百貨業(yè)陣痛 群光百貨欲搶食武漢房地產(chǎn)行業(yè) 日前，群光公司在國(guó)土資源局進(jìn)行規(guī)劃公示，將在群光百貨后建5棟樓，涉及到商住樓和2棟住宅。有網(wǎng)友戲稱(chēng)：群光也要來(lái)分最后一杯羹。
群光百貨，對(duì)武漢而言屬于“外碼”，但是在武漢深耕十年已經(jīng)盤(pán)踞一方成為一方霸主，房地產(chǎn)作為眾所周知的暴利行業(yè)，越來(lái)越多的各行各業(yè)想進(jìn)來(lái)分一杯羹，只是在暴利行業(yè)的背面也有諸多辛酸無(wú)人知，如娃哈哈企業(yè)在杭州所開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)因招商問(wèn)題一度虧損。
也有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，近年來(lái)網(wǎng)上商場(chǎng)大行其道給傳統(tǒng)百貨業(yè)造成巨大壓力，有數(shù)據(jù)顯示，2012年上市百貨公司披露數(shù)據(jù)來(lái)看，百貨公司綜合毛利潤(rùn)從10年前的30%下降至如今不到15%，或許武漢群光公司也因?yàn)槿绱藳Q定轉(zhuǎn)型求突破。然而，傳統(tǒng)的百貨公司在轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)，是否又深諳其中的開(kāi)發(fā)理念與運(yùn)營(yíng)模式，從而順利實(shí)現(xiàn)成功轉(zhuǎn)型？
目前，群光公司僅僅只是將地塊規(guī)劃做公示，轉(zhuǎn)型是否成功尚不得而知，然而在如此黃金地段開(kāi)發(fā)卻讓我們不得不重視，我們也來(lái)了解一下群光廣場(chǎng)武漢的發(fā)展之路。
群光“搶占”洪山區(qū)政府寶地
從百度資料來(lái)看，群光廣場(chǎng)于2003年開(kāi)業(yè)，是臺(tái)灣上市公司藍(lán)天集團(tuán)旗下大型百貨公司，經(jīng)營(yíng)面積9萬(wàn)方，及2000平戶(hù)外廣場(chǎng)。
筆者經(jīng)查閱得知，2003年是群光廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間，而群光廣場(chǎng)前身為洪山區(qū)政府大院。早在2001年，藍(lán)天集團(tuán)來(lái)漢考察時(shí)相中洪山區(qū)政府所在地，雙方經(jīng)初步接洽認(rèn)同合作意向，但隨后在土地價(jià)格上產(chǎn)生分歧。洪山區(qū)政府最初評(píng)估土地價(jià)格為7200萬(wàn)元，而藍(lán)天集團(tuán)則對(duì)該宗土地評(píng)估為4900萬(wàn)元，因差價(jià)極大，談判一度不歡而散。隨后，藍(lán)天集團(tuán)提出5100萬(wàn)元的交易底價(jià)，而洪山區(qū)政府則認(rèn)為土地價(jià)格不能低于5500萬(wàn)元，談判第二次陷入僵局，藍(lán)天集團(tuán)做出放棄武漢市場(chǎng)的準(zhǔn)備，隨即奔赴成都考察。數(shù)月后，招商引資中間人從中牽引，將藍(lán)天集團(tuán)的實(shí)力及回報(bào)率再次做出評(píng)估和認(rèn)定，最終讓洪山區(qū)政府和藍(lán)天集團(tuán)雙雙做出讓步，最終以5350萬(wàn)元價(jià)格成交。
比評(píng)估價(jià)格少1900萬(wàn)元一度成為政府上下最大話(huà)題，大多人議論區(qū)政府此舉是賤賣(mài)土地。隨后，群光廣場(chǎng)的開(kāi)建，投資額定為4.5億，據(jù)了解開(kāi)業(yè)前兩年稅收均在2000萬(wàn)元以上，有人稱(chēng)此稅收價(jià)格相當(dāng)于2年建一個(gè)區(qū)政府，洪山區(qū)政府的“忍辱退讓”終于得到了回報(bào)，讓洪山區(qū)政府打了一個(gè)漂亮的翻身仗。
