主題：國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展分析
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| 發(fā)表于 2009-04-13 01:11 樓主
重要提示——
購(gòu)物中心作為零售業(yè)發(fā)展的最高市場(chǎng)體現(xiàn)，在全球范圍內(nèi)得到肯定并不斷發(fā)展。
一、國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展理論闡述（一）國(guó)際零售業(yè)態(tài)發(fā)展理論及啟示目前在國(guó)際上有許多有關(guān)零售業(yè)發(fā)展的理論框架可解釋零售業(yè)態(tài)發(fā)展的歷史和未來(lái)趨勢(shì)，盡管沒(méi)有一個(gè)單獨(dú)的理論能夠解釋零售業(yè)態(tài)發(fā)展的所有規(guī)律，但至少揭示了零售業(yè)態(tài)發(fā)展的某一方面的規(guī)律。我們?cè)噲D對(duì)西方零售業(yè)發(fā)展的循環(huán)理論和進(jìn)化理論以及對(duì)我國(guó)的啟示作一個(gè)比較系統(tǒng)的闡述。
從整體上可以將西方的零售業(yè)態(tài)發(fā)展理論分為兩種：零售業(yè)態(tài)發(fā)展的循環(huán)理論和進(jìn)化理論�！�
1、
零售業(yè)態(tài)發(fā)展的循環(huán)論
循環(huán)論的支持者認(rèn)為，零售業(yè)態(tài)以循環(huán)的形式向前發(fā)展。循環(huán)論又包括以下三種理論：
1）、車(chē)輪理論
零售業(yè)態(tài)發(fā)展的車(chē)輪理論認(rèn)為：創(chuàng)新型零售商在開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)總是以低價(jià)格、低毛利和低定位為特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)，從而在與業(yè)內(nèi)原有零售商的競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)。而隨著這一業(yè)態(tài)的進(jìn)一步發(fā)展，它們會(huì)不斷購(gòu)進(jìn)新的昂貴設(shè)備，不斷增加新的服務(wù)，從而不斷提高其經(jīng)營(yíng)成本，逐步轉(zhuǎn)化為高成本、高價(jià)格和高毛利的傳統(tǒng)零售商，并最終發(fā)展為衰退型的零售商，同時(shí)又為新的零售業(yè)態(tài)留下了生存和發(fā)展的空間，而新的業(yè)態(tài)也以同樣的模式發(fā)展。
對(duì)于這一模式最常見(jiàn)的例子就是百貨業(yè)的發(fā)展。百貨公司剛出現(xiàn)時(shí)，由于它的低價(jià)格和高度便利性而倍受消費(fèi)者歡迎，從而在與小型零售商的競(jìng)爭(zhēng)中占得先機(jī)，成為幾十年來(lái)占統(tǒng)治地位的業(yè)態(tài)。而時(shí)至今日，百貨商店卻在與超級(jí)市場(chǎng)的折扣商店的較量中處于下風(fēng)�！�
2）、生命周期理論
這一理論認(rèn)為，零售業(yè)態(tài)具有生命現(xiàn)象，即存在一個(gè)從產(chǎn)生到消亡的過(guò)程，而在每一不同階段，零售業(yè)態(tài)表現(xiàn)出不同的特征。生命周期理論將零售業(yè)態(tài)的發(fā)展分為四個(gè)階段：①創(chuàng)新階段。在此階段，出現(xiàn)新型的零售業(yè)態(tài)，由于新型的零售業(yè)態(tài)的許多特點(diǎn)都與傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)不同，因此，新型業(yè)態(tài)具有差別優(yōu)勢(shì)。企業(yè)的投資回報(bào)率、銷(xiāo)售增長(zhǎng)率和市場(chǎng)占有率都迅速提高。②加速發(fā)展階段。由于新型的零售商在競(jìng)爭(zhēng)中獲得優(yōu)勢(shì)，因此有大批模仿者開(kāi)始效法，而最早進(jìn)入市場(chǎng)的新型的零售商也開(kāi)始進(jìn)行地區(qū)擴(kuò)張。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，市場(chǎng)占有率和收益率達(dá)到最高水平。③成熟階段。在此階段，更新型的零售業(yè)態(tài)進(jìn)入市場(chǎng)，原有業(yè)態(tài)失去朝氣和生命力，市場(chǎng)占有率和收益率降低。成熟期可能持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間，處于此階段的業(yè)態(tài)可以進(jìn)行創(chuàng)新以維持中等贏利水平，從而避免被市場(chǎng)淘汰。④衰退階段。市場(chǎng)范圍明顯萎縮，反應(yīng)遲鈍，最終退出市場(chǎng)。
3）.綜合化與專(zhuān)業(yè)化循環(huán)理論
這一理論認(rèn)為，在零售業(yè)態(tài)的發(fā)展過(guò)程中，存在著商品種類(lèi)由綜合化到專(zhuān)業(yè)化，再到綜合化的循環(huán)往復(fù)的過(guò)程。也就是說(shuō)，商品系列從注重深度，再到注重寬度的循環(huán)往復(fù)過(guò)程。按照這一理論，可以將美國(guó)的零售業(yè)發(fā)展分為五個(gè)階段：①雜貨店時(shí)期——綜合化；②專(zhuān)業(yè)店時(shí)期——專(zhuān)業(yè)化；③百貨店時(shí)期——綜合化；④方便店時(shí)期——專(zhuān)業(yè)化；⑤商業(yè)街、購(gòu)物中心時(shí)期——綜合化�！ �
從世界零售業(yè)總的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，60年代，零售業(yè)界采取綜合型營(yíng)運(yùn)，因此，百貨公司、大型綜合零售勢(shì)力高漲；70年代，零售業(yè)則進(jìn)入專(zhuān)門(mén)化的發(fā)展階段，專(zhuān)門(mén)店、連鎖店、超市、便利店、自助家庭用品中心、DIY等業(yè)態(tài)相繼發(fā)展；進(jìn)入80年代，大型購(gòu)物中心等在世界范圍內(nèi)興起；而90年代則朝細(xì)分化發(fā)展，單品店、生活題材館、無(wú)店鋪銷(xiāo)售、效外大型專(zhuān)門(mén)店、產(chǎn)地直銷(xiāo)及家庭購(gòu)物等興起。因此，世界范圍內(nèi)零售業(yè)的發(fā)展軌跡也表明了這種綜合化與專(zhuān)業(yè)化的循環(huán)趨勢(shì)�！�
2、零售業(yè)態(tài)發(fā)展的進(jìn)化論
在西方，零售業(yè)態(tài)發(fā)展的進(jìn)化論主要包含兩種理論，即辨證過(guò)程論和自然選擇論�！ �
1）、辯證過(guò)程論
這一理論主要來(lái)自于黑格爾的辯證法思想，該理論認(rèn)為，任何觀念，就其本性而言，均會(huì)導(dǎo)致對(duì)其本身的否定，起初提出觀念，稱之為“正”，對(duì)它的否定稱之為“反”，其結(jié)果稱之為“合”，又稱之為“正”，從而又開(kāi)始新的辯證過(guò)程。例如，百貨商店是高價(jià)格、高毛利、低周轉(zhuǎn)率的零售業(yè)態(tài)，而其對(duì)立面——折扣商店，則以低價(jià)格、低毛利、高周轉(zhuǎn)率為特點(diǎn)。而隨著零售業(yè)的發(fā)展，這兩種相反特點(diǎn)的融合形成新的零售業(yè)態(tài)：折扣百貨商店，如KMART和WAL-MART等。
2）、自然選擇論
此理論以達(dá)爾文的“適者生存”為基礎(chǔ)，認(rèn)為零售業(yè)態(tài)的發(fā)展必須與社會(huì)環(huán)境的變化相適應(yīng)，只有那些能夠適應(yīng)消費(fèi)者需求，社會(huì)、文化和法律環(huán)境變化的零售商才能生存下來(lái)。例如，二戰(zhàn)以后，在美國(guó)發(fā)生了城市人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移的情況，原來(lái)的百貨商店由于都開(kāi)設(shè)在市中心而發(fā)生經(jīng)營(yíng)困難。為應(yīng)付這一變化，百貨商店進(jìn)行革新，在店內(nèi)開(kāi)設(shè)專(zhuān)門(mén)店，并在郊區(qū)的購(gòu)物中心開(kāi)設(shè)分支機(jī)構(gòu)。又如，近年來(lái)，由于婦女參加工作的人數(shù)增加，一些零售商為迎合這一變化而開(kāi)設(shè)了以職業(yè)女性為目標(biāo)市場(chǎng)的女性用品專(zhuān)門(mén)店等。
二）國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)1、零售業(yè)態(tài)的多樣化
西方零售業(yè)經(jīng)過(guò)幾次流通革命，基本上形成了以百貨公司和超市這兩種業(yè)態(tài)為骨干的多層次、多形式、多功能的適合不同消費(fèi)群體需求的零售經(jīng)營(yíng)體系，但這兩種主導(dǎo)業(yè)態(tài)并沒(méi)有取代其他多種業(yè)態(tài)。目前主要有以下四種類(lèi)型：一是以配送中心為基礎(chǔ)的大型連鎖超市，主要是通過(guò)配送中心輻射一批超市形成的區(qū)域化經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。二是以大型超市為核心，在城鄉(xiāng)結(jié)合部或高速公路邊、連接眾多專(zhuān)賣(mài)店的規(guī)�；�(gòu)物中心。三是以大型百貨商店為主，包括餐飲、娛樂(lè)、住宿等為一體的綜合性商場(chǎng)，這是大中城市主要的一種零售業(yè)態(tài)。四是以中小型超市、便民店、折扣店、專(zhuān)賣(mài)店等形成的零售經(jīng)營(yíng)網(wǎng)絡(luò)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全球零售行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中大多經(jīng)營(yíng)兩到三種業(yè)態(tài)，有的企業(yè)甚至在五種業(yè)態(tài)中同時(shí)開(kāi)展業(yè)務(wù)�！�
西方商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展中值得注意的是：
1）.大型百貨公司和超市的發(fā)展曾對(duì)小型商店的經(jīng)營(yíng)造成了沖擊，威脅了個(gè)體經(jīng)營(yíng)者的就業(yè)，但其不便于消費(fèi)者的零星采購(gòu)和無(wú)汽車(chē)者及老年人的就近購(gòu)買(mǎi)�，F(xiàn)實(shí)中，中小企業(yè)也會(huì)由于其具有的經(jīng)濟(jì)合理性而繼續(xù)生存下去，英國(guó)的便利店數(shù)量近年已有所回升即是例證�！�
2）.西方國(guó)家政府對(duì)商業(yè)企業(yè)，尤其是大商店的建立和營(yíng)業(yè)實(shí)行一定監(jiān)控。如美國(guó)在商業(yè)設(shè)施規(guī)劃中將網(wǎng)點(diǎn)配置明確分為城市中心、地區(qū)中心、社區(qū)中心等層次，分別調(diào)控，以保證合理建設(shè)、規(guī)模適度和有效競(jìng)爭(zhēng)�！�
3）.為適應(yīng)不同層次消費(fèi)者的需求，國(guó)外的百貨商場(chǎng)、超市及專(zhuān)業(yè)店均按商品質(zhì)量、價(jià)格和商店裝潢不同而明顯分為高、中、低不同檔次。這樣十分便利不同顧客根據(jù)自己的消費(fèi)水平到不同商店選購(gòu)商品，也利于商店集中經(jīng)營(yíng)某一檔次的商品�！�
2、經(jīng)營(yíng)國(guó)際化、連鎖化
