其四，據(jù)筆者觀(guān)察，深圳萬(wàn)象在前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，對(duì)深圳萬(wàn)象城“旅游、觀(guān)光”的功能定位并未真正在規(guī)劃設(shè)計(jì)地面交通體系時(shí)“落地”，換言之，作為深圳萬(wàn)象城的外聘的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位及專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司、以及參與前期規(guī)劃的決策者們的疏忽大意，深圳萬(wàn)象城作為深圳的名片，必然將會(huì)吸引眾內(nèi)國(guó)內(nèi)的消費(fèi)者及旅游團(tuán)的光顧，以及萬(wàn)象城在高端消費(fèi)領(lǐng)域，由于，深圳毗鄰香港，深圳高端消費(fèi)品，相當(dāng)大一部分主要依靠旅游消費(fèi)人群拉動(dòng)。基于此方面的缺失，深圳萬(wàn)象城未充分系統(tǒng)地思考其旅游觀(guān)光的定位功能，未重點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)供觀(guān)光旅游團(tuán)�？柯糜未蟀偷母蹫呈秸军c(diǎn)，從而使得許多旅游團(tuán)大巴無(wú)法�？�，也導(dǎo)致如今深圳萬(wàn)象城觀(guān)光消費(fèi)的高端群體流失較大，當(dāng)然，筆者觀(guān)察，如得不到較好解決此規(guī)劃的缺失未來(lái)或許影響更大。
其五，深圳萬(wàn)象城的主力店芮歐百貨，總經(jīng)營(yíng)面積約30000平米，其定位為中高端的女子專(zhuān)屬百貨（日韓青春女裝及化妝品為主），深圳萬(wàn)象城在當(dāng)初引進(jìn)該主力店時(shí)，為避免與二期高端商業(yè)（升級(jí)版）的定位錯(cuò)位的精心之作，如今，在筆者看來(lái)其建筑結(jié)構(gòu)不太理想屬先天硬傷外，從其開(kāi)業(yè)后至今其作為主力店客聚客能力表現(xiàn)平平，其三樓、四樓同一樓層的品牌檔次不一、部分品牌并非中高端，雖采用營(yíng)采合一的營(yíng)銷(xiāo)模式，其國(guó)際一線(xiàn)化妝品、少女裝品類(lèi)，萬(wàn)象城放棄未經(jīng)營(yíng)外，其少淑女裝的品牌檔次卻參差，除缺乏專(zhuān)業(yè)的中高端品牌招商隊(duì)伍，由于在深圳萬(wàn)象城的尷尬地位，高檔品牌一般則積極進(jìn)入萬(wàn)象城開(kāi)店，而對(duì)芮歐百貨持謹(jǐn)慎態(tài)度，導(dǎo)致其后期品牌更新乏力，開(kāi)業(yè)逾八年后未見(jiàn)其新增一店，追根到底仍未完全適應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。從其開(kāi)業(yè)后至今表現(xiàn)平平，無(wú)疑是深圳萬(wàn)象城前期招商團(tuán)隊(duì)及后期運(yùn)營(yíng)管理中的一個(gè)“問(wèn)題店”，從其現(xiàn)內(nèi)部的品牌結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修、櫥窗設(shè)計(jì)、美陳等似與深圳萬(wàn)象城的定位、品質(zhì)等無(wú)法有效融合，其主力店功能業(yè)已喪失,最為明顯的是，萬(wàn)象城杭州店的主力百貨店卻并未選擇“芮歐”，而是尚泰百貨。筆者大膽推測(cè)，照深圳萬(wàn)象城的現(xiàn)客流及運(yùn)營(yíng)情況，“芮歐百貨”的命運(yùn)或許與北京“大悅城”的吉之島可謂異曲同工了。
再者，筆者對(duì)于深圳萬(wàn)象城的定位為深圳最高端的購(gòu)物中心，其業(yè)態(tài)業(yè)種除缺少高端會(huì)所（餐飲、娛樂(lè)、休閑）的業(yè)態(tài)與之互動(dòng)外，其高端品牌與香港如出一輒部部為西方品牌，無(wú)法體現(xiàn)深圳萬(wàn)象城在高端品牌或獨(dú)特的產(chǎn)品、文化等方面的差異化與特色。深圳與廣州的商業(yè)為何多年來(lái)均無(wú)法有效截留本地的高端消費(fèi)群體？據(jù)復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心發(fā)布的“必勝客指數(shù)”顯示，深圳的中產(chǎn)階層規(guī)模，僅次于北上廣，位列全國(guó)第四。其高端客戶(hù)群體不可謂不龐大，雖然深圳萬(wàn)象城的開(kāi)業(yè)也截留住部分客源，然而，高端消費(fèi)主流習(xí)慣仍從根本上無(wú)法改變，即深港兩地的地緣的消費(fèi)生態(tài)習(xí)慣，深港兩地地緣特點(diǎn)毗鄰，由于深港兩地存在匯率差，到香港購(gòu)物無(wú)疑是最經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的選擇，不僅如此，深圳萬(wàn)象城的國(guó)際品牌新品上貨速度更是遠(yuǎn)低于歐美和香港市場(chǎng)。