本報訊 (記者李靜睿)全國工商聯(lián)日前在全國政協(xié)會上，遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發(fā)言。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會去年就全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。

　　其中，三個一線城市中，上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達(dá)64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。

　　土地財政讓政府成最大受益者

　　調(diào)查顯示，房地產(chǎn)項目開發(fā)中，土地成本占直接成本的比例最高，達(dá)到58.2%，為最主要的組成部分。

　　而在市政工程和公共配套設(shè)施中，除了企業(yè)為項目本身進(jìn)行的投入外，這些建設(shè)還作為市政工程的一部分參與到城市的功能服務(wù)中。

　　工商聯(lián)認(rèn)為，這實際上是企業(yè)為市政建設(shè)提供了額外服務(wù)，而這從某種程度上變相提高了房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接成本。

　　報告認(rèn)為，“土地財政”讓政府成了最大的受益者。而由于政府所得部分在房地產(chǎn)開發(fā)成本中是剛性的，這使得近年來房價居高不下，從而相對降低了公眾的購買力。

　　此外，土地成本過高不僅增加了企業(yè)的資金壓力，也導(dǎo)致了政府土地收益的不可持續(xù)性。

　　投資縮減致政府可用財力降低

　　全國工商聯(lián)在報告中警示稱，由于房地產(chǎn)投資縮減，土地拍賣價格大幅下降，大大降低了政府可用財力的可持續(xù)性。此外，由于商品房滯銷，開發(fā)企業(yè)無法回籠現(xiàn)金，使得金融機(jī)構(gòu)面臨潛在的巨大風(fēng)險。

　　調(diào)查數(shù)據(jù)

　　總成本近三成用來納稅

　　調(diào)查顯示，除土地成本支出外，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)需繳納的稅費(fèi)占總成本的26.06%，占總支出的19.06%，占總銷售收入的14.21%。

　　開發(fā)項目政府收入超四成

　　調(diào)查顯示，開發(fā)項目中流向政府的份額占總銷售收入的37.36%，企業(yè)的剩余所占份額只有26.14%。而如果將各種非稅收費(fèi)以及總成本中的市政建設(shè)和公共配套設(shè)施投入也加入到政府收入份額中，那么政府的收入份額就要超過40%。

　　滬六成銷售收入歸政府

　　從單個城市來看，上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為61.84%，企業(yè)剩余只有4.15%；而北京流向政府的份額為42.42%，企業(yè)剩余只有11.87%。

　　支招

　　建議1 稅收整合為房產(chǎn)稅或物業(yè)稅

　　全國工商聯(lián)在報告中建議，將一次性收取的土地租金和集中在開發(fā)和銷售環(huán)節(jié)的稅收，整合為統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅或物業(yè)稅，延遲到房屋保有環(huán)節(jié)征收。

　　房地產(chǎn)稅收體制改革的目標(biāo)，應(yīng)確立在政府既能夠通過房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場進(jìn)行政策干預(yù)、降低房地產(chǎn)市場的交易成本、提高交易效率，又能通過房地產(chǎn)稅收增加和保持政府收入，而且應(yīng)以不導(dǎo)致金融風(fēng)險集中為原則。

　　建議2 改革土地“招拍掛”制度

　　在報告中，全國工商聯(lián)建議，要改變過去的純粹以“價高者得土地”的招拍模式，變?yōu)榫C合考慮土地競標(biāo)者的投標(biāo)方案，尤其是將綠色建筑等促進(jìn)社會和諧和可持續(xù)發(fā)展等指標(biāo)納入到綜合考慮因素中。

　　如果將這些因素考慮在內(nèi)，不僅可有效配置土地資源，同時也會大大促進(jìn)社會環(huán)境的和諧發(fā)展。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者  談佳隆/上海報道

　　今年全國“兩會”期間，全國工商聯(lián)向全國政協(xié)遞交了一份名為《我國房價何以居高不下——房地產(chǎn)開發(fā)的總費(fèi)用支出一半流向政府》的大會發(fā)言稿(下稱“全國工商聯(lián)發(fā)言稿”)，引起極大爭議。

