自07年國(guó)華置業(yè)開(kāi)始相中惠州的地塊開(kāi)始，就進(jìn)入惠州江北運(yùn)作原來(lái)保齡球館位置的地塊，準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)約71萬(wàn)平的城市商業(yè)體項(xiàng)目。下面就具體情況作一個(gè)簡(jiǎn)介：
惠州市位于廣東省東南部，珠江三角洲的中心，南臨南海大亞灣，西接廣州，毗鄰香港與深圳，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。近年來(lái)，惠州市不僅連續(xù)獲得“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市” “國(guó)家環(huán)保模范城市”以及“全國(guó)文明城市”等金牌稱(chēng)號(hào)，而且在2009年中國(guó)社科院編制的《城市競(jìng)爭(zhēng)力藍(lán)皮書(shū)》中，惠州市位居全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的10強(qiáng)之列。
項(xiàng)目所處的江北區(qū)為惠州市集行政、文化、體育、金融、商業(yè)、辦公以及居住為一體的CBD核心區(qū)域，擁有市政府、體育中心、市民樂(lè)園、會(huì)展中心、會(huì)議中心以及各類(lèi)銀行、大中院校等配套設(shè)施，為惠州規(guī)劃起點(diǎn)最高、市政建設(shè)投入最大、配套設(shè)施最齊全的現(xiàn)代化新型城區(qū)。
惠州華貿(mào)中心項(xiàng)目總占地約13.5公頃，總建筑面積約為71萬(wàn)平方米，為集商業(yè)、寫(xiě)字樓、住宅于一體的大型高端城市綜合體。項(xiàng)目由一座購(gòu)物中心、兩棟寫(xiě)字樓以及六棟住宅公寓構(gòu)成，建筑最高層數(shù)為48層，高度約為152米，為惠州首創(chuàng)的超高層建筑群項(xiàng)目。
購(gòu)物中心總建筑面積15萬(wàn)平方米，地下2層、地上5層，擬建成集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化等于一體，包括百貨店、超市以及眾多品牌專(zhuān)賣(mài)店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。
購(gòu)物中心緊靠惠州市會(huì)展中心，與規(guī)劃中的地鐵無(wú)縫拼接，在文昌一路（市級(jí)主干道）擁有200米左右的沿街面，與其他商業(yè)項(xiàng)目相比，擁有無(wú)與倫比的展示面以及區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)。
在外立面的設(shè)計(jì)上，由美國(guó)Perkins Eastman建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)任設(shè)計(jì)，借鑒美國(guó)、歐洲、日韓等國(guó)家高端購(gòu)物場(chǎng)所，以整潔高檔的玻璃、石材為幕墻，力求以“國(guó)際化、簡(jiǎn)潔、現(xiàn)代、時(shí)尚”的風(fēng)格打造一個(gè)全國(guó)頂級(jí)的購(gòu)物休閑娛樂(lè)場(chǎng)所。
寫(xiě)字樓總建筑面積約16萬(wàn)平方米，由兩棟超高層樓宇構(gòu)成。兩棟塔樓成90度圍合為L(zhǎng)形，在寫(xiě)字樓南側(cè)形成一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的花園式入口廣場(chǎng)，同時(shí)兩棟塔樓的裙房連接處為一個(gè)兩層高度的城市開(kāi)放型空間，這一處理不僅能使不同性質(zhì)的空間有一個(gè)過(guò)渡和聯(lián)系，還可形成一個(gè)相對(duì)開(kāi)放的建筑邊緣空間，既和嶺南建筑的特征相符合，也與北側(cè)林蔭大道的商業(yè)步行空間作適度的交流，同時(shí)也減弱了建筑群對(duì)北側(cè)商業(yè)步行街空間的壓迫感。
為修正塔樓體型的視覺(jué)尺度和增加塔樓的建筑表現(xiàn)，在造型設(shè)計(jì)時(shí)采用兩個(gè)高度不一、相互錯(cuò)動(dòng)的形體表現(xiàn)，簡(jiǎn)潔而挺拔。其間的裙房或被開(kāi)放式空間分隔、或相互之間設(shè)平臺(tái)與建筑體量形成互為穿插、錯(cuò)落有致的生動(dòng)空間。建筑空間均圍繞相鄰的開(kāi)放型空間進(jìn)行聯(lián)系，以形成不同區(qū)域的空間層次過(guò)渡。辦公樓獨(dú)立設(shè)置入口，各功能區(qū)域皆依其層層展開(kāi)，構(gòu)成了一組既完整又生動(dòng)的建筑形態(tài)。
