監(jiān)管層重啟上市地產(chǎn)公司再融資渠道的消息曝出僅一月，招商地產(chǎn)便迅速拋出了目前為止上市地產(chǎn)公司中最大單的定向增發(fā)計(jì)劃。同時(shí)，也捧出了深圳地區(qū)新的“地王”。

9月17日招商地產(chǎn)公告顯示，公司計(jì)劃以發(fā)行股票購(gòu)買資產(chǎn)的方式向大股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“蛇口工業(yè)區(qū)”）購(gòu)買估值達(dá)48.65億元的土地，同時(shí)募集配套資金16.22億元，兩項(xiàng)方案的總額達(dá)到64.87億元。

盡管擬購(gòu)入的土地頂著“絕版大宗地塊”“距離前海僅數(shù)公里”等多項(xiàng)光環(huán)，但招商地產(chǎn)的股價(jià)跟其他深圳上市地產(chǎn)公司“沾著前海就暴漲”的待遇比起來(lái)則是天壤之別，9月17日復(fù)牌當(dāng)天的放量跌停反應(yīng)了投資者對(duì)這一方案的否定態(tài)度。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次注入的土地估值溢價(jià)過(guò)高是其股價(jià)暴跌的主因，29000元/平方米的樓面地價(jià)幾乎與附近商品房的價(jià)格相當(dāng)，也高于去年底上市公司向大股東購(gòu)買的同等地段土地的價(jià)格，更使得一個(gè)月前深圳新誕生的“地王”迅速成為歷史。

“新地王”誕生

在招商地產(chǎn)此次購(gòu)買的三塊土地中，其中最吸引眼球的無(wú)疑是海上世界住宅一期土地使用權(quán)。這塊地南面不足500米處即是深圳灣，而在其西北方，距離前海地區(qū)的直線距離不到6公里。

“海上世界可以說(shuō)是深圳關(guān)內(nèi)的絕版好地塊了！”對(duì)深圳地產(chǎn)界十分熟悉的今鷹地產(chǎn)營(yíng)銷總經(jīng)理林曉華向記者介紹到，深圳跟其他一線城市不一樣。

林曉華表示，深圳可開發(fā)的住宅用地到目前已經(jīng)沒(méi)有新增的量了，可以說(shuō)想買也買不到，海上世界地塊周邊的配套設(shè)施已經(jīng)比較齊全，加之又離前海那么近，地段的優(yōu)越性毋庸置疑。

而這么一個(gè)“絕版好地段”蛇口工業(yè)區(qū)也開出了不菲的價(jià)格。公告顯示，海上世界住宅一期宗地面積為7.73萬(wàn)平方米，規(guī)劃計(jì)容積率建筑面積為16萬(wàn)平方米，而估值總價(jià)達(dá)到46.48億元，樓面地價(jià)約29054元/平方米。

“29000元/平方米的樓面地價(jià)算是比較高的，海上世界周邊的普通商品房住宅價(jià)格也就每平方米30000~40000元之間，若按照目前附近地段的房?jī)r(jià)，樓面地價(jià)在16000元左右比較合適，高地價(jià)大大擠壓了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。”一位地產(chǎn)行業(yè)研究員表示。

招商地產(chǎn)9月17日復(fù)牌當(dāng)日，以跌停收盤，成交額放大至13億元，完全沒(méi)有享受到此前深圳地產(chǎn)股“沾上前海就暴漲”的待遇。機(jī)構(gòu)投資者更成為當(dāng)日拋售的主力軍，深交所數(shù)據(jù)顯示，17日最大的五家賣出席位全為機(jī)構(gòu)席位，累計(jì)拋售3.6億元，其中機(jī)構(gòu)單筆拋售最大金額為1.03億元。

值得注意的是，同樣是購(gòu)買大股東相同地段的土地，去年年底的一宗關(guān)聯(lián)交易價(jià)格就要低很多。

2012年12月，招商地產(chǎn)全資子公司深圳招商地產(chǎn)購(gòu)買大股東蛇口工業(yè)區(qū)持有的海上世界片區(qū)三塊土地，總面積為7.04萬(wàn)平方米，成交價(jià)為29.58億元。

這三塊土地中有一塊為海上世界住宅二期項(xiàng)目用地，土地面積為4.28萬(wàn)平方米，建筑面積12萬(wàn)平方米，成交價(jià)27億元，據(jù)此計(jì)算樓面地價(jià)約22500元/平方米。

時(shí)隔9個(gè)月，蛇口工業(yè)區(qū)賣給招商地產(chǎn)的土地估價(jià)上漲了6500元/平方米，漲幅達(dá)到28%。

29000元的樓面地價(jià)更使得一個(gè)月前通過(guò)拍賣誕生的深圳新地王相形見(jiàn)絀。8月16日，深圳前海針對(duì)香港聯(lián)合交易所上市企業(yè)推出的一宗前海地塊被華潤(rùn)置地有限公司以109億元拍下，樓面地價(jià)為每平方米21670元。而此次招商地產(chǎn)所購(gòu)住宅用地的均價(jià)，則高過(guò)了前述“地王”商業(yè)用地均價(jià)。

前述研究員認(rèn)為，此次定向增發(fā)是拿股票買地，去年底是拿現(xiàn)金買，蛇口工業(yè)區(qū)之所以開出了高價(jià)應(yīng)該是出于三方面原因考慮，第一是從去年底到現(xiàn)在深圳的土地價(jià)格有所上漲，第二是預(yù)留若股票價(jià)格下跌的減值空間，第三是蛇口工業(yè)區(qū)目前直接和間接在上市公司占股比例為51.89%，若完全按照市價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，在分紅時(shí)僅能分到一半，所以為了多占股份獲取更多分紅以及提前兌現(xiàn)一部分項(xiàng)目收益，大股東開出了29000元/平方米的高樓面地價(jià)。