洪山區(qū)政府大院原址，本是武珞路電腦科技一條街的繁華地段，占地23.8畝。而該科技一條街始建于1986年，即洪山區(qū)劃為城區(qū)以后，原屬武昌區(qū)的石牌嶺至關(guān)山口一線(xiàn)劃為洪山區(qū)管轄。從此街道口真正成為洪山區(qū)的“首府”。區(qū)劃之初，大多企業(yè)瞧不起洪山區(qū)，隨后在多方論證和實(shí)地考察之下，果斷提出把洪山建成“武漢硅谷”的設(shè)想，因此就有了科技一條街。
看如今的繁華的街道口，大多數(shù)人無(wú)法想象街道口當(dāng)年的落魄，街道口最初屬于武昌區(qū)，而對(duì)于武昌中心區(qū)而言，街道口太過(guò)遙遠(yuǎn)，因此受到種種限制，致使街道口多年來(lái)無(wú)變化，一直以“田園風(fēng)光”著稱(chēng)。而洪山區(qū)在當(dāng)年也是武漢最大的郊區(qū)。彼時(shí)，街道口也屬于武昌的“郊區(qū)”，因此在1986年將其劃歸于洪山區(qū)管轄。
而田園風(fēng)光并非浪得虛名，有人形容街道口往東，通向九峰、花山、鄂州，道路狹窄，擁擠不堪，雖有華師、武測(cè)、水利電力幾所大中專(zhuān)院校，但院墻森嚴(yán)，幾乎與世隔絕。四周多是平房，唯一的一座五層樓是區(qū)委區(qū)政府的宿舍。往西通往大東門(mén)、閱馬場(chǎng)，也多是插花地帶，十分荒涼。往北，通向“武大”，那里有一個(gè)大苗圃，是栽培幼樹(shù)苗的基地，苗圃的周?chē)褪堑咎锖团禾铮M(jìn)入“武大”只有一條炭渣路，路的左側(cè)長(zhǎng)年堆放著山一樣高的準(zhǔn)備修路的炭渣。往南，通往馬房山，正如馬房山其名，這里的碎石路就是一丘接一丘，爬上又爬下。而大家也將街道口稱(chēng)為“搓板路。”
群光百貨背后的臺(tái)資企業(yè)
了解洪山區(qū)政府的原始形態(tài)，我們?cè)倩氐饺汗鈴V場(chǎng)本體，前面有提到群光廣場(chǎng)是臺(tái)資企業(yè)藍(lán)天集團(tuán)旗下產(chǎn)品，其實(shí)準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)應(yīng)該是叫藍(lán)天企業(yè)集團(tuán)，下圖是藍(lán)天企業(yè)集團(tuán)旗下產(chǎn)品形態(tài)：
從上圖可以看出，藍(lán)天企業(yè)集團(tuán)旗下不僅有群光廣場(chǎng)，另一個(gè)熟知的企業(yè)百腦匯也榜上有名，其實(shí)群光廣場(chǎng)為其一期產(chǎn)品，而文中第一段所公布的為三期產(chǎn)品，二期產(chǎn)品即廣埠屯的百腦匯資訊廣場(chǎng)，它同樣是藍(lán)天企業(yè)集團(tuán)旗下產(chǎn)品。
從武漢國(guó)土資源與規(guī)劃局官網(wǎng)資料顯示可知，百腦匯位于珞瑜路6號(hào)，占地面積4018.7瓶，容積率7.0，建筑密度44.48%，綠地率20%，總建筑面積88623.8平方米，地上地下共有593個(gè)停車(chē)位。整個(gè)項(xiàng)目是由1棟35層建筑物組成，1—5層為商業(yè)裙樓，樓上為辦公和商務(wù)等服務(wù)設(shè)施，地下停車(chē)場(chǎng)與旁邊群光廣場(chǎng)地下室直接連通。
據(jù)筆者了解，項(xiàng)目規(guī)劃公示時(shí)間是2011年2月10日截止，8月開(kāi)始樁基鉆孔工作，2012年1月仍然是樁基工程，截至筆者發(fā)稿日項(xiàng)目尚未封頂。
