謝尚偉：走馬觀花，看成都商業(yè)地產(chǎn)之三

    與成都這個(gè)隔壁陰柔好鄰居相比，重慶在商業(yè)環(huán)境與消費(fèi)環(huán)境方面的確暫有距離，這一點(diǎn)生動(dòng)的體現(xiàn)在成都部份商家對(duì)重慶這個(gè)2小時(shí)車程范圍的高度成長(zhǎng)型市場(chǎng)視若無睹，進(jìn)駐意向偏弱的境況。在部份成都商家的眼中，在重慶這個(gè)市場(chǎng)賺錢似乎更為辛苦或者一部份成都商家滿足于偏安一隅，圖穩(wěn)健與安逸……因?yàn)槎唐趤砜�，有著天府新區(qū)宏大的“城市大餅規(guī)劃"及將近100個(gè)商業(yè)體發(fā)展?jié)摿康某啥迹�似乎深耕蓉城足矣�?鄙人，便是地道的雙流鄉(xiāng)下人，屬于廣義的成都人，對(duì)此我也略有體會(huì)。由于飄在重慶達(dá)13年之久，重慶與成都其實(shí)我更熟悉重慶，而且也更傾向于重慶人的思維，并越發(fā)的覺得重慶的魅力所在。當(dāng)然，成都的那種優(yōu)雅、休閑、半玩耍的賺錢模式對(duì)投資者而言則更具吸引力，這也直觀的表現(xiàn)在重慶商家積極挺進(jìn)成都市場(chǎng)。

    此行回蓉，主要目的在于和成都的部份商家代表的交流溝通，順便考查幾個(gè)新開的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在兩位盡職的伙伴的安排下也有幸和成都同行及部份商家有幾輪散談，至于是否可以成功的招商引成都部份品牌到高端大氣上檔次的江北嘴CBD一事，我倒是心態(tài)平和，一切隨緣。畢竟是否跨區(qū)域發(fā)展，挺進(jìn)哪個(gè)城市，對(duì)于一個(gè)品牌來講都是要上升到戰(zhàn)略高度的，不是一兩次簡(jiǎn)單溝通可以解決的。介紹重慶市場(chǎng)，提供重慶商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)的參考，了解成都商家滋潤(rùn)的活法及滋潤(rùn)到何種程度才是此行的要義。在此，一并感謝成都的朋友們給予的坦誠(chéng)交流機(jī)會(huì)。

    在此之前，我曾經(jīng)散談過萬(wàn)象城、錦華萬(wàn)達(dá)、來福士廣場(chǎng)、仁恒置地，這里就不再綴述，本次重點(diǎn)看了金牛凱德廣場(chǎng)二期、339歡樂頌、環(huán)球中心、凱丹廣場(chǎng)，簡(jiǎn)析如下，潦以小結(jié)。

    金年凱德廣場(chǎng)二期，西南交大附近。

    這個(gè)商業(yè)體一二期相隔5年以上相繼開發(fā)完成，投入營(yíng)運(yùn)。

    一期是凱德早年的典型手法：4層的長(zhǎng)盒子，沃爾瑪放2、3F，4樓主要為餐飲和兒童、影院業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)組合非常的大眾、傳統(tǒng)，感觀甚至比重慶九龍坡區(qū)重慶動(dòng)物園對(duì)面的凱德廣場(chǎng)還要略遜一些。

    二期則時(shí)尚、現(xiàn)代，融入了當(dāng)前新型購(gòu)物中心的流行手法，勘稱凱德廣場(chǎng)系列的上佳之作，以至于你經(jīng)過一期走到二期會(huì)有一種對(duì)比鮮明的穿越感（一期樸素到“土火”的程度，二期則時(shí)髦太多）。一二期分階段開發(fā)，并且與時(shí)俱進(jìn)，適時(shí)升級(jí)，凱德不愧為老道的商業(yè)地產(chǎn)基金：穩(wěn)健，不盲目追求規(guī)模，不盲目一步到位；不盲目追求檔次；關(guān)于投資的一切均向收益率、回報(bào)率看齊。凱德廣場(chǎng)二期的主要特點(diǎn)簡(jiǎn)述如下：

