隨著本土開發(fā)商不斷加入零售地產(chǎn)開發(fā)的行列，大量購物中心在各地拔地而起。與此同時(shí)，人們對于購物中心同質(zhì)化嚴(yán)重、空置率居高不下、招商困難等一系列問題的擔(dān)憂日趨凸顯。
日前，亞洲購物中心協(xié)會副主席、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利接受了搜鋪網(wǎng)記者的采訪，對上述相關(guān)問題發(fā)表了自己的見解。
亞洲購物中心協(xié)會副主席、中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任 郭增利
搜鋪網(wǎng)：購物中心的同質(zhì)化日益嚴(yán)重，我們也經(jīng)常聽到大家在說要走差異化路線，這個(gè)差異化主要從哪幾個(gè)方面塑造？
郭增利：在現(xiàn)有零售業(yè)發(fā)展，特別是零售商細(xì)分市場尚不充分的背景下，購物中心的差異化可能只是一句口號，實(shí)現(xiàn)起來非常艱難，只有在零售商形成差異化的條件下，購物中心的差異化才能真正成為可能。
退一步只從購物中心本身來說，目前階段的差異化可以努力在以下幾個(gè)方面嘗試：
一是定位上的差異化，目前中國購物中心的定位主要有三大方向：高端奢侈品、年輕時(shí)尚和大眾生活。在定位細(xì)分上可以在以上三種方向上進(jìn)行深化，例如在大眾生活定位方面，可以差異化為家庭生活、家庭娛樂、社區(qū)配套服務(wù)等；
二是品牌組合上的差異化，可以著力圍繞商圈和消費(fèi)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)重點(diǎn)的品牌組合，形成具有主題特征的品牌線或者主題區(qū)，例如兒童娛樂、運(yùn)動休閑區(qū)等；
三是功能組合上的差異化，在基于功能完整的基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)某個(gè)主要的功能，例如在商務(wù)區(qū)的購物中心，可以考慮增加面向白領(lǐng)人群的配套性服務(wù)和配套性消費(fèi)。
四是購物中心環(huán)境上的差異化，這是相對容易并且可以看得見的差異化方式，形成與區(qū)域發(fā)展相適應(yīng)的內(nèi)部和外部景觀。目前國際購物中心都比較強(qiáng)調(diào)室內(nèi)和室外的結(jié)合，而國內(nèi)購物中心則較偏重室內(nèi)，以致購物中心外部環(huán)境帶動力與一些國際優(yōu)秀購物中心相比差距較大。
當(dāng)然還有很多差異化的策略，但是一定是基于更好地塑造項(xiàng)目所特有的賣點(diǎn)和吸引力。
搜鋪網(wǎng)：招商難是購物中心老大難的問題了，該怎樣尋求突破呢？能否招到好的品牌取決于什么？
郭增利：招商難的問題比較復(fù)雜，涉及到城市規(guī)劃、開發(fā)節(jié)奏、項(xiàng)目數(shù)量和定位結(jié)構(gòu)以及零售商市場業(yè)績等多重因素。目前的招商難，很大程度上是購物中心結(jié)構(gòu)不合理造成的。定位趨同，導(dǎo)致品牌商開店面對越來越多的同質(zhì)項(xiàng)目，開更多的店并無助業(yè)績增長，甚至引起單店業(yè)績下滑。突破招商難的關(guān)鍵在于開發(fā)商必須與零售商的思維保持一致，包括對區(qū)域發(fā)展、商圈和消費(fèi)特點(diǎn)的判斷等等。
至于能不能招到好的品牌，我覺得取決于項(xiàng)目本身的定位的合理性、商圈的成長性、運(yùn)營的持續(xù)性以及購物中心建筑設(shè)計(jì)和功能適用性等。
搜鋪網(wǎng)：在您看來，目前國內(nèi)購物中心開發(fā)呈現(xiàn)出什么特點(diǎn)？未來趨勢是怎樣的？
郭增利：目前國內(nèi)購物中心處于持續(xù)的增量市場中，預(yù)計(jì)到2025年都將繼續(xù)保持一定的增量水平。未來購物中心增量和存量之間的競爭將日益激烈，從而推動全行業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)的提升。
