１、規(guī)劃區(qū)別——規(guī)劃設計決定商業(yè)項目的存亡。 

 

         多數(shù)商業(yè)地產的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么是結構不合理、要么就是布局不規(guī)范，從而導致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結果。商業(yè)地產由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家的需求，消費者的需求，這是關系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關鍵。

 

２、開發(fā)流程區(qū)別——商業(yè)地產開發(fā)流程更為嚴謹、復雜。

 

　　商業(yè)地產設計的選址過程更嚴謹：通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產開發(fā)均要在投標拿地前進行初步的市場調研。但在商業(yè)地產開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹。

 

３、商業(yè)地產的定位更為復雜和系統(tǒng)化。

 

商業(yè)地產的定位來自廣泛而細致的調研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結構、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分，商鋪升值潛力等等方面的分析。

 

４、商業(yè)地產推廣更具針對性：

 

        商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經營管理，確保市場能夠持續(xù)經營。與住宅相比，商業(yè)地產還額外增加了“售后服務”的三個環(huán)節(jié)：開業(yè)、運營和管理。如果發(fā)展商抱著當“甩手掌柜”心理走下去，就是“苦海無邊”的一條“死胡同”，必須要抓好運營、管理環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大的利潤。

 

５、利益關系區(qū)別——商業(yè)地產的利益參與者更為復雜。

 

　　與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構成單一價值鏈，而商業(yè)地產的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經營者和投資者，因此，商業(yè)地產開發(fā)要權衡“四角戀愛”的利益關系。每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經營者要求好用，投資者要求高回報而經營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等等。

　　商鋪的現(xiàn)代營銷鏈是：“發(fā)展商——投資客——經營商家——消費者”這樣一個完整的結合體。而現(xiàn)實中商業(yè)地產的開發(fā)者只看到了這個營銷鏈中的“發(fā)展商——投資者“這兩個元素，把商業(yè)地產開發(fā)當成了簡單的商鋪銷售工作，從而為商業(yè)地產的后期經營埋下了深重的隱患。