據(jù)深圳市零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)花濤說(shuō)“深圳具有龐大的富裕階層，但是近些年來(lái)，本地的高端消費(fèi)群體流失現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重”。廣東人素來(lái)有“重吃不重穿”的傳統(tǒng)，因此，服飾、化妝品消費(fèi)規(guī)模遠(yuǎn)不如北方城市，但包括深圳在內(nèi)的南方城市，女性高端消費(fèi)者比重較高，這從女裝的種類(lèi)和銷(xiāo)量即可看出。據(jù)深圳零售商業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)一項(xiàng)調(diào)查，去年深圳市民專(zhuān)門(mén)赴港購(gòu)物的年消費(fèi)額超200億元，加上赴港商旅的購(gòu)物消費(fèi)，保守估計(jì)可能達(dá)400億元，在香港逾4000億港幣年零售總額中占一成。另一個(gè)更直觀(guān)表現(xiàn)是，2005年深圳西武百貨兩間LV門(mén)店，年?duì)I業(yè)額總和達(dá)到1.4億元。而一名業(yè)內(nèi)人士透露，在2011年，萬(wàn)象城LV銷(xiāo)量約只有2億元，7年只增長(zhǎng)了37%左右。
筆者預(yù)測(cè)，深圳萬(wàn)象城乃至全深圳范圍內(nèi)在國(guó)際高端品牌的陣容方面，從前到現(xiàn)在、乃至未來(lái)相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)均將無(wú)法超越香港，這是現(xiàn)實(shí)的商業(yè)生態(tài)環(huán)境，如果深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者無(wú)法理性地看待，無(wú)疑將不利于萬(wàn)象城的發(fā)展。在筆者看來(lái)，深圳萬(wàn)象城只不過(guò)部分的拷貝了香港的一部分國(guó)際一線(xiàn)品牌而已，基于此原因，能留在深圳本地的高端消費(fèi)群體還是非常有限的。筆者研究后認(rèn)為，深圳萬(wàn)象城定位為高端的購(gòu)物中心，如果僅靠打國(guó)際頂級(jí)品牌的匯集地的這張“牌”，根本無(wú)法上撼動(dòng)香港的國(guó)際品牌消費(fèi)中心地位，更遑論截住內(nèi)地的高端消費(fèi)群體，其主因是深圳萬(wàn)象城在國(guó)際頂級(jí)品牌陣容與價(jià)格方面均無(wú)法 “單槍匹馬”爭(zhēng)奪“購(gòu)物天堂”---香港的國(guó)際地位，現(xiàn)在、乃至未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間均不會(huì)取得成功。深圳萬(wàn)象城唯有打造或形成自已的高端頂級(jí)品牌的特色文化及產(chǎn)品，深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者未來(lái)，應(yīng)將眼光轉(zhuǎn)向國(guó)內(nèi)，承接國(guó)內(nèi)的國(guó)粹高端精品，并籍深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“東風(fēng)”，現(xiàn)許多內(nèi)地的高端產(chǎn)品設(shè)計(jì)總部已移師深圳或正在進(jìn)行，深圳萬(wàn)象城應(yīng)通過(guò)深圳的城市特殊地位來(lái)承接、承載具有中國(guó)文化國(guó)粹的高端精品（中國(guó)的高端侈奢品），從而賦予更多的高品質(zhì)“中國(guó)文化” 特色元素，由此，深圳萬(wàn)象城將成為融合中西高端產(chǎn)品具有“唯一性”內(nèi)涵與特色的購(gòu)物中心，進(jìn)而有別于香港購(gòu)物中心以國(guó)外西方頂級(jí)品牌的購(gòu)物中心，從而，吸引大量的內(nèi)地新貴與金字塔尖的精英群體光顧，并具備的國(guó)粹文化鑒賞、展示、消費(fèi)的中國(guó)文化特色。