搜鋪網(wǎng)：購物中心大熱背后有沒有投資風(fēng)險(xiǎn)及隱憂？快速發(fā)展下有哪些問題亟待解決？
郭增利：從開發(fā)層面看，金融體系的不健全，使中國大量購物中心采用租售結(jié)合的做法，也正是這種租售結(jié)合方法，才使得購物中心項(xiàng)目長期保持與日俱增的態(tài)勢；從運(yùn)營層面看，對租售結(jié)合項(xiàng)目的管理面臨巨大挑戰(zhàn)，特別是在相對較長的培育期內(nèi)，能不能盡快產(chǎn)生增長性的收益和投資回報(bào)非常關(guān)鍵。
搜鋪網(wǎng)：雖然購物中心在蓬勃發(fā)展中，但是“空置率”卻居高不下，主要原因何在？
郭增利：購物中心空置率居高不下主要發(fā)生在短時(shí)間內(nèi)放量過快、過大的城市或者區(qū)域，特別是2012年，由于經(jīng)濟(jì)波動，市場消費(fèi)的增長相對緩慢，大量零售商的經(jīng)營業(yè)績增幅減緩，這些直接影響到開店速度，那么物業(yè)招商的壓力也加大了。
搜鋪網(wǎng)：我們常說購物中心中的業(yè)態(tài)比例要合理，那么怎樣才算合理？
郭增利：購物中心的業(yè)態(tài)比例是一個(gè)動態(tài)調(diào)整的過程，很難有一個(gè)定式，包括其實(shí)并不存在所謂的黃金比例。不同的城市、不同的區(qū)域、不同的競爭環(huán)境甚至不同的開發(fā)策略，都會使業(yè)態(tài)比例呈現(xiàn)出不同特點(diǎn)。綜合來看，隨著多種零售渠道競爭局面的形成，購物中心與購物中心之間的競爭將成為商業(yè)主流，因此體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的比重會進(jìn)一步增高，比如餐飲、娛樂等等，而零售比重將進(jìn)一步下降，甚至低于40%
搜鋪網(wǎng)：購物中心租售模式的轉(zhuǎn)變說明了什么問題？（以前是售為主，現(xiàn)在基本是開發(fā)商自己持有）
郭增利：開發(fā)商持有物業(yè)并且長期運(yùn)營，通過高水平的資產(chǎn)管理實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值增值是購物中心的根本特點(diǎn)。從出售到持有的轉(zhuǎn)化，一方面表明開發(fā)商確實(shí)認(rèn)同了購物中心作為戰(zhàn)略性和長期性的投資產(chǎn)品的固有特點(diǎn)，有助于全行業(yè)的健康發(fā)展，另一方面也顯示出持有型的示范性購物中心確實(shí)已經(jīng)對行業(yè)發(fā)展帶來了積極影響，成為行業(yè)榜樣。第三就是開發(fā)商更加強(qiáng)調(diào)持續(xù)的經(jīng)營性收益而非一次性的地產(chǎn)開發(fā)性收益，逐漸從強(qiáng)調(diào)開發(fā)轉(zhuǎn)向強(qiáng)調(diào)商業(yè)運(yùn)營和資產(chǎn)管理，這是行業(yè)健康的重要表現(xiàn)方式。
搜鋪網(wǎng)：近幾年，電子商務(wù)迅速崛起，特別是剛剛過去的2012年，我們對天貓?jiān)诠夤鞴?jié)的出色表現(xiàn)更是記憶猶新，電商對購物中心等實(shí)體零售造成了強(qiáng)烈的沖擊，實(shí)體商業(yè)出路何在呢？
郭增利：沒錯(cuò)，電商在2012年的火熱發(fā)展，不僅活躍了消費(fèi)市場，也直接影響到商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商的投資心態(tài)，為商業(yè)房地產(chǎn)投資熱潮間接起到了降溫作用。面對電商壓力，包括購物中心在內(nèi)的眾多實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)式商業(yè)的轉(zhuǎn)型變得更為緊迫，在消費(fèi)者還不會輕易為體驗(yàn)式商業(yè)埋單的背景下，對尚處概念化的體驗(yàn)式商業(yè)模式提出了現(xiàn)實(shí)要求，有利于實(shí)體商業(yè)盈利模式的優(yōu)化和改良，促進(jìn)實(shí)體商業(yè)體驗(yàn)化愿景的深化和落地。
（搜鋪網(wǎng) 周松平/采訪）
