4年前，杭州首個城市綜合體項目“萬象城購物中心”亮相，第一次讓杭州人親身感受了什么是shopping mall；如今，多業(yè)態(tài)經營的購物中心已經取代百貨業(yè)成為主流，杭州也成為全球最大的購物中心開發(fā)的城市之一。

　　而未來三四年內，杭州的大型購物中心將出現前所未有的“密集供應”，從主城區(qū)到副城區(qū)，從老城到新城，在建的項目已經達到81個，總建筑面積780萬平方米以上，超過之前60年的開發(fā)量。

　　如今，在杭州商業(yè)綜合體“大爆發(fā)”的背景下，杭州商業(yè)領域多了一個全新的業(yè)態(tài)。由前銀泰集團副總裁馬其華率領精英團隊創(chuàng)立的杭州頌元商業(yè)發(fā)展有限公司，以“提供全程運營服務的零售渠道商”的姿態(tài)橫空出世。

　　這也許就是一個信號，初期以“大而全”為方向的大型購物中心模式，正面臨過剩局面。

　　2016年前商業(yè)項目將達90個

　　杭州全面進入購物中心時代

　　杭州現有百貨店、購物中心面積，不過100多萬平方米。這與未來幾年供應市場的商業(yè)項目面積相比幾乎可以忽略不計。

　　有報道顯示，2013年杭州主城區(qū)共出讓純商業(yè)用地57幅，總面積達2032.9畝，總體量為388.7萬平方米，成交額共計258.2億元。華家池綜合用地、藍孔雀地塊、火車東站地塊等優(yōu)質商業(yè)用地被綠地、復地、華潤等外來大鱷瓜分。

　　與此同時，杭州商業(yè)布局正迎來一輪“跨越式”發(fā)展。繼去年西溪印象城、西田城、城西銀泰城三個購物中心相繼開業(yè)后，今年杭州還將有多個綜合體項目集中上市：杭州首個萬達廣場，即將于今年12月12日滿鋪開業(yè)；中大·銀泰城、西子國際的杭州大廈城市廣場，也預計今年年底面市。到2015年前后，錢江新城的來福士廣場、高德置地廣場，西溪海港城的VV PARK等，也將依次露面。

　　根據頌元商業(yè)發(fā)展有限公司前期市場調查，據不完全統(tǒng)計，2016年之前，杭州的商業(yè)項目將達到90個，總建筑面積780萬平方米以上，其中在建項目有81個，分布在杭州東、南、西、北各個區(qū)塊。總體來看，江干區(qū)新增的購物中心最多，有24個，余杭區(qū)其次，有18個，最少的濱江區(qū)和上城區(qū)，也各占了3個。

　　據測算，未來3至4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現存量的2.64倍，相當于4年完成過去60年的開發(fā)量。形象地說，以萬象城24萬平方米的商業(yè)體量計算，未來4年相當于新增23個萬象城那么大的體量。

　　在杭州在建商業(yè)地產的開發(fā)者中，不乏萬達、寶龍、綠地、凱德等國內外知名的商業(yè)地產開發(fā)商的身影，也有尋求擴張的杭州大廈、銀泰商業(yè)等本土商業(yè)集團，更多的是商業(yè)地產領域的新鮮力量。它們在市中心、新城、郊區(qū)廣泛布局，杭州即將進入購物中心集中供應的階段。

　　國際商業(yè)經驗說明，購物中心的興起是GDP發(fā)展的必然產物。在人均GDP達到1000美元時，百貨商店興起；達到2000至3000美元時，超級市場興起；6000美元時便利店興起；而只有人均GDP達到12000美元時，才是購物中心大發(fā)展的時代。

　　按此推演，浙江的多個城市已經跨入了購物中心大發(fā)展之門：2013年杭州全市按常住人口計算的人均GDP94256元，按當年平均匯率計算，達到15220美元，寧波市人均GDP為15046美元，紹興市人均GDP為12952美元。

　　杭州shopping mall密集亮相

　　業(yè)內擔心“面積過剩”難消化

　　仿佛一夜之間，杭州就要全面進入購物中心時代，面對突然間冒出來的這么多“商業(yè)綜合體”，業(yè)內人士已經開始擔心出現“商業(yè)面積過剩”的問題。

　　贏商投資總經理方芳分析認為：“跟同級別城市相比，杭州的商業(yè)地產確實發(fā)展較晚，消費需求也確實大量存在。但在近三五年的海量供應后，新項目之間優(yōu)勝劣汰的局面也將很快出現，項目只有依靠差異化競爭才能實現生存。”

