)關門則較晚，甚至24小時營業(yè)，應按管理要求相對集中，最好設有獨立的退場流線。如圖2，美國JERDE事務所設計的北京藍色港灣，將酒吧集中到外圍圓弧形的街道，餐廳則集中在另一個方向朝向公園布置。同為JERDE事務所設計的石家莊勒泰中心將特色餐飲、酒吧集中在項目一側形成“莊里街”，娛樂業(yè)態(tài)的入口與之呼應，特別地設了一個室外的飛梯從莊里街地面直達位于五層的影城，如圖3。
圖2 北京SOLANA藍色港灣平面圖
圖3 石家莊勒泰中心總平面圖
3）按檔次分區(qū)
一般規(guī)模的商業(yè)項目大體應該有一個目標消費群，該消費主體的消費能力、消費習慣以及對應的品牌檔次相對明確，在一個商業(yè)項目內并存高檔和中低檔消費業(yè)態(tài)的并不多見，有些項目則因為規(guī)模較大，或者服務半徑內客源不足等原因，安排了不同檔次的業(yè)態(tài)。這就必須注意加以分區(qū)，否則低端業(yè)態(tài)拉低了高端業(yè)態(tài)的環(huán)境品質，帶來的無效客流也是對高端業(yè)態(tài)的干擾。如精品百貨，不希望距離超市入口太近，特別是國際奢侈品牌，一定要獨立一個區(qū)域，不受其他業(yè)態(tài)干擾。例如合肥包河萬達廣場是萬達首次引入國際一線奢侈品牌，都集中在首層獨立的區(qū)域。
4）按租金水平分區(qū)
不同業(yè)態(tài)可接受的租金水平是不同的。通過研究一些項目的租金情況可以歸納出一些規(guī)律。超市行業(yè)的毛利很低，經(jīng)營在于大客流和貨品的快速周轉，其能承受的租金低，一般設于地下或者位置不太好的區(qū)域，首層最好的位置都是給租金高的服裝服飾珠寶。除大品牌的洋快餐外，餐飲的坪效較低，一般設于高樓層。大部分健身休閑娛樂業(yè)態(tài)的租金也不高，且多數(shù)屬目的性消費，宜安排在較背的位置。在規(guī)劃階段，應依據(jù)用地條件，對各方位的租金進行預判斷才能合理布置業(yè)態(tài)，并設計為相應的空間尺度和環(huán)境條件，比如與地鐵相連的地下層，其租金往往不比首層低。
2.增強互動
分區(qū)是為了易于識別和引導，但也應適度。混合性是商業(yè)綜合體的優(yōu)勢所在，其核心理念就是業(yè)態(tài)的關聯(lián)性。我們可以將商業(yè)綜合體的各種業(yè)態(tài)視為一個生態(tài)群落，盡力創(chuàng)造多種業(yè)態(tài)共生的條件，從而促進消費，使商業(yè)綜合體這個業(yè)態(tài)群落繁榮生長。具體來說，就是增強業(yè)態(tài)之間的互動關系。
1）利用消費的關聯(lián)性
正如影城的爆米花、KTV的酒水都是商家重要的利潤點，這是利用消費關聯(lián)的縮影。在商業(yè)綜合體中，我們�？吹綂蕵放c餐飲互動、兒童娛樂教育與兒童服飾和玩具零售的互動、運動健身館與運動服飾和戶外品牌的互動等形式。在空間布置上，深圳萬象城將滑冰場設在中心位置，餐飲布置在周邊，不但是為帶孩子訓練的家長提供了休息的場所，有滑冰表演可以欣賞成為餐飲最大的賣點，如圖4。
圖4 深圳萬象城模型
2）利用品牌的互補性
將同一大類的商品或服務在品牌檔次、風格品味、目標客群年齡等方面的差別有意識地組合在一起，以實現(xiàn)對消費需求的一網(wǎng)打盡。國外的一些品牌如ZARA，會伴生一些副牌同時出現(xiàn)，這是經(jīng)過長期經(jīng)驗積累形成的發(fā)展策略。
3.引導客流
利用主力店布置最大可能地給隨機性消費的商戶帶來客流，是商業(yè)綜合體規(guī)劃的關鍵價值所在。將聚客能力強的主力店，如百貨、超市等設于主動線的兩端，避免出現(xiàn)盲腸區(qū)；將目的性消費業(yè)態(tài)置于高樓層或地下商業(yè)價值偏低的位置，尤其像影城這樣大客流的主力店拉動客流。另外，從這一角度考慮，純目的性消費的專業(yè)賣場，如家居建材與購物中心的其他業(yè)態(tài)互動關系很弱，如果不為制造總規(guī)模、消化總面積，引入的意義不大。
4.順應流程
從顧客需求的角度考慮業(yè)態(tài)空間的安排，如超市需要與停車場及公共交通順暢銜接，使小推車平層或者通過自動步道到達車位，一般設于地下一層可以解決這個流程問題。石家莊勒泰中心是一個即將開業(yè)的大型城市綜合體，不但有近20萬平方米的大商業(yè)，還有甲級寫字樓、五星級酒店、高級公寓等物業(yè)類型，設計在商業(yè)裙房內嵌入了一個小教堂，將餐飲、酒店宴會廳、客房和小教堂連接起來，使相關業(yè)態(tài)很好地滿足了當今有巨大市場潛力的婚禮慶典需求，如圖5。
圖5 石家莊勒泰中心商業(yè)中嵌入的紅色小教堂
