寶山萬達(dá)廣場開業(yè)一年近半空置 造城神話受阻上海 在萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)版圖中，五角場萬達(dá)傲視群雄�？删o鄰地鐵一號線共康站的“小師弟”寶山萬達(dá)廣場卻是另一番景象。
2012年6月29日，上海寶山萬達(dá)廣場在萬眾矚目下盛大開業(yè)。然而，記者探訪發(fā)現(xiàn)，開業(yè)一年的寶山萬達(dá)商場部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達(dá)金街甚至有近半商鋪空置待租。由于人氣不足，這座曾被寄予厚望的約13萬平方米購物中心正陷入門庭冷落的尷尬。
個案調(diào)查
寶山萬達(dá)金街商鋪近半空置工作日客流稀少生意淡
商鋪?zhàn)兂蓚}庫餐飲店主營業(yè)省電不開燈
在寶山萬達(dá)廣場的構(gòu)架中，一條“萬達(dá)金街”是毗鄰室內(nèi)商場的重要商業(yè)設(shè)施，貫穿了整座購物中心。它是2012年底萬達(dá)商場投入運(yùn)營后，經(jīng)營方再集中出售分租的室外步行商業(yè)街區(qū)。然而，足足有三層的金街卻未綻放金子般的光芒，目前商鋪空置率高達(dá)近半左右。
6月4日中午11時左右，金街一樓142號鋪位的門被打開一半，5、6名工人正在從鋪?zhàn)永锿獍崴姆叫武摴�。�?dāng)被問及是否要裝修開鋪時，工人笑笑告訴記者，“鋪?zhàn)涌罩米獠怀鋈ァ，F(xiàn)在租來作為倉庫，195個平方米呢，可大了。”
一眼望去，整條金街上空曠冷落。“租金1個平方米1天16元，一個15到20平米的鋪位一個月要1萬多元了。別說工作日，就連雙休日人也不多。”湯小姐告訴記者，她的舅舅租了靠近萬達(dá)入口處的金街105-1商鋪位。
因?yàn)楣ぷ魅瞻滋鞄缀鯖]有一個客人，不少餐飲企業(yè)都在非用餐時段選擇了不開燈營業(yè)，部分鋪位已急著轉(zhuǎn)讓。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，金街一樓共建有58個大鋪位，其中28個鋪位空置、呈未出租狀，另有2個鋪位出租后已關(guān)張并要求轉(zhuǎn)讓。由于空置率高，顧客難現(xiàn)，卻徘徊著不少租賃中介，推銷鋪位。
越往樓上走，購物街越顯冷清。“開店剛剛1個多月，整個PoiPoilu童裝專柜銷售額不到3萬元。”金街寶大祥童裝店占地近千平米，因?yàn)轷r有人問津，所有的童裝幾乎都在打折。店員抱怨：“和市區(qū)的商場當(dāng)然不好比。旁邊的童裝柜面一個月的營收才幾千元。”據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，金街二樓67個鋪位中，有36個未租出并呈空置狀，而已出租的商鋪工作日人流量不足一成。三樓共有74個鋪位，其中30個始終空置，已開張的商鋪中不少已經(jīng)關(guān)張停業(yè)。
營業(yè)員多過消費(fèi)者“白菜價”難覓試鞋客
記者注意到，整個寶山萬達(dá)廣場30萬平方米的商業(yè)綜合體中，如果說金街是“輔料”，那么室內(nèi)總計(jì)四層樓的萬達(dá)商場可謂絕對“主角”。然而，“主角”同樣難掙人氣，盡管四層樓面由萬達(dá)統(tǒng)一招商、相應(yīng)品牌已入場開張，但工作日整幢商場客流量不過百余人，呈現(xiàn)的是另一番“空鋪”的光景。“營業(yè)員都比顧客多了。”某柜臺店員調(diào)侃道。
“折上再88折。”這樣看似“白菜價”的鞋子在寶山萬達(dá)商場內(nèi)隨處可見。記者注意到，同一雙女鞋，在五角場萬達(dá)內(nèi)可以賣到一兩千元，在寶山萬達(dá)商場內(nèi)只能標(biāo)價三四百元。然而低價似乎未能帶來銷量，TaTa專柜的營業(yè)員告訴記者，一個月至多賣出幾百雙鞋。
