綜合體（購(gòu)物中心)成功紐帶：人流交通組織 三
4.啞鈴型人流交通動(dòng)線
當(dāng)商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的地塊區(qū)域的形狀為長(zhǎng)方形時(shí)，將主力店設(shè)置于購(gòu)物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購(gòu)物中心的中部，相當(dāng)于形成了兩個(gè)磁石極點(diǎn)，這兩個(gè)極點(diǎn)具有最強(qiáng)的吸引力，可以吸引人流在兩極之間進(jìn)行流動(dòng)，從而覆蓋了中間的中小店鋪?zhàn)鈶�，并�?shí)現(xiàn)人流共享。如圖1、圖2:
5.將平面單個(gè)主力店設(shè)置于中間，一般商戶圍繞主力店分布。
比較常見(jiàn)的購(gòu)物中心造型除了長(zhǎng)條形的直線帶狀之外，”L“型和四方型的也比較常見(jiàn)，這兩種平面造型的購(gòu)物中心，其基本的動(dòng)線規(guī)劃就是將主力店設(shè)置在購(gòu)物中心中間，而一般承租戶則圍繞著主力店呈發(fā)散狀分布。購(gòu)物中心的這種動(dòng)線規(guī)劃原則的精髓在于將主力店設(shè)置在中央地帶，形成一個(gè)平面的商業(yè)核心，同時(shí)積極利用這個(gè)核心作用的人流吸引作用，達(dá)到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進(jìn)了一般承租商戶的經(jīng)營(yíng)，也促進(jìn)了主力商家的經(jīng)營(yíng)，使購(gòu)物中心各中小商戶與主力店之間實(shí)現(xiàn)良好的互動(dòng)。
如怡景中心城位于核心的反斗樂(lè)園通過(guò)多個(gè)出口與四周的一般商鋪實(shí)現(xiàn)了良好互動(dòng)。
典型的平面人流交通動(dòng)線形態(tài)還有風(fēng)車形、十字形、L形、S形，Y形、T形人流動(dòng)線平面設(shè)計(jì)等，它們?cè)诤诵闹髁Φ陻?shù)量上有所差別，但本質(zhì)上是一致的，在此筆者不一一贅述。
人流交通垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)
據(jù)筆者了解，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在城市繁華地段所征得的黃金地塊資源一般較為狹窄，因此，應(yīng)特別注重豎向交通的易達(dá)性。商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心的客流隨著樓層高度遞減，即樓層越高客流越少，因此，購(gòu)物中心或綜合體的垂直交通客流動(dòng)線規(guī)劃是規(guī)劃中的重中之重，關(guān)系到整個(gè)商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心人流的輸送。比如商業(yè)地產(chǎn)的垂直交通體系的規(guī)劃，依筆者經(jīng)驗(yàn)一般會(huì)考慮在購(gòu)物中心兩側(cè)邊緣不影響店面昭示的位置設(shè)置垂直電梯；或距購(gòu)物中心出入口有一定距離但易于找到的地方設(shè)置觀光梯；在購(gòu)物中心內(nèi)我們應(yīng)盡量避免剪刀式扶手梯去設(shè)計(jì)強(qiáng)制人流動(dòng)線，不僅過(guò)時(shí)且未體現(xiàn)人文關(guān)懷，我們應(yīng)倡導(dǎo)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)設(shè)計(jì)Z字型扶手電梯方便顧客快捷上下等。在垂直交通動(dòng)線的重要中庭空間，扶梯層層疊加常常會(huì)激發(fā)購(gòu)物者的欲望。如適當(dāng)?shù)脑O(shè)計(jì)一些有趣的垂直交通設(shè)施例如觀光玻璃電梯、螺旋自動(dòng)扶梯等均可起到良好人流交通組識(shí)作用；在這種地塊限定的條件下，應(yīng)強(qiáng)化2F與B1及其它樓層的交通便利性，將2F、B1當(dāng)作一樓修，引導(dǎo)上行、下行人流。譬如利用B1直接連接室外街道的出入口，2F的直接引向人行道的自動(dòng)扶梯，與其它商業(yè)物業(yè)直接相連的人行天橋等，創(chuàng)造臨街便捷的多渠道垂直交通，在有高差的坡地地段，或設(shè)計(jì)出入口。在垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)中，手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配合理，分布均勻，在購(gòu)物中心大門附近及中庭可配置觀光垂直電梯，在許多舊購(gòu)物中心的改造中，這是要重點(diǎn)考慮的內(nèi)容；筆者下面介紹幾種業(yè)內(nèi)比較成功的人流交通動(dòng)線設(shè)計(jì)的技巧，供業(yè)內(nèi)借鑒、參考。
1. 多主力店原則，層層都有核心主力店
多主力店原則，層層都有核心主力店，有的購(gòu)物中心每層甚至于有數(shù)個(gè)主力店。香港購(gòu)物中心都是多層，最高有18層之多，通過(guò)多主力店的設(shè)置，使購(gòu)物中心的人流拉動(dòng)力達(dá)到最強(qiáng)。香港有的購(gòu)物中心一層有數(shù)個(gè)主力店，如又一城、海港城等購(gòu)物中心，某些層級(jí)一層甚至于有三家以上的主力店。對(duì)于多層商業(yè)體來(lái)說(shuō)，在每一層都設(shè)有主力店可以使每一層都具有核心引力，避免了由于某一層沒(méi)有主力店而缺乏足夠的吸引力，造成該層商鋪的人流受到影響，人流可以較為均勻的到達(dá)該商業(yè)體的每一層中。
2.將院線的入口設(shè)于首層，出口設(shè)置于高層，引導(dǎo)人流往上走。