住宅公寓總建筑面積40萬(wàn)平方米，最高48層，檐高152米，約2000戶(hù)，為惠州江北CBD新區(qū)獨(dú)有的高檔超高層產(chǎn)品。
產(chǎn)品共分三個(gè)組團(tuán)，每個(gè)住宅組團(tuán)均有一個(gè)獨(dú)立花園，由美國(guó)VOA建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所擔(dān)任項(xiàng)目的景觀園林設(shè)計(jì)，通過(guò)大面積的綠化、水景等設(shè)計(jì)，使整個(gè)項(xiàng)目由“公共”到“私人”的空間得到完美展現(xiàn)。住宅公寓以現(xiàn)代、時(shí)尚、簡(jiǎn)潔的外立面，與寫(xiě)字樓、商場(chǎng)形成呼應(yīng)，三者相互襯托，成為一個(gè)有機(jī)的整體。
戶(hù)型產(chǎn)品以雙套間、工人房、超大生態(tài)入戶(hù)花園、半地下生態(tài)停車(chē)場(chǎng)等人性化設(shè)計(jì)為主要賣(mài)點(diǎn)，以東江、市政廣場(chǎng)以及超大社區(qū)園林等景觀資源為依托，打造珠三角地區(qū)真正的高端豪宅。
近期對(duì)其進(jìn)行了關(guān)注，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)10年投入營(yíng)運(yùn)，目前主體工程正在緊張建設(shè)中，招商工作已經(jīng)初步開(kāi)展，準(zhǔn)備在江北CBD運(yùn)作的大型購(gòu)物中心階段，這樣來(lái)看，目前需要注意的是品牌的招商選取以及后面的營(yíng)運(yùn)及營(yíng)銷(xiāo)策略方面。項(xiàng)目具有非常明顯的外來(lái)特色——在北京開(kāi)發(fā)有開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，但在惠州尚屬首次進(jìn)入，所以在招商上面或許可以依靠北京方面的強(qiáng)大影響力，將北方一些知名品牌引入惠州，同時(shí)因?yàn)轫?xiàng)目本身就屬于中高檔消費(fèi)人群支撐的項(xiàng)目（原因有三：1、項(xiàng)目本身地理位置處于江北CBD核心區(qū)，政府機(jī)構(gòu)和各大公司云集—市政府、醫(yī)院、會(huì)展中心、凱賓斯基酒店、上海交行、移動(dòng)、聯(lián)通、德賽集團(tuán)、義烏小商品城、世界500強(qiáng)企業(yè)有約30家落戶(hù)惠州；2、項(xiàng)目周邊有大量在惠州屬于比較高端的精品社區(qū)住宅—合生帝景、金碧花園、碧水灣、富力地產(chǎn)的晶島項(xiàng)目、隔江相望的光耀荷蘭水鄉(xiāng)、東方威尼斯、東湖花園等；3、規(guī)劃中的惠州地鐵將從該位置經(jīng)過(guò)，如果能有效把握，將是中高端的客流出入之地；）；這樣招商方向應(yīng)該需要朝國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌甚至國(guó)外奢侈品牌靠攏，故而也決定該項(xiàng)目應(yīng)該走的是比較高檔的路線(xiàn)�；葜菡w地域?qū)拸V而潛力十足，目前來(lái)講，在惠州主城區(qū)具有較大影響力的購(gòu)物中心只有港惠購(gòu)物中心，永旺購(gòu)物中心因?yàn)殚_(kāi)業(yè)稍緩半年而人氣較弱，但皆沒(méi)有誰(shuí)能獨(dú)占鰲頭。 該兩家購(gòu)物中心加上惠州原本的三家百貨公司天虹、麗日（2家分店）、海雅，將整個(gè)惠州市場(chǎng)份額瓜分（人人樂(lè)、華潤(rùn)萬(wàn)家、百佳、新一佳、華聯(lián)等超市不算在內(nèi)）；未來(lái)一兩年內(nèi)還有新近進(jìn)入的廣百、富力地產(chǎn)旗下也將有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目入市；
隨著項(xiàng)目的落成、地鐵帶來(lái)的龐大客流、周邊眾多寫(xiě)字樓、各類(lèi)商業(yè)的更加完善，江北將成為最有潛力的發(fā)展區(qū)域。依托貴司在項(xiàng)目本身帶來(lái)的客戶(hù)，相信一個(gè)高端的購(gòu)物中心成立，定能覆蓋更大更廣的區(qū)域。