千百度女鞋柜面雖貼滿了“滿99減50”、“新款58折”的促銷字樣，但難遇一位試鞋客。“生意比市區(qū)差得太多啦。”一位店員告訴記者，公司給寶山萬達(dá)內(nèi)專柜的銷售指標(biāo)約為15萬元到20萬元，這在市區(qū)的商場輕易就能完成，但在這里，半數(shù)的時間卻完不成。
三樓的服裝、四樓的餐飲也同樣面臨空蕩蕩的景象。以服裝柜面來看，除了Zara、H&M有少量人流外，許多品牌都幾乎無人光顧。不少店員透露，除了雙休日及節(jié)假日店里人氣稍足，平時商場都沒什么人。“除了開業(yè)初小小地?zé)狒[了一把，之后再無起色。”
原因
“造城者”神話受阻上海近郊
萬達(dá)回應(yīng)：開業(yè)一年還需“養(yǎng)一養(yǎng)”
“萬達(dá)到哪里，哪里就是城市的中心。”從2001年伊始，萬達(dá)一直以這樣成功的“造城者”身份涉足商業(yè)地產(chǎn)界。不過，萬達(dá)方面在接受記者采訪時也承認(rèn)，除了五角場店，萬達(dá)其余在滬郊區(qū)的項(xiàng)目仍處于凈投資階段。寶山這樣投資十幾億元的項(xiàng)目中還存在著入駐商戶“不上不下”的尷尬。
金街項(xiàng)目“拖后腿”
2006年底，被譽(yù)為“第三代萬達(dá)廣場”的寧波鄞州萬達(dá)廣場、上海五角場萬達(dá)廣場、北京CBD萬達(dá)廣場在同一周內(nèi)開業(yè)，巨大的人流使分布于三大城市中的萬達(dá)生意火爆。業(yè)界稱此為萬達(dá)震驚商業(yè)地產(chǎn)界的“三大戰(zhàn)役”，它們的成功也讓萬達(dá)模式“初定天下”。
不過，像寶山萬達(dá)這樣曾被寄予厚望的大項(xiàng)目，為何沒有成功復(fù)制五角場的輝煌?
“目前的情況在集團(tuán)預(yù)期之內(nèi)。”萬達(dá)方面有關(guān)人士表示，寶山萬達(dá)中的萬達(dá)百貨營業(yè)額位居全國20多家萬達(dá)百貨之首。不過它只占整個項(xiàng)目的10%�？傮w來看，萬達(dá)廣場內(nèi)部為集團(tuán)持有，處于滿租狀況。外街200多家商鋪則出售給了小業(yè)主。后者狀況的確不如商場內(nèi)部。
“金街的產(chǎn)權(quán)全部都是小業(yè)主，我們可代為租賃。一樓實(shí)際的出租率已經(jīng)達(dá)到80%，你看到?jīng)]有開張的部分，可能是裝修前的手續(xù)并未辦妥，或是已經(jīng)出租出現(xiàn)轉(zhuǎn)租等現(xiàn)象。”面對空置率高的尷尬，寶山萬達(dá)金街工作人員回應(yīng)，“商業(yè)地產(chǎn)的盈利第一年多半保底或少量虧損，但剛剛運(yùn)行半年，一樓的情況總體算不錯。”但她也承認(rèn)，金街二、三樓空置鋪位確實(shí)都未出租。
上述萬達(dá)方面人士坦言，作為萬達(dá)模式的關(guān)鍵一環(huán)，萬達(dá)是國內(nèi)最早做商業(yè)散售的，2003年之前做長期包租、完全散售招租等，都曾發(fā)生過問題。“現(xiàn)在沉淀下來的萬達(dá)模式是國內(nèi)最可行的模式，即大部分持有，小部分銷售，靠前者保證整個商業(yè)廣場的品質(zhì)與購物體驗(yàn)，進(jìn)而帶動小業(yè)主持有的商鋪。但這個有一點(diǎn)，你必須要有耐心，不能說你現(xiàn)在買了，才一年就說賺不到錢。”
對郊區(qū)商業(yè)期望過高
近郊的“特殊情況”也制約著萬達(dá)在寶山、江橋、周浦地區(qū)的快速發(fā)展。
萬達(dá)方面有關(guān)人士表示，寶山以周邊五公里為輻射范圍，包括共康、通河、彭浦。不過，它還面臨大寧商業(yè)廣場及寶山老城廂商業(yè)的競爭。
