有人把購物中心簡單的理解為一種業(yè)態(tài)，比如被商業(yè)運營的從業(yè)者稱為零售或者高級零售業(yè)態(tài)。地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)者認為購物中心就是簡單的開發(fā)，簡單的房地產(chǎn)開發(fā)。張連營卻認為購物中心是涵蓋全產(chǎn)業(yè)鏈的，更多的屬性是一個投資產(chǎn)品。他說，“萬達集團的王董事長前幾天講過，購物中心是商業(yè)地產(chǎn)也不是商業(yè)地產(chǎn)，實際上是一個產(chǎn)品，是因為購物中心追求的目的是資產(chǎn)價值的最大化。如果它不是產(chǎn)品，不能在未來為你的現(xiàn)金流做變現(xiàn)，就實現(xiàn)不了商業(yè)價值最大化的目的。”他認為，購物中心已經(jīng)成為中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的趨勢。

目前百貨轉(zhuǎn)型為購物中心存在兩種形式的轉(zhuǎn)變，一是改善型的升級，包括從業(yè)態(tài)升級的角度考慮，有些購物中心增加了餐飲、休閑、娛樂等業(yè)態(tài)的比重，以此來增強集客能力等。“有些購物中心看似有客流，但是這些客流是否和項目定位相匹配的客流，這方面顯得至關(guān)重要”，張連營說。另一方面的轉(zhuǎn)型是被張連營稱為革命型的轉(zhuǎn)型，比如以產(chǎn)品的概念轉(zhuǎn)型;全過程把控項目的選址、規(guī)劃、定位、建設(shè)、運營及再開發(fā)等。

“過去我們講商業(yè)就是要適應(yīng)消費者需求，適當引導消費者，引導不當就會成為壯士”。他說把迎合和引導做好，購物中心的經(jīng)營就不會形成同質(zhì)化。同時，經(jīng)營管理者還要考慮更多的體驗式消費以及主題式消費，這些也同樣能夠避免同質(zhì)化的出現(xiàn)。