隨著項(xiàng)目的落成、地鐵帶來(lái)的龐大客流、周邊眾多寫(xiě)字樓、各類(lèi)商業(yè)的更加完善，江北將成為最有潛力的發(fā)展區(qū)域。依托貴司在項(xiàng)目本身帶來(lái)的客戶(hù)，相信一個(gè)高端的購(gòu)物中心成立，定能覆蓋更大更廣的區(qū)域。
該區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)雖談不上激烈，只有江北麗日一家百貨店和隔江相望的永旺，但因老一帶的消費(fèi)中心在河南岸商圈一帶，而河南岸的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)是最為激烈的，所以在經(jīng)過(guò)招商后，無(wú)論是從經(jīng)營(yíng)方向（業(yè)態(tài)、品牌組合）還是管理水平（現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)運(yùn)管理能力）或是自身的特色服務(wù)（營(yíng)銷(xiāo)策劃方面，含會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)）等三個(gè)方向必須側(cè)重注意，否則要想成功打造出高端的購(gòu)物中心并達(dá)到引導(dǎo)者的地位將遙不可及。若要在惠州發(fā)展，還請(qǐng)注意以下建議：
1、 項(xiàng)目定位完畢后立即將聲勢(shì)放大制造出來(lái)，從戰(zhàn)略上拔高項(xiàng)目的知名度，將招商先期談妥的部分主力大店、大品牌甚至奢侈品品牌予以營(yíng)銷(xiāo)造勢(shì)，從而便于后期招商工作的進(jìn)行；此條是按照本人在惠州這一年半時(shí)間做營(yíng)銷(xiāo)策劃得到的總結(jié)，在惠州做購(gòu)物中心不能低調(diào)，且惠州精英階層的消費(fèi)意識(shí)不像全國(guó)其他地區(qū)，相對(duì)急需引導(dǎo)在本土消費(fèi)的意識(shí)；也許和日本人嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ髯黠L(fēng)有關(guān)，永旺在惠州開(kāi)業(yè)前的營(yíng)銷(xiāo)策劃造勢(shì)是相對(duì)保守的。
2、 招商應(yīng)重點(diǎn)加大化妝品比例，在惠州目前的幾個(gè)購(gòu)物中心或是百貨公司，化妝品均是短板，尤其是港惠和永旺更是如此，好的化妝品品牌幾乎沒(méi)有；
3、 在江北區(qū)域目前暫時(shí)沒(méi)有好的餐飲集中消費(fèi)地點(diǎn)，故招商時(shí)餐飲類(lèi)商戶(hù)也應(yīng)該和化妝品并重；
4、 在江北區(qū)域因?yàn)檗k公地點(diǎn)云集，故對(duì)男裝可重點(diǎn)招商2——5家；女裝則同平時(shí)一樣，ONLY\VERMODA\ESPRIT\依戀\G2000等國(guó)內(nèi)一線(xiàn)還是必須要有的，不過(guò)女裝最好能有一些新的品牌進(jìn)入，奢侈品可以1-3家左右為宜，再配以小件配飾類(lèi)的3-5家，必能將所有惠州的精英階層吸引過(guò)來(lái)；奢侈品不宜過(guò)多，因?yàn)楫?dāng)年也是同樣在江北的狐貍城，一樣做高端，結(jié)果黯然收?qǐng)�；其退出有多方原因，但惠州市�?chǎng)的高端消費(fèi)總量決定惠州的奢侈品必將在3、5年內(nèi)市場(chǎng)較弱，待培養(yǎng)完善后或許可以憑借影響力將周邊的河源、梅州、東莞、潮汕一帶富裕階層人士吸引過(guò)來(lái)；
5、 營(yíng)銷(xiāo)方面：業(yè)態(tài)規(guī)劃中，預(yù)留較大的舞臺(tái)空間或活動(dòng)場(chǎng)地，在惠州一個(gè)項(xiàng)目的成功，營(yíng)銷(xiāo)是需要長(zhǎng)期進(jìn)行的。前期立項(xiàng)后必須造勢(shì)，輔助招商；招商完畢后必須準(zhǔn)備開(kāi)業(yè)造勢(shì)，開(kāi)業(yè)后初始的3個(gè)月內(nèi)必須保證整個(gè)城市的眼球也要大部分聚焦在你的項(xiàng)目來(lái)；至于正常營(yíng)運(yùn)后，則相對(duì)營(yíng)銷(xiāo)方面?zhèn)戎仄髽I(yè)的形象、日常的口碑（娛樂(lè)活動(dòng)吸引力、促銷(xiāo)吸引力）、項(xiàng)目的品牌影響力（此條尤須注意，可參見(jiàn)港惠的品牌影響失敗之處），1年內(nèi)如果想單純盈利將會(huì)是癡人說(shuō)夢(mèng)。至于會(huì)員的管理更是必須從上至下都達(dá)成一致的共識(shí)，重點(diǎn)支持其會(huì)員營(yíng)銷(xiāo)方面的工作。
