業(yè)態(tài)構(gòu)成不同
  百貨店是指在一個建筑物內(nèi)，實行統(tǒng)一管理，按樓層、區(qū)位和專柜銷售若干類別商品，并為便利顧客選購提供必要服務(wù)的零售業(yè)態(tài)；SHOPPING MALL是多業(yè)態(tài)多業(yè)種復(fù)合，體現(xiàn)“一站式消費”的多功能大型商用物業(yè)，一般是一組統(tǒng)一規(guī)劃的建筑集群，集旅游、購物、休閑、娛樂、飲食等各種商業(yè)功能于一體。要有寬闊的購物通道和良好的動線設(shè)計，充分考慮到來客的休息和停車設(shè)施，要通過環(huán)境的塑造形成自身聚客的引力，其建筑美學(xué)與商業(yè)功用結(jié)合。

  城市功能不同
  百貨商城只是一個購物場所，服務(wù)特定商圈的百貨商品選購者；SHOPPING MALL是集中眾多商業(yè)資源的商業(yè)地產(chǎn)項目，通過業(yè)態(tài)整合、長期經(jīng)營，成為城市或更大范圍的商業(yè)中心場所和物業(yè)旺地，實現(xiàn)城市商業(yè)主體定位、城市消費文化聚集和地產(chǎn)物業(yè)需求的多種價值。

  金融功能不同
  百貨商城作為簡單的流通環(huán)節(jié)，通過商品銷售實現(xiàn)經(jīng)營者和供應(yīng)商的資金周轉(zhuǎn)；SHOPPING MALL作為新興的商業(yè)地產(chǎn)項目，整合了金融、地產(chǎn)、物業(yè)和商業(yè)的龐大產(chǎn)業(yè)鏈條，并且通過消費者的長期重復(fù)的消費行為，實現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條的持續(xù)更新和市場流通。SHOPPING MALL的商業(yè)運營管理是通過商業(yè)活動，實現(xiàn)消費總收入，為商業(yè)地產(chǎn)投資回收和物業(yè)資產(chǎn)的長期保值增值的根本利益服務(wù)的，其城市金融功能不可忽視。

  獲利方式不同
  百貨商城主要通過專柜銷售收入的分成方式獲利；SHOPPING MALL主要通過分租物業(yè)的租金收入方式獲利。

  運營管理重點不同
  百貨運營管理的重點是商品組合和促銷，以聯(lián)營專柜經(jīng)營為主，少量輔助性獨立服務(wù)項目配套，采取柜臺銷售和開架面售相結(jié)合方式，通過統(tǒng)一收銀，實施進(jìn)、銷、結(jié)、存管理；SHOPPING MALL運營管理的重點是業(yè)態(tài)組合的配置和租戶管理的效果，并以經(jīng)營租戶為主，通過物業(yè)、商務(wù)的統(tǒng)一管理，為眾多商家的分散經(jīng)營創(chuàng)造統(tǒng)一營造的購物環(huán)境和顧客服務(wù)保障體系。SHOPPING MALL里可以包括一家，甚至多家百貨店。

  服務(wù)對象不同
  百貨業(yè)態(tài)是商品買賣，面對的是相對集中的有直接購買目的的顧客，經(jīng)營的是商品；SHOPPING MALL是物業(yè)出租，管理的是商戶，經(jīng)營的是全客層、潛在購買需求的顧客。

       商圈不同
  百貨店的商圈是比較固定的，社區(qū)型比較多一些，SHOPPING MALL的商圈較廣，客流可以是旅游者，可以來自全國，更可以來自全市。

  物業(yè)體量不同
  百貨商城通常選擇中等規(guī)模物業(yè)，SHOPPING MALL通常幾倍于百貨商城，占地面積大，建筑面積大，停車面積大。

  布局模式不同
  百貨商城以商品島方式布局，只有有限的場內(nèi)共享空間；SHOPPING MALL多以數(shù)條步行街或回廊式多層布局，其共享空間不僅要通透各業(yè)態(tài)的聚集和互動，更要擴展到周邊環(huán)境。

