延續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎讓商業(yè)地產(chǎn)鉆足了空子，“限住不限商”的調(diào)控模式下使得整個(gè)鄭州商業(yè)體量增長(zhǎng)過(guò)快，很多商業(yè)項(xiàng)目或建成了沒(méi)營(yíng)業(yè)，或經(jīng)營(yíng)不下去關(guān)門(mén)歇業(yè)，上海公司注冊(cè)招商難，經(jīng)營(yíng)差，空置率“高燒不退”。

近日，來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告顯示，以各地購(gòu)物中心的空置率衡量，中國(guó)主要城市中表現(xiàn)最好的是杭州，僅1%，其次是無(wú)錫1.5%，廣州、南京、上海、武漢也都在2%~5%之間；最差的是沈陽(yáng)，空置率高達(dá)24.3%，鄭州次之20.7% 。居中的有西安（5.2%）、青島（6.8%）、重慶（10.9%）、成都（12.6%）和北京（12.7％）。

延續(xù)三年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎讓商業(yè)地產(chǎn)鉆足了空子，“限住不限商”的調(diào)控模式下使得商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了瘋狂增長(zhǎng)的狀態(tài)。　　

鄭州商業(yè)體量過(guò)大

以商業(yè)城市著稱(chēng)的鄭州，從2006年開(kāi)始，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目就如雨后春筍般遍地開(kāi)花。而這其中，以購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)等綜合性經(jīng)營(yíng)模式為一體的超大規(guī)模購(gòu)物中心表現(xiàn)最為突出。

如果說(shuō)早些年還是寶龍城市廣場(chǎng)、曼哈頓廣場(chǎng)等項(xiàng)目獨(dú)占鰲頭的話(huà)，那么現(xiàn)在縱觀鄭州東、西、南、北區(qū)：丹尼斯、國(guó)貿(mào)360、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、錦藝國(guó)際等大型明星商業(yè)中心則主導(dǎo)著各自區(qū)域的商業(yè)繁華。

資深商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家、鄭州御智商業(yè)地產(chǎn)顧問(wèn)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)御智商業(yè)地產(chǎn)）董事長(zhǎng)王永君則用“不稀奇”來(lái)形容鄭州購(gòu)物中心空置率居高不下的現(xiàn)象。

御智商業(yè)地產(chǎn)曾做過(guò)鄭州商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研，以鄭州西區(qū)（北至北三環(huán)，南至南水北調(diào)，東至大學(xué)路，西至西三環(huán)）為例，已營(yíng)業(yè)商業(yè)體量達(dá)114.5萬(wàn)平米，上海代理注冊(cè)公司購(gòu)物中心體量在80萬(wàn)平方米左右，加上未統(tǒng)計(jì)的區(qū)域小型商業(yè)體或社區(qū)型綜合商業(yè)，實(shí)際上西區(qū)已營(yíng)業(yè)商業(yè)面積達(dá)135萬(wàn)平方米。

隨著萬(wàn)達(dá)、寶龍、錦藝、升龍等這些國(guó)內(nèi)首屈一指的商業(yè)地產(chǎn)龍頭企業(yè)開(kāi)始密集進(jìn)駐中原區(qū)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，西區(qū)現(xiàn)在在建商業(yè)項(xiàng)目總體量已達(dá)161.3萬(wàn)平米，其中有升龍國(guó)際、升龍城、錦藝城、中原新城這些超大體量的商業(yè)項(xiàng)目。這些項(xiàng)目建成以后，西區(qū)商業(yè)的總體量將超過(guò)320萬(wàn)平米。

而根據(jù)商品零售面積人均需求量2.6平米每人計(jì)算，西區(qū)以桐柏路建設(shè)路為中心,半徑5公里范圍人口為741201，由此計(jì)算，零售商業(yè)面積需求為192.7萬(wàn)平方米。

“目前，整個(gè)鄭州商業(yè)體量過(guò)大，由于內(nèi)城改造、拆遷增容，很多商業(yè)項(xiàng)目或建成了沒(méi)營(yíng)業(yè)，或經(jīng)營(yíng)不下去關(guān)門(mén)歇業(yè)，招商難，經(jīng)營(yíng)差；而外圍城區(qū)動(dòng)輒十幾萬(wàn)平方的商業(yè)體招商更難，經(jīng)營(yíng)更差�！蓖跤谰�告訴記者。

利益主導(dǎo)多方博弈

住宅“黃”了，商業(yè)“紅”了。房地產(chǎn)政策調(diào)控之下人們對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)似乎青睞有加。而隨著城市發(fā)展，大開(kāi)發(fā)商也勢(shì)必會(huì)將商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)概念向下深耕。

舊城改造、合村并城，城區(qū)的發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供了深耕的土壤。

據(jù)記者了解，鄭州惠濟(jì)區(qū)花園口鎮(zhèn)的合村并城項(xiàng)目，村民獲得的房屋補(bǔ)助為70平方米住房和20平方米商業(yè)房，其中所分得的商業(yè)房位于某大型商貿(mào)中心。而一些村民告訴記者，沒(méi)有實(shí)力也沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的村民根本不善于經(jīng)營(yíng)這些商業(yè)項(xiàng)目。

