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主題:城市綜合體涌現(xiàn) 如何定位,運營成當務之急

 
bigfoot0517

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 發(fā)表于 2013-08-22 14:16 | 只看他
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城市綜合體涌現(xiàn) 如何定位,運營成當務之急
來源:青島早報  2013-8-22 10:14:42   

  凡是有城市的地方就有城市綜合體,用這句話來形容如今中國的城市商業(yè)并不為過。仿佛是一夜之間,被稱為City Mall的城市綜合體在全國各地遍地開花,除了北京、上海、廣州等一線城市外,包括青島在內的二三線城市也都走起了“Mall”步。不管對不對自己的胃口,城市綜合體建起來,似乎才能趕上潮流。

  城市綜合體在島城遍地開花

  近幾年來,居住在島城的市民不難發(fā)現(xiàn),青島城市綜合體如雨后春筍般涌現(xiàn),讓人目不暇接。記者獲悉,調控之下,各路資本涌入商業(yè)地產領域,一派“熱火朝天”,而將酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等“打包”的城市綜合體,更是熱得有些“瘋狂”。

  據(jù)了解,就青島市場而言,在經歷了傳統(tǒng)零售、百貨、超級大賣場和購物中心時代,自2009年萬達廣場入駐市北CBD之后,青島的城市綜合體項目在體量、數(shù)量上都大幅提升。記者在探訪中發(fā)現(xiàn),青島城市綜合體的“建設兵團”不斷壯大,短短幾年時間發(fā)展到20余家。北到膠州、即墨,南到黃島、膠南,市南區(qū)擁有中鐵青島中心、魯商中心、藍海新港城、華潤中心萬象城、遠雄國際廣場;市北區(qū)擁有CBD萬達廣場、萬科中心、和達中心城、凱德廣場、歡樂濱海城;李滄區(qū)有李滄萬達廣場、奧克斯廣場、偉東樂客城、銀座廣場;嶗山區(qū)則有證大大拇指廣場、利群嶗山購物廣場;城陽區(qū)有水悅城等。島城7區(qū)4市有幾十個城市綜合體在開發(fā)建設,市場定位和規(guī)劃特點也可說是各有千秋。

  青島新地標、商業(yè)核心區(qū)、交通樞紐站……不論是“黃金商業(yè)中心”香港路商圈,還是競爭白熱化的李村商圈,抑或新金融核心海爾路商圈,業(yè)內人士預計,未來幾年,青島的城市綜合體項目將會繼續(xù)增加。尤其是以地鐵建設所帶來的商業(yè)機遇,會讓更多的商業(yè)巨頭扎堆入駐青島這塊“風水寶地”。

  消費市場向好帶來強大吸引力

  記者調查了解到,對于開發(fā)商而言,近年來頻頻向商業(yè)地產發(fā)力,是因為受到市場機會的強大吸引。數(shù)據(jù)顯示,全國范圍內中國在建購物中心面積超過全球一半,達到1680萬平方米;據(jù)2013年中國商業(yè)地產產業(yè)化峰會數(shù)據(jù)顯示,2013年前6月,全國商用土地成交數(shù)量4496宗,同比增長高達52%。

  就島城來說,據(jù)戴德梁行7月發(fā)布的研究報告指出,2013年第1季度青島市全市社會消費品零售總額同比增長12.50%至685.50億元。據(jù)了解,由于本地經濟的回暖,市場總體需求活躍度較去年有所升高,全市季度吸納量環(huán)比提高38.2%至12528平方米。消費市場的持續(xù)向好支撐著商鋪市場平穩(wěn)發(fā)展,購物中心擴張帶動相關業(yè)態(tài)的迅速發(fā)展,快時尚、休閑娛樂、餐飲等體驗式商業(yè)業(yè)態(tài)在青島積極布局市場,租金也保持平穩(wěn)增長態(tài)勢。據(jù)戴德梁行研究部數(shù)據(jù)顯示,未來幾個月青島市場將有超過10萬平方米的優(yōu)質項目入市,這將促進核心優(yōu)質商圈和新興商圈的市場氛圍進一步成熟。未來隨著零售商的經營環(huán)境逐步好轉,商鋪市場亦呈現(xiàn)向好態(tài)勢,租金依然存在上升空間。

