吳克紅

一、“房企拖欠土地增值稅3.8萬(wàn)億”之爭(zhēng)

2013年11月17日、24日央視《每周質(zhì)量報(bào)告》以“土地增值稅黑洞”為題，報(bào)道說(shuō)：土地增值稅本是抑制房?jī)r(jià)上漲的主要杠桿，國(guó)務(wù)院和國(guó)家稅務(wù)總局屢次發(fā)文要求強(qiáng)化土地增值稅征管，嚴(yán)格清算核查和稽查，但是各個(gè)省市地方稅務(wù)局征管不賣(mài)力，對(duì)銷(xiāo)售已達(dá)85%的項(xiàng)目沒(méi)有征管到位。根據(jù)李勁松律師和社科院康小明博士的估算，全國(guó)所有房企拖欠土地增值稅總額在3.8萬(wàn)億左右。并且29家上市公司披露的財(cái)務(wù)報(bào)告數(shù)據(jù)即自己承認(rèn)“應(yīng)付稅金（土地增值稅）”即達(dá)640億。財(cái)政部科研所劉尚希作證稱(chēng)：“應(yīng)付稅金就是應(yīng)交，沒(méi)交就是欠稅。納稅人計(jì)算出來(lái)就應(yīng)該申報(bào)交納。”至于房企為什么沒(méi)有受到來(lái)自稅務(wù)局方面的壓力，劉尚希解釋“土地增值稅征管太復(fù)雜”。

任志強(qiáng)批駁央視的“3.8萬(wàn)億欠稅是造謠”。萬(wàn)科回應(yīng)稱(chēng)央視混淆了“預(yù)提”與“現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)”兩個(gè)概念，房地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到清算條件才需要清算并交納土地增值稅，在此之前，按照會(huì)計(jì)上配比和謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)對(duì)尚未到達(dá)清算條件的項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅預(yù)提撥備。

2013年12月30日央視《東方時(shí)空》再次以萬(wàn)科4個(gè)樓盤(pán)為實(shí)例，批評(píng)各省市地方稅務(wù)局沒(méi)有把國(guó)務(wù)院“稅務(wù)部門(mén)強(qiáng)化土地增值稅征收”的要求落到實(shí)處。記者通過(guò)采訪證實(shí)了吉林萬(wàn)科城已經(jīng)全部賣(mài)完但沒(méi)有完成土地增值稅清算，吉林地稅直屬第一分局回應(yīng)稱(chēng)“2013年11月才達(dá)到可清算條件，正在檢查。”廣州金域藍(lán)灣一期和柏悅灣1期銷(xiāo)售比率在2012年末即超過(guò)了85%，主管地稅局卻也承認(rèn)“未清算”或者辯稱(chēng)“未達(dá)到清算條件”。劉尚希再次以稅務(wù)專(zhuān)家身份作證稱(chēng)“只要達(dá)到清算條件，納稅人就必須申報(bào)納稅。可清算就是必須清算，不是也可以不清算。……看起來(lái)稅務(wù)部門(mén)沒(méi)有下發(fā)通知，似乎沒(méi)有形成拖欠，但是從法理角度上說(shuō)已構(gòu)成拖欠，納稅人有及時(shí)、主動(dòng)申報(bào)的義務(wù)。”矛頭直指“萬(wàn)科沒(méi)有履行納稅申報(bào)義務(wù)”。次日萬(wàn)科發(fā)布57號(hào)公告，稱(chēng)：吉林萬(wàn)科城項(xiàng)目毛利率僅為16%，預(yù)計(jì)清算后屬于應(yīng)退稅項(xiàng)目；廣州金域藍(lán)灣項(xiàng)目、柏悅灣項(xiàng)目，均未全部完成銷(xiāo)售。2012年12月31日公司計(jì)提44.35億元屬于“土地增值稅清算準(zhǔn)備金”，是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則“收入和成本配比原則、謹(jǐn)慎性原則”的要求，性質(zhì)屬于“會(huì)計(jì)估計(jì)、預(yù)提準(zhǔn)備金”，與企業(yè)現(xiàn)時(shí)納稅義務(wù)無(wú)關(guān)。未來(lái)企業(yè)的實(shí)際納稅義務(wù)由稅務(wù)機(jī)關(guān)另按不同計(jì)算方法確定，不以企業(yè)自測(cè)數(shù)據(jù)為依據(jù)。即屬于“未來(lái)可能產(chǎn)生”的土地增值稅，不是“應(yīng)繳未繳”的土地增值稅。