　　“未來杭州還會有不少大而全的購物中心，以項目密集的城北為例，已開或在建即將推出的體量巨大的購物中心有銀泰城、萬達廣場、杭州新天地等體量巨大的巨無霸，其中新天地項目的規(guī)劃建筑體量更是突破了150萬平方米。”業(yè)內人士分析，大而全的購物中心的大量興起會造成同質化，會不斷占用市場份額，使原來少數成功的購物中心的外向型消費力不斷被分食，這些購物中心原來較強的輻射能力也會逐漸弱化。

　　同時，他們還有另外一層擔憂。

　　杭州的商業(yè)地產圈內流傳這樣一個判斷：從目前的意向來看，在建的81個商業(yè)綜合體項目，有一半項目地產開發(fā)商打算自己來招商運營。另外一半的一半，需要從外面請來專門的商業(yè)團隊解決招商、運營等后續(xù)問題。剩下的項目，還處于發(fā)展思路不清晰、商業(yè)團隊難以尋找的狀態(tài)。業(yè)內人士分析，杭州的商業(yè)圈子就這么大，就算是高薪挖人，也難以滿足在建項目的總量需求。

　　除了專業(yè)團隊的相對缺乏，品牌資源也受到限制。

　　有分析認為，目前杭州開出的大型商業(yè)綜合體的品牌構成大多大同小異。聚客能力強、盈利能力強的餐飲、快時尚、流行服飾品牌，就集中在一兩百個左右。在建的購物中心，面積號稱10萬平方米以上的并不少見，這么大的商業(yè)面積，要把商鋪招滿已經很不容易，更何況好的品牌資源大家都在爭奪。如果只是簡單復制目前的大型購物中心模式，品牌和經銷商們對地段、商業(yè)品牌無疑會更加挑剔，避免重復進入同一個商圈的多個項目。

　　如何尋求突破？這是許多業(yè)內人士都在思考的問題。

　　頌元商業(yè)發(fā)展有限公司總經理洪飛認為，隨著城市的擴容，商圈從城市中心開始向城市周邊，新城、副城形成多級擴張。杭州購物中心的集中面市，與其說是杭城商業(yè)的供應量過剩，不如說杭城的商圈正成多級的發(fā)展趨勢，未來的購物中心必定向社區(qū)化、個性化、主題化發(fā)展。而購物中心的競爭也必定到了比拼內功——誰更了解市場，誰更理解商業(yè)，誰將更有機會。
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服務員端上來一盤菜，上面有朵蘿卜雕的花，干嘛的？裝飾品啊，既不是吃的，也不是用的。未來的這些個所謂的購物中心絕大多數就是蘿卜花。廚師給你炒的是菜，不是蘿卜花，蘿卜花是點綴的，一是讓食客看著挺喜心悅目，二是增加高檔感，菜價自然能拔高。同理，這些個購物中心干嘛的？為了賣房子而設的啊，大家不能忽略主題。所以這類購物中心，從商業(yè)的角度關注的意義不大，各類大小代理商各取所需而已，而且主體還是食堂加電影院加超市。馬總很聰明，看到了這個商機，近百個孩子沒有一個幼兒園哪行啊，這批孩子一半自己的家長親自帶了，另一半就是馬總的商機了，不少了，幾十個啊，拿下一半都快成商業(yè)帝國了。當然問題也不少，社區(qū)百貨聽起來很美，且不說3、4線城市和大城市郊區(qū)白富美嚴重缺貨，就國內而言，把社區(qū)百貨玩得絢爛多姿的也只有中國500強天虹，難度不小。另外，業(yè)主方也是很難伺候，都是財大氣粗的開發(fā)商啊，秀才遇到兵有理說不清的情況怕是時有發(fā)生。商業(yè)信譽度也是撓頭的問題，一個不爽毀約了，你還跟他打官司啊？時間耗不起，商界聲譽也受損啊。。�？傊�是前途光明，問題不少。。。

有沒有人好心地把這些個場子做個Excel表格列舉一下，標明哪些可能是美麗的餡餅，哪些是美麗的陷阱。

助人為樂，日行一善�。