徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)綜合體設(shè)計(jì)案例　

　　2006年楊寶民與江禾在聯(lián)商網(wǎng)站發(fā)表城市綜合體的開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)規(guī)律──中日案例比較分析文章，重點(diǎn)介紹了六本木新城和福岡博多運(yùn)河城等綜合體項(xiàng)目；2007年同濟(jì)大學(xué)的牛力完成《建筑綜合體的空間認(rèn)知與尋路研究》博士論文；2008年初同濟(jì)大學(xué)的王楨棟完成《“合”當(dāng)代城市建筑綜合體研究》博士論文；2008初期深圳新摩爾公司服務(wù)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)建筑策劃和概念設(shè)計(jì)工作,楊寶民先生同時(shí)兼任徐州綜合體項(xiàng)目首席顧問(wèn)，7月我們?cè)谛锹?lián)機(jī)構(gòu)江禾總裁帶領(lǐng)下再次考察日本東京中城等最新的城市綜合體，系統(tǒng)研究了四萬(wàn)平方米占地規(guī)模的核心商圈綜合體相關(guān)商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)問(wèn)題，通過(guò)新摩爾公司的現(xiàn)代城市綜合體研究成果，主動(dòng)挖掘徐州綜合體項(xiàng)目的巨大商業(yè)價(jià)值，提出了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和實(shí)施策略，配合徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)置業(yè)有限公司實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目良好的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

一、 城市綜合體的商業(yè)建筑策劃思想與體系

　　1．城市綜合體的商業(yè)建筑策劃新思想
　�。�1）基于全壽命周期的綜合體成本理念
　　項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、拆遷成本的最優(yōu)化，改變傳統(tǒng)的核算理念，對(duì)建筑設(shè)計(jì)及其優(yōu)化提出了更高的要求，有利于我們轉(zhuǎn)變觀念，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度控制總體成本。
　　建筑環(huán)保節(jié)能和綠色生態(tài)是現(xiàn)代城市開(kāi)發(fā)的宗旨，減少臭氧與ＣＯ２排放，降低城市景觀污染，有利于中國(guó)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展，為城市的節(jié)能減排做出貢獻(xiàn)。
　�。�2） 商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案的最佳匹配

　　商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)需要同步，爾后根據(jù)招商結(jié)果和經(jīng)營(yíng)管理方案深化建筑設(shè)計(jì)方案。讓不同業(yè)態(tài)在建筑空間合理分布，形成合理的客流動(dòng)線與貨流動(dòng)線。

　　表1　商業(yè)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)初步方案的最佳匹配方法

　�。�3）創(chuàng)造更加生態(tài)化的城市綜合體建筑與綠化空間

　　為了創(chuàng)造更加人性化的場(chǎng)所，在臨近六本木新城的東京中城建設(shè)了一流的綜合體建筑和公園，包含五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、美術(shù)館、購(gòu)物中心等各類建筑，具有公園一樣的休閑環(huán)境與綜合體的多功能空間有機(jī)結(jié)合，其中標(biāo)志性寫(xiě)字樓和高檔酒店位于主塔樓，吸引大量企業(yè)總部入住，購(gòu)物中心吸引了時(shí)尚百貨和生活服務(wù)設(shè)施，三得利美術(shù)館和設(shè)計(jì)中心吸引了眾多白領(lǐng)，創(chuàng)造了良好的藝術(shù)氛圍，各類餐廳緊鄰綠化空間，聚集人氣，形成了新一代綜合體的范例。

深圳新摩爾商業(yè)管理公司總結(jié)了日本綜合體流程，結(jié)合中國(guó)實(shí)際，提出了綜合體流程圖，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了最大知識(shí)轉(zhuǎn)化環(huán)節(jié)，幫助發(fā)展商抓住主要矛盾。