記者了解到，寶山萬達(dá)選址的共康地區(qū)最初定位是低價、批發(fā)的共康服飾城。歷經(jīng)十多年發(fā)展，共康服飾城已經(jīng)變身綜合性批發(fā)市場，除了服裝外，生活用具、裝修裝飾也一應(yīng)俱全，但其價格仍然維持低
廉的大眾路線。此外，緊鄰新建寶山萬達(dá)廣場的，還有開辟多年的家樂福大賣場。不少消費(fèi)者表示，上海北部地區(qū)的寶山板塊，消費(fèi)者的生活用需在原先的共康服飾城、家樂福賣場已經(jīng)能夠滿足。
上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶認(rèn)為，上海四大萬達(dá)廣場開業(yè)后有喜有憂。
五角場萬達(dá)的成功從某種角度來說是天時地利人和。它地處上海東北部中心，周邊又沒有任何大型銷品茂，加之100萬人流的地域基礎(chǔ)。而周浦地區(qū)歷來有“小上海”之稱，兩區(qū)合并后原先南匯地區(qū)的人流也多擁向周浦萬達(dá)，周邊又有不少老外居民。而江橋、寶山兩大萬達(dá)的選址，相較于五角場、周浦已有劣勢。江橋地區(qū)本身具有同類的購物中心，一定程度上會實(shí)現(xiàn)分流。
商業(yè)地產(chǎn)專家、克爾瑞信息集團(tuán)咨詢中心副總陳倍麟表示，“萬達(dá)是在交必要的學(xué)費(fèi)。雖然萬達(dá)模式本身并沒有錯，但或許萬達(dá)對上海非中心城區(qū)商業(yè)的期待值過高了。”郊區(qū)的消費(fèi)水平有限，存在先天缺陷。“購物中心講究的是品牌，經(jīng)營的是一種品質(zhì)消費(fèi)�？芍苓吶丝趯οM(fèi)的期望主要還停留在生活消費(fèi)之上。即便萬達(dá)采取了中低檔策略，與消費(fèi)群體之間仍存在落差。”
萬達(dá)：還要“養(yǎng)一養(yǎng)”
相比外界的期望，萬達(dá)對現(xiàn)有狀況仍有極大的耐心。“前途是光明的，道路是坎坷的。”萬達(dá)方面有關(guān)人士說。
萬達(dá)曾以18—20個月建成運(yùn)營一個項(xiàng)目而在國內(nèi)有著“造城者”的美譽(yù)。“城”造完后，怎么經(jīng)營?他認(rèn)為，萬達(dá)在近郊的三個項(xiàng)目都還處于“養(yǎng)”的狀態(tài)。“商業(yè)的價值是沒有天花板的。這需要時間，比如時間一長，外街商鋪慢慢滿了，周邊消費(fèi)者的消費(fèi)需求起來了，以及和大寧等的競爭中吸引更多的客戶，寶山項(xiàng)目會好起來。”另一方面，萬達(dá)的項(xiàng)目一般每兩年會對入駐品牌進(jìn)行一次調(diào)整，調(diào)整幅度在20—30%左右。
行業(yè)
申城購物中心面積人均2平方米“超標(biāo)”70%
客觀分析，開業(yè)僅近一年的寶山萬達(dá)廣場雖然遭遇冷清尷尬，卻仍處于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目三年培育期之內(nèi)，還有“熬出頭”的希望。不過，成熟的商業(yè)地產(chǎn)操盤手萬達(dá)在滬上近郊受阻，卻值得商界深思。
記者了解到，目前全市已開業(yè)的購物中心已將近百家，為全國之最。在商場越建越大的沖動下，國內(nèi)購物中心已出現(xiàn)供過于求的泡沫隱憂。對此，目前市商務(wù)委正對“十二五”期間5000平方米以上大型商業(yè)設(shè)施的規(guī)劃布點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整修編。
去年銷售突破千億電商沖擊下增速放緩
去年以來，電商對百貨、賣場等傳統(tǒng)零售業(yè)造成了巨大的沖擊。可唯獨(dú)購物中心這種業(yè)態(tài)依舊保持著高速發(fā)展。
上海購物中心協(xié)會介紹，目前全市開業(yè)的購物中心數(shù)量已將近百家，為全國之最。今年，這個數(shù)字有望突破100家。從面積來看，購物中心大小各異。小的有5萬多平方米，大的則可達(dá)三四十萬平方米。
