一、前言
該項(xiàng)目編制的依據(jù):
1、東日集團(tuán)在網(wǎng)絡(luò)發(fā)布的有關(guān)地產(chǎn)服務(wù)項(xiàng)目的資料；
2、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研獲得的資料；
3、廊坊大型超市運(yùn)營(yíng)情況分析。
二、項(xiàng)目概況：
1、項(xiàng)目名稱(chēng)：東日瑞景超市（小區(qū)配套）
2、項(xiàng)目地址：位于廊坊市永興路和北外環(huán)交匯處南側(cè)。東與市重點(diǎn)規(guī)劃工程“五星級(jí)溫泉度假村”相鄰，南依供電局文體活動(dòng)中心和東日瑞景小區(qū)，西臨華夏奧韻小區(qū)，北有華為配套生活區(qū)。相鄰北外環(huán)和裕興路。
3、項(xiàng)目規(guī)模及投資：
（1）該項(xiàng)目建筑面積3000平方米，分為地上兩層，每層1500平方米，營(yíng)業(yè)保守面積為2800平方米。
（2）項(xiàng)目總投資：320萬(wàn)元，由東日集團(tuán)投資。
4、經(jīng)營(yíng)者：由東日集團(tuán)派員經(jīng)營(yíng)
5、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式：采取自營(yíng)占60%，40%生鮮租賃經(jīng)營(yíng)（寄 售返點(diǎn)）
三、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目環(huán)境分析：
1、項(xiàng)目所在城市區(qū)域?yàn)槔确皇斜眳^(qū)，是廊坊三年大變樣城市政治、經(jīng)濟(jì)、文化北移的中心地帶，為提高廊坊市人民生活水平，政府重點(diǎn)扶持社區(qū)經(jīng)濟(jì)，繁榮商業(yè)市場(chǎng)。廊坊市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，每年都已較大力度支持全市經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)。2009年第三產(chǎn)業(yè)增加值854.5億元，比2008年增長(zhǎng)29.4%，平均增速達(dá)27.1%，第三產(chǎn)業(yè)對(duì)GDP貢獻(xiàn)率穩(wěn)步增加。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，批零貿(mào)易餐飲業(yè)、運(yùn)輸郵電電信業(yè)及金融保險(xiǎn)業(yè)是推動(dòng)我市第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。其中，批零貿(mào)易餐飲業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，2009年增加值總量達(dá)120億元，高居第三產(chǎn)業(yè)榜首，已批零貿(mào)易為主的第三產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展既有利于推動(dòng)居民生活水平提高，同時(shí)預(yù)示了有規(guī)模的社區(qū)超市在廊坊市的行業(yè)潛力。
2、項(xiàng)目符合廊坊市和廣陽(yáng)區(qū)發(fā)展商貿(mào)的總體思路和基本原則，符合市區(qū)政府關(guān)于“規(guī)劃、規(guī)范和規(guī)則市場(chǎng)，取締露天集貿(mào)市場(chǎng)”的基本思路，因此會(huì)得到各級(jí)政府的大力支持。
綜上所述，廊坊市社會(huì)經(jīng)濟(jì)和運(yùn)行事態(tài)良好，第三產(chǎn)業(yè)持續(xù)增長(zhǎng)，項(xiàng)目已“服務(wù)社區(qū)，方便顧客”的經(jīng)營(yíng)方針與各級(jí)政府對(duì)于發(fā)展市場(chǎng)的思路相符，該項(xiàng)目將得到政府的肯定和大力扶持。這些因素為項(xiàng)目的運(yùn)作提供了可靠經(jīng)濟(jì)及社會(huì)政策保障。
四、市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
1、市場(chǎng)分析
（1）社會(huì)購(gòu)買(mǎi)力和消費(fèi)傾向分析