　　3． 城市綜合體價(jià)值提升方法
　　在價(jià)值最大化方面，我們重視系統(tǒng)論在綜合體價(jià)值最大化方面的應(yīng)用，通過(guò)總結(jié)東京中城、六本木以及國(guó)內(nèi)數(shù)個(gè)綜合體項(xiàng)目策劃與招商經(jīng)營(yíng)實(shí)踐,深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經(jīng)理楊寶民先生首次在業(yè)界提出五種提升綜合體價(jià)值的方法：.
　　1.不同產(chǎn)品物業(yè)組合方法,尋找酒店、購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)、寫(xiě)字樓和酒店公寓物業(yè)最佳位置與比例。
　　2.在物業(yè)比例確定后,尋找最佳業(yè)態(tài)比例,使商業(yè)價(jià)值得到最佳發(fā)揮。在徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃中，需要考慮注重聚集人氣，特別是以購(gòu)物中心的形式以對(duì)面金鷹購(gòu)物中心進(jìn)行有效的競(jìng)爭(zhēng)，共同繁榮中心商圈。
　　3.通過(guò)良好的經(jīng)營(yíng)管理策劃吸引一流品牌的酒店,爾后引進(jìn)一流的主力百貨商場(chǎng)，最后引進(jìn)大賣(mài)場(chǎng)；招商順序是讓對(duì)項(xiàng)目收益貢獻(xiàn)最大的業(yè)態(tài)優(yōu)先選擇位置,提升整個(gè)城市商業(yè)綜合體物業(yè)價(jià)值。
　　4.通過(guò)主題文化的創(chuàng)新,提升整個(gè)物業(yè)的品味和價(jià)值。
　　5.通過(guò)規(guī)劃城市綜合體的視覺(jué)形象，做好視覺(jué)形象與裝修設(shè)計(jì)的銜接工作，提升整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。
　　以上五個(gè)方法由深圳新摩爾商業(yè)管理公司在國(guó)內(nèi)多個(gè)城市綜合體項(xiàng)目中得到推廣應(yīng)用，取得了良好經(jīng)濟(jì)效益。

二、 城市核心商圈的商業(yè)綜合體價(jià)值最大化與功能取舍

　　1． 土地價(jià)值最大化與綜合體物業(yè)開(kāi)發(fā)比例

　　綜合體開(kāi)發(fā)商希望策劃與設(shè)計(jì)單位幫助尋找到土地價(jià)值最大化的物業(yè)比例和建筑設(shè)計(jì)上能夠成熟的方案。
　　以徐州綜合體項(xiàng)目為例，占地面積為4萬(wàn)平方米，最初規(guī)劃方案為雙塔樓，我們對(duì)此方案進(jìn)行深化，對(duì)項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行街區(qū)分割，形成最大面積可售物業(yè)，經(jīng)過(guò)深圳新摩爾公司計(jì)算分析，在不銷售商鋪的前提下，重點(diǎn)銷售塔樓物業(yè)的情況下，該方案投入產(chǎn)出不理想，難以在較短時(shí)間回籠項(xiàng)目投資；如果在初期銷售商鋪，對(duì)項(xiàng)目長(zhǎng)期利益有較大損失，不利于項(xiàng)目的商業(yè)可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　圖5 地上建筑26萬(wàn)平方米的雙塔樓方案

　　從長(zhǎng)期利益角度來(lái)講，兩個(gè)塔樓方案局限較大。在三個(gè)塔樓方案中我們希望主樓的酒店面積為4萬(wàn)平方米，商業(yè)裙樓為9層（商業(yè)部分為四層），7－9層部分空間作為五星級(jí)酒店配套物業(yè)，在200米高度的塔樓中我們希望寫(xiě)字樓面積最大化，這部分寫(xiě)字樓售價(jià)能夠達(dá)到每平方米1萬(wàn)元，比后面的塔樓能夠高出3000元左右。從經(jīng)濟(jì)角度三塔樓方案是優(yōu)于的兩個(gè)塔樓的方案，從現(xiàn)代城市綜合體角度只有三個(gè)塔樓方案，才能充分利用北廣場(chǎng)，形成購(gòu)物中心和酒店、寫(xiě)字樓和公寓等功能互補(bǔ)的現(xiàn)代城市綜合體，發(fā)揮城市綜合體的集聚優(yōu)勢(shì)。只有在徐州彭城廣場(chǎng)南側(cè)形成現(xiàn)代綜合體，才能填補(bǔ)徐州ＣＢＤ空白，增強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后競(jìng)爭(zhēng)能力，有利于項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