在鄭州，因城中村改造補(bǔ)助給村民的商業(yè)項(xiàng)目所造成的空置率案例遠(yuǎn)不止這一例。開(kāi)放商自留商業(yè)和村民補(bǔ)助商業(yè)之間形成矛盾，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目，商鋪也租不出去，一些分給村民的商業(yè)面積自然而然被“空”了出來(lái)。

對(duì)于在商業(yè)綜合體里的經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，租金上漲、商戶(hù)和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主之間的利益矛盾則成為他們放棄商鋪的主要原因。

位于鄭州農(nóng)業(yè)路和中州大道正大城市廣場(chǎng)的正大商業(yè)街，坐擁交通、區(qū)位等諸多優(yōu)勢(shì)，但正是由于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者之間的多重矛盾，使原本旺盛的商業(yè)體日漸蕭條。目前，正大商業(yè)街的商戶(hù)已于今年年初全部撤離。這個(gè)CBD旁邊“游購(gòu)?qiáng)省币徽臼劫?gòu)物中心只剩下一具建筑殘骸。

王永君告訴記者，對(duì)于一些早期的購(gòu)物中心，一旦形成比較成熟的購(gòu)物環(huán)境，開(kāi)發(fā)商或者業(yè)主就考慮增加租金等費(fèi)用，對(duì)于靠短期收益賺錢(qián)的商戶(hù)來(lái)說(shuō)，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用一旦上漲，勢(shì)必會(huì)造成經(jīng)營(yíng)壓力，最后不得已放棄商鋪。

而對(duì)于一些不具備商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了回籠項(xiàng)目資金，他們也盲目地投入商業(yè)地產(chǎn)。由于缺乏前期專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)，使一些商業(yè)項(xiàng)目一“出生”就存在“先天缺陷”，根本無(wú)法滿(mǎn)足商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)條件。　　

差異化決定出路

對(duì)老百姓來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了家門(mén)口的超市、商場(chǎng)等便利的生活配套設(shè)施；對(duì)一個(gè)城市來(lái)說(shuō)，提升了城市的商業(yè)形象和商業(yè)檔次；對(duì)商家來(lái)說(shuō)，貨品又有一個(gè)好的銷(xiāo)路。但這對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)能力就提出了一個(gè)考驗(yàn)，未來(lái)的經(jīng)營(yíng)才是檢驗(yàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)的優(yōu)勝劣汰也是考驗(yàn)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。

“鄭州的購(gòu)物中心建得多，精的少�！鄙虡I(yè)地產(chǎn)規(guī)劃專(zhuān)家趙峰告訴記者，“以ShoppingMall為主的商業(yè)體作為商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，在其不同的發(fā)展階段，應(yīng)該呈現(xiàn)出不同的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格，而縱觀鄭州的這些購(gòu)物中心，幾乎不分地段、不分區(qū)域、不分消費(fèi)力地模仿、照搬、復(fù)制，缺乏自己的理念、文化、創(chuàng)意�！�

對(duì)此，王永君也表示：“對(duì)于‘扎堆入市’的商業(yè)綜合體，最大的競(jìng)爭(zhēng)壓力就是同質(zhì)化，商場(chǎng)需要吸引客流，有吸引力才行，要有特殊概念，做差異化的ShoppingMall才能吸引消費(fèi)人群�！�

上海新天地、武漢萬(wàn)達(dá)漢街、北京三里屯……縱觀這些城市的商業(yè)名片不難發(fā)現(xiàn)，分業(yè)態(tài)、分品類(lèi)、分建筑、分模式進(jìn)行規(guī)劃的商業(yè)體更容易在繁華的城市商業(yè)環(huán)境中脫穎而出。

在商業(yè)項(xiàng)目如此密集的情況下，避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，塑造差異化顯得尤為重要。即使是在各大購(gòu)物中心分布很均勻的情況下，差異化品牌的塑造也能為購(gòu)物中心賺足人氣，提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。

現(xiàn)在，一些房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，盲目追求高定位。由此開(kāi)發(fā)出來(lái)的購(gòu)物中心，租金往往較高，導(dǎo)致商品價(jià)格較高，從而影響銷(xiāo)量和商戶(hù)利潤(rùn)，商戶(hù)的徘徊不前，則直接導(dǎo)致物業(yè)本身的門(mén)庭冷落。

趙峰強(qiáng)調(diào)，所謂“先商業(yè)再地產(chǎn)”，“先炒商再炒鋪”的開(kāi)發(fā)原則，無(wú)非也就是在強(qiáng)調(diào)要重視商業(yè)物業(yè)的所屬商圈與該地的城市規(guī)劃，只有定位明晰才有可能尋得出路。