成城購(gòu)物廣場(chǎng)為上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)龍柏社區(qū)S110201、S110202單元15-01地塊，據(jù)出讓文件，地塊東至金匯路，南至吳中路，西至虹井路，北至先鋒街，出讓面積6.72萬(wàn)平方米，容積率4.18，規(guī)劃為商業(yè)用地。
這樁看似普通的國(guó)有土地交易背后卻暗藏玄機(jī)。該地塊并非凈地，其現(xiàn)狀是號(hào)稱“上海第一爛尾樓”的成城購(gòu)物廣場(chǎng)，原名虹橋商貿(mào)城，總建筑面積40萬(wàn)平方米，2000年由上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司投資建造，計(jì)劃建造成“亞洲最大的購(gòu)物中心”。后由于資金鏈斷裂，該項(xiàng)目于2003年4月意外停工導(dǎo)致?tīng)�尾。隨后，項(xiàng)目又經(jīng)過(guò)了數(shù)次轉(zhuǎn)手，其間也有數(shù)次傳出復(fù)工消息，但近日記者走訪該項(xiàng)目時(shí)，發(fā)現(xiàn)至今仍未見(jiàn)有復(fù)工跡象。
記者了解到，成城購(gòu)物廣場(chǎng)之所以至今仍保持著“上海第一”的稱號(hào)，除了資金問(wèn)題以外，更重要的是其項(xiàng)目用地性質(zhì)原為倉(cāng)儲(chǔ)和綠地，并非商業(yè)用地，多個(gè)投資方因土地性質(zhì)問(wèn)題無(wú)法貸款融資，導(dǎo)致后續(xù)資金不足，以致于工程爛尾達(dá)十年。
2010年10月，上海解放日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下上市公司新華傳媒向成城購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目公司提供“財(cái)務(wù)資助”人民幣13.2億元，從而間接取得了項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)和控制權(quán)。新華傳媒當(dāng)時(shí)表示，將積極幫助項(xiàng)目公司向政府相關(guān)部門協(xié)調(diào)，完成土地性質(zhì)變更，變?yōu)?0年所有權(quán)的商業(yè)用地。經(jīng)過(guò)兩年的努力，今年10月22日，上述地塊公開(kāi)進(jìn)入招拍掛程序，并被新華傳媒以26億元拿下。
“成城項(xiàng)目土地變性的整個(gè)過(guò)程，帶有明顯的定向出讓色彩。”滬上一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士指出，上述地塊位于上海大虹橋板塊，出讓價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同地段商業(yè)用地均價(jià)，且是由政府劃撥的村集體土地，變性為商業(yè)用地，接著又未經(jīng)過(guò)充分市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)直接出讓給原主人，使其坐擁爛尾多年產(chǎn)生的土地升值利潤(rùn)。
倉(cāng)儲(chǔ)地變商業(yè)
多年來(lái)，成城購(gòu)物廣場(chǎng)的多個(gè)股東最頭疼的問(wèn)題，莫過(guò)于土地性質(zhì)“名不正言不順”，使得這座體量龐大的爛尾樓被上海市民詬病為“大虹橋的心病”。
記者查閱資料后發(fā)現(xiàn)，1998年4月，上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)下屬村集體企業(yè)上海虹西實(shí)業(yè)有限公司(下稱“虹西公司”)，因延安西路高架工程拆遷獲得位于吳中路、虹井路口面積為82695平方米的劃撥企業(yè)安置用地。其后，虹西公司與新加坡的投資商亞太實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱“亞太公司”)合作，其中虹西公司提供土地使用權(quán)、亞太公司提供資金，雙方以合資公司上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“港虹公司”)的名義開(kāi)發(fā)建設(shè)上海虹橋商貿(mào)城。
由于虹西公司作為合作條件所提供的該土地使用權(quán)系以劃撥方式取得，其進(jìn)行商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的合作方式是租賃村集體土地，而不是依法辦理國(guó)有土地有償使用出讓手續(xù)。2003年，閔行區(qū)相關(guān)部門先后將該項(xiàng)目的立項(xiàng)、建設(shè)工程名稱和性質(zhì)全部變更為“新建倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目”。因此，在此次土地變性前，成城購(gòu)物廣場(chǎng)的編號(hào)為：滬房地閔字(2003)第078108號(hào)的上海市房地產(chǎn)權(quán)證上，土地所有權(quán)人為虹西公司，使用權(quán)來(lái)源為“劃撥”，用途為“綠化、倉(cāng)儲(chǔ)”。