二、公眾的疑問(wèn)：“欠稅”真有3.8萬(wàn)億嗎？不靠譜。只有4200-5500億

2014年的元旦全國(guó)各省地稅局的官員“有點(diǎn)累”——都在為完成國(guó)家稅務(wù)總局布置的緊急任務(wù)——統(tǒng)計(jì)各房企“應(yīng)交土地增值稅”余額——而加班。全國(guó)所有房企賬面“應(yīng)交土地增值稅”余額真有驚天動(dòng)地的3.8萬(wàn)億嗎？

我們來(lái)看李勁松的計(jì)算方法：“自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國(guó)商品房銷(xiāo)售總額超過(guò)31.2萬(wàn)億元；而中國(guó)社科院2011住房綠皮書(shū)披露，2009年全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%。照此測(cè)算，全國(guó)各類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過(guò)4.6萬(wàn)億元。而實(shí)際上，這8年間國(guó)家征收到的土地增值稅僅為0.8萬(wàn)億元。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額=4.6-0.8=3.8萬(wàn)億元。”該測(cè)算存在明顯的重大偏差：所援引的2009年全國(guó)房地產(chǎn)平均毛利率數(shù)據(jù)55.72%顯然脫離了常識(shí)。2013年的房?jī)r(jià)早已高過(guò)2009年，房地產(chǎn)全國(guó)平均售價(jià)=全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額7萬(wàn)億/全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積12億=5800元/平米。而中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)2013年1月至11月期間，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬(wàn)億元，全國(guó)300個(gè)城市各類(lèi)用地樓面均價(jià)為1174元/平方米。而平均建安成本若以2500元/平計(jì)，全國(guó)平均毛利率=（售價(jià)-地價(jià)-建安成本）/售價(jià)=（5800-1174-2500）/5800=37%。37%的平均毛利率是符合常識(shí)判斷的。而37%的毛利率換算成土地增值率僅為13%左右（土地增值率=[5800-（1174+2500）*130%-5800*6%]/[（1174+2500）*130%+5800*6%]，按30%計(jì)算稅負(fù)率約3.9%。2005-2012年31.2萬(wàn)億應(yīng)納土地增值稅不超過(guò)1.22萬(wàn)億。扣減0.8萬(wàn)億已繳稅額，全國(guó)所有房企掛賬應(yīng)付土地增值稅余額不超過(guò)4200億。

換一種方法推算：李勁松統(tǒng)計(jì)公布的29家上市公司中有13家名列2013年度銷(xiāo)售排行榜前50名。這13家上市公司2013年銷(xiāo)售額合計(jì)5375億，占全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售總額7萬(wàn)億約7.7%（市場(chǎng)占有率）。用李勁松統(tǒng)計(jì)的2012年末“拖欠”土地增值稅數(shù)據(jù)（糾正新世界港幣換算錯(cuò)誤）合計(jì)數(shù)428億推算，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)“拖欠”土地增值稅數(shù)額=428/7.7%=5558億元。

原來(lái)是一場(chǎng)虛驚。2012年全國(guó)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅約2719億。也就是說(shuō)，即使指控房企“拖欠”土地增值稅，拖欠時(shí)間不過(guò)2年而已。以萬(wàn)科為例，2012年末掛賬應(yīng)付土地增值稅余額僅44.3億，低于2012年全年實(shí)繳土地增值稅52.8億，也就是說(shuō)這44.3億在央視2013年12月30日?qǐng)?bào)道之日已基本上都繳入國(guó)庫(kù)了。

假如李勁松估算、康小明背書(shū)的3.8萬(wàn)億“欠稅”數(shù)據(jù)真實(shí)——占到2013年全國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額7萬(wàn)億的50%以上，那么萬(wàn)科“欠稅”的金額就至少是800億以上——而不是44億了。事實(shí)恐怕十之八九正如任志強(qiáng)所說(shuō)“央視在造謠”——我們現(xiàn)在就坐等全國(guó)地稅官員的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)驗(yàn)證吧。

（待續(xù)）