廊坊市國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)中加快，經(jīng)濟(jì)效益趨向好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響逐漸消退，人民生活進(jìn)一步改善。2009年全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額354.5億元，比2008年增長(zhǎng)39.8%，平均增速達(dá)18.1%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入18333元，農(nóng)民人均純收入6834元，分別增長(zhǎng)12.5%和11%。自2007年以來(lái)，廊坊市城鄉(xiāng)居民吃穿消費(fèi)全面增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)下降。隨著城鄉(xiāng)人民生活水平的不斷提高，消費(fèi)觀念發(fā)生了根本性的變化，消費(fèi)呈現(xiàn)快速、健康、簡(jiǎn)便、多樣、專(zhuān)業(yè)化的趨勢(shì)。人們對(duì)消費(fèi)品的需求，特別是對(duì)高檔次、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境的需求越來(lái)越高。如2009年中秋節(jié)，沃爾瑪超市光海參一項(xiàng)銷(xiāo)售額達(dá)28萬(wàn)元，高檔消費(fèi)品和高附加值產(chǎn)品促銷(xiāo)得當(dāng)會(huì)帶來(lái)高收益。
(2)市場(chǎng)容量和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析
我市各類(lèi)超市商品交易活躍，截至2010年5月份，全市2000平米以上超市16個(gè)，其中10000平米以上4個(gè)，社區(qū)超市8個(gè)，各類(lèi)超市已經(jīng)成為城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)和生活購(gòu)物的主要場(chǎng)所和空間，超市的便利性，也培養(yǎng)了"東日瑞景超市項(xiàng)目"潛在客戶(hù)群體。
東日瑞景超市基本定位為全國(guó)一流社區(qū)店的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)的服務(wù)的快速消費(fèi)品和耐用消費(fèi)品的社區(qū)便利店�；诖�，該項(xiàng)目構(gòu)成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有這樣幾個(gè)目標(biāo)。
（1）沃爾瑪購(gòu)物廣場(chǎng)一站式營(yíng)業(yè)面積17800平方米購(gòu)物廣場(chǎng)。所經(jīng)營(yíng)商品品類(lèi)齊全，商品售后服務(wù)好，在廊坊市民中的口碑較好，競(jìng)爭(zhēng)品項(xiàng)為耐用消費(fèi)品，生鮮類(lèi)等生活必需品無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
（2）樂(lè)購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)-自營(yíng)面積6800平方米購(gòu)物廣場(chǎng)。所采用會(huì)員制的壟斷客戶(hù)群，加之有免費(fèi)購(gòu)物班車(chē)，但沒(méi)有被廊坊消費(fèi)群體接受，加之設(shè)計(jì)有背于廊坊人的消費(fèi)習(xí)慣，同樣是生鮮等生活必需品的競(jìng)爭(zhēng)。
（3）京客隆連鎖超市-總店9600平方米，連鎖店1000-4000平米不等，8大街店在項(xiàng)目3公里商圈競(jìng)爭(zhēng)范圍之內(nèi)，與東日瑞景競(jìng)爭(zhēng)的是最終的消費(fèi)者。
（4）其他，廣陽(yáng)道附近社區(qū)便利店近10家，無(wú)規(guī)模，面積小，品項(xiàng)少，難以構(gòu)成對(duì)“東日瑞景超市”的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
鑒于此，“東日瑞景超市”在功能規(guī)劃上與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行錯(cuò)位設(shè)計(jì)，不進(jìn)行迎頭競(jìng)爭(zhēng)，以低價(jià)不低質(zhì)、靈活的價(jià)格變更機(jī)制、良好的服務(wù)贏得顧客，就會(huì)減低競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，加大投資回報(bào)，獲得行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
五、項(xiàng)目立地的條件分析
1、地理位置
“東日瑞景超市”處在廊坊市北部居住新區(qū)，該新區(qū)是廊坊市按照發(fā)展建設(shè)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通新中心區(qū)域思路的要求，拓展社區(qū)配套設(shè)施建設(shè)，于2010年應(yīng)運(yùn)而生。