值得注意的是，購物中心在上海一直保持著高速發(fā)展的勢頭。根據(jù)協(xié)會統(tǒng)計(jì)，“十一五”期間，其平均增速達(dá)到了24%。去年，增速在電商影響下開始趨緩，但也保持在20%左右。“購物中心一定程度上能抵御電商的沖擊，原因在于它是最能體現(xiàn)體驗(yàn)式消費(fèi)的業(yè)態(tài)。所以在行業(yè)整體不佳情況下，購物中心表現(xiàn)依舊不俗。”該協(xié)會負(fù)責(zé)人說，去年，全市購物中心的營業(yè)額突破1000億元，占全市社會零售品消費(fèi)總額的七分之一。
全國在建面積居全球一半滬存量消化至少4年
不過，多位專家在接受記者采訪時卻擔(dān)憂地表示，“購物中心熱”背后存在著泡沫化的隱憂。
市人大代表、淮海集團(tuán)董事長吳荷生在今年上海兩會上就提交了一份相關(guān)的書面意見。她指出，隨著城市化建設(shè)的加快，以及住房限購政策出臺后的市場導(dǎo)向，近年來商業(yè)地產(chǎn)迎來爆發(fā)式增長，大型商業(yè)設(shè)施的供應(yīng)量大幅上升，呈現(xiàn)布點(diǎn)密集、單體面積放大的趨勢。
截至2012年10月16日，上海商業(yè)地產(chǎn)的存量達(dá)到1201.91萬平方米，其中大部分存量位于外環(huán)外。而當(dāng)年上海商業(yè)地產(chǎn)成交總量為248.24萬平方米。“這也就意味著，即使沒有新增供應(yīng)量，目前的商業(yè)地產(chǎn)存量需要4年才能消化完。”她感嘆，如果放眼全國，截至2012年1月，中國在建的購物中心面積已占全球的一半。
陳倍麟給出了另一組數(shù)據(jù)：根據(jù)國際慣例，一個地區(qū)人均購物中心面積控制在平均1.2平方米為宜，但目前上海已接近2平方米。“上海是一個人口導(dǎo)入城市，有能力不斷消化這些購物中心。但若該業(yè)態(tài)爆發(fā)式擴(kuò)張，就存在過熱風(fēng)險。”
開發(fā)商關(guān)注短期獲利“綜合體”更宜獲批
陳倍麟表示，國內(nèi)購物中心存在泡沫隱憂，是由多方面原因引起的。“其中不乏開發(fā)商、投資客的逐利投機(jī)行為，也有政府部門在商業(yè)規(guī)劃中出現(xiàn)了漏洞。”
吳荷生表示，短期來看，我國很多城市存在商業(yè)地產(chǎn)大量集中開發(fā)，導(dǎo)致產(chǎn)能過剩，一線城市同區(qū)域內(nèi)同質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目面臨惡性競爭。“這一現(xiàn)象帶來的問題是，開發(fā)商出現(xiàn)普遍的短期獲利傾向。”吳荷生說，2011年到2013年開盤的上海47個購物中心中，自持出租和租售結(jié)合的分別為6個和4個，其余37個均為在售或代售。
那么，是什么讓開發(fā)商出現(xiàn)短期獲利的沖動?陳倍麟分析，按理商務(wù)部門會對市、區(qū)、社區(qū)、城鎮(zhèn)等不同層級商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展進(jìn)行規(guī)劃。但在實(shí)際操作中，規(guī)劃往往存在“兩張皮”的現(xiàn)象：商務(wù)部門負(fù)責(zé)商業(yè)規(guī)劃、網(wǎng)點(diǎn)布局，批地的規(guī)劃部門則另行一套進(jìn)行規(guī)劃。兩者之間缺乏銜接統(tǒng)一，使得有些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃只能流于紙面。“為什么現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)中的城市綜合體那么多?純住宅項(xiàng)目越來越難獲批了，但如果開發(fā)商在項(xiàng)目里加入商業(yè)、酒店、辦公，成為綜合體，規(guī)劃審批通過率就升高了。”