  購物環(huán)境要求不同
  SHOPPING MALL要求整體氛圍、綜合體驗的效果；百貨商城重點強調(diào)商品展示效果。

  餐飲、娛樂、休閑業(yè)態(tài)比重不同
  百貨商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或電子游戲；而SHOPPING MALL的餐飲業(yè)種多樣，大型、特色餐飲比重增大。而娛樂和休閑項目則形成SHOPPING MALL的主題特色和特定優(yōu)勢的內(nèi)涵。一般購物、餐飲、娛樂的比例要達(dá)到50:32:18，或者后者更多。

  體驗消費概念引入
  百貨商城只有用品銷售，極少體驗式服務(wù)項目；SHOPPING MALL作為業(yè)態(tài)組合的必需，顧客體驗式項目是不可少的，通常會有健身、運動、美容、休閑、文化等主題項目進(jìn)駐。

  商務(wù)展覽功能
  SHOPPING MALL中寬闊的多格局的空間提供了極好的公眾展示及商務(wù)活動功能，而百貨商城承接群體活動的空間有限。
  觀光游覽功能：SHOPPING MALL因建筑獨特往往成為城市標(biāo)志性建筑，又因內(nèi)部功能齊全、服務(wù)項目多樣性，環(huán)境美學(xué)價值高，而成為觀光游覽地。而百貨商城的觀光性通常較差。

百貨商場商鋪的特點
  （1）百貨商場規(guī)模特點
  百貨商場規(guī)模通常在2萬平方米左右，比如北京賽特購物中心的面積為1．8萬平方米。
  （2）百貨商場規(guī)劃設(shè)計特點
  百貨商場通常采用3－5層的多層建筑，不需要對設(shè)計荷載做過多的考慮，除過層高、柱網(wǎng)、消防、外部交通方案、電梯、貨物流、包括POS系統(tǒng)在內(nèi)的各種智能化系統(tǒng)之外，商場里面對消費者的有效引導(dǎo)，即動線布置和公共空間的設(shè)計都將是百貨商場規(guī)劃設(shè)計中的重要問題。
  （3）百貨商場運營特點
  百貨商場主要采取統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式，由運營商對項目的定位、市場策略、管理模式等進(jìn)行基于戰(zhàn)略考慮的統(tǒng)一運做。統(tǒng)一經(jīng)營的管理模式有利于打造項目的品牌價值，便于提升項目的競爭力。
  （4）百貨商場商鋪特點
  ▲商鋪的形式
  百貨商場商鋪基本上都是鋪位形式，個別百貨商場會將一層某些或某個鋪面出租或出售給商家，比如賓利汽車租用北京賽特購物中心一層的鋪面做汽車展示，寶馬汽車租用北京永安里貴友大廈一層的鋪面做汽車展示等。
  ▲投資回收形式
  百貨商場鋪位商鋪有的是專賣店的形式，從空間上相對獨立；部分是采取柜臺的方式；大部分采取開放空間內(nèi)專賣區(qū)的形式，各個品牌銷售區(qū)只是通過地塊的劃分有所區(qū)別。百貨商場鋪位絕大多數(shù)采取出租或按照營業(yè)額流水提成的方式，也有些采取租金和流水提成結(jié)合的方式。