該位置具有良好的發(fā)展?jié)摿Γ煌槙乘耐ò诉_(dá)，有11路公交車(chē)終點(diǎn)站通往市區(qū)和毗鄰的外環(huán)路，以及104國(guó)道，車(chē)程短，運(yùn)力強(qiáng)，大宗收貨不受交管部門(mén)限制，具有較強(qiáng)的輻射能力。從西臨的頤和家園、華夏奧韻、城市經(jīng)濟(jì)試用房區(qū)等至此僅十幾分鐘車(chē)程，南依供電局康樂(lè)中心以及最新規(guī)劃的機(jī)關(guān)集中居住與辦公區(qū)，如營(yíng)銷(xiāo)做的好，不僅牢牢抓住本小區(qū)近千戶(hù)居民的消費(fèi)群體，還可以擴(kuò)大到周邊近萬(wàn)戶(hù)居民、數(shù)十家機(jī)關(guān)企業(yè)、團(tuán)體、街村的消費(fèi)潛力。
2、合配套設(shè)置
除“東日瑞景”項(xiàng)目本身具有的配套設(shè)施外，該項(xiàng)目所處位置周邊配套設(shè)施尚未完備，公司可開(kāi)發(fā)引進(jìn)項(xiàng)目以作補(bǔ)位，更好的為公司大項(xiàng)目提高效益，如中西式快餐店、建材裝飾市場(chǎng)、各類(lèi)銀行�？傊纬闪己玫纳鐣�(huì)商業(yè)環(huán)境和氛圍，這是其他競(jìng)爭(zhēng)者所不具備或不完全具備的優(yōu)勢(shì)。
3、客流量、客單價(jià)分析
測(cè)算地點(diǎn) 與盛氏項(xiàng)目距離 測(cè)算時(shí)間 客流量（次/分鐘）
1000米 2000年10月13日14：00 98
500米 2000年10月13日15：00 122
500米 2000年10月14日10：00 120
800米 2000年10月14日11：00 133
800米 2000年10月14日10：00 92
六、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
1、功能策劃
東日瑞景超市基本定位為全國(guó)一流社區(qū)店的實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一管理和高水準(zhǔn)的服務(wù)的快速消費(fèi)品和耐用消費(fèi)品的社區(qū)便利店。
樓層設(shè)置：按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)和消防法對(duì)公眾場(chǎng)所的要求，設(shè)置 貨架87組和21個(gè)堆頭位。
F1(地上一層）：果蔬、肉類(lèi)、水產(chǎn)、熟食加工、豆腐坊 、香油坊、冷飲批零、 奶制品、收銀臺(tái)、即興消費(fèi)品服務(wù) 臺(tái)、收貨部、生鮮倉(cāng)儲(chǔ)部、 損控部辦公室、 現(xiàn)金房、顧客衛(wèi)生間。
F2(地上二層）：干貨、水飲、奶粉、清潔用品、日雜用品、廚衛(wèi)小家電、服裝、 鞋、服飾、五金、家私用品、雜百倉(cāng)儲(chǔ)庫(kù)。
F3(地上三層）：招采部、洽談會(huì)議室、集中辦公區(qū)、員工休息用餐處。
2、項(xiàng)目硬環(huán)境：
（1）項(xiàng)目設(shè)計(jì)主導(dǎo)思想上注重空間流暢行為學(xué)觀念�？傮w布局具有較強(qiáng)的前瞻性，內(nèi)部通行便利，有兩個(gè)主通行口，另外貨物進(jìn)出口一處，設(shè)置滾梯一部、貨梯一部；
（2）在地上二層有1500平方米的通透性大廳，正北面和西面設(shè)置采光窗。
（3）一層設(shè)有衛(wèi)生間一處，休息椅一到三處。
（4）各層將按防火分區(qū)要求，設(shè)置防火卷簾及相應(yīng)的中央監(jiān)控系統(tǒng)和自動(dòng)報(bào)警、噴淋設(shè)施；
（5）和主體公寓大廈配套設(shè)置集中供暖和冷氣設(shè)備；
（6） 采用雙回路供電；
（7） 設(shè)置電子監(jiān)控保安和寶典公司損耗控制系統(tǒng)；
（8） 裝修標(biāo)準(zhǔn)；
外部：鋁合金飾面板標(biāo)牌、LED電子展示促銷(xiāo)屏、塑鋼窗、玻璃板門(mén)；
內(nèi)部：水磨石或水泥刷地板漆、節(jié)能儲(chǔ)能式應(yīng)急照明系統(tǒng)
衛(wèi)生間：國(guó)外快餐連鎖店廁所標(biāo)準(zhǔn)。
3、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理
（1） 經(jīng)營(yíng)管理策略：借助于東日集團(tuán)的綜合功能，將房地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)服務(wù)緊密結(jié)合，采用國(guó)際化的商業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并按國(guó)際慣例組織經(jīng)營(yíng)，重點(diǎn)宣傳顧客滿(mǎn)意。