　　與日本東京中城綜合體類似，主塔樓充分利用北廣場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，上側(cè)為五星級(jí)酒店，下邊是5Ａ寫(xiě)字樓，南側(cè)兩棟塔樓分別為4A寫(xiě)字樓和公寓。

　　２．土地價(jià)值與物業(yè)區(qū)位研究
　　土地是建筑的載體，城市土地的價(jià)值取決與土地所處的城市地段，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中流行著一句價(jià)值名言，那就是地段、地段、再地段，這充分說(shuō)明土地區(qū)域位置對(duì)建筑價(jià)值的重要性，我國(guó)將城市土地進(jìn)行了分級(jí)分類，城市土地按照住宅、商業(yè)、商務(wù)、綜合等功能分為五類九級(jí)，其依據(jù)就是土地所處的城市地段；土地的地段決定土地的價(jià)格，同時(shí)也決定開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格，城市核心區(qū)域土地是城市最具有價(jià)值也是附加值最高的土地，城市核心區(qū)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)投資價(jià)值高，投資大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，同時(shí)也面臨政策風(fēng)險(xiǎn)與國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化的風(fēng)險(xiǎn)；實(shí)力不強(qiáng)的投資商一般沒(méi)有能力運(yùn)做城市核心區(qū)項(xiàng)目，城市核心商業(yè)區(qū)的土地價(jià)值高，要充分挖掘土地的商業(yè)與市場(chǎng)價(jià)值，要對(duì)城市的肌理、文脈、經(jīng)濟(jì)、城市特色深入研究后才能確定項(xiàng)目的功能定位與規(guī)模，適度的物業(yè)比例與規(guī)模是定位的重點(diǎn)，不是越大越好，也不是隨意的確定，使綜合體各功能的效益最大化，投資規(guī)模最經(jīng)濟(jì)，不同的位置對(duì)物業(yè)商業(yè)價(jià)值影響較大，我們需要根據(jù)地塊特點(diǎn)按照物業(yè)的不同性質(zhì)安排最佳位置。

　　　　4萬(wàn)平方米占地在城市核心地段具備綜合開(kāi)發(fā)的土地規(guī)劃條件，以徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)為例，四周面臨不同的城市建筑與空間，項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值面對(duì)彭城城市廣場(chǎng)地塊價(jià)值最大。我們主張主塔樓放在靠近北側(cè)廣場(chǎng)部分。后面兩個(gè)塔樓，以居住為主的公寓放在靠近前年路和中山路交叉的地塊西南側(cè)，可以共享云龍湖和云龍山的景觀。4A級(jí) SOHO放在青年路與彭城路交叉的地塊東南側(cè)。
　　新加坡星聯(lián)國(guó)際機(jī)構(gòu)深圳新摩爾商業(yè)管理公司對(duì)中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目高度重視，由楊寶民先生調(diào)集國(guó)內(nèi)外專家，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)研究和中外綜合體比較分析，通過(guò)一年來(lái)堅(jiān)持不懈的跟蹤研究，多種方案的投入產(chǎn)出比較分析，我們對(duì)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目形成基本判斷：

　　項(xiàng)目所在區(qū)域是徐州的中央商務(wù)區(qū)，是徐州市政府明確認(rèn)定的核心商圈，通過(guò)徐州中心區(qū)幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較分析，五大在建項(xiàng)目正在推動(dòng)中心商圈向中央商務(wù)區(qū)升級(jí)，只有徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)一流城市綜合體的條件。

　　深圳新摩爾商業(yè)公司公司與廣州城市勘察設(shè)計(jì)院等專家通過(guò)建筑方案初步設(shè)計(jì)和商業(yè)規(guī)劃分析認(rèn)為，徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目是國(guó)內(nèi)難得的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，具有建設(shè)一流綜合體和購(gòu)物中心的可能性。