    1、闊綽的空間感與淺色系調(diào)性相得益彰。

    2、大中庭+跨層扶梯組合，成為二期豎向人流組織的核心及購(gòu)物中心的視覺焦點(diǎn)。

    3、餐飲業(yè)態(tài)做得很強(qiáng)大，并且非常注重餐廳開放性及品牌裝修風(fēng)格的獨(dú)特性，整體上有視覺美感。

    4、創(chuàng)新的體驗(yàn)性與公園化。

    4.1購(gòu)物中心的屋面并沒有像大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目被各類雜亂機(jī)電所占據(jù)，而是別俱匠心的規(guī)劃了花園、健身步道、兒童游樂區(qū)、寵物樂園，關(guān)于購(gòu)物中心屋頂?shù)膭?chuàng)新利用非常值得借鑒與擴(kuò)展性思考。

    4.2在購(gòu)物中心與周邊社區(qū)相連的后區(qū)廣場(chǎng)，凱德花巨資打造了巨型仿真恐龍（可發(fā)聲，有動(dòng)作，真的很大啊，基本參照了恐龍的真實(shí)尺寸），那個(gè)大家伙真的動(dòng)起來，吼起來，那動(dòng)靜想來是相當(dāng)有震撼，不知道周邊的住區(qū)居民是否HOLD得住。

5、標(biāo)志、大氣、時(shí)尚的外立面，流線型設(shè)計(jì)，退臺(tái)花園式處理手法，深得成都休閑味的真諦，有與萬(wàn)象城的退臺(tái)手法異曲同工之妙。

    339歡樂頌，華潤(rùn)萬(wàn)家在西南區(qū)開出的第一個(gè)區(qū)域型購(gòu)物中心。

    339米的電視塔，貌似成都當(dāng)前第一地標(biāo)，對(duì)于成都這樣一個(gè)平原城市而言，這個(gè)高度已可以俯視全城。歡樂頌，339不一定有很多人知道，但電視塔在成都基本盡人皆知。

    從造型奇特，側(cè)重于夜間燈光效果的華麗麗的外立面設(shè)計(jì)來看，華潤(rùn)萬(wàn)家或該項(xiàng)目的投資方還是用心良苦，花了老鼻子錢了；當(dāng)然，錢花了，并不一定能達(dá)到預(yù)期的效果，至少白天看來一點(diǎn)都不震撼，也沒有美感，反倒是看到了粗糙的工藝與不太到位的細(xì)節(jié)。

    那個(gè)帶層級(jí)疊水下沉式廣場(chǎng)本來是一個(gè)很好的創(chuàng)意，也看得出萬(wàn)象城的規(guī)劃手法，但疊水景觀過于粗糙，一定程度上缺少美感，略顯遺憾；值得贊揚(yáng)的是下沉式廣場(chǎng)的尺度感還是不錯(cuò)的。

    內(nèi)裝設(shè)計(jì)顯然是用心而考究的，看得出透著精致的時(shí)尚，基本做出了小而美的感覺。

    局部開放式街區(qū)通過連廊與購(gòu)物中心相連，餐飲集中于街區(qū)與零售相對(duì)的分離，此類規(guī)劃一定程度上降低了業(yè)態(tài)的互助互動(dòng)性。

    A、B館之間通過地下層與電視塔的游客平臺(tái)相連，雖然實(shí)現(xiàn)了物理上的互通，但人流交互性其實(shí)并不算太好，而且B館的商家組合過于簡(jiǎn)單，僅為H&M+優(yōu)衣庫(kù)+電玩城，完全與商業(yè)主體A館割裂，次主力店價(jià)值的未能有效發(fā)揮，這其實(shí)是一個(gè)問題。

    總的來講，歡樂頌招商品質(zhì)還是不錯(cuò)的，在這樣一個(gè)地段能做到這樣的零售組合，已相當(dāng)不易了；但歡樂頌的確又是把一個(gè)中小型商業(yè)體想的過于復(fù)雜，做的過于復(fù)雜，希望營(yíng)造太多的所謂感覺，結(jié)果就是人流動(dòng)線組織效率低下而略顯混亂；次主力店的價(jià)值難以發(fā)揮�？磥砹闶叟c商業(yè)地產(chǎn)雖然聯(lián)系緊密，但要領(lǐng)的確有所不同。