最后， 在高端服務(wù)或服務(wù)定制方面，筆者認(rèn)為深圳萬(wàn)象同樣存在諸多“短板”。 過(guò)去國(guó)人習(xí)慣于直接購(gòu)買(mǎi)商品成品，近些年，隨著人們對(duì)于高端消費(fèi)品的認(rèn)識(shí)更加理性、成熟，價(jià)格更高、個(gè)性化服務(wù)更強(qiáng)的高端“定制”業(yè)務(wù)，已經(jīng)在深圳興起。深圳的精英很多，素質(zhì)也非常高，他們對(duì)“定制”方面的需求更高。以珠寶為例，通過(guò)“定制”一個(gè)獨(dú)一無(wú)二的精品，可以滿(mǎn)足金字塔尖的精英群體對(duì)家族“傳承”的需求。個(gè)性類(lèi)定制化的奢侈品，將會(huì)是一個(gè)趨勢(shì)，深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者們應(yīng)努力順應(yīng)這一潮流趨勢(shì)，而不是光靠引進(jìn)一些國(guó)際一線(xiàn)品牌旗艦店進(jìn)駐“了事”；深圳萬(wàn)象城應(yīng)努力調(diào)整業(yè)態(tài)業(yè)種，在國(guó)內(nèi)娛樂(lè)休閑漸成主流的趨勢(shì)深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者應(yīng)打造成為深圳城市度假首選目的地，包拓引進(jìn)高端會(huì)所，不僅能給客人提供吃、喝、玩、樂(lè)，甚至還要為高端客戶(hù)做身體檢查和調(diào)理等增值服務(wù)等等，如果筆者用審視的眼光，甚至還可羅列更多……誠(chéng)然，深圳萬(wàn)象城并非“神器”，世界萬(wàn)物均有所長(zhǎng)短，實(shí)屬正常之至，倘若“深圳萬(wàn)象城”真的沒(méi)有短板或缺陷，反而有違常理。我們可借鑒其精華，但值得一提的是借鑒并不等于照搬，任何一個(gè)成功的案例都在一個(gè)特定背景下的若干個(gè)成功元素的集合，“深圳萬(wàn)象城”或“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”均一樣，它帶給我們的只有啟示與借鑒，唯有不斷總結(jié)才是進(jìn)步最快的方法。因此，筆者并非刻意去否定或貶損“深圳萬(wàn)象城”或其它，值得肯定的是當(dāng)年華潤(rùn)集團(tuán)即深圳萬(wàn)象城的決策者的勇氣與智慧不可磨滅，已實(shí)屬不易。但我們應(yīng)客觀(guān)理性地、善意地、甚至用批判的眼光去審視它，切忌盲目地去祟拜，唯有如此方能客觀(guān)、正確地對(duì)待，進(jìn)而正確地進(jìn)行吸收、提煉，取其精華，去其糟粕，有效規(guī)避自身的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在拿地、產(chǎn)品研究與定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、動(dòng)線(xiàn)、業(yè)態(tài)組合與業(yè)種規(guī)劃、招商、后期運(yùn)營(yíng)等階段重蹈覆轍。筆者，預(yù)測(cè)隨著未來(lái)深圳國(guó)際化城市穩(wěn)步的推進(jìn)以及深圳的雙市級(jí)中心區(qū)---前海中心區(qū)（主要構(gòu)筑深港、國(guó)際合作的高端服務(wù)業(yè)與國(guó)際金融中心、總部經(jīng)濟(jì)）的崛起，“深圳萬(wàn)象城”的未來(lái)將面臨來(lái)自城市新興的市級(jí)商業(yè)中心，匯集本土人文特色或代表嶺南文化特色，集高端零售、餐飲、娛樂(lè)、休閑（頂級(jí)會(huì)所）、社交、旅游觀(guān)光等更多元、功能更強(qiáng)大的超大型能量高端商業(yè)中心的巨大挑戰(zhàn)！如果深圳萬(wàn)象城的經(jīng)營(yíng)者、決策者們習(xí)慣被這些“糖衣炮彈”所包圍，深圳萬(wàn)象城未來(lái)堪虞，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景堪憂(yōu)......
熊杰 完稿于2013/03/05晚
作者寄語(yǔ)：
深圳萬(wàn)象城（都市綜合體）集甲級(jí)寫(xiě)字樓、高端公寓、高檔酒店、商業(yè)街、購(gòu)物中心于一體，無(wú)論對(duì)零售行業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)來(lái)仍有重要的借鑒、參考或消化的意義，但絕不是不加辯證地全搬照抄、簡(jiǎn)單地不加思考的如法炮制或生搬硬套，其產(chǎn)品模式、開(kāi)發(fā)時(shí)序、盈利模式（與萬(wàn)達(dá)幾乎相反）、立體交通動(dòng)線(xiàn)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合與平面布局等均有超前的思考，但筆者認(rèn)為卻并非優(yōu)化到極致、并非完美無(wú)缺或“天人、神器”！所謂沒(méi)有最好，只有更好！筆者撰寫(xiě)此文的目的，希望能夠減少?lài)?guó)內(nèi)零售行業(yè)或商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)這種凡事人云亦云，凡事盲從、跟風(fēng)的陋習(xí)，冀業(yè)內(nèi)今后在開(kāi)發(fā)或運(yùn)營(yíng)類(lèi)似的項(xiàng)目時(shí)能多一分理性的思考，少一分浮燥的決策。