　　我們認(rèn)為項(xiàng)目立地條件是客觀的，我們需要根據(jù)立地條件制定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店、購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓和公寓等綜合體是項(xiàng)目最合理的選擇，項(xiàng)目的定位不是簡(jiǎn)單衡量開(kāi)發(fā)面積的多少，不僅要考慮項(xiàng)目功能互補(bǔ)，在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置，而且要考慮綜合體項(xiàng)目的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

　　本項(xiàng)目初步判斷具有較高的投入產(chǎn)出比，屬于眾多商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)優(yōu)選的城市綜合體項(xiàng)目。

　　本項(xiàng)目建設(shè)周期與我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形式的周期比較協(xié)調(diào)，力爭(zhēng)在經(jīng)濟(jì)熱潮時(shí)候出售部分物業(yè)。

　　作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，徐州將全力推進(jìn)中心商圈建設(shè)，這是千載難逢的機(jī)遇期。

　　大型綜合體項(xiàng)目需要整合高端資源，徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目已經(jīng)引起擁有高端商業(yè)資源的戰(zhàn)略投資者關(guān)注，洲際酒店等一批酒店公司，ZARA等眾多著名品牌對(duì)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目均表示了濃厚興趣。

三、城市核心商圈綜合體設(shè)計(jì)的創(chuàng)新───徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)案例

　　1. 綜合體與城市ＣＢＤ的總體和諧

　　彭城廣場(chǎng)北側(cè)金鷹百貨及雙塔樓

　　彭城廣場(chǎng)南側(cè)徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)

　　
　　清華大學(xué)的城市設(shè)計(jì)方案強(qiáng)調(diào)如下內(nèi)容：
　　1、 中心商圈總用地面積保持106公頃，另規(guī)劃周邊391公頃范圍作為中心商圈輻射區(qū)。輻射區(qū)北、東至故黃河故道，西至西安路，南到和平路，用地面積約391公頃。輻射區(qū)是核心區(qū)商業(yè)磁場(chǎng)的對(duì)外輻射區(qū)，也是核心區(qū)功能的延伸與補(bǔ)充，與核心圈一起，構(gòu)成層次完善、功能齊備、總用地面積接近5平方公里的徐州老城區(qū)商業(yè)中心。本城市設(shè)計(jì)重點(diǎn)針對(duì)中心商圈的核心區(qū)展開(kāi)。
　　2、 中心商圈按照不大于1：3.0的毛容積率、1：4.0凈容積率的指標(biāo)控制總體建設(shè)規(guī)模，調(diào)整后的總建筑面積約320.7萬(wàn)平方米，毛容積率約1：3.02，凈容積率約1：3.99。在總量控制的前提下，彭城廣場(chǎng)附近局部重要標(biāo)志性地塊凈容積率達(dá)到1：12。
　　3、 提高中心商圈的停車(chē)位數(shù)量設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)，總停車(chē)位達(dá)到15000個(gè)。機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)為：
　　金融商業(yè)辦公區(qū)： 0.65泊位/100平米；商業(yè)設(shè)施： 0.65泊位/100平米
　　餐飲、娛樂(lè)服務(wù)區(qū)：1.2泊位/100平米; 旅館服務(wù)業(yè)： 0.3泊位/客房
　　商住居住區(qū)： 0.5泊位/1戶（按照一戶一個(gè)車(chē)位，周邊馬路無(wú)法泊車(chē)）　
　　4、 對(duì)彭城廣場(chǎng)周?chē)�的建筑空間進(jìn)行進(jìn)一步深入研究，從徐州市城市整體天際線角度出發(fā)，研究標(biāo)志性超高層、高層建筑的空間布點(diǎn)。在彭城廣場(chǎng)周邊形成以擴(kuò)建的金鷹雙塔為制高點(diǎn)，北高南低、整體均衡的約6-7組超高層建筑形成的核心高層建筑區(qū)域，空間規(guī)劃重點(diǎn)研究減少對(duì)彭城廣場(chǎng)產(chǎn)生封閉壓迫感。