政府規(guī)劃無“控制力”
部分區(qū)域“中心扎堆”
吳荷生指出，據(jù)市商務(wù)委和市規(guī)土局2009年聯(lián)合發(fā)布的《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃綱要(2009年—2020年)》，上海將形成12個市級商業(yè)中心和22個地區(qū)級商業(yè)中心，并對不同購物中心進(jìn)行了規(guī)劃布局。但實(shí)際上，因?yàn)橐?guī)劃的體制松散，本身缺乏控制力。購物中心扎堆而立。如規(guī)劃中的市級商業(yè)中心———五角場和中環(huán)、地區(qū)級商業(yè)中心———南方商城、新城商業(yè)中心———嘉定新城等近年已建或在建一批超大規(guī)模的商業(yè)設(shè)施，總量均已超過規(guī)劃導(dǎo)向，且與實(shí)際消費(fèi)能力的增長不匹配，不可避免會帶來商業(yè)設(shè)施效率降低和空置率提高。 陳倍麟進(jìn)一步指出，規(guī)劃上的漏洞還導(dǎo)致一些地區(qū)購物中心資源分散在多個開發(fā)商手中，各自分裂，難以形成成片的集聚效應(yīng)。“這就必然導(dǎo)致消費(fèi)者和入駐商家的分散。對購物中心這種需要規(guī)模效應(yīng)的業(yè)態(tài)來說，存在著經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。”
5000平方米商業(yè)設(shè)施一定區(qū)域內(nèi)應(yīng)總量控制
記者了解到，修編上海“十二五”商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，已經(jīng)被列為今年市商務(wù)委的一項(xiàng)工作。根據(jù)目前的設(shè)想，上海將對5000平方米以上的大型商業(yè)設(shè)施在一定范圍內(nèi)建造的數(shù)量做出界定。“比如，在一個區(qū)域內(nèi)最多可以開幾家大型商業(yè)設(shè)施。”知情人士透露。
陳倍麟認(rèn)為，目前還需要加強(qiáng)政策杠桿干預(yù)，從源頭把控批地時對購物中心建設(shè)的比例。也有專家認(rèn)為，可以通過采取提高交易成本、放慢土地出讓節(jié)奏等調(diào)控措施為商業(yè)地產(chǎn)的投資過熱降溫。
吳荷生則建議加快對閑置物業(yè)消化轉(zhuǎn)型的剛性指導(dǎo)，對業(yè)態(tài)布局明顯不合理的商場應(yīng)該落實(shí)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃，引導(dǎo)部分在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。同時，全面建立大型商業(yè)設(shè)施供應(yīng)量、吸納量、空置率的信息跟蹤機(jī)制，提高商業(yè)資源利用效益。此外，上海還應(yīng)形成鼓勵業(yè)態(tài)創(chuàng)新和商業(yè)模式創(chuàng)新的長效機(jī)制。“比如，用更開放的眼光積極引進(jìn)更多的國際品牌和新型業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn)變對先入為主的國際大牌在商業(yè)中心市場定位上的依賴，提高商業(yè)資源利用的豐富性。”
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