號(hào)稱“亞洲最大購(gòu)物樂(lè)園”的項(xiàng)目是一個(gè)無(wú)銀行融資能力的倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，這讓此后接手的新華傳媒等股東感到憂慮。在2010年取得項(xiàng)目控制權(quán)后，新華傳媒發(fā)布公告稱，擬將成城購(gòu)物中心打造成特大型文化生活中心，預(yù)計(jì)建設(shè)期約15個(gè)月。但成城項(xiàng)目“在土地性質(zhì)等方面尚存一些歷史遺留問(wèn)題”，且存在一定的現(xiàn)金流等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)初步測(cè)算，項(xiàng)目總投資約26.2億元人民幣。此后，新華傳媒方面加緊推進(jìn)項(xiàng)目調(diào)整，希望能盡快完成土地性質(zhì)變更，并通過(guò)收儲(chǔ)成為其土地權(quán)利人。
2012年，新華傳媒公告稱：由項(xiàng)目公司和該地塊原土地權(quán)利人共同配合政府相關(guān)部門，完成土地收儲(chǔ)。公司將以管理公司為主體，通過(guò)法定程序以出讓方式獲取成城公司開(kāi)發(fā)的成城項(xiàng)目國(guó)有建設(shè)用地。一年后，完成土地收儲(chǔ)，公司競(jìng)拍得地。
“新華傳媒對(duì)土地變性的做法早有計(jì)劃，這次土地招拍掛只是走個(gè)流程。”一位熟悉新華傳媒的知情人士向記者指出，閔行區(qū)相關(guān)部門把土地收回后再掛牌，并在出讓文件中規(guī)定，參與競(jìng)拍需繳納競(jìng)買保證金13億元，保證金比例達(dá)到50%，且受讓人需承諾開(kāi)發(fā)投資總額不低于33億元。而掛牌僅7天后，新華傳媒為此成立的上海新華成城資產(chǎn)管理公司就以26億元拿下地塊。
十年股權(quán)騰挪
作為上海灘最大的爛尾樓，成城購(gòu)物廣場(chǎng)十年來(lái)，一直是“無(wú)土地所有權(quán)，無(wú)正規(guī)施工手續(xù)”的違規(guī)項(xiàng)目，甚至經(jīng)歷了多次不平凡的股權(quán)轉(zhuǎn)讓。
成城購(gòu)物廣場(chǎng)自2003年?duì)�尾后，一直沒(méi)有下文，直到2006年，當(dāng)時(shí)債務(wù)累累的項(xiàng)目公司上海港虹實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司的全部股權(quán)被上海市第一中院人民法院拍賣，這場(chǎng)拍賣被業(yè)內(nèi)稱為“成城購(gòu)物廣場(chǎng)拍賣門”。
據(jù)此前的媒體報(bào)道，在此次股權(quán)拍賣前，亞太公司對(duì)港虹公司全額投入的實(shí)到注冊(cè)資本為1789萬(wàn)美元，而評(píng)估機(jī)構(gòu)——上海遠(yuǎn)東社科資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的評(píng)估報(bào)告中，亞太公司對(duì)港虹公司的股權(quán)評(píng)估價(jià)值卻僅為人民幣410萬(wàn)元。該評(píng)估報(bào)告對(duì)應(yīng)計(jì)入港虹公司凈資產(chǎn)的在建工程和長(zhǎng)期待攤費(fèi)用等均不予計(jì)入，導(dǎo)致經(jīng)評(píng)估調(diào)整后的凈資產(chǎn)增值率達(dá)到-97.23%。2006年11月21日，因港虹公司提出異議，后第一次拍賣被迫取消。
2007年8月，上海市第一中級(jí)人民法院進(jìn)行第二次拍賣后，“著名資本投機(jī)家”成清波以香港勝南實(shí)業(yè)有限公司(下稱“勝南實(shí)業(yè)”)的名義，用人民幣330萬(wàn)元的超低價(jià)，將港虹公司及其虹橋商貿(mào)城項(xiàng)目的全部股權(quán)收入囊中。新的投資方香港勝南實(shí)業(yè)有限公司和虹西公司聯(lián)手成立了上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司，作為該購(gòu)物中心項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)主體。
然而，由于項(xiàng)目公司背負(fù)數(shù)億元債務(wù)、其他應(yīng)付款，和一大堆排隊(duì)等候法院執(zhí)行的債權(quán)人，勝南實(shí)業(yè)接手后不到一年工程再度爛尾。
2010年10月22日，新華傳媒公告稱，公司已經(jīng)與上海新華發(fā)行集團(tuán)投資管理有限公司簽署《成城廣場(chǎng)項(xiàng)目收購(gòu)協(xié)議書》，將按照收購(gòu)協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)向上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司提供“財(cái)務(wù)資助”人民幣13.2億元(款項(xiàng)將專項(xiàng)用于清償上海成城既有債務(wù))，而作為對(duì)價(jià)，新華傳媒有權(quán)通過(guò)所屬香港全資子公司嘉時(shí)國(guó)際有限公司以1港元價(jià)格直接受讓新華投資在勝南公司中的70%股權(quán)及權(quán)益，從而間接實(shí)現(xiàn)公司對(duì)成城購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)的受讓。此前，新華傳媒曾對(duì)成城購(gòu)物廣場(chǎng)做過(guò)一次估值，項(xiàng)目總價(jià)值已達(dá)到了28億元。