　　圖9 徐州中心商圈夜景鳥(niǎo)瞰圖

　　圖10 徐州中心商圈南立面

　�。保� 五星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓的標(biāo)志性建筑
　　從贏利模式看，地級(jí)城市徐州的寫(xiě)字樓價(jià)格不高。在開(kāi)發(fā)初期銷售時(shí)候，寫(xiě)字樓價(jià)格不會(huì)太高，大約在10000-12000元/平方米之間。
　　徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目因?yàn)榈貕K面積的局限，需要在標(biāo)志性建筑中將酒店和辦公樓放在一個(gè)塔樓中，因此，我們從投資收益上酒店是長(zhǎng)線，未來(lái)物業(yè)升值空間較大,例如，酒店建成后整體出售售價(jià)可能達(dá)到1.4萬(wàn)元/平方米，但是未來(lái)五年出售后，均價(jià)可以達(dá)到2萬(wàn)元/平方米。綜合考慮傾向于放在寫(xiě)字樓上邊，南側(cè)可以觀看云龍湖優(yōu)美景觀，北側(cè)是城市中心綠化廣場(chǎng)。發(fā)展商在招商過(guò)程中引進(jìn)高品質(zhì)五星級(jí)酒店品牌，對(duì)整個(gè)綜合體帶動(dòng)作用較大，便于配套名品商場(chǎng)業(yè)態(tài)與對(duì)面金鷹購(gòu)物中心展開(kāi)有效的競(jìng)爭(zhēng)。

　　２． 購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成本與建筑設(shè)計(jì)的空間形態(tài)比例

　　開(kāi)放式空間是節(jié)能的重要措施，現(xiàn)代綜合體的購(gòu)物中心部分需要相當(dāng)比例的開(kāi)放空間，有效降低空調(diào)費(fèi)用。

　　我們?cè)诳疾煜耐�夷�?gòu)物中心，發(fā)現(xiàn)完全不用空調(diào)的購(gòu)物中心，它們采用開(kāi)放式空間為主，只有演出舞臺(tái)加上蓋子，主要用途是擋雨。
　　

　　３． 以顧客為核心的流線設(shè)計(jì)和交通規(guī)劃創(chuàng)新
　　從立體角度思考平面動(dòng)線，充分考慮地鐵因素，地下空間流線和地上有機(jī)結(jié)合。

　　1，2F將步行街與通道主動(dòng)線結(jié)合，形成洋流布局，讓顧客感覺(jué)通常和良好的可見(jiàn)性。
　　3F空間開(kāi)始變化，重點(diǎn)利用Ｌ形狀設(shè)置動(dòng)線，讓顧客感覺(jué)寬敞明亮，心情舒暢。
　　項(xiàng)目停車(chē)位規(guī)劃為：
　　-3F 3.5萬(wàn)平方米 1000輛停車(chē)位
　　-2F 1.5萬(wàn)平方米停車(chē)300輛
　　為減少卸貨平臺(tái)對(duì)商業(yè)臨街面的破壞，我們要求把卸貨放在地下。
　　-1F 1000平方米貨車(chē)停車(chē)及卸貨平臺(tái) 要求高度為7米，基本是占用兩層。

　　圖11 項(xiàng)目總平面圖

　　4.通過(guò)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為商業(yè)空間營(yíng)造更好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境

　　帶有多個(gè)塔樓的大型綜合體，塔樓與群樓的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)是真正的難點(diǎn)。在占地４萬(wàn)平方米左右空間，我們主張裙樓柱距統(tǒng)一按照8.4米左右布置，塔樓采用點(diǎn)式布局。為商業(yè)空間營(yíng)造最佳環(huán)境。

　　圖12  三個(gè)塔樓的綜合體項(xiàng)目首層平面圖

　　圖13 購(gòu)物中心部分模型

　　
　　對(duì)于部分樓房局部含有夾層或大開(kāi)洞等問(wèn)題，不能采用“樓板平面內(nèi)剛度無(wú)限大”的假定。在計(jì)算中，該部分應(yīng)采用 “樓板有限剛度”的假定，計(jì)算結(jié)果較能反映真實(shí)受力情況。SATWE計(jì)算程序包含了這一計(jì)算功能，可以應(yīng)用在本工程中。