  多位業(yè)內人士向記者指出,商業(yè)地產有巨大的市場機會,城市綜合體涵蓋多元業(yè)態(tài),競爭力突出。強大的保值增值功能和豐厚的市場收益,不斷吸引開發(fā)商,而他們的資金實力、資本運作能力也在一定程度上決定了其項目的成敗。


  布局定位凸現(xiàn)銷售差異化

  島城綜合體在短短幾年內紛紛上馬,如何定位、如何經營已然成為當務之急?v觀全國,不少城市都出現(xiàn)了盲目開發(fā)導致的失敗案例。近幾年,島城綜合體項目也有的曇花一現(xiàn),如城陽寶龍城市廣場開業(yè)三年不少商戶就已“人去樓空”。有些尚在起步階段、盡管占盡先機的少數(shù)綜合體項目,還在經受著后期招商運營等多重考驗,運營模式大都像“同胞姐妹”。

  目前,青島大多數(shù)發(fā)展商開發(fā)綜合體項目難以達到全權持有,也較少出現(xiàn)全部銷售,而以部分出售部分持有為主。開發(fā)商在項目開發(fā)之初,針對公司發(fā)展方向、資金情況、資源整合能力等多方面考慮,確定可售、自持物業(yè)比例及位置,以不同目的打造產品。以中鐵·青島中心為例,其將住宅部分用于出售實現(xiàn)資金流,商業(yè)部分自持部分銷售,與招商同行,明確高端定位,使項目在整體運營下處于可控狀態(tài)。而市北CBD萬達廣場,依托自有品牌的建立與推廣如萬達影城、萬千百貨等,比李滄萬達廣場有更針對性的消費人群和消費能力,在島城商業(yè)地產中占有一席之地,而后者則更注重提升那些“邊緣化”住宅社區(qū)的便捷性。

  市場反思

  綜合體扎堆背后存隱憂

  全國范圍內,在華潤、綠地、萬科等房企搶灘二線市場的過程中,商業(yè)項目是其標準配套。青島也不例外,香港中路核心地段地標性綜合體拔地而起,新都心綜合體攻城略地,嶗山、李滄、城陽等各區(qū)域發(fā)展也不斷加速,但這賽跑背后仍有不斷增長的“泡沫爭論”。

  其實,城市綜合體開發(fā)不僅是一個地產模式,更是一個城市發(fā)展和運營的問題,城市綜合體的引進與發(fā)展必須與城市經濟、產業(yè)氛圍、消費能力等和諧、合拍、互動。

  記者采訪中獲悉,資金鏈是第一道檻,投入增加和資金回籠速度對城市綜合體影響大;其次大牌資源引進和消費力聚攏能否支撐其成功運營,和達中心城營銷總監(jiān)陳子權認為要因地制宜,定位、業(yè)態(tài)分布、交通、人流量、運營管理各方面都很重要;另外“商業(yè)+住宅+商務+休閑”的高相似度模式帶來同質化問題,特色和差異化依然重要。另外,城市綜合體對地段要求高,中鐵·青島中心營銷部高級經理方輝介紹,地段代表城市商業(yè)發(fā)展新趨勢,地鐵建設會改善某些區(qū)位交通“短板”,以提供持續(xù)不斷的人流、物流、信息流。

  法國拉德芳斯、美國洛克菲勒中心、日本六本木,這些體現(xiàn)城市繁華的標志性綜合體,無不被視為耀眼的城市名片。而青島豪潤商業(yè)運營管理有限公司總經理解純明認為,當城市經濟發(fā)展到一定程度,消費者對生活品質、服務追求不斷攀升,多功能的商業(yè)綜合體就應運而生。青島綜合體的“整合設計”激活了城市空間形態(tài),也復興了舊城商業(yè),但不務實的盲目開發(fā),結果將有可能是相反的。

  原標題【走Mall步,城市賽跑趕潮流】

guxianyu

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