為引入合作方共同分擔(dān)壓力，2011年4月，以運(yùn)作紅星美凱龍家居Mall出名的紅星集團(tuán)，以第三方投資者身份斥資5.7億元進(jìn)駐成城購(gòu)物廣場(chǎng)。在一系列股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團(tuán)將分別持有管理公司40%、15%、45%的股權(quán)。
傳媒大鱷地產(chǎn)局
記者注意到，在此次土地變性前，三大股東已間接從政府方面獲得5.5億元的賠償費(fèi)，從而抵消了部分拿地成本。
10月30日，新華傳媒發(fā)布《關(guān)于成城項(xiàng)目重大事項(xiàng)進(jìn)展情況的公告》，其中指出，在上述地塊的土地收儲(chǔ)中，閔行區(qū)政府土地儲(chǔ)備中心向上海成城購(gòu)物廣場(chǎng)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司支付建筑物包干補(bǔ)償款45980萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)權(quán)中止損失一次性補(bǔ)償款1億元。
至此，成城購(gòu)物廣場(chǎng)項(xiàng)目就從彼時(shí)的違規(guī)建筑搖身一變，成為傳媒大鱷旗下的文化地產(chǎn)項(xiàng)目。盛世太平投資管理有限公司董事總經(jīng)理陳立民指出，此次重拍中將有多方受益，一方面重拍可幫助項(xiàng)目公司擺脫舊債，清空不良資產(chǎn)，為項(xiàng)目掃除開(kāi)發(fā)障礙走出重要的一步;另一方面，多年來(lái)土地升值已產(chǎn)生巨額利潤(rùn)，通過(guò)此次拍賣給土地重新定價(jià)以便后期出讓。
事實(shí)上，新華傳媒代表的大股東徹底拿下成城項(xiàng)目，被上海業(yè)內(nèi)解讀為“上海報(bào)業(yè)集團(tuán)成立后第一個(gè)大動(dòng)作”。10月28日，經(jīng)上海市委批準(zhǔn)，由解放日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)和文匯新民聯(lián)合報(bào)業(yè)集團(tuán)整合重組的上海報(bào)業(yè)集團(tuán)正式成立，成為中國(guó)最大的報(bào)業(yè)集團(tuán)之一。作為該集團(tuán)旗下唯一的上市平臺(tái)，新華傳媒此次低價(jià)拿地?zé)o疑為集團(tuán)注入了優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
該報(bào)業(yè)集團(tuán)內(nèi)部人士向記者表示，重組后的報(bào)業(yè)集團(tuán)將把地產(chǎn)業(yè)務(wù)作為主業(yè)之一，大力加碼文化地產(chǎn)業(yè)務(wù)，最有可能向文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)方向發(fā)展。按照規(guī)劃，成城購(gòu)物廣場(chǎng)將打造成上海的文化地標(biāo)——一座集文化、商業(yè)、游藝、演藝為一體的商業(yè)文化M。
新華傳媒董秘王左國(guó)也透露，文化空間轉(zhuǎn)型一直是公司堅(jiān)持的方向，公司旗下包括成城購(gòu)物廣場(chǎng)在內(nèi)的大體量文化地產(chǎn)項(xiàng)目，目前仍處于初期階段。此外，新華傳媒、澳宇投資、紅星集團(tuán)三方將優(yōu)先考慮繼續(xù)以合資公司為平臺(tái)，積極、持續(xù)對(duì)外拓展在大型商業(yè)文化綜合體經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的項(xiàng)目運(yùn)作以及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，爭(zhēng)取在3~5年的時(shí)間內(nèi)另行拓展2~3個(gè)類似項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)運(yùn)作及管理經(jīng)營(yíng)。
“無(wú)論成城項(xiàng)目最終是否做成文化綜合體，都完成了這個(gè)地產(chǎn)局的第一步。”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)理事李驍指出，“商業(yè)文化綜合體”本就是一個(gè)概念，傳媒集團(tuán)以文化地產(chǎn)為由拿地和建設(shè)都會(huì)享受政策優(yōu)惠，所以未來(lái)成城項(xiàng)目是否成功已經(jīng)不重要，重要的是它已經(jīng)徹底脫胎換骨。
（來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)）