四、商業(yè)綜合體模擬經(jīng)營(yíng)分析與建筑方案優(yōu)化

　　城市綜合體需要考慮盈利模式，一般需要考慮兩種方式回籠資金，一種是銷售物業(yè)模式，另外一種是出租物業(yè)和商業(yè)經(jīng)營(yíng)取得利潤(rùn)回報(bào)。
理想的建筑設(shè)計(jì)方案是銷售部分塔樓物業(yè),例如,公寓和寫(xiě)字樓回籠資金。次等理想方案是銷售塔樓物業(yè)和少量商鋪回收總投資，保留商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。

　　徐州綜合體項(xiàng)目三塔樓方案成本構(gòu)成如下：

　　項(xiàng)目建設(shè)總成本：23億（包括地價(jià)和拆遷費(fèi)用），
　　地上總建筑面積：39.01萬(wàn)平方米，綜合體地下室面積：5.1萬(wàn)平方米 ，廣場(chǎng)地下室面積7.03萬(wàn)平方,總建筑面積49萬(wàn)平方米。
　　地價(jià)與拆遷費(fèi)用：7億
　　項(xiàng)目總投資：30億
　　項(xiàng)目采用三塔樓方案比兩個(gè)塔樓方案完成地下空間和商業(yè)裙樓開(kāi)發(fā)的成本高出1.2億元，這是我們從現(xiàn)金流角度分析采用三塔樓方案的重要原因。
　　項(xiàng)目收入和收益如下：

　　銷售總收收入：26億元；項(xiàng)目銷售總利潤(rùn)：－4億元；

　　項(xiàng)目無(wú)法做到資金平衡， 但是，利用接近５億元資金得到１２萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值１８億元，五星級(jí)酒店價(jià)值８億元，總價(jià)值２６億元，屬于投資收益較高的商業(yè)物業(yè)。
　　從初步的投資收益測(cè)算，確定項(xiàng)目的投資價(jià)值與投資的可行性，選擇不同的投資方式取決于投資者對(duì)項(xiàng)目主期望價(jià)值目標(biāo)。
　　如果以商業(yè)的經(jīng)營(yíng)為主價(jià)值目標(biāo)，則要對(duì)商業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益評(píng)估為主要目標(biāo)，從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流，租金收益價(jià)值來(lái)評(píng)價(jià)項(xiàng)目的投資回收期與收益的市場(chǎng)支撐價(jià)格的可行性。
　　如果通過(guò)可銷售物業(yè)來(lái)獲得商業(yè)經(jīng)營(yíng)的物業(yè)，那么，可銷售物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積的比例要控制在投資收益平衡的基礎(chǔ)上，有時(shí)會(huì)犧牲商業(yè)經(jīng)營(yíng)的面積與布局來(lái)平衡可銷售物業(yè)與商業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)的面積最佳比例，這對(duì)于商業(yè)策劃與建筑形態(tài)的設(shè)計(jì)來(lái)講要找到一個(gè)最佳的平衡點(diǎn)具有一定的技術(shù)難度，這也是商業(yè)策劃與建筑設(shè)計(jì)有機(jī)結(jié)合的難點(diǎn)之一，也是城市綜合體各功能物業(yè)最佳匹配的研究課題。
　　城市綜合體研究的目標(biāo)就是在建筑形態(tài)研究與功能配比上找到最佳的投入產(chǎn)出與建筑形態(tài)，建筑空間的有機(jī)組合，投資收益的評(píng)估是研究的最基礎(chǔ)技術(shù)性工作，在投資收益分析的基礎(chǔ)上尋找最佳的物業(yè)匹配，在最佳的物業(yè)匹配基礎(chǔ)上尋找最經(jīng)濟(jì)合理的建筑形態(tài)與平面設(shè)計(jì)，最后達(dá)到城市綜合體收益最大化，投資最有效化，最經(jīng)濟(jì)化。