商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的國(guó)際化主要有以下幾方面：企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不局限于本國(guó)，有很大比重在國(guó)外市場(chǎng)進(jìn)行；企業(yè)的運(yùn)行機(jī)制、制度規(guī)范與國(guó)際市場(chǎng)相一致；國(guó)內(nèi)流通領(lǐng)域充分實(shí)現(xiàn)對(duì)外開(kāi)放。發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)企業(yè)已實(shí)現(xiàn)較高程度的國(guó)際化，表現(xiàn)為：一方面，各國(guó)大商團(tuán)均將經(jīng)營(yíng)范圍擴(kuò)展到國(guó)外市場(chǎng)，在國(guó)外開(kāi)辦商店，在國(guó)外采購(gòu)商品。另一方面，各國(guó)又在較大程度上向國(guó)外開(kāi)放本國(guó)市場(chǎng)，與外商合資合作建立零售企業(yè)。80年代末，美國(guó)的海外加盟連鎖店已有３萬(wàn)余家，全球著名的大型零售企業(yè)幾乎全部采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。
商業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)國(guó)際化的動(dòng)因有兩方面：一方面，隨著商品流通和生產(chǎn)的國(guó)際化，各國(guó)市場(chǎng)需求呈現(xiàn)多樣化、國(guó)際化趨勢(shì)。另一方面，70年代中期以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家零售商業(yè)的發(fā)展受到兩方面制約：一是由于西方國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，消費(fèi)不振，市場(chǎng)增長(zhǎng)空間有限，制約國(guó)內(nèi)零售商業(yè)的擴(kuò)張；二是發(fā)達(dá)國(guó)家的零售商業(yè)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，新型業(yè)態(tài)發(fā)育成熟，零售業(yè)實(shí)現(xiàn)了組織化和規(guī)模化，競(jìng)爭(zhēng)激烈，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)漸趨飽和，而市場(chǎng)份額有限。經(jīng)營(yíng)成本增加，商業(yè)利潤(rùn)下降。各國(guó)大型商業(yè)企業(yè)的發(fā)展要求沖破本國(guó)市場(chǎng)局限而向國(guó)外拓展。國(guó)際零售業(yè)界認(rèn)為，現(xiàn)代零售商必須克服國(guó)內(nèi)市場(chǎng)飽和的局限性，實(shí)行國(guó)際化經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的持續(xù)增長(zhǎng)。進(jìn)入90年代以來(lái)，全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程大大加快，也為零售商業(yè)的國(guó)際化經(jīng)營(yíng)提供了良好的外部環(huán)境。
3、組織結(jié)構(gòu)集中化、規(guī)�；�
隨著零售企業(yè)的大型化，西方零售業(yè)的組織結(jié)構(gòu)呈集中化趨勢(shì)。商業(yè)企業(yè)組織的集中化，意味著主導(dǎo)商業(yè)企業(yè)的巨型化、規(guī)模化，可以達(dá)到規(guī)模效益：大型商企尤其是大型連鎖超市，可以集中批量采購(gòu)，從供方得到價(jià)格優(yōu)惠；可以通過(guò)各分店商業(yè)設(shè)施的統(tǒng)一化、標(biāo)準(zhǔn)化，降低成本；大型企業(yè)靠雄厚財(cái)力，可以進(jìn)行小企業(yè)無(wú)力從事的廣告宣傳、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)等活動(dòng)；大型商企的統(tǒng)一性、集中性，決定了它便于接受社會(huì)監(jiān)督，任何一家分店的經(jīng)營(yíng)過(guò)失都會(huì)影響整體信譽(yù)。這就促使企業(yè)加強(qiáng)自律，保證商品質(zhì)量及服務(wù)水平，又可以進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力�！�
近年來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，商業(yè)企業(yè)規(guī)模明顯擴(kuò)大，但產(chǎn)業(yè)集中度及企業(yè)規(guī)模仍無(wú)法與發(fā)達(dá)國(guó)家相比。美國(guó)最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售總額在1993年即已達(dá)4910億美元，占當(dāng)年美國(guó)零售總額的21.34％，而我國(guó)1995年最大的50家零售商業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售總額僅為499億元人民幣，占全社會(huì)商品零售總額的2.45％。美國(guó)最大的零售企業(yè)“沃爾瑪”在全世界有3000多個(gè)連鎖店，年銷(xiāo)售額高達(dá)1000億美元以上，而我國(guó)最大的百貨商業(yè)企業(yè)上海第一百貨公司年銷(xiāo)售額僅30多億元人民幣。最大的上海華聯(lián)超市連鎖店目前也只接近200家。我國(guó)零售企業(yè)散、小、弱的狀態(tài)有體制、生產(chǎn)力發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等方面的原因，而體制方面的原因是主要的。地區(qū)部門(mén)分割制約著商業(yè)資產(chǎn)的流動(dòng)與重組和連鎖業(yè)態(tài)的形成；國(guó)有商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展機(jī)制上的固有缺陷也嚴(yán)重制約企業(yè)的發(fā)展；從業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上看，近年來(lái)各地偏重發(fā)展高級(jí)商廈、連鎖店發(fā)展遲緩是妨礙商業(yè)企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大的主要原因�！�
4、流通功能的主導(dǎo)化
經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的變化和企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，使商業(yè)企業(yè)在商品生產(chǎn)和流通中的地位和功能發(fā)生了重要的變化。零售商業(yè)的商流、物流組織由批零分開(kāi)向批零一體化、生產(chǎn)加工銷(xiāo)售一體化、高度組織化轉(zhuǎn)變�！�
從整個(gè)社會(huì)角度看，商業(yè)自有品牌的發(fā)展體現(xiàn)了商業(yè)在商品生產(chǎn)和流通中主導(dǎo)作用的增強(qiáng)，這對(duì)于整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)流通模式的變革有十分重要的意義。近年來(lái)消費(fèi)品買(mǎi)方市場(chǎng)的供求狀態(tài)給了商業(yè)企業(yè)一定的采購(gòu)主動(dòng)權(quán)，但工商關(guān)系的基本格局仍是工業(yè)企業(yè)居主導(dǎo)地位。因?yàn)槲覈?guó)商業(yè)相對(duì)于工業(yè)高度分散化、規(guī)模小而無(wú)力承擔(dān)引導(dǎo)、參與生產(chǎn)的重任。當(dāng)前產(chǎn)業(yè)集中程度不可能迅速提高，商業(yè)企業(yè)可在如下方面努力：一是開(kāi)展代銷(xiāo)、代理等多種方式建立密切穩(wěn)定的工商關(guān)系，隨著營(yíng)銷(xiāo)規(guī)模與能力的擴(kuò)大而逐步加強(qiáng)對(duì)生產(chǎn)企業(yè)的影響能力；二是通過(guò)參股投資等形式與工業(yè)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)一定程度的融合，從而直接影響生產(chǎn)，掌握資源；三是由易到難地自行開(kāi)展流通加工業(yè)務(wù)，逐步將經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)向工業(yè)延伸。
5、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的轉(zhuǎn)移
零售商業(yè)布局正由市中心向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移，呈集中化、規(guī)范化形態(tài)，中心城區(qū)出現(xiàn)空心化傾向。發(fā)達(dá)國(guó)家商業(yè)中心區(qū)的形成，一般經(jīng)歷了幾個(gè)階段：
1）.城鎮(zhèn)建設(shè)初期，隨著居民遷入，在居民聚居區(qū)開(kāi)設(shè)一些滿足日常生活必需的小商店，零星、松散、小而全�！�
2）.隨著城鎮(zhèn)規(guī)模擴(kuò)大，主要道路的形成，商業(yè)在原有的點(diǎn)狀結(jié)構(gòu)上沿街道延伸，形成條狀結(jié)構(gòu)的商業(yè)街，進(jìn)而形成街區(qū)商業(yè)中心�！�
3）.隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)中心區(qū)交通日益擁擠、地價(jià)昂貴，一般居民無(wú)法繼續(xù)在此地生活，向城郊結(jié)合部擴(kuò)散，于是城效結(jié)合部又出現(xiàn)新的商業(yè)設(shè)施。中心商業(yè)區(qū)因人流減少而銷(xiāo)售增速減緩。美國(guó)紐約的曼哈頓區(qū)、日本東京的銀座、新宿區(qū)、巴黎的香榭麗大街都屬于這種類(lèi)型�！�
4）.隨著生活水平的提高，汽車(chē)成為主要代步工具后，人們改變了就近購(gòu)物的習(xí)慣，距離遠(yuǎn)近不再成為障礙。所以，購(gòu)物中心開(kāi)始相對(duì)集中，條狀商業(yè)街區(qū)向塊狀商業(yè)圈聚攏，城郊結(jié)合部商業(yè)向郊區(qū)特大型購(gòu)物中心發(fā)展，新社區(qū)逐步形成，商品齊全、檔次拉開(kāi)，能滿足不同層次的需要。
5）.中心區(qū)居民經(jīng)過(guò)兩次擴(kuò)散，紛紛向邊遠(yuǎn)城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，小區(qū)安靜，生活質(zhì)量明顯提高，中心商業(yè)區(qū)逐漸蕭條�！�
據(jù)預(yù)測(cè)，按照大城市發(fā)展趨勢(shì)，尤其在人口眾多的國(guó)家，到2010年前后，城市人口的40％會(huì)分布于市區(qū)邊緣，30％在市區(qū)，30％分布在郊縣。這種趨勢(shì)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)中心顯然有影響。道路、交通、停車(chē)場(chǎng)、購(gòu)物環(huán)境在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展中占據(jù)重要地位。目前，我國(guó)商業(yè)布局在一些大城市已開(kāi)始向城郊結(jié)合部轉(zhuǎn)移。雖然舊有的商業(yè)中心客流量大大減少，但仍有許多城市還在市中心建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以求扎堆效應(yīng)�？傊S著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的不同，不同地區(qū)處于商業(yè)發(fā)展的階段不同，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，選擇適宜的發(fā)展模式，不應(yīng)盲目照搬國(guó)外現(xiàn)成模式或大城市的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。
6、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的高技術(shù)化、現(xiàn)代化