    當(dāng)然，或許華潤(rùn)萬(wàn)家本身就沒有參與到最早期的項(xiàng)目規(guī)劃之中，接手的是一個(gè)已經(jīng)定型，且無法太多改變的“夾生飯”也未可知。

    凱丹廣場(chǎng)，一個(gè)非典型的成功案例，一個(gè)有著明顯專業(yè)房地產(chǎn)基金影子的中等規(guī)模的社區(qū)型購(gòu)物中心。

    1、從緊湊的內(nèi)部空間尺度就可以看出投資方務(wù)實(shí)的投資回報(bào)邏輯，不擺闊，不逼仄，夠用就好，適宜就好（大概是3+4+3的感覺吧）。

    2、內(nèi)裝，通過設(shè)計(jì)感來提升感觀品質(zhì)，用材則是盡量經(jīng)濟(jì)的，地面沒有石材，就是不同色系的地磚的拼貼組合。

    3、天頂，堅(jiān)決的回避了所謂的巨型玻璃天幕，代之以小面積采光，以實(shí)現(xiàn)控光與節(jié)能的目標(biāo)；這種智慧明顯是營(yíng)運(yùn)經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)團(tuán)隊(duì)做指點(diǎn)的結(jié)果，并且非常了解中國(guó)城市的狀況“天空基本都是灰的，不看也罷”的中國(guó)國(guó)情。在采光天頂方面，內(nèi)地很多新購(gòu)物中心還在“巨形玻璃天幕”的道路上漸行漸遠(yuǎn)，比如重慶的星光時(shí)代巨大的玻璃天幕，除了帶來效果圖上的視覺震撼之外，附產(chǎn)品就是單調(diào)、夏季的高區(qū)悶熱難耐，能耗高而制冷效果差，此類遺憾只有靠后期營(yíng)運(yùn)過程中通過工程優(yōu)化來彌補(bǔ)了。

     檔次不高，業(yè)態(tài)全面，有這樣的一個(gè)購(gòu)物中心在家的旁邊，其實(shí)也算一種小幸福；并且還有宜家、歐尚、迪卡龍這些人氣吸引型“土豪大佬”在旁邊，生意持續(xù)興旺那是相當(dāng)?shù)挠斜ＷC。江湖傳聞，凱丹廣場(chǎng)已兩易其手，價(jià)值倍增，這也算是外資基金成功試水內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)小縮影。雖然動(dòng)靜沒有凱德那么大，但該項(xiàng)目已經(jīng)做到既賺錢，又賺名；項(xiàng)目持續(xù)向好，很不易啊。這種不易，從相隔不到500米的蘇寧環(huán)球當(dāng)前的窘境或可略知一二。

    環(huán)球中心，一個(gè)不可復(fù)制的商業(yè)巨無霸，真正意義上的“土豪與高大上”的交融的產(chǎn)物。

    2013年開業(yè)，以“環(huán)球”這樣霸氣側(cè)漏的文字冠名的共兩個(gè)，另外一個(gè)就是上海的月星環(huán)球港——全中國(guó)第一個(gè)歐式內(nèi)裝風(fēng)格的大型購(gòu)物中心。

    1、環(huán)球中心，毗鄰成都的會(huì)展中心世紀(jì)城，南延線近鄰南三環(huán)，擁有成都最多的地面停車位（5600個(gè)），地下停車位達(dá)5400個(gè)，并標(biāo)配成都最大的室外音樂噴泉廣場(chǎng)，氣勢(shì)恢宏。

    2、總體規(guī)模最大，176萬(wàn)方的單體商業(yè)建筑，有兩棟國(guó)際五星酒店，25萬(wàn)方購(gòu)物中心，70余萬(wàn)方商務(wù)辦公樓，當(dāng)代藝術(shù)中心，風(fēng)情小鎮(zhèn)，西南區(qū)最大的室內(nèi)恒溫水上樂園；傳說為全球最大的單體商業(yè)建筑。

    3、或許為全球規(guī)模最大的玻璃幕墻建筑，或許為全球室內(nèi)裝修石材應(yīng)用面積最多的商業(yè)建筑，地面、墻面全部采用金色系石材鋪貼，主中庭兩組金色的跨層扶梯直上四樓平臺(tái)，扶梯側(cè)板還加裝了超長(zhǎng)的LED屏，屏幕上游弋著各種海洋生物，那個(gè)架勢(shì)是相當(dāng)?shù)谋迫�。毫無疑問，環(huán)球中心是最具“土豪金氣質(zhì)”的購(gòu)物中心，值得一提的是，這種“大氣磅礴的土豪金元素”還是先于IPHONE5S發(fā)布面市的。