五、現(xiàn)代綜合體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和實(shí)施策略

　　大型綜合體一般投資在20億元人民幣以上，需要明確的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，在實(shí)施過(guò)程中需要風(fēng)險(xiǎn)控制策略。以徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)綜合體項(xiàng)目為例，項(xiàng)目主要優(yōu)勢(shì)如下：
　　1、項(xiàng)目地塊處于核心商圈的１號(hào)地塊,具有唯一性、稀缺性，項(xiàng)目直接與地鐵樞紐站點(diǎn)一體化優(yōu)勢(shì)。
　　2、政府對(duì)于項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)的特殊政策,例如，地下負(fù)一層的產(chǎn)權(quán)優(yōu)勢(shì)，附廣場(chǎng)功能與中央國(guó)際廣場(chǎng)一體化設(shè)計(jì)的政策優(yōu)勢(shì)等，１億元出讓金80％用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，自留物業(yè)的稅費(fèi)政策優(yōu)惠等。
　　3、徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市，以及高速鐵路及軌道交通等項(xiàng)目的逐步實(shí)施，擴(kuò)大了項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射力和影響力。
　　4、項(xiàng)目地塊方正，具備開(kāi)發(fā)一流地鐵購(gòu)物中心及商業(yè)綜合體的所有條件，屬于國(guó)內(nèi)三線城市優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
　�。�、省委省政府對(duì)振興徐州老工業(yè)基地優(yōu)惠政策。市委市政府將徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)列為一號(hào)工程，是一次千載難逢的開(kāi)發(fā)機(jī)遇。

　　根據(jù)我們對(duì)項(xiàng)目方案和市場(chǎng)的周密分析，形成了風(fēng)險(xiǎn)控制策略：

　　1、項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)策略，北廣場(chǎng)優(yōu)先開(kāi)發(fā)，降低拆遷風(fēng)險(xiǎn)，并根據(jù)市場(chǎng)情況決定二期和三期開(kāi)發(fā)進(jìn)度，降低項(xiàng)目房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取做到低潮開(kāi)發(fā)，高潮出售。
　　2、對(duì)不同建筑設(shè)計(jì)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)性分析，優(yōu)化總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，屋頂物業(yè)價(jià)值挖掘，實(shí)現(xiàn)屋頂花園與北廣場(chǎng)的呼應(yīng)，實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)價(jià)值最大化，增強(qiáng)項(xiàng)目變現(xiàn)能力。
　　3、提高容積率，如果采用三塔樓方案，五星級(jí)酒店和寫(xiě)字樓采取整體營(yíng)銷策略，鼓勵(lì)酒店集團(tuán)整體購(gòu)買(mǎi)或者聯(lián)合開(kāi)發(fā)。通過(guò)項(xiàng)目合作方式，塔樓開(kāi)發(fā)引進(jìn)新的投資合作伙伴，共同分享項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和收益。
　　4、兩塔樓方案的辦公塔樓中酒店和辦公功能可以規(guī)劃互換，降低政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
　　5、房地產(chǎn)產(chǎn)品優(yōu)化策略戶型以小戶型為主，高質(zhì)量，高單價(jià)，低總價(jià)。在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)方面，1、2、3等樓層設(shè)置街區(qū)商鋪，實(shí)現(xiàn)可分割出售商業(yè)物業(yè)面積最大化。
　　6、財(cái)務(wù)措施：通過(guò)徐州中央百貨現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)和良好商譽(yù)，降低現(xiàn)金投資額，提高融資能力，降低融資成本。
　　7、組織優(yōu)秀項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，引進(jìn)優(yōu)秀顧問(wèn)公司，優(yōu)化盈利模式，把握項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的難點(diǎn)與關(guān)鍵問(wèn)題，做好項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案優(yōu)化，招商和工程管理和物業(yè)銷售工作，降低項(xiàng)目實(shí)施中的總成本。

