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主題:教你如何評判一家購物中心

  |   只看他 樓主

一、購物中心的選址原則

最短時間原則

商業(yè)活動的基本前提是商品與購物者面對面進行交易,商業(yè)建筑應(yīng)當(dāng)位于人流集散最方便的區(qū)位。所以,傳統(tǒng)商業(yè)建筑都混雜在居民區(qū)中間,但是隨著交通改善,購物者的活動范圍大大增加,因此距離已經(jīng)不是決定購物者行為的主要因素,而更多地要考慮購物過程所花費的行車時間。

交通易達性原則

商業(yè)建筑一般應(yīng)分布于交通便捷、易達性好的位置。易達性取決于交通工具和道路狀況,有的商業(yè)建筑離居民區(qū)直線距離比較近,但交通易達性卻不夠。如某一居民區(qū)前往購物中心步行距離約為1000米,這樣的距離對于步行來說略遠,對于開車的人來說則感覺距離太近,這樣的購物中心易達性就不夠,因此也很難在這個居民小區(qū)中吸引到理想的人流。而有的商業(yè)建筑即使區(qū)位離居民區(qū)較遠,但由于交通易達性良好,符合居民的出行心理,反而能擁有比較理想的人流。

聚集原則

商業(yè)建筑的選址應(yīng)當(dāng)具有集聚效應(yīng),選址應(yīng)當(dāng)是一個人流集中、輻射之地,是一個地理的聚集中心,而不只是一個路過之地。有的商業(yè)建筑所處地段的交通易達性很好、附近人口很多,但是聚集性不夠,這樣的商業(yè)建筑即使有很多人流經(jīng)過,也不會有很好的經(jīng)營效果。聚集原則就是指人流與商業(yè)之間能夠相互促進,以提高整體吸引力。

接近購買力原則

商業(yè)建筑選址不僅要接近人口稠密區(qū),還要接近與其經(jīng)營檔次相適應(yīng)的消費人口分布區(qū)。商業(yè)建筑的選址應(yīng)當(dāng)使商品與人口購買力相適應(yīng),而不應(yīng)該相距太遠。有的商業(yè)建筑周邊人口很多,但是周邊人口消費力不強,不是商場的核心消費人群,這樣的選址就是不成功的,這也是商業(yè)建筑選址過程中要重點考慮的。

舉例說明:香港購物中心信奉的一個基本商圈二八原則——20分鐘商圈之內(nèi)的客源要做80%的生意。

香港購物中心并不相信太遠的邊緣商圈能帶來巨大的人流,所以在客源半徑上,擴大了20分鐘核心商圈的作用,而將30分鐘次要商圈及1個小時的邊緣商圈的期望值降低。

香港購物中心的商圈呈現(xiàn)典型的地鐵商圈特點,香港建在地鐵軌道交通線路上的購物中心,占到總數(shù)的70%左右。

購物中心作為交通樞紐,而非上落站。占據(jù)地鐵出口,還要占據(jù)巴士換乘站,讓地鐵人流在此換乘,而不是快速通過。

二、購物中心的規(guī)模

合理控制商業(yè)規(guī)模和運營風(fēng)險,現(xiàn)階段開發(fā)的購物中心面積適應(yīng)當(dāng)時的市場規(guī)模和容量,不求一步到位,為未來預(yù)留發(fā)展空間,采取分階段開發(fā)的策略,購物中心分地塊分期開發(fā)。

分散經(jīng)營分險,不建設(shè)巨型購物中心。面積巨大的購物中心一則增大了投資壓力,二則增加了開發(fā)風(fēng)險。另外,當(dāng)購物中心進入運營以后,巨型購物中心也會由于運營成本很高,而增加運營壓力。

舉例說明:香港購物中心的主流規(guī)模為5—10萬平米,不建設(shè)面積超過20萬平方米的購物中心,社區(qū)型購物中心占到香港全部購物中心的80%以上。

5~10  萬平米--52%

3~5  萬平米--20%

小于 3萬平米--14%

大于10萬平米--14%

美國購物中心的平均面積約為11100平方米,社區(qū)型購物中心占其購物中心總數(shù)的70%。

日本購物中心的平均面積約為14800平方米。

香港購物中心的平均面積約為50000平方米。

中國大陸購物中心的面積多為10~20萬平米。

深圳萬象城2004開業(yè),(一期):18.8萬。

杭州萬象城2010054開業(yè):24.2萬

沈陽萬象城 2011054開業(yè):20萬

成都萬象城:24.4萬

深圳益田假日廣場200808開業(yè):13.58萬(含酒店寫字樓)

深圳中心城 200704開業(yè):14萬

深圳金光華廣場 200411開業(yè):12萬

廣州正佳廣場2005開業(yè):30萬

三、購物中心的層數(shù)和層面積

購物中心的層數(shù)與項目的用地及總規(guī)模有關(guān)。一般購物中心營業(yè)部分的層數(shù)地上2~6層,地下1~2層。但在香港一些用地極為緊張的情況下樓層數(shù)就做的比較多,5-9層的很普遍,有的高達19層。

商業(yè)層面積不宜過小,一般0.6~2萬平米。單層面積過大,將不得不采用環(huán)型或網(wǎng)格型主流線形式,會帶來顧客位置感迷失的問題。

深圳萬象城:地上5層,地下1層。平面長寬 195米x121米=23600平米。

深圳益田假日廣場:地上3層,地下2層。平面長寬310米x 44米,一層約1.4萬。

深圳中心城:地上1層,地下3層。平面長寬 170米x 121米=20570平米。

沈陽萬象城:地上6層,地下1層。

杭州萬象城:地上6層,地下2層。

哈爾濱歡樂頌:地上5層,地下1層。平面長寬 330米x(82~138)米,一層約2.4萬,二層約2.1萬。

廣州正佳廣場:地上7層,地下2層。平面長寬 195米x175米,一層約3萬。

香港國際廣場:平面長寬 90米x 40米=3600平米。

香港朗豪坊:地上13層,地下2層。平面長寬 190米x 40米=7600平米。

香港MegaBox:地上19層,地下1層。平面長寬 110米x 100米=11000平米。


來源:同世飛天


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