在商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中大量應(yīng)用現(xiàn)代科技，是企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也是流通產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的必然之路。發(fā)達(dá)國(guó)家的商業(yè)是新技術(shù)產(chǎn)品化應(yīng)用最廣闊的市場(chǎng)，不僅提高了商業(yè)企業(yè)的管理水平，而且適應(yīng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的快節(jié)奏，加快了資金、商品庫(kù)存周轉(zhuǎn)，也是組織大生產(chǎn)、大流通低成本高效益的需要�，F(xiàn)代商業(yè)應(yīng)用的高新技術(shù)，主要有以下幾方面：
1）.信息、通訊、情報(bào)處理技術(shù)。這方面最主要的部分是MIS（管理信息系統(tǒng)）。MIS的核心主要有以下幾部分：一是POS和各種數(shù)據(jù)庫(kù)分析軟件。二是EDI（電子數(shù)據(jù)交易供方管理庫(kù)存系統(tǒng)）。三是EOS（電子訂貨系統(tǒng)）。四是多媒體信息直銷(xiāo)技術(shù)�！�
2）.物流系統(tǒng)機(jī)電一體化技術(shù)。現(xiàn)代化的配送中心有現(xiàn)代化的分檢技術(shù)、傳輸技術(shù)、堆碼技術(shù)，形成高效率的現(xiàn)代化配送技術(shù)組合�！�
3）.自動(dòng)傳感技術(shù)。如監(jiān)控、攝像、報(bào)警系統(tǒng)，普遍應(yīng)用了現(xiàn)代最新科技成果。如法國(guó)家樂(lè)福超市為偵破營(yíng)業(yè)員內(nèi)竊問(wèn)題，采用微型攝像鏡頭全天錄像�！�
4）.商品包裝技術(shù)。要求牢固安全，美觀輕便。從造型、裝飾到材料加工都要求用最新技術(shù)成果。另外，食品保鮮、殺菌、干燥等技術(shù)應(yīng)用廣泛�！�
高新技術(shù)在我國(guó)商業(yè)的應(yīng)用尚處于初始階段。當(dāng)前商業(yè)系統(tǒng)技術(shù)裝備水平低，缺乏專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員，具有大專(zhuān)以上文化程度的各類(lèi)專(zhuān)門(mén)人才只占３％左右，經(jīng)營(yíng)管理人才的缺乏和人才結(jié)構(gòu)的不合理已成為制約我國(guó)商業(yè)企業(yè)發(fā)展的瓶頸之一。由于人才匱乏，造成管理水平、技術(shù)水平低下，許多商業(yè)企業(yè)的采購(gòu)、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、銷(xiāo)售等管理職能的分工與協(xié)作方面仍極為落后，有的連鎖店根本沒(méi)有建立POS、ESO及EDI等。另一方面，受設(shè)備成本和網(wǎng)絡(luò)條件方面的制約，新技術(shù)仍只限于商業(yè)企業(yè)內(nèi)部信息網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用。
零售商業(yè)已不再是簡(jiǎn)單交易行為，它已躋身于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的第一線，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要成員。零售商業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)人民生活、社會(huì)生產(chǎn)都有重要影響作用。要保持國(guó)民經(jīng)濟(jì)活躍和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的繁榮，就必須重視零售商業(yè)的發(fā)展，并充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用。
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二、國(guó)際零售業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)分析（一）購(gòu)物中心成為發(fā)展的主流
1、購(gòu)物中心（SHOPPING MALL）的概念
Mall全稱Shopping Mall，音譯“摩爾”或“銷(xiāo)品貿(mào)”，意為大型購(gòu)物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。西方國(guó)家也稱為Shopping Center，即“購(gòu)物中心”，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購(gòu)物中心）特指規(guī)模巨大，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級(jí)商業(yè)中心。與Center、Mall相似，其他常見(jiàn)的英文名詞還有：Plaza、Galleria，指出了摩爾的特點(diǎn)，具有長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院的特點(diǎn)，就是在建筑物的遮蔽下，不論天氣如何，都可以進(jìn)行休閑、購(gòu)物或聚會(huì)。Shopping + Center、或Mall、或Plaza、或Galleria兩詞的結(jié)合，表示出購(gòu)物空間帶給消費(fèi)者愉悅的感受，也區(qū)分出百貨公司（Department Store）只是針對(duì)貨品進(jìn)行分門(mén)別類(lèi)的商店，是無(wú)法提供如漫步在長(zhǎng)廊、廣場(chǎng)、庭院般悠閑的購(gòu)物享受。
由于各國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展形態(tài)不同，所以購(gòu)物中心定義也不完全一致，但有些基本要素是為各國(guó)所公認(rèn)的，即"購(gòu)物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務(wù)性、商業(yè)性設(shè)施共同組合而成。其土地、建筑及相關(guān)服務(wù)內(nèi)容必須經(jīng)過(guò)完整的規(guī)劃、開(kāi)發(fā)及一致的經(jīng)營(yíng)管理，附設(shè)等量的停車(chē)場(chǎng)，而其所包含的商業(yè)業(yè)種的數(shù)量必須大致滿足其所將服務(wù)到的臨近地區(qū)"。從這個(gè)定義來(lái)分析，購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在服務(wù)范圍上表現(xiàn)為特定商圈。由此我們可以看出，購(gòu)物中心不是一個(gè)簡(jiǎn)單的分散式的經(jīng)營(yíng)模式，而是一個(gè)統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。
2、購(gòu)物中心的起源與發(fā)展
第二次世界大戰(zhàn)以后，西方工業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家的零售模式經(jīng)歷了深刻的變化。產(chǎn)生這些變化的原應(yīng)是多方面的其中既有環(huán)境和社會(huì)文化方面的，也有經(jīng)濟(jì)和政治方面的。歸結(jié)起來(lái)主要有：經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；國(guó)民收入水平的提高，尤其是用于隨意性支出的收入的增加；教育水平的提高；人口流動(dòng)性的增強(qiáng)；娛樂(lè)時(shí)間的增多；家庭結(jié)構(gòu)和就業(yè)條件的改變；交通工具和設(shè)施的發(fā)達(dá)等等。這些因素導(dǎo)致了零售商業(yè)大規(guī)模地在大城市中分散化和市郊化。
零售業(yè)的這一市郊化趨勢(shì)在美國(guó)表現(xiàn)得尤為明顯，購(gòu)物中心作為西方零售業(yè)革命的標(biāo)志之一，便在美國(guó)首先創(chuàng)立起來(lái)了。因?yàn)樾屡d工業(yè)都市的產(chǎn)生、家庭組織形態(tài)的改變，住宅區(qū)域往都心外圍的發(fā)展，再配合越來(lái)越擴(kuò)張的美國(guó)高速公路系統(tǒng)，同時(shí)，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的新的需求空間，房地產(chǎn)建造商在風(fēng)景怡人的城市近郊，修建起大規(guī)模的摩爾購(gòu)物中心。摩爾購(gòu)物中心的建設(shè)吸引了對(duì)郊區(qū)生活情有獨(dú)鐘的高收入人群，房地產(chǎn)建造商通過(guò)摩爾購(gòu)物中心的建設(shè)提升周邊土地價(jià)值而獲益；因此，在50年代初期產(chǎn)生了第一期的鄰里型購(gòu)物中心，并接著在1950年代、1960年代、1970年代，又相繼出現(xiàn)社區(qū)型購(gòu)物中心、區(qū)域型購(gòu)物中心以及廣域型購(gòu)物中心等各類(lèi)型，形成購(gòu)物中心的多元化現(xiàn)象。60年代末期，美國(guó)大小購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)超過(guò)10000個(gè)。
50年代以后，西方其他一些發(fā)達(dá)國(guó)家也相繼出現(xiàn)了與美國(guó)相類(lèi)似的情形：
在英國(guó)，由于政府對(duì)郊區(qū)發(fā)展的控制，英國(guó)的中心城市購(gòu)物中心得到更多的重視，而郊區(qū)的購(gòu)物中心則不如美國(guó)發(fā)展得那么快。
法國(guó)在建造城外購(gòu)物中心和超級(jí)市場(chǎng)方面一直被看作是歐洲國(guó)家的先鋒。60年代以來(lái)，作為對(duì)傳統(tǒng)的市中心零售形式的補(bǔ)充，法國(guó)建設(shè)了不少大型的郊區(qū)購(gòu)物中心。
在原聯(lián)邦德國(guó)，由于人口在大都市中的分散化，也推動(dòng)了郊區(qū)有計(jì)劃的購(gòu)物中心和超級(jí)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。
在所有這些發(fā)達(dá)國(guó)家中發(fā)生的零售業(yè)的郊區(qū)化現(xiàn)象，產(chǎn)生了一個(gè)共同的結(jié)果，即城市中心的大規(guī)模購(gòu)物中心（購(gòu)物區(qū)）逐漸興盛，多中心的城市結(jié)構(gòu)得到發(fā)展。由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。
在發(fā)展中國(guó)家，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度較慢，許多城市還沒(méi)有經(jīng)歷零售業(yè)的這種革命性轉(zhuǎn)變。普遍偏低的收入、較弱的購(gòu)買(mǎi)力和人口缺乏流動(dòng)性，限制了零售設(shè)施在城市郊區(qū)的發(fā)展，但新加坡的情況則是一個(gè)例外。新加坡作為一個(gè)既是發(fā)達(dá)的又是發(fā)展中的國(guó)家，其零售業(yè)的發(fā)展走過(guò)了與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相似的道路，新加坡購(gòu)物中心的發(fā)展得到了政府的大力支持。
（二）購(gòu)物中心發(fā)展的原因分析
購(gòu)物中心的興起是伴隨著各國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過(guò)程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
由于世界各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，購(gòu)物中心在全球的發(fā)展呈現(xiàn)出了不均衡的態(tài)勢(shì)，絕大多數(shù)的購(gòu)物中心集中在美國(guó)、歐洲、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)，其中僅美國(guó)所擁有的購(gòu)物中心總數(shù)就多達(dá)43000個(gè)。形成這種局面的主要原因在于：
