蘇州陽澄食街案例分析

一直以來好奇于陽澄食街的在蘇州商業(yè)地產(chǎn)界的傳奇，也糾結(jié)于陽澄食街運(yùn)營失敗的原因，趁五一假期特地去現(xiàn)場(chǎng)考察了一番，初步得到一點(diǎn)點(diǎn)的感觸，下面把筆者的一點(diǎn)薄見寫下來，以便能夠更好地與行業(yè)同仁進(jìn)行交流，為以后運(yùn)營同類項(xiàng)目的開發(fā)商和運(yùn)營商們提供一點(diǎn)啟發(fā)。

一、項(xiàng)目簡介

    陽澄食街項(xiàng)目位于陽澄半島蓮花支路東南側(cè)，臨湖而筑，占地面積82500平方米，規(guī)劃總建筑面積4萬平方米，其中一期占地面積為40000平方米，建筑面積1.83萬平方米，一期工程總投資1.1億元，于2007年9月竣工。該工程由蘇州圓融發(fā)展集團(tuán)有限公司投資興建，英國阿特金斯顧問公司設(shè)計(jì)，上海興宇建筑安裝工程有限公司總承包施工。

二、項(xiàng)目招商情況

自2008年起，項(xiàng)目共引進(jìn)萬家燈火、蘇州人家、城市之光大酒樓、陽澄半島花園酒店、陽澄紫陽大酒店、陽澄水岸度假酒店等6家大型客戶，其中兩家度假酒店，其余的商鋪到目前為止仍然是毛坯空鋪。

三、項(xiàng)目運(yùn)營現(xiàn)狀

目前除了兩家度假酒店還微弱有零星客人之外，其余的餐飲已經(jīng)全部停業(yè)至少兩年

四、項(xiàng)目運(yùn)營分析

筆者認(rèn)為、該項(xiàng)目運(yùn)營的失敗有多方面的原因，筆者準(zhǔn)備有以下幾點(diǎn);

1、項(xiàng)目的盲目開發(fā)，陽澄半島范圍內(nèi)開發(fā)的酒店不下10家，加上度假村和農(nóng)家樂園等旅游休閑項(xiàng)目等過度的開發(fā)導(dǎo)致政府無力管轄和支持。

2、陽澄半島的配套服務(wù)沒有跟上、旅游類項(xiàng)目的開發(fā)必將伴隨著大量的旅游團(tuán)或是自駕游的營銷理念的支持，而在這方面，陽澄半島甚至都沒有走出蘇州工業(yè)園區(qū)，何況是針對(duì)整個(gè)蘇州甚至輻射長三角了

3、陽澄旅游概念太短，紅遍全國的陽澄湖大閘蟹其正常旺季10-1月，一年的四分之一而已，一年當(dāng)中四分之三的時(shí)間幾乎是空置，那么對(duì)于推出陽澄旅游這個(gè)概念，將是最為知名的缺陷。

五、項(xiàng)目運(yùn)營的出路

  筆者認(rèn)為、現(xiàn)階段陽澄食街要想盤活，政府和企業(yè)都不要好高騖遠(yuǎn)，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索和常識(shí)。

一、縮小概念，將項(xiàng)目輻射全國改為輻射工業(yè)園區(qū)，憑借約3萬方的體量，工業(yè)園區(qū)的消費(fèi)力足以支撐項(xiàng)目的消化

二、可以在陽澄湖釣魚及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈上做點(diǎn)文章，釣魚可以貫穿四季、通過釣魚活動(dòng)來撬動(dòng)項(xiàng)目的運(yùn)作

三、項(xiàng)目的目標(biāo)客群調(diào)整為短途和周末游的家庭游。

以上是筆者的一點(diǎn)凌亂的想法，見諸文章，希望行業(yè)同仁給予指點(diǎn)和批判。