購物中心商鋪的特點
  （1）購物中心規(guī)模特點
  第一章中已經(jīng)對購物中心的規(guī)模進(jìn)行了深入介紹，在此不做重復(fù)說明。但目前在國內(nèi)大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，極富市場感召力的超級購物中心SHOPPING MALL項目值得商鋪投資者首先對它們建立基本的了解，有助于商鋪投資者辨析市場機會，規(guī)避投資風(fēng)險。
  （2）購物中心規(guī)劃設(shè)計特點
  購物中心規(guī)劃設(shè)計所牽涉到的技術(shù)內(nèi)容很多，賽睿顧問在《中國超級購物中心SHOPPING MALL投資開發(fā)指南》一書中，對此進(jìn)行了深入的分析，在此僅做概要性介紹。
  購物中心項目的規(guī)劃設(shè)計包括購物中心項目的方案設(shè)計、初步設(shè)計及施工圖設(shè)計等。項目規(guī)劃與設(shè)計對于項目的成敗有極大的決定作用，其中，尤其以方案設(shè)計為重中之重：方案設(shè)計可以稱之為宏觀設(shè)計，牽涉到用地分配、功能分區(qū)和規(guī)劃、外部交通設(shè)計、及城市環(huán)境設(shè)計，將決定購物中心項目的外部布局、內(nèi)部功能、土地的利用效率、室內(nèi)空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內(nèi)空間的合理動線布局等。初步設(shè)計及施工圖設(shè)計可以稱之為微觀設(shè)計，即在方案設(shè)計基礎(chǔ)上進(jìn)行純建筑工程角度的深化、細(xì)化。
  購物中心規(guī)劃設(shè)計必須體現(xiàn)設(shè)計師的建筑美學(xué)概念和市場概念，如果不能實現(xiàn)這樣的目標(biāo)，無疑其設(shè)計是失敗的，投資商、開發(fā)商將承受因此造成的損失。
  也許讀者會提出問題，為什么規(guī)劃設(shè)計對購物中心如此重要？原因很簡單，購物中心規(guī)模龐大，業(yè)態(tài)復(fù)合程度極高，客流量大，所面對的兩級客戶零售商、消費者有復(fù)雜的需求組合，這些對購物中心的規(guī)劃設(shè)計提出了要求。
  總之，購物中心的規(guī)劃設(shè)計體現(xiàn)的是建筑美學(xué)概念和市場理念的充分結(jié)合，需要解決大量客流和廣泛類型零售商所帶來的復(fù)雜需求，這些就是購物中心規(guī)劃設(shè)計的特點。
  （3）購物中心運營特點
  絕大多數(shù)購物中心采取運營商統(tǒng)一出租經(jīng)營的管理方式，很少購物中心采取出售商鋪的方式。購物中心規(guī)模越大，采取出售商鋪方式的可能性越小。
  當(dāng)然有一些開發(fā)商可能會碰到這種情況：看好某個購物中心項目，但鑒于資金壓力，不得不采取將項目整體出售給投資機構(gòu)，首先解決開發(fā)資金需求，在項目建設(shè)完成并投入運營后，再回購的方式進(jìn)行購物中心開發(fā)。這種購物中心形式上看是采取出售的方式，需要指出的是，這種出售所面對的主要客戶對象是投資機構(gòu)，較少散戶投資者。
  （4）購物中心商鋪的特點
  ▲商鋪的形式
  購物中心商鋪的主要形式是鋪位的形式，鋪面形式比較少。商鋪面積大小不一，差別很大，從幾平方米到幾萬平方米不等。
  ▲投資回收形式
  購物中心牽涉到的經(jīng)營業(yè)態(tài)有主力店、半主力店、專賣店、娛樂設(shè)施、餐飲設(shè)施等。不同規(guī)模的購物中心里面的業(yè)態(tài)類型有多有少，其中超級購物中心SHOPPING MALL里面的業(yè)態(tài)組合最全、最多。以上各種經(jīng)營業(yè)態(tài)的經(jīng)營商基本上都是采取租用商鋪的方式，其中主力店作為購物中心重要的組成部分，往往有一定的獨立性，每個的面積規(guī)模在1．5萬－2萬平方米之間；半主力店、專賣店、餐飲、娛樂等設(shè)施基本上都以獨立鋪位商鋪的形式分布其中。
  購物中心里面的商鋪主要采取出租的方式，有些運營商會采取按照經(jīng)營流水提成的方式，或者采取租金和提成、結(jié)合的方式。
  投資策略
  百貨商場類商鋪投資比較適合投資機構(gòu)，投資機構(gòu)的優(yōu)勢可以在百貨商場的開發(fā)、建設(shè)、管理過程中得到比較充分的發(fā)揮。
  購物中心商鋪主要適合投資機構(gòu)，畢竟該類項目規(guī)模龐大，無論是項目定位、規(guī)模、市場策略、開發(fā)建設(shè)、運營管理等各種問題都需要采取系統(tǒng)化運做，而系統(tǒng)化運做正是投資機構(gòu)的長處。即使有些購物中心項目由于資金原因，不得不采取商鋪出售的方式，那么開發(fā)商必須選擇有效的操作方案，一方面，吸引個人投資者進(jìn)來，另一方面，考慮管理商“返租”等方式，以最大限度保證項目經(jīng)營管理的整體性。對于個人投資者來講，購物中心商鋪的投資風(fēng)險相對比較高，雖然這些項目一旦成功，所創(chuàng)造的價值升值會比較大，但該類項目面對市場成熟問題，以及競爭市場環(huán)境等問題，風(fēng)險始終相伴。