1、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)進(jìn)步的需要
購(gòu)物中心的興起是隨著城市化進(jìn)程的加快而產(chǎn)生的，其興起之初主要以服務(wù)郊區(qū)新人口以及城鄉(xiāng)均衡發(fā)展為目標(biāo)。因而從購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的角度而言，購(gòu)物中心大都兼具有經(jīng)濟(jì)面和社會(huì)面的雙重使命。例如，六、七十年代，大型購(gòu)物中心在美國(guó)的興起，便具有經(jīng)濟(jì)發(fā)展與城鎮(zhèn)建設(shè)的兩層意義。在此之后，隨著購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)的逐步成熟，其主要經(jīng)營(yíng)思想也就被很自然地被移植到城市中心地區(qū)的購(gòu)物中心上。
購(gòu)物中心集"買(mǎi)、吃、玩"三種消費(fèi)功能于一體，而這正是促進(jìn)消費(fèi)能力增長(zhǎng)的主要方式的集中反映。但必須承認(rèn)的是，"買(mǎi)、吃、玩"功能是對(duì)購(gòu)物中心建立的必備要求，購(gòu)物中心也就需要圍繞這三大功能，確立自己的定位，搞好自己的經(jīng)營(yíng)。為"買(mǎi)"，則需要購(gòu)物中心擁有豐富且有較大市場(chǎng)的商品，這也是百貨公司、超市、專(zhuān)賣(mài)店紛紛進(jìn)入購(gòu)物中心的內(nèi)因；為"吃"，大多數(shù)購(gòu)物中心都引進(jìn)了知名的餐館和快餐店；為"玩"，購(gòu)物中心則開(kāi)辟了電影院、健身場(chǎng)所、兒童樂(lè)園等等為居民、家庭服務(wù)所需要的休閑形式。在以消費(fèi)者為導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，顧客可以到任何場(chǎng)所購(gòu)物，包括百貨公司、超市、大賣(mài)場(chǎng)，選擇空間很大。而購(gòu)物中心抓住了"買(mǎi)、吃、玩"三位一體，在這里完全可以呆上一整天，多種消費(fèi)目的的整合及其相互之間的互相促進(jìn)，也就很自然地吸引了基于不同目的大量客流。
2、生活和消費(fèi)的需要 :
當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)需求隨著收入水平的提高出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，而購(gòu)物中心則迎合了這種需求。
從生活面而言，新都市生活形態(tài)的崛起，促成了大量人口聚集在一定的地理區(qū)域內(nèi)，使得消費(fèi)行為可以集中而高度地產(chǎn)生在一個(gè)特定地點(diǎn)內(nèi)；消費(fèi)面的最大轉(zhuǎn)變，則是消費(fèi)的目的不再僅僅是購(gòu)買(mǎi)一種實(shí)質(zhì)而看得見(jiàn)的物品，它更是購(gòu)買(mǎi)一種感覺(jué)，可以滿足人們生理及心理的雙重需求。從美、日兩國(guó)來(lái)看，生活與消費(fèi)面的轉(zhuǎn)變正是大型購(gòu)物中心興盛林立的直接原因，因?yàn)橛性絹?lái)越多的消費(fèi)者在選擇一次性購(gòu)足的方式，而購(gòu)物中心的便利性、綜合性、舒適性則適應(yīng)了消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，也因此自然而然地推動(dòng)了購(gòu)物中心的發(fā)展。
（三）購(gòu)物中心的作用
購(gòu)物中心在美國(guó)、日本、歐洲以及其它國(guó)家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為"流通革命"，購(gòu)物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動(dòng)和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對(duì)生產(chǎn)的引導(dǎo)、對(duì)消費(fèi)的促進(jìn)。進(jìn)入到20世紀(jì)90年代，我國(guó)的香港、臺(tái)灣和東南亞各國(guó)購(gòu)物中心步入蓬勃發(fā)展的階段，購(gòu)物中心的數(shù)量增加、規(guī)模擴(kuò)大，形式日趨多樣、服務(wù)更趨完善。
購(gòu)物中心不僅是一種復(fù)合度極高的商業(yè)組合，而且其在社會(huì)經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展等各方面都起到了極大的促進(jìn)作用。僅以美國(guó)購(gòu)物中心對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的總體貢獻(xiàn)為例，1993年其總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55％，美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作。
1、促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展
購(gòu)物中心集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)功能于一體，是零售業(yè)發(fā)展到現(xiàn)階段的最高體現(xiàn)，而且由于其規(guī)模龐大、涵蓋了多種商業(yè)業(yè)態(tài)，有效地促進(jìn)社會(huì)的消費(fèi)與商品的流通，從而拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。1993年，美國(guó)購(gòu)物中心總銷(xiāo)售額業(yè)績(jī)達(dá)到8302億美元，1994年達(dá)到了8500億美元，這個(gè)銷(xiāo)售額在非汽車(chē)相關(guān)商品的銷(xiāo)售額中占了55％，美國(guó)購(gòu)物中心所用員工超過(guò)1000萬(wàn)人，幾乎每11個(gè)工作人口中就有一名是在大型購(gòu)物中心工作�！�
2、刺激城市協(xié)調(diào)與高速發(fā)展
世界各地有許多購(gòu)物中心是伴隨著城市化的發(fā)展而形成的。城市化是世界所有國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然選擇，而城市化發(fā)展的必然結(jié)果就是城市范圍及城市規(guī)模不斷擴(kuò)大。交通的發(fā)展直接促進(jìn)了城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟(jì)要素的重新配置，從而在城鄉(xiāng)交界處形成了一種人口密度很高的地域空間。城市化還可以使居民的消費(fèi)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，從而增加個(gè)體消費(fèi)水平，使生產(chǎn)與生活環(huán)境高度聚集，公共基礎(chǔ)設(shè)施的邊際成本也因?yàn)橐?guī)模效益而降低。城市社區(qū)的高度聚集和更通暢的信息傳遞渠道，也使得消費(fèi)信息的集散更加便利；城市化的多元性也會(huì)使消費(fèi)熱點(diǎn)更容易形成和傳播，隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，分級(jí)的商業(yè)中心必將形成，特別是在城市的邊緣地帶，地價(jià)相對(duì)較低，加之道路、交通條件的逐步改善，拉近了城鄉(xiāng)間的距離。由于購(gòu)物中心的發(fā)展與城市的發(fā)展緊密相關(guān)。
同時(shí)，購(gòu)物中心在一定程度上可以體現(xiàn)一個(gè)小的環(huán)境，如果加上政府對(duì)購(gòu)物中心的協(xié)調(diào)和引導(dǎo)，往往都會(huì)成為城市的一道亮麗風(fēng)景線。購(gòu)物中心所體現(xiàn)的是一種消費(fèi)文化，既然是文化，就需要有與文化相對(duì)應(yīng)的內(nèi)涵。比如景觀設(shè)計(jì)、藝術(shù)塑造等等，這都是購(gòu)物中心與其它業(yè)態(tài)的區(qū)別。，故購(gòu)物中心的建設(shè)也將對(duì)城市環(huán)境的協(xié)調(diào)起到一定的促進(jìn)作用。
3、協(xié)調(diào)消費(fèi)和生產(chǎn)之間的關(guān)系
購(gòu)物中心每天面對(duì)大量的消費(fèi)者，所以形成了大量的消費(fèi)者意見(jiàn)，而購(gòu)物中心一旦形成社會(huì)化形態(tài)，再結(jié)合完整的消費(fèi)資訊，將有助于生產(chǎn)供應(yīng)商確定目標(biāo)市場(chǎng)、掌握消費(fèi)者意見(jiàn)、決定生產(chǎn)量。
購(gòu)物中心推翻了以往由生產(chǎn)者安排的傳統(tǒng)行銷(xiāo)通路，由于他們不僅開(kāi)店賣(mài)貨，而且對(duì)其商圈的客層情況了如指掌，廣泛掌握了消費(fèi)者的意見(jiàn)，在一定程度上取得了優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)而可以引導(dǎo)生產(chǎn)者，而這一點(diǎn)對(duì)零售商、生產(chǎn)商來(lái)講可謂是一種雙贏策略，是時(shí)代進(jìn)步的趨勢(shì)和象征。在這種情況下，生產(chǎn)者只需將精神專(zhuān)注于制造技術(shù)的改進(jìn)，去研究降低成本的技巧，千方百計(jì)提供更加物美價(jià)廉的商品，科學(xué)控制生產(chǎn)量，合理確定目標(biāo)市場(chǎng)，二者的協(xié)調(diào)運(yùn)作可以達(dá)成有效滿足顧客需求的目的。
4、完整地體現(xiàn)了人性化的要求
購(gòu)物中心是兼具購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)及文化等人性化空間的提供者，并與原有的商店具有互補(bǔ)、并存的特征，具體的表現(xiàn)是關(guān)注社區(qū)居民的生活，也具有特色活動(dòng)相對(duì)定向的功能。由于商圈內(nèi)居民生活空間與消費(fèi)需求的結(jié)合，購(gòu)物中心的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與功能的提供，均能注重人性化的需求，例如人車(chē)分道、休息坐椅、綠化與藝術(shù)化定向等，足以使消費(fèi)者在被尊重的氣氛下活動(dòng)，呈現(xiàn)出提供便利的根本特征。
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三、國(guó)際主要購(gòu)物中心模式及特征分析（一）美國(guó)的購(gòu)物中心1、美國(guó)購(gòu)物中心的特點(diǎn)
美國(guó)購(gòu)物中心的宗旨就是要離開(kāi)城區(qū)而在郊區(qū)建設(shè)盛典和娛樂(lè)場(chǎng)所，從而有計(jì)劃地建成郊區(qū)的商業(yè)中心。新的購(gòu)物中心為了增強(qiáng)自身的吸引力，一般以傳統(tǒng)的百貨商店作為核心商店，周?chē)h(huán)繞著大大小小的各種專(zhuān)業(yè)商店。
美國(guó)的購(gòu)物中心也稱有計(jì)劃的購(gòu)物中心，它是一群經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)的商店和服務(wù)店鋪，常常是連接起來(lái)組成一個(gè)長(zhǎng)條建筑物。購(gòu)物中心一般由房地產(chǎn)所有者或某家大公司開(kāi)發(fā)建設(shè)起來(lái)，然后交由購(gòu)物中心的管理部門(mén)租給搭配適當(dāng)?shù)牧闶燮髽I(yè)，為確保把顧客流量擴(kuò)大到最大程度，中心管理部門(mén)留出公用的區(qū)域（如停車(chē)場(chǎng)和人行道），并根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃，對(duì)商店的門(mén)面和租戶經(jīng)銷(xiāo)的商品作出某些規(guī)定。