    4、開業(yè)之初的節(jié)假日人氣爆棚，乘坐跨層扶梯都需要專人維持秩序，限行排隊(duì)，相當(dāng)?shù)膲延^。

    5、主入口中庭，4層挑空，并在4層形成空中觀景平臺(tái)，在平臺(tái)上可清晰的觀看到水上樂園的部份場(chǎng)景，很具感染力，該項(xiàng)目巨大的空間感與超級(jí)會(huì)展中心相比有過之而無不及。

    6、西南區(qū)首家樂天百貨，招商雖然不算成功，但在藝術(shù)陳列、生活休閑氛圍的營(yíng)造方面不遺余力，很好的掩蓋了1層招商情況不佳的表象，至少在普通受眾看來是有創(chuàng)意而漂亮的。3D墻畫、藝術(shù)畫廊、情景陳列區(qū)完全成為成都市民，尤其是小太陽(yáng)家庭拍照留影首選之地。

    7、天堂島室內(nèi)水上樂園，足以駐留小太陽(yáng)家庭與年輕情侶大半天的美好時(shí)光，也成為環(huán)球中心巨大的人氣吸引點(diǎn)，由于是室內(nèi)恒溫設(shè)計(jì)，水上樂園的營(yíng)運(yùn)完全不受氣候與季節(jié)的影響，確保365天高品質(zhì)娛樂。高投入、高運(yùn)行成本也成功的規(guī)避了如重慶南山海昌加勒比及華巖寺大魔方等露天水上樂園靠天吃飯的慘淡、尷尬境況。

    8、除了硬件的超級(jí)領(lǐng)先之外，在商業(yè)組合方面環(huán)球中心其實(shí)還有很多功課要補(bǔ)，留給了營(yíng)運(yùn)團(tuán)隊(duì)巨大的優(yōu)化調(diào)整空間。

    顯然，環(huán)球中心是奔著多項(xiàng)全球第一的名號(hào)去的，在硬件方面除了中東如沙特等“絕對(duì)多油的土豪”，揮金如土，不計(jì)成本的極少數(shù)變態(tài)創(chuàng)新的商業(yè)項(xiàng)目可比之外，我想在5年之內(nèi)能夠與之比肩的或只剩下王健林先生的少數(shù)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目、青島的東方“豪萊塢”及華僑城更大手筆的旗艦產(chǎn)品。

    當(dāng)然，這個(gè)項(xiàng)目也是國(guó)內(nèi)極少數(shù)奔著城市家庭、情侶雙休日“休閑、購(gòu)物、度假、娛樂”全過程體驗(yàn)而來的巨型復(fù)合化商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其未來營(yíng)運(yùn)優(yōu)化、營(yíng)銷推廣的可塑型很強(qiáng)，是一個(gè)高門檻，不易也不可輕言復(fù)制的特例型產(chǎn)品。176萬(wàn)方，不計(jì)地價(jià)的總投入也會(huì)逼近200億元人民幣，光是這個(gè)數(shù)字就足以令人咂舌，另外如此龐大的商業(yè)單體365天，每天10小時(shí)的運(yùn)行成本也將是一個(gè)令人膽顫的財(cái)務(wù)支出�？傊�，它修起來了，并成功開業(yè)了，而且短期之內(nèi)人氣之好超出大多數(shù)商家的預(yù)料，算是邁出了走向成功的一小步吧。

    在此之后，大成都都市圈還會(huì)陸續(xù)面市更多的能帶給市場(chǎng)驚喜或驚險(xiǎn)的旗艦級(jí)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大慈寺的遠(yuǎn)洋太古里、鹽市口的九龍倉(cāng)的IFS、溫江的新光三越、中糧大悅城、鵬欣水游城……成都的商業(yè)地產(chǎn)越發(fā)精彩，其發(fā)展水準(zhǔn)直追北、上、廣、深，問鼎，持續(xù)領(lǐng)跑西部當(dāng)毫無懸念。（謝尚偉2013年11月5日于江北）