（2）經(jīng)營(yíng)管理模式：對(duì)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)行目標(biāo)管理，把"企業(yè)目標(biāo)"、"部門(mén)目標(biāo)"和"個(gè)人目標(biāo)"密切聯(lián)系起來(lái)，達(dá)到同徑效果，使下接目標(biāo)能保證上位目標(biāo)的完成。也就是說(shuō)形成開(kāi)發(fā)投資者、目標(biāo)管理者、供應(yīng)商之間三位一體的利益鏈，建立市場(chǎng)規(guī)則下的"一榮俱榮、一損俱損"利益關(guān)系。
總之，“東日瑞景”超市項(xiàng)目須在投資者對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行充分掌控的前提下通過(guò)具有較高水平的經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)御技巧和溝通協(xié)調(diào)能力在運(yùn)營(yíng)上對(duì)基本業(yè)績(jī)、商品定位、招商談判、銷(xiāo)售促進(jìn)、人員管理的方面制定十分理性和持續(xù)發(fā)展的計(jì)劃；確立具有操作性的流程和規(guī)則使各項(xiàng)業(yè)務(wù)有章可循，從而使人事、財(cái)務(wù)、商品和賣(mài)場(chǎng)管理按既定流程規(guī)則推動(dòng)和發(fā)展。
七、項(xiàng)目市場(chǎng)策略：
1、招商渠道和招商方式
F1(地上一層）：生鮮部門(mén)供應(yīng)商渠道應(yīng)該是采取寄售返點(diǎn)方式，供應(yīng)商可采聯(lián)系 給沃爾瑪供貨的欣榮茂、冠眞軒等，可以減去供應(yīng)商審核一項(xiàng)， 上述也是原合作伙伴之一，可信度高，初期合作采取無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的寄 售返點(diǎn)形式，超市開(kāi)業(yè)一年后在采取從此類(lèi)別供應(yīng)商進(jìn)貨方式。
F2(地上二層）：雜百類(lèi)商品自采結(jié)合寄售方式，盡量初期采取寄售方式，降低初 期運(yùn)營(yíng)成本和風(fēng)險(xiǎn)。聯(lián)系本地工貿(mào)企業(yè)在廊坊代理或辦事處，減 少中間環(huán)節(jié)。
初期招商方式：寄售合作、租賃形式
2、市場(chǎng)推廣：
根據(jù)超市項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)，以如下手段予以市場(chǎng)推廣：
（1）形象宣傳--著力政府和媒體關(guān)注的地方，突出賣(mài)點(diǎn)，予以宣傳
（2）實(shí)用宣傳--針對(duì)承租潛在客戶(hù)，以散發(fā)宣傳單的形式予以宣傳；
（3）媒體宣傳--以《廊坊日?qǐng)?bào)》《消費(fèi)廣場(chǎng)》《北方商情》《時(shí)訊傳媒》及廊坊電視臺(tái)為主要媒體展開(kāi)多渠道宣傳，突出"置業(yè)首選、黃金升值"的賣(mài)點(diǎn)；
（4）公關(guān)活動(dòng)。
八、項(xiàng)目的盈虧
1、項(xiàng)目的盈虧平衡分析
成本項(xiàng)目明細(xì)表
固定成本項(xiàng)目 金額 變動(dòng)成本項(xiàng)目 金額
上交租金前期推廣費(fèi)管理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等） 1500萬(wàn)元100萬(wàn)元294萬(wàn)元 稅金及附加 2131．2元
合計(jì) 1894萬(wàn)元 2131．2元
總固定成本=上繳租金+前期推廣費(fèi)+管理費(fèi)用（工資、辦公費(fèi)等）=1500+100+294=1894萬(wàn)元
上繳租金：1500萬(wàn)元/年。
前期推廣費(fèi)：形象宣傳、媒體宣傳、公關(guān)等費(fèi)用，計(jì)100萬(wàn)元。
工資：按月平均工資1000元/人月計(jì)，管理人員30人，保結(jié)員60人，保安80人，勤雜工60人，共230人，合計(jì)年工資總額276萬(wàn)元。
辦公費(fèi)用：15000元/月，全年共18萬(wàn)元。
總變動(dòng)成本=稅金及附加
=3200元/攤位月*12月*稅金及附加工5.55%
=2131.2元
保本點(diǎn)出租攤位=1894萬(wàn)元/38400萬(wàn)元-2131.2元=522個(gè)攤位
實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)1000萬(wàn)元的出租攤位數(shù)：
攤位數(shù)=1894萬(wàn)元+1000萬(wàn)元/38400-2131.2元=798個(gè)攤位
租金收入和成本（萬(wàn)元）
2、有關(guān)敏感性分析
固定成本增加10%，利潤(rùn)交下降19%；
每個(gè)攤位租金增加10%，利潤(rùn)將增加30%；
攤位數(shù)增加10%，利潤(rùn)將增加