美國(guó)的購(gòu)物中心通常有2家或 2家以上的大的核心商店，以便吸引消費(fèi)者。這些商店在購(gòu)物中心的位置是經(jīng)過(guò)精心策劃的，顧客必須在購(gòu)物中心里經(jīng)過(guò)其他商店才能到達(dá)這些大商店。購(gòu)物中心的外觀一般都極其現(xiàn)代化，內(nèi)部環(huán)境和氣氛則與城區(qū)的其他許多零售商店形成鮮明的對(duì)照。
美國(guó)購(gòu)物中心至少包括5家商店，大多數(shù)的購(gòu)物中心都有20—50家商店。一般包括一家超級(jí)市場(chǎng)、一家雜貨店、一家藥店，以及飲食店、娛樂(lè)設(shè)施等。有寬敞的停車(chē)場(chǎng)所，一般都能容納幾千輛小車(chē)。購(gòu)物中經(jīng)營(yíng)者只有一個(gè)，但中心內(nèi)有各式各樣的承租戶。
2、購(gòu)物中心在美國(guó)零售業(yè)中的重要地位
50年代末，美國(guó)的購(gòu)物中心尚不足1000個(gè)。90年代初已經(jīng)發(fā)展到3.5萬(wàn)個(gè)以上，其中10%為封閉式的購(gòu)物林蔭道。購(gòu)物中心的年總收入超過(guò)7000億美元，差不多占全美零售商店銷(xiāo)售額的40%（包括汽車(chē)與汽油的銷(xiāo)售）。有900萬(wàn)以上的人在購(gòu)物中心供職。美國(guó)的連鎖店也從購(gòu)物中心的發(fā)展中獲益。例如：有限商店、多爾頓書(shū)店、彭尼商店等，都從他們?cè)O(shè)在購(gòu)物中心的分店中獲得可觀的銷(xiāo)售額。
此外，有一些大的零售商們已經(jīng)參與了購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。通常的做法是，由這些大零售商置下一塊選中的地盤(pán)，然后與另一個(gè)主要零售商聯(lián)合。他們找來(lái)一個(gè)開(kāi)發(fā)人，這位開(kāi)發(fā)人擁有這片地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，并負(fù)責(zé)進(jìn)行建設(shè)和將購(gòu)物中心租賃給各個(gè)商店。例如：西爾斯公司就參與了幾十個(gè)購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)工作；普布利克斯超級(jí)市場(chǎng)則聯(lián)合幾百家小商店共同經(jīng)營(yíng)了許多購(gòu)物中心。在美國(guó)每年都有許多新的購(gòu)物中心誕生，其營(yíng)業(yè)面積都在幾千萬(wàn)平方英尺以上。
3、購(gòu)物中心的改革措施
為了保持長(zhǎng)期的發(fā)展，美國(guó)的購(gòu)物中心進(jìn)行了如下的經(jīng)營(yíng)改革活動(dòng)：
1）
一些老的購(gòu)物中心已經(jīng)或正在進(jìn)行修繕，擴(kuò)大或搬遷，以便獲得新
生。如舊金山市郊區(qū)的安蒂奧克縣東林蔭道。
2）
為吸引消費(fèi)者的興趣和注意力，一些新類(lèi)型的購(gòu)物中心相繼建立，如“大型林蔭道和強(qiáng)力中心”。
3）
許多購(gòu)物中心，零售商門(mén)正在擴(kuò)大聯(lián)合經(jīng)營(yíng)范圍，增強(qiáng)消費(fèi)者對(duì)“一次過(guò)購(gòu)物”的興趣。現(xiàn)在，越來(lái)越多的購(gòu)物中心傾向于把自己的業(yè)務(wù)擴(kuò)大到服務(wù)性的商業(yè)活動(dòng)方面，如銀行、股票經(jīng)紀(jì)人、牙科醫(yī)生、美容院、電視機(jī)維修部以及汽車(chē)租賃處等。
4）
購(gòu)物中心的管理日益注重于如何為消費(fèi)者提供更進(jìn)一步的便利。一位美國(guó)業(yè)內(nèi)人士這樣評(píng)論道：“購(gòu)物中心是使人幸福的商業(yè)。這意味著要滿足或者超出購(gòu)買(mǎi)者的期望，要理解消費(fèi)者行為的動(dòng)機(jī)，要以商業(yè)地區(qū)來(lái)滿足地區(qū)的商業(yè)，要以消費(fèi)者為導(dǎo)向�！� |
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4、美國(guó)購(gòu)物中心的類(lèi)型
按市場(chǎng)種類(lèi)劃分，美國(guó)購(gòu)物中心有三個(gè)主要類(lèi)型：地區(qū)的、社區(qū)的和街區(qū)的。這三大類(lèi)購(gòu)物中心的不同特點(diǎn)見(jiàn)下表：
項(xiàng)
目
地區(qū)購(gòu)物中心
社區(qū)購(gòu)物中心
街區(qū)購(gòu)物中心
總占地面積（m2）
122000—405000
40500—122000
13000—41000
總營(yíng)業(yè)面積（m2）
36000—180000
9000—36000
1800—9000
主要租戶
1—2家或更多的百貨商店及超市
部門(mén)百貨商店（傳統(tǒng)的或折扣的）、雜貨店或郵購(gòu)商店
超級(jí)市場(chǎng)或雜貨店
商店數(shù)目（家）
50—150或更多
15—50
5—15
商品和服務(wù)范圍
提供最多種類(lèi)商品，在服務(wù)方面能提高顧客的購(gòu)物經(jīng)驗(yàn)
適當(dāng)?shù)纳唐贩N類(lèi)，主要為選購(gòu)商品和方便商品，并結(jié)合服務(wù)
對(duì)顧客提供最低限度的商品種類(lèi)，更強(qiáng)調(diào)方便商品和便民服務(wù)
最低支持人口（人）
100000以上
20000—100000
3000—5000
購(gòu)物者乘車(chē)到達(dá)時(shí)間
30分鐘以上
最多20分鐘
不到15分鐘
位置
位于中心城市以外，在公路或高速公路主干線旁
靠近一個(gè)或更多的居民住宅區(qū)
位于一個(gè)居民區(qū)的主要大道旁
設(shè)計(jì)和布局
通常為封閉的林蔭道
狹長(zhǎng)的一片
狹長(zhǎng)形
占全美購(gòu)物中心總數(shù)的比例（%）
5
32
63
5、美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)
1955—1991年，美國(guó)有計(jì)劃的購(gòu)物中心幾乎增加了27倍，主要年份的購(gòu)物中心數(shù)量見(jiàn)下表：
年份
個(gè)數(shù)
1955
1960
1965
1970
1975
1980
1981
1991
1300
4500
9200
12500
16400
22050
22750
35000
現(xiàn)在購(gòu)物中心的銷(xiāo)售額約占零售總額的40%。但是，他們正在接近飽和點(diǎn)。每平方英尺的銷(xiāo)售額正在下降，空額率正在上升，破產(chǎn)已有發(fā)生。購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者們正計(jì)劃在中小城市和全國(guó)最快成長(zhǎng)的地區(qū)（如西南）建立36000平方米以內(nèi)的小型購(gòu)物中心，以解決這些問(wèn)題。
美國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)是回到中心商業(yè)區(qū)，在許多大城市，由于在郊區(qū)已經(jīng)越來(lái)越難找到合適的零售位置，城區(qū)的零售業(yè)利潤(rùn)因而有增長(zhǎng)的趨勢(shì)。例如：邁阿密的歐姆尼中心（Omni Center），芝加哥的水塔區(qū)，紐約的西特公司中心市場(chǎng)，費(fèi)城的東市長(zhǎng)廊等，都是城區(qū)購(gòu)物中心的代表，它們給中心城市生活注入了新的生機(jī)，既向過(guò)往旅客也向常住的城區(qū)消費(fèi)者提供服務(wù)。
此外，美國(guó)購(gòu)物中心的未來(lái)發(fā)展還將受到能源發(fā)展?fàn)顩r的影響。地區(qū)購(gòu)物中心必須吸引一個(gè)大范圍地區(qū)居民前來(lái)購(gòu)物。假如汽油減少供應(yīng)量，或者汽油太貴。正如人們對(duì)90年代所作的預(yù)測(cè)那樣，那么，這些購(gòu)物中心就會(huì)面臨困難。購(gòu)買(mǎi)者不得不去離家近的商店購(gòu)物。那樣的話，那些為100平方英里居民服務(wù)的大型購(gòu)物中心就將成為歷史。
購(gòu)物中心作為零售商業(yè)的一種新形式，在美國(guó)社會(huì)生活中將會(huì)繼續(xù)發(fā)展，并發(fā)揮更大的作用。雖然美國(guó)商業(yè)界有人警告說(shuō)：“購(gòu)物中心發(fā)展得太快，規(guī)模搞得太大了�！钡牵豢煞裾J(rèn)，購(gòu)物中心以其品種齊全的商品和服務(wù)以及一次過(guò)購(gòu)物的方式確實(shí)給消費(fèi)者帶來(lái)了方便。 |
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二）英國(guó)的購(gòu)物中心1、購(gòu)物中心發(fā)展背景
第二次世界大戰(zhàn)以后，英國(guó)的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)生活出現(xiàn)了各種各樣的改變：國(guó)民收入增加，教育水平提高，人口的流動(dòng)性增強(qiáng)，人們的閑暇時(shí)間增多。與歐美其他發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，英國(guó)同樣發(fā)生了郊區(qū)化的現(xiàn)象，與此同時(shí)，英國(guó)政府在零售業(yè)和消費(fèi)行為中的作用也加強(qiáng)了。
隨著上述經(jīng)濟(jì)和社會(huì)生活的改變，英國(guó)的零售業(yè)發(fā)生了巨大變化。主要表現(xiàn)在：商店總數(shù)減少，規(guī)模擴(kuò)大，連鎖商店增加；總趨勢(shì)是：商店更少、更大。
在英國(guó)，雖然區(qū)域中心的交通改善費(fèi)用比郊區(qū)高，改造起來(lái)難度大、進(jìn)度慢，且消費(fèi)者進(jìn)市中心購(gòu)物的停車(chē)費(fèi)用也相對(duì)較高，但是，這一切并沒(méi)有造成市中心區(qū)域商店的衰落和商業(yè)服務(wù)設(shè)施的分散化，因?yàn)橛?guó)的商業(yè)發(fā)展受到當(dāng)?shù)卣膰?yán)格控制，政府不僅控制著商店的數(shù)量，而且控制著商店的設(shè)址。英國(guó)購(gòu)物中心正是在這一背景下，經(jīng)由政府干預(yù)而有計(jì)劃地發(fā)展起來(lái)的。
2、英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展
1947年以后，政府開(kāi)始參與零售業(yè)的活動(dòng)，在土地使用規(guī)劃，零售業(yè)用地的控制、批準(zhǔn)等方面行使權(quán)利。
在40年代，英國(guó)的城市中心和大都市內(nèi)已經(jīng)建立了較完善的購(gòu)物模式，因此中央政府的政策從一開(kāi)始就向城市中心的購(gòu)物中心模式傾斜。與此同時(shí)，政府也開(kāi)始強(qiáng)調(diào)在新建和擴(kuò)大的城市中，在主要的郊區(qū)建立購(gòu)物中心。對(duì)這些購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)，政府提供了咨詢或財(cái)政上的幫助。
60年代中，零售商們和地方的政府部門(mén)開(kāi)始批評(píng)中央政府過(guò)于重視城市中心區(qū)的發(fā)展和重建，相對(duì)忽視了周邊地區(qū)和新區(qū)的購(gòu)物設(shè)施發(fā)展。與此同時(shí)，英國(guó)小汽車(chē)擁有量迅速增加，城市的交通擁擠狀況愈加嚴(yán)重。政府采取了兩方面的措施：第一，改善城市中心的交通環(huán)境，修建新的道路和多層停車(chē)場(chǎng)；第二，推動(dòng)城市社區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展。但是政府對(duì)由此而帶來(lái)的另一個(gè)重大變化，即有獨(dú)立建筑結(jié)構(gòu)、由私人出資的城外購(gòu)物中心的發(fā)展卻沒(méi)有給予認(rèn)真考慮，因此，英國(guó)的城外購(gòu)物中心的發(fā)展至少比美國(guó)和加拿大落后20年。
