時隔兩年后，樓市調控政策再次出臺，其中明確二手房交易中的個人所得稅將會按照個人所得的20%征收，這無疑讓打算投資住宅的投資者們跌破眼鏡，轉而選擇商業(yè)地產，業(yè)內人士，商業(yè)地產有望繼2011年限購令落地后，再次成為投資者的避風港，市場上的香饃饃。

從商業(yè)地產的發(fā)展來看，開發(fā)商們從起初的商業(yè)開發(fā)，到現在開始向商業(yè)運營轉型，已經由持有經營取代了簡單的圈地銷售。而按開發(fā)商的經營模式，則可以分成全部出售、租多售少和只租不售三種形式。特別是限購令實施已來，為了減小調控政策對開發(fā)商業(yè)績的沖擊，越來多的開發(fā)商開始加碼商業(yè)地產的投資，租金帶來的良好收益不僅減輕了開發(fā)商們短期內財務的壓力，也讓開發(fā)商們逐步加大自持商業(yè)的比例。

“全部出售”沒保障

相比“只租不售”和“租多售少”兩種較為成熟的商業(yè)運營模式，像南坪萬達廣場、天�？死瓘V場這樣采取純銷售模式的項目也是有的。業(yè)內人士表示，商業(yè)全部出售這樣的“一錘子買賣”是商業(yè)地產在不成熟階段的過渡產物，一個項目的商業(yè)如果全部銷售，項目的品質將無法保證。

例如南坪的萬達廣場，無論區(qū)位還是當時開發(fā)的品質、規(guī)模都非常好，但因為商業(yè)全部銷售以后，對后期的運營造成了很多障礙，招商變成了大雜燴、一鍋炒，導致現在的業(yè)態(tài)較為混亂。同樣遺憾的商業(yè)地產案例在全國很多，我們不難總結出這個規(guī)律：商業(yè)物業(yè)一定要自持，這是對項目今后穩(wěn)健發(fā)展的強力保證。

“租多售少”成主流

在重慶，目前一些商業(yè)項目除了銷售一部分底商或者是零散商鋪外，越來越多開發(fā)商加大對商鋪的自持力。如此考慮的主要因素是自持商業(yè)除了較為可觀租金收入外，其物業(yè)本身也在不斷增值。

在結束不久的龍湖“金蘋果”計劃新聞發(fā)布會上龍湖提到，2012年全年龍湖商業(yè)項目的零售總額同比增長13%，優(yōu)于國內50家重點大型商業(yè)零售房企3個百分點，租金收入達到5億元，2013年作為龍湖商業(yè)地產快速擴張的一年，預計用15年左右的時間將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%。

對于龍湖這種“租多售少”的運營模式，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一質量監(jiān)督，無疑將更有利于商業(yè)項目自身的運營。而最近龍湖提出的“金蘋果”計劃，更是率先在國內提出銷售型商業(yè)物業(yè)“售后服務”理念，將業(yè)主從傳統(tǒng)投資模式帶入資產管理模式。龍湖相關負責人表示，正是要突破傳統(tǒng)銷售型商業(yè)物業(yè)的各種局限，通過專業(yè)平臺和職業(yè)招商，提供龍湖針對銷售型商業(yè)物業(yè)的“月嫂”服務，縮短收益的“嬰兒期”，從而更好的為業(yè)主創(chuàng)建可持續(xù)的雙贏平臺。

“只租不售”更考驗開發(fā)商運營能力

自持物業(yè)相對于出售型物業(yè)而言，其特點是產權為一家公司所有，經營形式主要為出租。從國外以及一線城市發(fā)展來看，只租不售非常普遍，并受大品牌經營者的青睞，例如香港和記黃埔在重慶開發(fā)的大型綜合性商業(yè)項目——重慶大都會廣場，歷經10余年的考驗，目前 仍是重慶數一數二的甲級寫字樓，可見開發(fā)商當初的深謀遠慮。

有業(yè)內人士指出，并不是所有開發(fā)商都適合“只租不售”的運營方式。資金回流周期長、速度慢，需要很長一段時間的培養(yǎng)才能將商業(yè)經營做好，財務策略上也需要保守穩(wěn)健，而對于目前許多做商業(yè)地產才剛剛起步的開發(fā)商來講，通過持有租賃物業(yè)獲取的經營收入，仍然只是銷售收入的九牛一毛。

同時，“只租不售”的運營模式，也更考驗開發(fā)商運營能力。實力不足不強的開發(fā)商，若自持比例太高，無疑將對企業(yè)自身資金運轉造成壓力，其次，商業(yè)的開發(fā)與住宅開發(fā)完全不一樣，運營團隊、管理上，模式均不同，再次，對于自持物業(yè)的商業(yè)地產而言，一定要有前瞻性，對整個城市的發(fā)展、經濟水平要有一個清醒的認識，在定位上要找準，方能經營到位。

（來源：365地產家居網）