其實(shí)從以上種種情況來(lái)看，臺(tái)資企業(yè)藍(lán)天集團(tuán)在武漢發(fā)展擴(kuò)張之路可謂一帆風(fēng)順，電腦產(chǎn)業(yè)、百貨公司一應(yīng)俱全，而去年年初，該集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)也曾表態(tài)，繼在武昌布點(diǎn)后，藍(lán)天集團(tuán)將進(jìn)軍漢口，在漢口建一所百腦匯IT資訊廣場(chǎng)。
百貨業(yè)的陣痛 群光的轉(zhuǎn)型之道
而前文我們也可以看出，群光廣場(chǎng)在經(jīng)歷百貨業(yè)、IT業(yè)后，三期所公示形態(tài)為住宅、商業(yè)，此舉可以看出藍(lán)天集團(tuán)似乎意欲轉(zhuǎn)型，或者說(shuō)藍(lán)天集團(tuán)決定將珞瑜路一條街發(fā)展為集住宅、商業(yè)于一體的綜合體項(xiàng)目，然而他為何要放棄自己擅長(zhǎng)的項(xiàng)目去拓展所不了解的產(chǎn)業(yè)？
前文也提到，近兩年各百貨集團(tuán)財(cái)報(bào)來(lái)看，在電商大行其道的今天，百貨利潤(rùn)紛紛縮水，大多數(shù)市民多習(xí)慣“實(shí)體店試穿、網(wǎng)上購(gòu)買(mǎi)”，在網(wǎng)購(gòu)市場(chǎng)逐漸成主流的形勢(shì)下，傳統(tǒng)實(shí)體百貨逐漸淪為尷尬一族，電子商務(wù)的爆發(fā)性增長(zhǎng)大大蠶食了傳統(tǒng)百貨業(yè)的市場(chǎng)份額。而百貨業(yè)轉(zhuǎn)型，群光并非第一例，如王府井和百聯(lián)股份等龍頭企業(yè)，早些時(shí)候已經(jīng)開(kāi)始由聯(lián)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向自營(yíng)，王府井百貨也在2012年開(kāi)展電商，以現(xiàn)有的百貨商場(chǎng)實(shí)體優(yōu)勢(shì)為依托打造大型綜合購(gòu)物網(wǎng)站，除王府井，杭州銀泰早在兩年前已經(jīng)開(kāi)始電商促銷(xiāo)，只是在3年的摸索與實(shí)踐中，并未能在短時(shí)間內(nèi)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
有數(shù)據(jù)顯示，百貨業(yè)在日本發(fā)展了近100年歷史中，百貨業(yè)態(tài)在日本早已不占據(jù)主流通的地位，百貨業(yè)僅在日本的零售銷(xiāo)售總額中占10%比例。回到中國(guó)，中國(guó)的百貨公司大部分以向商戶(hù)收取租金（保底+扣點(diǎn)）的形式來(lái)經(jīng)營(yíng)，也就是上文所說(shuō)聯(lián)營(yíng)模式。而這也是在其他發(fā)達(dá)國(guó)家早已不流行的經(jīng)營(yíng)方式。在經(jīng)歷百貨業(yè)輝煌的黃金十年后，2012年迎來(lái)了最為慘痛的教訓(xùn)，隨著人工成本、物業(yè)成本的剛性上升，奧特萊斯、電商等多重新型業(yè)態(tài)的分流，例如太平洋百貨、上海第一百貨等知名百貨商場(chǎng)相機(jī)倒閉，曾開(kāi)創(chuàng)“007模式”的純本百貨、日本永旺撤出朝陽(yáng)大悅城、望京NOVO百貨正式關(guān)張……
種種的關(guān)門(mén)潮重重的敲醒了警鐘，也讓武漢的群光意識(shí)到了危機(jī)，或許正因?yàn)槿绱巳汗獠坏貌环艞壸约涸臼煜さ陌儇洏I(yè)，去涉足其完全不擅長(zhǎng)的房地產(chǎn)行業(yè)，來(lái)彌補(bǔ)自身的不足，或許只有這樣才能在街道口彈丸之地得以長(zhǎng)存，而此轉(zhuǎn)型之舉是否能如愿，尚不得而知，我們也只能等它真正開(kāi)始后，再去了解其內(nèi)在發(fā)展。
（來(lái)源：億房網(wǎng) 作者：崔璇）