1965—1980年，英國(guó)建立了424個(gè)購(gòu)物中心，總營(yíng)業(yè)面積達(dá)600萬(wàn)平方米。平均每個(gè)購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)面積超過(guò)4650平方米，并都附設(shè)有停車(chē)場(chǎng)設(shè)施。購(gòu)物中心以超級(jí)市場(chǎng)、雜貨店或百貨店為核心商店。
3、英國(guó)購(gòu)物中心與美國(guó)的區(qū)別
在美國(guó)所發(fā)生的零售業(yè)革命對(duì)英國(guó)不無(wú)影響，就購(gòu)物中心而言，也是一樣。英國(guó)的零售商們同樣期望有更大的營(yíng)業(yè)建筑來(lái)滿足消費(fèi)者日益變化的需求。但是，由于英國(guó)和美國(guó)在社會(huì)環(huán)境和政府政策方面有所不同，因此英國(guó)的購(gòu)物中心與美國(guó)的相比有明顯不同，主要表現(xiàn)為：
1）
英國(guó)人均土地占有面積比美國(guó)少，因而購(gòu)物中心更為集中，從一開(kāi)始，多層的購(gòu)物中心和多層停車(chē)場(chǎng)就成為英國(guó)式購(gòu)物中心的特征。
2）
由于英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展和建設(shè)受到政府的嚴(yán)密監(jiān)控，以及缺乏全國(guó)性的汽車(chē)道路，英國(guó)的購(gòu)物中心多數(shù)集中在現(xiàn)有的區(qū)域范圍內(nèi)，而不在鄰近交通干線的農(nóng)村地區(qū)，這與美國(guó)和大多數(shù)歐洲國(guó)家的情形正好相反。
3）
英國(guó)人口中，小汽車(chē)擁有者的比例小于美國(guó)，加上多數(shù)購(gòu)物中心健在城市中，因此購(gòu)物中心的顧客多為步行和使用公共交通工具者。
4、英國(guó)購(gòu)物中心的類(lèi)型
1）、超級(jí)商店
超級(jí)商店是由一組商店共同組成的，營(yíng)業(yè)面積大于2500平方米，多為5000平方米，最大可達(dá)1萬(wàn)平方米。位于市中心或市郊，建筑物一般為一層，結(jié)構(gòu)獨(dú)立，有良好的停車(chē)設(shè)施。出售的商品有食品，也有一些低價(jià)的非食品類(lèi)商品。銷(xiāo)售形式通常是自助式的，出口處設(shè)有收款臺(tái)。
2）、大型市場(chǎng)
超大型市場(chǎng)通常位于市中心以外的區(qū)域，銷(xiāo)售面積超過(guò)5000平方米，多的可達(dá)3萬(wàn)平方米。有寬敞的停車(chē)場(chǎng)，可停放小汽車(chē)的數(shù)量大約相當(dāng)于每5平方米銷(xiāo)售空間一輛小汽車(chē)。前來(lái)購(gòu)物的顧客多數(shù)是開(kāi)著小汽車(chē)來(lái)的。超大型市場(chǎng)的規(guī)模比超級(jí)商店更大，經(jīng)營(yíng)的商品除食品外，還有品種繁多的非食品類(lèi)商品。此外，還提供各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施。
3）、地區(qū)購(gòu)物中心
地區(qū)購(gòu)物中心產(chǎn)生于美國(guó)，后傳入英國(guó)。它是一種有計(jì)劃建造的購(gòu)物中心，建筑物自成一體。地區(qū)購(gòu)物中心通常包括1個(gè)或更多的百貨商店、折扣百貨商店、各種各樣其他的選購(gòu)商品商店和方便商品商店，以及一些非零售的服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些眾多的商店群聚集在一個(gè)開(kāi)放的或封閉的林蔭道上，附設(shè)有地面停車(chē)場(chǎng)設(shè)施。
地區(qū)購(gòu)物中心是供客戶購(gòu)買(mǎi)選購(gòu)商品的貿(mào)易中心，至少擁有3萬(wàn)平方米可供出租的營(yíng)業(yè)面積，有的可達(dá)10萬(wàn)平方米，顧客通常一個(gè)月或偶爾光顧一次，選購(gòu)時(shí)裝、鞋帽、家具和電器等。服務(wù)半徑達(dá)25英里或更大。服務(wù)人口至少有10—15萬(wàn)人。
地區(qū)購(gòu)物中心與超級(jí)商店、超大型市場(chǎng)的不同之處在于，它更強(qiáng)調(diào)的是選購(gòu)商品，而不是方便商品。此外，與同等規(guī)模的超級(jí)商店相比，地區(qū)購(gòu)物中心需要更廣大的服務(wù)區(qū)域作為它的支撐。
4）、社區(qū)購(gòu)物中心
社區(qū)購(gòu)物中心是英國(guó)中、小城市的主要購(gòu)物中心類(lèi)型。它的核心商店通常是一個(gè)小型百貨商店或雜貨店，其規(guī)模通常在1—3萬(wàn)平方米，服務(wù)人口1—1.5萬(wàn)人。經(jīng)營(yíng)范圍除了方便商品外，還提供選購(gòu)商品和一些個(gè)人服務(wù)項(xiàng)目。
5）、街區(qū)購(gòu)物中心
街區(qū)購(gòu)物中心是一種小型的購(gòu)物中心，以一個(gè)超級(jí)市場(chǎng)為核心商店，經(jīng)營(yíng)品種繁多的方便商品，同時(shí)也向顧客提供一些個(gè)人服務(wù)項(xiàng)目，如洗衣、干洗和修鞋等。英國(guó)的街區(qū)購(gòu)物中心營(yíng)業(yè)面積通常為5000平方米，服務(wù)人口為5000—10000人。服務(wù)輻射面不超過(guò)5英里。
6）、專(zhuān)門(mén)購(gòu)物中心
專(zhuān)門(mén)購(gòu)物中心是一種專(zhuān)業(yè)化的購(gòu)物中心，它專(zhuān)為滿足某一特定顧客而設(shè)計(jì)建造。這類(lèi)特殊顧客有：旅游者、辦公室工作人員、住在郊區(qū)而在市區(qū)工作的人以及旅店的顧客等。這類(lèi)購(gòu)物中心里面的商店一般都不大，但是商品的數(shù)量和種類(lèi)都很豐富。英國(guó)80年代初建成的科文特加登中心就是專(zhuān)門(mén)購(gòu)物中心的典型代表。該中心是由一座舊市場(chǎng)改建而成的，已發(fā)展為一個(gè)很吸引旅游者的購(gòu)物中心。
7）、購(gòu)物連拱廊
購(gòu)物連拱廊是一種有拱頂?shù)馁?gòu)物連廊。走廊十分高大，呈狹長(zhǎng)形，通常寬4.5—6米。走廊兩旁設(shè)有形形色色的商店，至少有二層建筑結(jié)構(gòu)。這種購(gòu)物中心的特點(diǎn)是設(shè)有休息地點(diǎn)、綠色植物和其他一些設(shè)施。臨走廊的商店一般為小型專(zhuān)業(yè)商店，如婦女用品商店、珠寶商店、報(bào)亭等。英國(guó)典型的購(gòu)物連拱廊有：倫敦的伯靈頓連拱廊和皮卡迪利連拱廊，以及蒙特利爾的麗村商城。
8）、購(gòu)物林蔭道
購(gòu)物林蔭道產(chǎn)生于美國(guó)，它比購(gòu)物連拱廊更寬敞、優(yōu)雅，質(zhì)量也更高。購(gòu)物林蔭道通常設(shè)有中央綠化園地，還有供顧客休息的場(chǎng)所、人造噴泉裝置以及其他一些設(shè)施。里面的商店也比購(gòu)物連拱廊里的規(guī)模大些。
購(gòu)物林蔭道的閃電兩旁走廊約有3—3.5米寬，中央走廊約4—8米寬，林蔭道的總寬度為10—15米。英國(guó)典型的購(gòu)物林蔭道有：維多利亞中心、諾丁漢、約克戴爾等。
9）、城外購(gòu)物中心
城外購(gòu)物中心（Out-of-Town Shopping Centre）也稱郊區(qū)購(gòu)物中心，在北美、澳大利亞和法國(guó)都比較普遍。由于英國(guó)政府采取了限制城外零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的政策，英國(guó)的城外購(gòu)物中心發(fā)展得較緩慢。
英國(guó)的城外購(gòu)物中心對(duì)顧客有以下幾方面吸引力：
9）-1、價(jià)格低廉。
城外購(gòu)物中心的商品售價(jià)比其他購(gòu)物中心便宜得多。原因是城外購(gòu)物中心的地價(jià)便宜，建筑費(fèi)用也低，在經(jīng)營(yíng)上采用規(guī)模經(jīng)營(yíng)方式。并且不搞豪華的裝飾，例如其倉(cāng)庫(kù)式的建筑結(jié)構(gòu)、開(kāi)放式的擱物架陳列，都減少了經(jīng)營(yíng)成本。
9）-2、位置。
城外購(gòu)物中心雖然在位置上離居民聚居地較遠(yuǎn)，但它處于主要交通干線上，人們通過(guò)對(duì)高速公路可以非常方便抵達(dá)那里，甚至比去城市中心區(qū)更便利。
9）-3、購(gòu)物環(huán)境。
室內(nèi)設(shè)有空調(diào)設(shè)備，氣溫適宜，場(chǎng)所干凈，寬敞明亮。顧客在這里購(gòu)物輕松自如，可以在一個(gè)屋頂下一次經(jīng)過(guò)而完成購(gòu)物目的。不僅如此，在城外購(gòu)物中心還可以享受到購(gòu)物時(shí)間上的便利。許多城外購(gòu)物中心的營(yíng)業(yè)時(shí)間都延長(zhǎng)到晚間，這給快節(jié)奏生活的廣大英國(guó)市民帶來(lái)了方便。
9）-4、停車(chē)場(chǎng)。
與大多數(shù)市中心的商店不同，英國(guó)的城外購(gòu)物中心給顧客提供完全的停車(chē)自由和方便，即使在交通高峰時(shí)期，去往城外購(gòu)物中心的道路仍然暢通無(wú)阻，停車(chē)也沒(méi)有什么問(wèn)題。這也是吸引顧客的一個(gè)重要因素。 |
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5、英國(guó)購(gòu)物中心的發(fā)展趨勢(shì)
70年代中期以來(lái)，英國(guó)的購(gòu)物中心有向城市邊緣地區(qū)發(fā)展的趨勢(shì)。城市中心零售商業(yè)逐漸衰退，郊區(qū)和社區(qū)購(gòu)物中心不斷發(fā)展。城市副中心區(qū)和邊緣地帶的購(gòu)物中心對(duì)附近小城市和農(nóng)村的居民來(lái)說(shuō)，比中心城市的商店方便得多。這些購(gòu)物中心服務(wù)的對(duì)象和范圍也正是中心城市以外的居民區(qū)、附近的城市和鄉(xiāng)村。它們甚至通過(guò)開(kāi)發(fā)新的居民區(qū)來(lái)獲得商業(yè)支撐點(diǎn)。
80年代以來(lái)，英國(guó)的政治和社會(huì)生活發(fā)生了一系列重大變化。那種嚴(yán)重依賴政府行為的英國(guó)社會(huì)逐漸被一種更自由化的社會(huì)所取代，零售業(yè)也得到進(jìn)一步革新。英國(guó)大部分城區(qū)購(gòu)物中心的發(fā)展都在60—70年代期間。70年代末，一方面城區(qū)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展基本飽和；另一方面，在郊區(qū)發(fā)展各種類(lèi)型商業(yè)設(shè)施的需求壓力卻并未減退。80年代，英國(guó)60%以上家庭擁有至少1輛小汽車(chē)。消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣繼續(xù)朝著購(gòu)物頻次更少、購(gòu)物數(shù)量更多、全家外出購(gòu)物和一次過(guò)購(gòu)物的方向發(fā)展，這意味著城外購(gòu)物中心還將有更大的發(fā)展，超級(jí)商店和超大型市場(chǎng)這種購(gòu)物中心形式將會(huì)更受歡迎。
近年來(lái)，英國(guó)的購(gòu)物中心在向著多功能化的方向發(fā)展。與早期的城區(qū)和社區(qū)購(gòu)物中心不同的是，在這些購(gòu)物中心，零售只是其中的一個(gè)部分，各種各樣的服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施與零售業(yè)已結(jié)合在一起。
越來(lái)越多的連鎖店公司對(duì)城外購(gòu)物中心感興趣，由一個(gè)超級(jí)商店或超大型市場(chǎng)為核心的小型城外購(gòu)物中心，在英國(guó)的中心城市零售結(jié)構(gòu)中將會(huì)發(fā)揮更重要的作用。
購(gòu)物中心的這些新發(fā)展要求有更大的陳列空間、倉(cāng)儲(chǔ)面積和地面的停車(chē)場(chǎng)，而大多數(shù)傳統(tǒng)的購(gòu)物中心已經(jīng)不適應(yīng)這些要求了。發(fā)展的趨勢(shì)將是：更少的購(gòu)物中心，更大的營(yíng)業(yè)空間和面積，更廣大的服務(wù)地域，對(duì)顧客更大的吸引力。 |
