投資社區(qū)商業(yè)需要關(guān)注的問題

　　近幾年隨著住宅市場(chǎng)的調(diào)控愈來愈嚴(yán)格，開發(fā)商對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)日益重視，社區(qū)商業(yè)的平均面積比重也迅速提升，從原有的10%左右升至25%左右，甚至高達(dá)40%以上，意味著未來市場(chǎng)供應(yīng)量急劇放大。

相比普通住宅，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)投資者有更高的知識(shí)和技術(shù)方面的要求。投資社區(qū)商業(yè)需要關(guān)注以下十個(gè)方面：一是地段；二是區(qū)域發(fā)展前景，要了解城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域的影響，政府力量在很大程度上決定未來發(fā)展前景；三是立地條件，同樣的地段，不同的地塊有不同的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)；四是總體規(guī)模，規(guī)模大了有規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但要避免大而無(wú)當(dāng)，必須引入主力商家方可體現(xiàn)；五是建筑形態(tài)，是商業(yè)街還是集中商業(yè)，是底商還是純商業(yè)；六是硬件指標(biāo)，層高、柱距、荷載都會(huì)影響業(yè)態(tài)的定位及商家選擇；七是主力運(yùn)營(yíng)商進(jìn)駐狀況，背靠大樹好乘涼；八是區(qū)域主力消費(fèi)群，高端物業(yè)的常駐人群消費(fèi)力較高，業(yè)態(tài)檔次也高；九是區(qū)域租售價(jià)格水平，歷年的租售價(jià)格增長(zhǎng)狀況，結(jié)合城市規(guī)劃，判斷未來增值潛力，簡(jiǎn)單估算回本周期；十是業(yè)態(tài)兼容性，成熟純商業(yè)兼容性最高，底商則對(duì)于特種業(yè)態(tài)有一定硬性限制，比如對(duì)中餐娛樂等業(yè)態(tài)的制約。

在選擇內(nèi)向型商鋪投資時(shí)，需要注意把握好以下五點(diǎn)：一要了解同類商鋪的供應(yīng)量，量大則風(fēng)險(xiǎn)大；二要看區(qū)內(nèi)位置，占據(jù)咽喉位置的商鋪價(jià)值更高；三看內(nèi)部結(jié)構(gòu)，形狀詭異柱墻密布的商鋪?zhàn)詈脛e碰；四看預(yù)期入住率，入住率低則培育時(shí)間長(zhǎng)，資金成本高；五才看價(jià)格，要核算租金收益率是否可以達(dá)到預(yù)期水平。