香港的商業(yè)綜合體或購(gòu)物中心設(shè)有電影院非常普遍，其成功之處在于：部份購(gòu)物中心不僅把電影院作為一種娛樂(lè)投資，更利用它對(duì)人流的良好拉動(dòng)作用，形成購(gòu)物中心內(nèi)的又一條人流動(dòng)線。如又一城和太古廣場(chǎng)的電影院，就有意將電影院的入口設(shè)置在首層，而出口卻設(shè)置在較高的層次，這樣，顧客在一次看電影的過(guò)程，就會(huì)形成一條相對(duì)完整的人流動(dòng)線，通過(guò)增加人的流動(dòng)，增加購(gòu)物中心商品的消費(fèi)。（如下圖）
中庭是水平、垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵點(diǎn)，展現(xiàn)購(gòu)物中心空間和景觀的設(shè)計(jì)特色和精華，承載文化、藝術(shù)、商業(yè)等功能的場(chǎng)所組織交通：中庭讓購(gòu)物中心組織水平人流動(dòng)線和垂直人流動(dòng)線的關(guān)鍵，以中庭為中心設(shè)計(jì)的交通組織是最直觀、最有效率的購(gòu)物中心人流動(dòng)線組織方式，將各個(gè)樓層的商業(yè)功能在一個(gè)立體空間內(nèi)展示出來(lái)，通過(guò)舒展的視覺(jué)空間，營(yíng)造劇場(chǎng)式的賣場(chǎng)效果，提高各個(gè)樓層的商業(yè)價(jià)值。中庭水平人流動(dòng)線按形狀可分為導(dǎo)向形、不規(guī)則形、聚心形，按照中庭位置，可分為中庭、邊庭、門庭
3.停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層設(shè)計(jì)
如果購(gòu)物中心上層的入口能夠直接通向各層，對(duì)于組織引導(dǎo)人流非常有利。在商業(yè)綜合體的多樓層內(nèi)，每層都設(shè)立通向停車場(chǎng)的直接通路，將給購(gòu)物者出入提供很大方面。停車場(chǎng)進(jìn)行多樓層布置，其目的不僅是在城市中心，寸土寸金的地方創(chuàng)造更多的停車位，而且停車場(chǎng)多樓層設(shè)置的結(jié)果更便于人流引導(dǎo)，使購(gòu)物中心人流的進(jìn)入途徑和分布更加合理。打破傳統(tǒng)的人流交通組織設(shè)計(jì)，將停車場(chǎng)從地面進(jìn)行多樓層設(shè)置，直接從停車場(chǎng)導(dǎo)入各消費(fèi)樓層，創(chuàng)造“多首層”效應(yīng)，來(lái)進(jìn)行人流引導(dǎo)。（如下圖）
最后，關(guān)于店鋪臨街面和動(dòng)線長(zhǎng)度要結(jié)合考慮，從動(dòng)線的長(zhǎng)度考慮，人流動(dòng)線經(jīng)過(guò)所有店鋪的前提下，總長(zhǎng)度愈短愈好。但是如果動(dòng)線設(shè)計(jì)適當(dāng)增加一點(diǎn)長(zhǎng)度之外，可以使一部分店鋪的臨面增加，則效果更好。也就是說(shuō)，從店鋪的角度考慮，其臨面的數(shù)量愈多，動(dòng)線效果愈好。因此，動(dòng)線設(shè)計(jì)要綜合平衡考慮。動(dòng)線規(guī)劃不可一味地利用主力店帶動(dòng)一般店鋪的人流，要適可而止或者潛移默化，而不能讓消費(fèi)者產(chǎn)生疲勞，形成逆反。一般情況下，顧客在購(gòu)物中心停留的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就易疲勞。所以，科學(xué)的人流交通組織動(dòng)線設(shè)計(jì)，可以在空間、時(shí)間上最大化地留住顧客。平面交通則能使消費(fèi)者沿著商家事先設(shè)計(jì)好的交通流線進(jìn)行消費(fèi)，垂直交通可促使人流從低樓層向高樓層運(yùn)動(dòng)，從而使非處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流并依靠科學(xué)的內(nèi)部交通設(shè)計(jì)，獲取足夠的人流量，起到“事半功倍”的效果。目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎都是由房企轉(zhuǎn)型而來(lái)，此點(diǎn)與國(guó)外多為大型零售商或?qū)I(yè)不動(dòng)產(chǎn)商大為不同，在國(guó)內(nèi)許多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)理念，他們依然沿襲住宅的模式，往往只重選址和租售（招商），輕視定位與商業(yè)規(guī)劃與人流交通組織的規(guī)劃設(shè)計(jì)等，仍套用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的思路開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式（雖然已注冊(cè)商管公司）管理商業(yè)或MALL，盡管在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的選址階段下了不少功夫，租售業(yè)績(jī)喜人，招商火爆、炒作可謂轟動(dòng)全城，但卻在后期運(yùn)營(yíng)中仍一敗涂地。殊不知商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體規(guī)劃或人流交通組織的動(dòng)線規(guī)劃事關(guān)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的成敗，如北京的典型案例‘巨庫(kù)’就是典型的案例，其銷售業(yè)績(jī)火爆，最后整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目仍歸于失敗。筆者，希望國(guó)內(nèi)各商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)吸取教訓(xùn)，并引起業(yè)內(nèi)高度重視，科學(xué)地規(guī)劃好人流交通組織的動(dòng)線設(shè)計(jì)，從而避免重蹈覆轍商業(yè)地產(chǎn)巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
