對于地鐵上蓋購物中心而言，地鐵一定程度上提高了其商圈輻射力（尤其是原先交通不便和中高端或大眾化定位的商業(yè)項目），但卻無法徹底改變商圈的性質(zhì)和基本面。地鐵商業(yè)物業(yè)的發(fā)展離不開所依托商圈的各種積淀，地鐵商業(yè)物業(yè)必須依據(jù)本商圈特點和自身條件的考量，進行合理且科學的商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)定位、商業(yè)組合、特色塑造等一系列細致的基礎工作，爭取最大的環(huán)境優(yōu)勢與環(huán)境兼容性，避免同質(zhì)化惡性競爭，貼近客群實際需求，展開差異化競合，才可能將匆匆的過客轉(zhuǎn)化為有效客流，所以地鐵商業(yè)物業(yè)并不一味意味著規(guī)模多么大，檔次多么高。

　　事實上，各種類型各種規(guī)模各種定位的地鐵商業(yè)物業(yè)都不乏成功與失敗案例，關鍵還是依據(jù)購物中心的普遍經(jīng)營原則，根據(jù)項目所處商圈的特點（例如商務區(qū)、工廠區(qū)、大型居住區(qū)還是商住混合區(qū)等）、站點實際客運量（高/中/低客流站）、商圈人口數(shù)量（包括常住人口、辦公和就業(yè)人口等）和流動量、當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境與社會發(fā)展和居民消費能級與結(jié)構(gòu)、商圈文化底蘊、乘客構(gòu)成類型與特點（例如本站通勤客源流進與流入的構(gòu)成及潮汐特點、游客數(shù)量、通勤高峰期之外客流構(gòu)成特點-如商務客流情況等、假日客流流向、乘客年齡段構(gòu)成）、項目競爭者地理位置與交通情況（利用地鐵軌交輻射優(yōu)勢爭取吸引并鞏固次商圈和邊緣商圈的客源，防范核心商圈客源被地鐵線上其他站點的商業(yè)項目吸走而流失，力爭在商圈調(diào)整和消費力再分配的博弈上獲勝）等信息，根據(jù)車站類型（商業(yè)型站點、商務型站點、居住型站點、商住混合型站點、公共中心型站點--如大型醫(yī)院、學校、旅游區(qū)、行政中心、體育中心、交通樞紐型站點、廠區(qū)型站點），進行綜合分析研判，細分市場，確定自身項目的科學定位和合理的商業(yè)規(guī)劃與業(yè)態(tài)組合；積極引入適應乘客和居民需求，提供適銷對路的產(chǎn)品和服務的基礎上，通過特色賣點塑造和主題行銷，延長乘客逗留時間，激發(fā)乘客消費的沖動，刺激晚間消費和假日消費，將流動的滾滾客源轉(zhuǎn)化為有效的購買力是成功的前提。

　　下面將香港、上海、北京、深圳、廣州等城市不同商圈不同規(guī)模的地鐵上蓋商業(yè)物業(yè)分類并歸納整理出如下表格。

　　典型地鐵上蓋購物中心分類表