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（三）日本的購(gòu)物中心1、日本購(gòu)物中心概況
在經(jīng)歷了10年第二次世界大戰(zhàn)之后的恢復(fù)期后，從1956年開(kāi)始，日本的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了持續(xù)高速發(fā)展的時(shí)期，并迅速躋身于世界經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)之列。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市人口迅速向郊區(qū)擴(kuò)散，郊區(qū)商業(yè)的需求越來(lái)越迫切。同時(shí)，大眾消費(fèi)市場(chǎng)也日益成熟起來(lái)。在此情況下，由美國(guó)產(chǎn)生的購(gòu)物中心這種商業(yè)形式，跨過(guò)海洋，傳播到了日本。
日本的購(gòu)物中心也稱購(gòu)買(mǎi)中心。其形式主要分為兩種：一種相當(dāng)于商場(chǎng)的形式，設(shè)立在公共建筑物中，由出售食品和日用品的零售商店組成；另一種相當(dāng)于商店街的形式，有的位于住宅區(qū)附近，有的位于市中心或交通樞紐。一般是在一個(gè)區(qū)域內(nèi)以百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)為中心，在它周?chē)_(kāi)設(shè)著各種各樣的專(zhuān)業(yè)商店，如男服裝、女服裝、家庭用品、化妝品、雜貨、輕衣料等專(zhuān)業(yè)商業(yè)群，還有飯店、快餐、咖啡館、酒吧間等飲食業(yè)群，理發(fā)、美容、洗染、照相等服務(wù)業(yè)群，以及電影院、劇場(chǎng)、俱樂(lè)部等娛樂(lè)設(shè)施群等，形成一個(gè)區(qū)域性的商業(yè)服務(wù)中心。
日本購(gòu)物中心的商店，采用現(xiàn)代化的科學(xué)技術(shù)，運(yùn)用先進(jìn)的管理方法，整個(gè)區(qū)域設(shè)計(jì)新穎，布置得體，花草樹(shù)木相間，空氣新鮮，像街頭公園。在這里，吃、喝、玩、用商品樣樣俱全，是顧客選購(gòu)商品的良好場(chǎng)所，因此它也被稱為“現(xiàn)代化的商店街”。如位于大阪市郊區(qū)的千里購(gòu)物中心，以百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)為主，配合各種專(zhuān)業(yè)商店——食品店、飲料店、飯館等，并設(shè)有各種娛樂(lè)場(chǎng)所，形成了一個(gè)商業(yè)服務(wù)中心，為附近10—25萬(wàn)居民服務(wù)。
日本的購(gòu)物中心具有多樣、熱鬧、有吸引力、充滿生氣、有刺激性、色彩豐富的特點(diǎn)。它的存在還有賴于交通的四通八達(dá)。它既使人們可以有比較、有選擇地挑選商店或商品，同時(shí)又是欣賞商店和娛樂(lè)的地方。在這里，百貨商店自身的設(shè)施，居于重要的位置。它的營(yíng)業(yè)場(chǎng)是便于大規(guī)模買(mǎi)賣(mài)的店堂。此外，各式各樣的專(zhuān)業(yè)商店，除具有百貨店那種能一次買(mǎi)到所需的商品外，還便于顧客進(jìn)行比較和選擇。
2、拉拉普多購(gòu)物中心
日本發(fā)展大型化的購(gòu)物中心是從70年代后期開(kāi)始的。位于船橋的拉拉普多的購(gòu)物中心就是其中一個(gè)典型代表。這是一個(gè)綜合性的美式購(gòu)物中心，成立于1981年，拉拉普多購(gòu)物中心以SOGO百貨公司和大榮超級(jí)市場(chǎng)為核心商店，包括200多家大大小小的專(zhuān)業(yè)店，還有許多附屬文化娛樂(lè)機(jī)構(gòu)，以及公共休息區(qū)、活動(dòng)區(qū)、兒童游樂(lè)等相關(guān)設(shè)施。該中心大型停車(chē)場(chǎng)可容納5000輛汽車(chē)。
作為拉拉普多購(gòu)物中心核心商店之一的SOGO百貨公司，在日本以地方型百貨公司著稱，主要連鎖店大都分布在地方性的大城市商品構(gòu)成以綜合百貨類(lèi)為主，另一核心商店大榮超級(jí)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)范圍以家庭生活為中心，以中檔商品為主。這兩家商店在日本早已具有相當(dāng)?shù)闹�，因而，有助于增�?qiáng)拉拉普多購(gòu)物中心的號(hào)召力。
至于其他200多家專(zhuān)門(mén)店，以歐洲體系的C&A服飾連鎖店及瑞典的IKEA家庭用品店為主力，還有一些日本著名的連鎖店，如紀(jì)伊園書(shū)店、引冰激凌、POLO服飾等，這些專(zhuān)門(mén)店在整體業(yè)務(wù)的構(gòu)成上力求做到相互補(bǔ)充，相互協(xié)調(diào)，以避免彼此之間的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
拉拉普多購(gòu)物中心的商圈范圍分為三個(gè)層次：第一層商圈為小汽車(chē)車(chē)程10—15分鐘以內(nèi)的船橋市及附近地域，服務(wù)人口約158萬(wàn)人；第二層商圈以車(chē)程20—30分鐘內(nèi)的八千代市一帶為主，服務(wù)人口約106萬(wàn)人；第三層商圈則為車(chē)程40分鐘以內(nèi)的四街道市及附近地域，服務(wù)人口約40萬(wàn)人，合計(jì)該購(gòu)物中心的商圈人口數(shù)約在300萬(wàn)人左右。該商圈內(nèi)約有70%家庭的一家之主在東京上班，因而其家庭成員對(duì)東京高水準(zhǔn)的現(xiàn)代化生活已有所了解，這有助于拉拉普多購(gòu)物中心與當(dāng)?shù)氐念櫩拖嘟Y(jié)合。
在經(jīng)營(yíng)管理方面拉拉普多購(gòu)物中心在成立之初就由中心管理者對(duì)各專(zhuān)業(yè)店的構(gòu)成，包括各個(gè)業(yè)種及商品價(jià)位進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃。確定服裝占30.7%，服飾用品占9%，文化用品占19.5%，家庭用品占9.4%，食品占1.5%，餐飲業(yè)占19.9%，服務(wù)業(yè)占7.4%，其他類(lèi)占2.6%，使得商品構(gòu)成十分協(xié)調(diào)，同時(shí)也充分供應(yīng)了顧客在日常生活方面所需要的一切用品。
該中心的200多家專(zhuān)門(mén)店采用的是租斷方式經(jīng)營(yíng)，平均每平方米的月租金約4萬(wàn)日元。另外，在承租之始，每平方米必須先繳約43萬(wàn)元的保證金，10年后再分期平均攤還。各專(zhuān)門(mén)店應(yīng)是獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但購(gòu)物中心管理者與各專(zhuān)門(mén)店的關(guān)系并非單純房主與租戶的關(guān)系，中心對(duì)各專(zhuān)門(mén)店商品內(nèi)容、裝潢陳列及廣告宣傳等給予輔導(dǎo)和協(xié)助。
在商品內(nèi)容上，各專(zhuān)門(mén)店必須先提出商品計(jì)劃讓中心審查，日后如有大的更動(dòng)，也須經(jīng)中心同意。中心對(duì)于專(zhuān)門(mén)店因商品吐納所發(fā)生的資金調(diào)度困難，將盡量設(shè)法協(xié)助解決。
高格調(diào)的店面裝潢陳列是拉拉普多購(gòu)物中心的一個(gè)特色，而這些專(zhuān)門(mén)店裝潢陳列都是在中心的有計(jì)劃規(guī)劃下，交由店主自行施工處理的。
在廣告宣傳方面，則由中心統(tǒng)籌進(jìn)行。該中心所采取的廣告攻勢(shì)除了一般性的報(bào)紙、廣告媒介外，還更多地采用了夾報(bào)送郵寄廣告。據(jù)報(bào)道，該中心在每周六、日都按商圈輪流發(fā)送50萬(wàn)份的夾報(bào)廣告，目的是吸引外地來(lái)客及增加該中心的知名度。同時(shí)，將每年四季的新產(chǎn)品上市、換季拍賣(mài)以及特定節(jié)慶假日的促銷(xiāo)活動(dòng)，以郵寄方式將廣告寄至顧客家中，以便與顧客保持長(zhǎng)久而密切的關(guān)系。由于廣告宣傳方法得宜，拉拉普多購(gòu)物中心即便在平常的日子里，每日顧客也有2萬(wàn)左右，遇到星期日則增至10人左右。
總之，拉拉普多購(gòu)物中心是日本一個(gè)現(xiàn)代化的大型購(gòu)物中心，它不但包括各類(lèi)不同的業(yè)種，同時(shí)也結(jié)合了各項(xiàng)業(yè)態(tài)，因此能滿足顧客多層次多方面的需求。在講究生活化、專(zhuān)門(mén)化、復(fù)合化、多角化的日本流通業(yè)中，拉拉普多購(gòu)物中心是一個(gè)典型代表。 |
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3、塚新購(gòu)物中心
塚新購(gòu)物中心是一個(gè)以“社會(huì)生活園地”為其特色的新型購(gòu)物中心。在日本有“新生活園地”、“生活游樂(lè)園”、“綜合生活產(chǎn)業(yè)”之稱。該中心位于日本關(guān)西兵庫(kù)縣，占地約7萬(wàn)平方米，由日本西武流通集團(tuán)一手規(guī)劃。塚新購(gòu)物中心是一個(gè)超越舊的購(gòu)物觀念，集休閑、娛樂(lè)、社交、聚會(huì)、運(yùn)動(dòng)等多種功能于一體的生活園地，曾以“造鎮(zhèn)計(jì)劃”的成功典型而風(fēng)聞全球。
在經(jīng)濟(jì)效益的發(fā)揮上，塚新購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)者也頗費(fèi)了一番心機(jī)。在地價(jià)奇昂的日本，塚新購(gòu)物中心避開(kāi)了高地價(jià)的都市中心區(qū)，選擇在大阪與神戶之間交通發(fā)達(dá)的兵庫(kù)縣設(shè)店，這在地價(jià)負(fù)擔(dān)上就減輕了很多。另外，妥善利用現(xiàn)有資源條件，保留了原建筑物緩斜丘陵式的地形結(jié)構(gòu)及天然采光，除了可省下一大筆整地費(fèi)用外，還因天然景觀的充分利用而使其別具一格。
塚新購(gòu)物中心以樓高7層的西武百貨店為核心商店，并包括有專(zhuān)門(mén)店街、飲食街、體育館、銀行、教堂、文化教室等設(shè)施。一條天然的小溪流穿越購(gòu)物中心，使其與周?chē)墓珗@綠地共同構(gòu)成一幅極佳的景觀。
分散在購(gòu)物中心的250多家專(zhuān)門(mén)店街與餐飲店街是整個(gè)購(gòu)物中心的特色之一。為避免地域內(nèi)同業(yè)的抵制，西武流通集團(tuán)特別將當(dāng)?shù)卦械男〉陸魞?yōu)先納入專(zhuān)門(mén)店街的經(jīng)營(yíng)。250余家的專(zhuān)門(mén)店在西武流通集團(tuán)的統(tǒng)一規(guī)劃下，每家店均保持了其獨(dú)有的造型，同時(shí)各店的共同組合又構(gòu)成了整條街線條流暢的建筑輪廓，充分表現(xiàn)出建筑與空間的美感。專(zhuān)門(mén)店業(yè)主以租斷或抽成的方式與西武流通集團(tuán)合作，并接受西武流通集團(tuán)的統(tǒng)一管理。
250多家專(zhuān)門(mén)店街與餐飲店街大致分為5個(gè)群組：
第一群組是以生鮮四品（魚(yú)、肉、蔬菜、水果）為中心的“生鮮館群”。
第二群組是以各種西式、日式、中式餐飲店集合而成的“飲食街群”。
第三群組以音響、視聽(tīng)器材、錄音錄像資料為主，表現(xiàn)年輕人的文化與風(fēng)格，稱為“年輕館群”。
第四群組是以陶瓷器、玻璃、手織毛線、鉤紗等材料集合而成的“動(dòng)手做館群”。
第五群組則是二層開(kāi)放式的“塚新購(gòu)物區(qū)群”。
除了商品的經(jīng)營(yíng)外，購(gòu)物中心還以其嶄新的綜合性功能體現(xiàn)出它是真正的社會(huì)生活園地，中心內(nèi)設(shè)有取名為“銀姿”的運(yùn)動(dòng)館，并有各種運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部組織。在購(gòu)物中心的生活廣場(chǎng)上經(jīng)常舉辦各種多采多姿的展示性活動(dòng)。購(gòu)物中心內(nèi)的教堂有常駐牧師可為新人主持結(jié)婚儀式。購(gòu)物中心的銀行從事金融服務(wù)業(yè)務(wù)，裝設(shè)在購(gòu)物中心各重要地點(diǎn)的電腦視屏網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)隨時(shí)向顧客提供各種購(gòu)物資訊，展示或銷(xiāo)售活動(dòng)信息，以及各種相關(guān)信息的查詢。