6、 后期運(yùn)營(yíng)管理方面：此條不需多說(shuō)，任何項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)都是重點(diǎn)對(duì)待的事情，但做營(yíng)運(yùn)最主要的是做細(xì)節(jié)的管理，營(yíng)運(yùn)管理在同等條件下將是決定銷(xiāo)售的高低的鋒銳長(zhǎng)矛；營(yíng)運(yùn)基本無(wú)大事，全在日常細(xì)節(jié)見(jiàn)功夫！ 主要從人員管理（人員心態(tài)、服務(wù)禮儀、銷(xiāo)售技巧培訓(xùn)、日�？记凇⑿匠昕�(jī)效考核、星級(jí)導(dǎo)購(gòu)評(píng)選等）、貨品管理（進(jìn)銷(xiāo)存、出入庫(kù)、退換貨、商品售后服務(wù)等）、現(xiàn)場(chǎng)管理（現(xiàn)場(chǎng)秩序、銷(xiāo)售技巧運(yùn)用、現(xiàn)場(chǎng)陳列、現(xiàn)場(chǎng)客訴、現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)實(shí)施等）三大方面進(jìn)行；至于其他的外部關(guān)系方面尤其需要取得供應(yīng)商合作伙伴的支持。
7、 公共關(guān)系方面：此條原本因歸屬于營(yíng)銷(xiāo)方面，不過(guò)還是將其單獨(dú)列出，在惠州，如果和政府層面關(guān)系不夠融洽，將處處掣肘，尤其是城管。
勇哥你也知道惠州這邊的辦事效率了��！惠州這邊的地鐵三年之內(nèi)能開(kāi)的通鬼都不信啊！再者來(lái)說(shuō)一個(gè)江北那么大一個(gè)麗日百貨都快頂不住了！何況是購(gòu)物中心呢！首先我強(qiáng)調(diào)的是華貿(mào)是10年之后才開(kāi)業(yè)哦！那個(gè)時(shí)候應(yīng)該是會(huì)好的啊！但是就目前來(lái)說(shuō)華貿(mào)那個(gè)位置倒真的挺偏的！周邊也不過(guò)是一些辦公樓，住宅區(qū)幾本就那幾家人！百貨都快沒(méi)得活了！何況購(gòu)物中心呢！
勇哥其實(shí)在以后來(lái)說(shuō)江北確實(shí)是個(gè)很好的商業(yè)發(fā)展圈，但是就目前來(lái)看不是很成熟，像你說(shuō)的惠州的地鐵要三年以后才能通車(chē)我還是有點(diǎn)懷疑的根據(jù)現(xiàn)在的實(shí)施來(lái)說(shuō)再加上兩年惠州的地鐵能通也算他牛叉叉了�。‘吘宫F(xiàn)在華貿(mào)定為在10年以后開(kāi)業(yè)，惠州江北10年以后發(fā)展的肯定是很好的！就華貿(mào)來(lái)說(shuō)吧！現(xiàn)在誰(shuí)也不敢肯定10年以后華貿(mào)開(kāi)業(yè)后會(huì)怎樣、華貿(mào)周邊的辦公樓肯定是都會(huì)多起來(lái)到。但是新的問(wèn)題也出來(lái)了、市政府后面佳兆業(yè)也在規(guī)劃成購(gòu)物中心，以后的競(jìng)爭(zhēng)力也是很大的，江北的住宅區(qū)偏少人流量也偏少，以后華貿(mào)他們主要的消費(fèi)人群是那些人還是針對(duì)住宅區(qū)消費(fèi)、但是住宅區(qū)都偏向于城區(qū)、不排除他能旺過(guò)演達(dá)片區(qū)和東平片區(qū)、畢竟老城區(qū)也是在不停的從新的規(guī)劃發(fā)展老區(qū)也是惠州的主要住宅區(qū)、人氣人流絕對(duì)性的能旺過(guò)江北、因?yàn)榻比A貿(mào)周邊偏向于發(fā)展辦公樓酒店、住宅區(qū)可能會(huì)偏少。勇哥你現(xiàn)在真的很厲害��！小弟佩服��！呵呵。。。
勇哥我看真的是危險(xiǎn)啊！我提出質(zhì)疑;1、華貿(mào)的周邊規(guī)劃成怎樣，據(jù)目前來(lái)看是辦公樓偏多、住宅區(qū)偏少。2、江北的以后的人流量和入住率。3、惠州的地鐵3年內(nèi)能順利的開(kāi)通嗎！4、質(zhì)疑以后江北的住宅區(qū)會(huì)超過(guò)城區(qū)嗎？5、江北的規(guī)劃好像還有2家購(gòu)物中心以后的競(jìng)爭(zhēng)力 6、東上有永旺 7、城區(qū)有港惠 我在想華貿(mào)和另外兩家購(gòu)物中心以后他做誰(shuí)的生意
