自2005年雨潤(rùn)控股南京中商以來(lái)，南京中商成了“雨潤(rùn)系”的地產(chǎn)上市平臺(tái)。據(jù)“雨潤(rùn)系”內(nèi)部人士透露，“雨潤(rùn)系”將地產(chǎn)業(yè)務(wù)分為三大板塊，一塊是旅游，一塊是商業(yè)，另有一塊是住宅。此前商業(yè)地產(chǎn)主要由雨潤(rùn)現(xiàn)代商業(yè)集團(tuán)負(fù)責(zé)。

南京中商并非傳統(tǒng)意義上的開(kāi)發(fā)商。公司2012年收入構(gòu)成中，來(lái)自百貨業(yè)的收入占到94%，來(lái)自房地產(chǎn)業(yè)的收入僅占不到6%。但2010年以來(lái)，南京中商對(duì)于成為綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商的野心卻突然膨脹起來(lái)。且投資策略甚為激進(jìn)，公司將大體量的綜合體項(xiàng)目建在了三、四線城市，甚至縣級(jí)市。

據(jù)南京中商2012年年報(bào)顯示，公司已開(kāi)工的綜合體項(xiàng)目達(dá)到8個(gè)，總投資額高達(dá)180億元。這些項(xiàng)目分布在包括徐州、淮安、宿遷這樣的三、四線城市，同時(shí)也包括盱眙、泗陽(yáng)、新沂這樣的縣城，且都在蘇北。

從表格中可以看到，雨潤(rùn)系商業(yè)地產(chǎn)的每個(gè)城市綜合體項(xiàng)目投資不菲，投資額度在10億元及以上的項(xiàng)目有17個(gè)，其中常州雨潤(rùn)國(guó)際廣場(chǎng)投資額高達(dá)55億元，總建筑面積也達(dá)到了120萬(wàn)平方米，是雨潤(rùn)城市綜合體產(chǎn)業(yè)中體量最大、投資最高的項(xiàng)目。

據(jù)了解，雨潤(rùn)集團(tuán)今年計(jì)劃在全國(guó)開(kāi)工建設(shè)冷鏈物流和現(xiàn)代商業(yè)項(xiàng)目60個(gè)。如此高強(qiáng)度地投資綜合體項(xiàng)目，南京中商要如何解決資金問(wèn)題？廣發(fā)證券的研究報(bào)告指出，南京中商用于開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目的資金主要來(lái)自三方面：一是公司商業(yè)留存資金，二是房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款，三是銀行借款。不過(guò)，截至2013年一季度末，南京中商的資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到90.13%，再進(jìn)行大幅借款的難度已經(jīng)很大。在如此高負(fù)債率的情況下，南京中商依然選擇激進(jìn)的房地產(chǎn)擴(kuò)張策略，讓人不禁為其擔(dān)憂潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

（搜鋪網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)研究部 周松平/統(tǒng)計(jì)，轉(zhuǎn)載務(wù)必注明出處）