總之，塚新購(gòu)物中心除了重視商場(chǎng)的銷(xiāo)售機(jī)能，更強(qiáng)調(diào)其服務(wù)性機(jī)能，以適應(yīng)顧客的多種需求，從而為日本流通業(yè)的多角化開(kāi)辟了一個(gè)新的方向。 |
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| 發(fā)表于 2009-04-13 01:15 9樓
四）新加坡購(gòu)物中心
1、購(gòu)物中心現(xiàn)況
新加坡的購(gòu)物中心大多集中在鄰近地鐵站的市中心黃金商圈，且一條街上往往匯集著多家較大型的購(gòu)物中心，如著名的“烏節(jié)購(gòu)物環(huán)帶區(qū)”，有高島屋購(gòu)物中心、中心點(diǎn)購(gòu)物中心和新格璞拉購(gòu)物中心等。著名的還有中國(guó)城商品街購(gòu)物中心，該地區(qū)把一些傳統(tǒng)店面加以改造，注入新的活力，但一些傳統(tǒng)小販的古老生意仍予保留。布爾斯/羅可區(qū)的購(gòu)物中心三年前完工，因位于交通樞紐附近，周末假日客流可達(dá)到16萬(wàn)人次，是一個(gè)經(jīng)營(yíng)相當(dāng)成功的購(gòu)物中心。此外，還有海港碼頭區(qū)，包括萊佛市購(gòu)物中心、碼頭廣場(chǎng)購(gòu)物中心、Suntec城會(huì)議及購(gòu)物中心等。
90年代初，新加坡開(kāi)始大力興建大型住宅區(qū)，并由此帶動(dòng)了社區(qū)型購(gòu)物中心的發(fā)展。社區(qū)型購(gòu)物中心共同的特點(diǎn)是：都座落在較大型的住宅區(qū)，同時(shí)又位于交通樞紐附近。Daimaru、Sogo、Metro等百貨公司是這些郊區(qū)型購(gòu)物中心的主力商店，而其它的組合包括電影城、娛樂(lè)電玩中心、保齡球館和一般的家庭生活用品購(gòu)物商店，還有一些室外餐廳和咖啡館。近期建成的購(gòu)物中心有：世紀(jì)廣場(chǎng)、Tampines購(gòu)物中心、Jurong Point購(gòu)物中心、West Mall購(gòu)物中心等。
2、購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)與管理
目前，新加坡購(gòu)物中心一般由兩個(gè)不同性質(zhì)的團(tuán)體所擁有，一是大型的開(kāi)發(fā)商（如遠(yuǎn)東組織等），一是管理公司。大型開(kāi)發(fā)商視購(gòu)物中心為一項(xiàng)商業(yè)投資，以租賃為主要收入，所以大都會(huì)有自己的員工團(tuán)體來(lái)管理或租賃，有的將管理工作以合約形式包給代理人。還有一些購(gòu)物中心分割成幾個(gè)獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，由小額的投資人所擁有，并實(shí)際經(jīng)營(yíng)這些商店。
從專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心管理公司的角度來(lái)看購(gòu)物中心管理，他們認(rèn)為：
1)、購(gòu)物中心是一種提供整合性服務(wù)的設(shè)施，它包含了一個(gè)有效系統(tǒng)的組織及運(yùn)作。購(gòu)物中心管理策略的落實(shí)必須有一個(gè)明確的工作流程，以進(jìn)行催收租金等例行性工作。新加坡去年就有2.6萬(wàn)家企業(yè)倒閉，所以不可不防。對(duì)行政作業(yè)也須制訂明確的管理規(guī)范，如收取租金標(biāo)準(zhǔn)須一季評(píng)估一次。
2)、在組織結(jié)構(gòu)上，新加坡一個(gè)20萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，一般有20個(gè)管理人員，包括購(gòu)物中心經(jīng)理1人、不動(dòng)產(chǎn)管理專(zhuān)員1人、專(zhuān)員助理3人、工程師1人、技術(shù)人員1人、停車(chē)場(chǎng)管理3人、商場(chǎng)租賃人員3人等。不動(dòng)產(chǎn)的管理包括人事、建物、租約與承包合約，不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)包括空調(diào)、消防、招商、行銷(xiāo)等，清潔及保全服務(wù)則大部分是外包，可使人員任用較有彈性。
3)、購(gòu)物中心收入的主要來(lái)源是租金、停車(chē)費(fèi)及廣告費(fèi)等服務(wù)費(fèi)用。為了增加營(yíng)業(yè)收入，必須建立適當(dāng)策略使店鋪出租率達(dá)到最高，策略包括：在一些公共空間、平面媒體及樓層空間提高廣告曝光率，增加知名度；制作簡(jiǎn)介手冊(cè)、海報(bào)；發(fā)放、郵寄宣傳品給有潛力的客戶；在公關(guān)方面，與承租戶保持良好關(guān)系，定期作意見(jiàn)調(diào)查。
4)、在招商條件方面，購(gòu)物中心與承租戶的租約大都以2~3年為主，押金在2~3月租金之間。購(gòu)物中心可隨時(shí)檢視承租方是否依約行事。租金是固定的，對(duì)具競(jìng)爭(zhēng)性的主力商店，要比其它的商店條件低。
3、購(gòu)物中心面臨的挑戰(zhàn)
1998年前8個(gè)月，新加坡整體零售業(yè)的收入下降了13%，零售業(yè)來(lái)客數(shù)下降約15%，觀光客在零售業(yè)的消費(fèi)金額下降20%，為80億美元。
新加坡零售業(yè)面臨以下挑戰(zhàn)：
1)、都市與郊區(qū)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)已經(jīng)形成。中央烏節(jié)路的購(gòu)物中心將會(huì)重新定位，并加強(qiáng)促銷(xiāo)活動(dòng)，吸引當(dāng)?shù)厝顺薄?br>
2)、商業(yè)中心之外的零售業(yè)營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)，這是由于便捷運(yùn)輸系統(tǒng)、郊區(qū)購(gòu)物中心興起及觀光客減少等因素所造成。
3)、以生活型態(tài)為導(dǎo)向的零售業(yè)會(huì)更加流行，如教育娛樂(lè)業(yè)的書(shū)店興盛、美容美發(fā)等新興行業(yè)增加。
4)、重視年輕消費(fèi)族群，且其將成為主流。新加坡人口中年輕人占37%，亦即有110萬(wàn)的24歲以下的人。雖然其收入不高，但是其可支配所得卻非常高，所以零售業(yè)者都已注意到這個(gè)族群。
5)、國(guó)際網(wǎng)路普及率提高，雖然電子購(gòu)物的比例不高，但零售業(yè)者在網(wǎng)上出現(xiàn)，有助于提升知名度。
4、近來(lái)購(gòu)物中心的變化
一些老購(gòu)物中心紛紛進(jìn)行改善和整修，以期帶給消費(fèi)者全新的感受，整修的部分主要有：開(kāi)放空間加大、增加采光、裝設(shè)新的信號(hào)裝置如方向指示和停車(chē)指示訊號(hào)、引進(jìn)專(zhuān)為餐飲店設(shè)計(jì)的空調(diào)、增設(shè)電子計(jì)算機(jī)系統(tǒng)、保持賣(mài)場(chǎng)的動(dòng)線順暢、在門(mén)口裝設(shè)新的安全警衛(wèi)系統(tǒng)、提供額外通往停車(chē)場(chǎng)的通道等，以方便消費(fèi)者。
另外購(gòu)物中心用作廣告和展示的公共空間的面積增加了，大約增加55%，有的購(gòu)物中心總收入的50%來(lái)自廣告及展示空間的增加。其他增加的收入包括停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)，因?yàn)樯虉?chǎng)的顧客流量提高了50%，有的購(gòu)物中心客流每月達(dá)50萬(wàn)人次。 |
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| 發(fā)表于 2009-04-13 01:15 10樓
（五）東南亞購(gòu)物中心1、購(gòu)物中心的發(fā)展
由于東南亞地區(qū)經(jīng)濟(jì)起步比較晚，因此購(gòu)物中心的發(fā)展不如美、日等國(guó)家成熟。但是其蓬勃發(fā)展的無(wú)限商機(jī)，已被東南亞各國(guó)作為重要的趨勢(shì)性業(yè)種加以發(fā)展。東南亞經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶動(dòng)了居民消費(fèi)能力的大幅提升，加之土地利用極大化觀念的影響，80年代起大型摩爾購(gòu)物中心在該地區(qū)得以形成一股新的產(chǎn)業(yè)風(fēng)潮。以購(gòu)物中心必須投入15種以上不同行業(yè)的特性而言，十分符合東南亞經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、各種資源實(shí)現(xiàn)最有效整合的效率要求。從購(gòu)物中心發(fā)展的具體情況看，東南亞各國(guó)的購(gòu)物中心數(shù)量已經(jīng)很大，并且預(yù)期其數(shù)量及營(yíng)業(yè)額對(duì)經(jīng)濟(jì)面的影響會(huì)更加擴(kuò)大和深遠(yuǎn)。東南亞各國(guó)大型購(gòu)物中心發(fā)展的直接原因除了零售業(yè)自身需求迫切以外，更具有市鎮(zhèn)發(fā)展及休閑觀光等其它產(chǎn)業(yè)相關(guān)意義，非常值得國(guó)內(nèi)企業(yè)加以借鑒和學(xué)習(xí)。
菲律賓馬尼拉的摩爾有近30家，平均35萬(wàn)人口擁有1家摩爾。新加坡的摩爾有20多家，平均15萬(wàn)人口擁有1家摩爾。
2、購(gòu)物中心的特點(diǎn)
以菲律賓、泰國(guó)為代表的東南亞式購(gòu)物中心很象美國(guó)式購(gòu)物中心， 但自身連鎖的特點(diǎn)鮮明。其特點(diǎn)為：由專(zhuān)業(yè)的連鎖購(gòu)物中心集團(tuán)開(kāi)發(fā)并經(jīng)營(yíng)管理，面積龐大，自營(yíng)比例較高（50%至70%左右），自營(yíng)百貨公司、超市、影城、美食城等，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊備，商品組合的寬度最寬深度最深，定位于家庭（全家/全客層），能滿足全家的一站式購(gòu)物消費(fèi)和一站式文化、娛樂(lè)、休閑、餐飲享受。連鎖購(gòu)物中心可解決購(gòu)物中心的招租難題，可迅速實(shí)現(xiàn)購(gòu)物中心的全面開(kāi)業(yè)， 且管理促銷(xiāo)的力度和號(hào)召力比普通購(gòu)物中心高許多。
菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)、ROBINSONS集團(tuán)、EVER集團(tuán)， 泰國(guó)的THE MALL集團(tuán)都成功地采用了“連鎖摩爾”的經(jīng)營(yíng)模式。菲律賓的SM SUPERMALL集團(tuán)更成為了亞洲最大、全世界排名第3大的摩爾購(gòu)物中心集團(tuán)。SM PRIME集團(tuán)旗下?lián)碛?0家大型連鎖摩爾SM SUPERMALL，總面積超過(guò)300萬(wàn)平方米. 該集團(tuán)曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的"亞洲最佳管理獎(jiǎng)"，其業(yè)績(jī)年年大幅度增長(zhǎng)。目前菲律賓幾乎所有的大型百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)都位于摩爾內(nèi)， 單體建筑的百貨公司、大賣(mài)場(chǎng)已極少。由于東南亞的摩爾發(fā)展得很好，且東南亞各國(guó)的人均收入、文化習(xí)俗等國(guó)情與我國(guó)的北京、上海等城市較相似。所以我們?cè)诎l(fā)展摩爾時(shí)，不僅要學(xué)習(xí)歐美的成功經(jīng)驗(yàn)，更應(yīng)該借鑒菲律賓等東南亞國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)。 |
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