購物中心的面積大小及其型態(tài)并沒一定的規(guī)律可循。小型購物中心, 它的功能性純粹是提供鄰近居民在購物上的方便性; 也有超大型的購物中心, 營業(yè)面積動輒數(shù)十萬平方米, 所覆蓋的客源廣泛, 甚至已成為觀光客必游的購物景點。 

所謂的「購物中心」, 我們或可將其簡單的定義為 – “由多個商用建物組合而成的大型營業(yè)賣場, 并配有停車設施, 以合理、均衡的業(yè)態(tài)組合, 引進相應的零售商戶入駐, 并由開發(fā)商集中擁有、統(tǒng)一規(guī)劃、管理與運營”。一般來說, 購物中心的開店地點、規(guī)模大小、以及業(yè)態(tài)組合, 跟店本身的商圈型態(tài)息息相關(guān), 因此, 商圈型態(tài)的研究扮演著十分關(guān)鍵的角色。典型的購物中心, 通常都最少具有一家或多家的主力店, 再輔以多樣化的品牌店所構(gòu)成。主力店可能是超市, 也可能是百貨公司, 它是購物中心吸引客流的經(jīng)營主體。 

一座購物中心的開發(fā), 首先必做的就是“可行性研究”, 包括市場可行性、規(guī)劃可行性及財務可行性。 

市場可行性 – 涵蓋了一系列的研究調(diào)查, 如商圈發(fā)展趨勢、商圈結(jié)構(gòu)、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、人口結(jié)構(gòu)、人流與車流、客源結(jié)構(gòu)、競爭結(jié)構(gòu)、消費行為與態(tài)度。同時, 根據(jù)這些研調(diào)的分析結(jié)果, 進行項目的定位、業(yè)態(tài)組合的規(guī)劃與招商策略的設定。 

規(guī)劃可行性 – 購物中心的建筑規(guī)劃, 不是由建筑師根據(jù)開發(fā)商老板的片面概念去做天馬行空、毫無論證基礎(chǔ)的設計, 而是必須以市場可行性研究結(jié)果及定位為核心, 去規(guī)劃一個合理的、符合實際需求的商場結(jié)構(gòu)。 

財務可行性 – 重頭戲在于投資報酬率的評估, 如建筑成本、經(jīng)營成本、以及未來的營收估算。很顯然地, 購物中心未來的營收, 主要來自于入駐商戶所占的面積和租金收入。 

對開發(fā)商和入駐商戶來說, 他們所關(guān)切的重中之重, 除了客流量, 還是客流量, 換言之, 客流量愈大,來客的消費收入也就愈多, 物業(yè)的增值相對地也就愈高, 因此, 不管是購物中心本身也好, 入駐商戶及其顧客也好, 這是一種‘三贏’的良性循環(huán)。我們可將「業(yè)態(tài)組合」解讀為“不同的入駐商戶租用購物中心的商場空間對外進行銷售商品或服務的組合, 并由此產(chǎn)生購物中心的財務收入”。簡言之, 一個好的業(yè)態(tài)組合是由多樣化的商戶(店)所構(gòu)成, 形成購物中心與入駐商戶之間彼此互相加分的效果, 達到提高客流量和創(chuàng)造銷售的目的。進行業(yè)態(tài)組合的設定, 所要考慮的基本元素包括入駐商戶的規(guī)模大小、位置及商品型態(tài)與品種。大多數(shù)的購物中心開發(fā)商, 他們所關(guān)注的重點, 無非就是投資回收, 因而很容易就陷入了‘提高租金’的誤區(qū), 反倒忽略了一個正確的業(yè)態(tài)組合所帶來的互動性的整體利益。 

  一般來說, 成功的購物中心都必須要有一個互補性的業(yè)態(tài)組合, 每家入駐商戶彼此間形成互補作用, 共同滿足區(qū)域來客的購物需求。商業(yè)地產(chǎn)學者伯曼和伊凡斯(Berman & Evans/1995)將這種互補關(guān)系稱做是「業(yè)態(tài)均衡現(xiàn)象」, 透過這種現(xiàn)象, 每家入駐商戶提供了彼此互補加分的商品和服務, 在購物中心內(nèi)形成了一種整合的格局, 以滿足區(qū)域商圈人口的購物需求, 但問題是, 如何去設定一個理想的業(yè)態(tài)組合呢? 沒別的, 精確的市場研究調(diào)查是不二法門, 然后再輔以業(yè)者的經(jīng)驗值去研判。