　　綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)施策略

　　大型城市綜合體需要根據(jù)市場(chǎng)情況，應(yīng)該確定合理的開(kāi)發(fā)策略，讓發(fā)展商能夠占用較少的自有資金，合理安排開(kāi)發(fā)周期，取得最佳的投入產(chǎn)出比，實(shí)現(xiàn)綜合體開(kāi)發(fā)目標(biāo)。以徐州城市綜合體為例，我們提出的開(kāi)發(fā)策略是：

　　1．首先根據(jù)商業(yè)規(guī)劃方案，做出一個(gè)在建筑上基本合理的方案，重點(diǎn)用于驗(yàn)證技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，爾后進(jìn)行投入產(chǎn)出分析和商業(yè)模擬經(jīng)營(yíng)分析。
　　在投入產(chǎn)出分析中，我們一般要求三年周期的項(xiàng)目投資利潤(rùn)率達(dá)到45％以上，平均每年能夠盈利在15％以上或者能夠在三年內(nèi)通過(guò)物業(yè)銷售能夠回籠資金，保留購(gòu)物中心和五星級(jí)酒店等優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。
　　根據(jù)盈利模式需要我們?cè)谑〕侵辽傩枰?chmetcnv wst="on" unitname="平方米" sourcevalue="40000" hasspace="False" negative="False" numbertype="1" tcsc="1">4萬(wàn)平方米占地，在地級(jí)城市綜合體至少需要6萬(wàn)平方米占地，才能達(dá)到比較理想的物業(yè)組合比例，特別是可售物業(yè)總銷售額能夠達(dá)到回籠總投資的平衡點(diǎn)。
　　當(dāng)投資利潤(rùn)較低時(shí)候，需要政府部門(mén)從城市發(fā)展需要降低土地出讓成本，幫助發(fā)展商尋找到合理的建筑設(shè)計(jì)方案，有利于城市形象和可持續(xù)發(fā)展，而不僅僅是片面追求單個(gè)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。
　　2. 分期開(kāi)發(fā)策略  根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)情況，一般可以分為三期進(jìn)行徐州綜合體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，第一期，開(kāi)發(fā)商業(yè)裙樓，做好三塔樓基礎(chǔ)和地下空間開(kāi)發(fā)。第二期，開(kāi)發(fā)南側(cè)辦公和公寓雙塔樓，第三期，可以開(kāi)發(fā)五星級(jí)酒店和5Ａ辦公樓在內(nèi)的北塔樓，可以采用合作方式開(kāi)發(fā)。

　　在實(shí)際開(kāi)發(fā)過(guò)程中，徐州綜合體可以采用預(yù)售模式，使得開(kāi)發(fā)過(guò)程連續(xù)性較好，這樣更能夠有效降低開(kāi)發(fā)成本，減少施工對(duì)購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)的影響。

　　總結(jié)

　　通過(guò)占地４萬(wàn)平方米綜合體的深入研究，新摩爾公司不僅在前期商業(yè)規(guī)劃與設(shè)計(jì)方面取得成果，而且在大型綜合體機(jī)電設(shè)備選型方案，綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)和針對(duì)性方案研究與實(shí)踐方面均取得系列成果，通過(guò)依托自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)成果為開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造巨大商業(yè)價(jià)值，挖掘更多綜合體項(xiàng)目利潤(rùn)和品牌價(jià)值，形成了核心競(jìng)爭(zhēng)能力。
　　徐州中央國(guó)際廣場(chǎng)是深圳新摩爾公司重點(diǎn)服務(wù)的大型綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目位置一流，開(kāi)發(fā)規(guī)模適中，具有較高的投入產(chǎn)出比。通過(guò)高起點(diǎn)策劃與設(shè)計(jì)，該項(xiàng)目將在我國(guó)地級(jí)城市綜合體開(kāi)發(fā)歷史上占有極為重要的位置。決戰(zhàn)淮海，天下便知分曉，我們?cè)敢夂蛧?guó)內(nèi)更多同行攜手前進(jìn)，共同為中國(guó)城市綜合體開(kāi)發(fā)在亞洲領(lǐng)先作為自己的貢獻(xiàn)。

已經(jīng)開(kāi)始在做了，已經(jīng)開(kāi)始前期拆遷了。