　　該發(fā)言稿稱，全國9城市“房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用”的調(diào)查顯示，在總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(即土地成本+總稅收)所占比例為49.42%。而上海的開發(fā)項目流向政府的份額最高，達(dá)到64.5%。

　　對此，上海市市長韓正在“兩會”期間接受記者采訪時質(zhì)疑稱“不知全國工商聯(lián)的數(shù)據(jù)怎么來的，肯定有誤”。不過，他在會場上并沒有透露自己掌握的數(shù)據(jù)。

　　3月18日，韓正市長在上�！柏瀼芈鋵崌鴦�(wù)院加強(qiáng)縣市依法行政電視電話會議”上表示：“今年上海市政府承諾，政府性基金將進(jìn)一步向社會公開�！币罁�(jù)上海若干年的財政預(yù)算報告，上海的土地出讓金占了政府性基金中的很大比重。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》近日從知情人士獲悉，上海規(guī)劃和國土資源管理局正在組織文件和測算相關(guān)數(shù)據(jù)，可能不久之后將通過“公開澄清”的方式來“回應(yīng)”全國工商聯(lián)發(fā)言稿的數(shù)據(jù)。

　　不過，或?qū)ⅰ肮�開澄清”的內(nèi)容中，極可能不包括上海房地產(chǎn)稅收數(shù)據(jù)。上海市政府財稅部門新聞聯(lián)絡(luò)人徐俊向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》坦言，房地產(chǎn)稅收情況并不屬于“應(yīng)該公開”的內(nèi)容，因而無義務(wù)公開，且尚未接到有關(guān)部門要求上海稅務(wù)部門針對房地產(chǎn)開發(fā)商的收入情況進(jìn)行測算統(tǒng)計和組織文件。

　　64.5%的收入流向政府？

　　全國工商聯(lián)發(fā)言稿之所以備受矚目，是因為其牽涉到政府與開發(fā)商誰才是高房價推動者和受益者這一敏感話題。

　　據(jù)記者了解，以774萬年薪位居2008年內(nèi)地房地產(chǎn)商收入榜首的全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會副會長、北京華遠(yuǎn)房地產(chǎn)公司董事長任志強(qiáng)在爭議中表現(xiàn)頗為積極。

　　3月11日，他在其博客中寫道，全國工商聯(lián)在兩會上的報告，揭示了我國房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成，并將房價中大頭是政府的土地及稅收所得公布于眾，揭示了房價上漲的重要因素。要解決房價高低的問題，應(yīng)先從政府入手，因為“用高價的面粉是很難生產(chǎn)出廉價的面包的”。

　　全國工商聯(lián)發(fā)言稿中稱：“上海的開發(fā)項目總銷售收入中流向政府的份額最高，為64.5%，相應(yīng)地，企業(yè)剩余所占份額最小，只有4.15%”。

　　這一數(shù)據(jù)似乎顛覆了人們對于房地產(chǎn)商“暴利”的看法，但對于這一數(shù)據(jù)的真實可靠性，不單是韓正市長，上海市政府多位官員在接受《中國經(jīng)濟(jì)周刊》采訪中都表示不以為然。

　　一位不愿意透露姓名的上海市政府官員向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示：“你可以仔細(xì)去看看全國工商聯(lián)的那個發(fā)言稿，用的數(shù)據(jù)和一些觀點是來自房地產(chǎn)商的。該發(fā)言稿完全是披著全國工商聯(lián)的外衣，袒護(hù)的是房地產(chǎn)商自己的利益�！�

　　那么引起如此大爭議的發(fā)言稿，其核心數(shù)據(jù)來源又是什么呢？

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》在調(diào)查中了解到，全國工商聯(lián)發(fā)言稿醞釀于其下屬——房地產(chǎn)商會的兩份調(diào)研報告。2008年下半年，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會訪問了北京、上海、廣州等9個城市的62個開發(fā)商，涉及到81個房地產(chǎn)項目，最終形成了一份成本分析報告，該報告的全名是《我國房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用及銷售收入分析基本情況及主要結(jié)論概述》(下稱《概論》)。

　　今年2月6日，房地產(chǎn)商會的《概論》通過《關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的調(diào)研報告》(下稱《調(diào)研報告》)的形式提交給了全國工商聯(lián)，希望作為今年兩會期間作為全國工商聯(lián)的政協(xié)發(fā)言稿。之后，全國工商聯(lián)發(fā)言稿便引起了軒然大波。

　　《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者通過對上述三個文件的比較后，發(fā)現(xiàn)了不少疑問。例如，在《概論》對62家公司81個項目的調(diào)查中，取樣上似乎并不合理。

　　在上海取樣中，《概論》選取了29家公司的30個項目，在廣州取樣中，選取了19家公司的31個項目，而在北京取樣中，選取了只有1家公司的7個項目。

　　更令人匪夷所思的是，作為一個全國性房地產(chǎn)企業(yè)商會的“專業(yè)調(diào)研”，9個城市中的4個城市(西安、蘇州、成都、深圳)在采樣上僅各選取了1家公司的1個項目。其中成都的項目更僅是處于“規(guī)劃設(shè)計階段”，蘇州、西安、深圳的公司規(guī)模屬于“小型”，其“陪練”的性質(zhì)似乎過于明顯。

　　此外，記者了解到，全國工商聯(lián)的發(fā)言稿中所有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)均出自“REICO工作室”，該工作室是由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟、萬通、華遠(yuǎn)等共同資助建立的。有專業(yè)人士向記者表示，這份調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性值得推敲，因為可能存在選擇性取樣的問題，導(dǎo)致調(diào)查的科學(xué)性有失公允。

　　書記、市長喊話促降價

　　“口水戰(zhàn)”的背后，是政府與房地產(chǎn)企業(yè)在房價“是保還是壓”問題上的角力。

　　“半年來，種種跡象顯示，上海對于房地產(chǎn)的政策已經(jīng)有所轉(zhuǎn)向，政府要求房地產(chǎn)開放商降價的要求已經(jīng)越來越明確�！币晃簧虾ＹY深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士這樣向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示。

　　記者注意到，進(jìn)入2009年1月之后，上海市領(lǐng)導(dǎo)頻頻向外界傳達(dá)出這樣的信息：上海房價偏高，房地產(chǎn)商應(yīng)該“順勢而為”、“積極降價”。

　　在今年上�！皟蓵�”期間，作為上海房地產(chǎn)商的代表上海城開集團(tuán)總裁倪建達(dá)、上海望源房地產(chǎn)公司董事長季寶紅分別在座談會上向上海市委書記俞正聲、市長韓正提出意見，認(rèn)為上海市政府應(yīng)該穩(wěn)房價，不應(yīng)該大規(guī)模建經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房。

　　對于這樣的想法，1月19日，上海市委書記俞正聲明確表示：“房價不能高，不能再漲了。”2月21日，上海市市長韓正更明確表示：“目前上海的房價確實偏高了，房價總的是市場在調(diào)節(jié)，但是政府應(yīng)該用一些政策來引導(dǎo)，促進(jìn)消費(fèi)，價格低一點買房子的人會更多�！�

　　一位上海地產(chǎn)界人士向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》表示：“按照書記、市長的看法，上海出臺購房退稅、購房入戶政策已無可能，而書記、市長呼吁房地產(chǎn)企業(yè)積極調(diào)價的同時，也應(yīng)該思考一下房價高企的真正原因，這是全國工商聯(lián)發(fā)布調(diào)研報告的初衷。”

　　開發(fā)商30%利潤中有灰色支出？

　　正當(dāng)眾人針對“數(shù)據(jù)”問題“各抒己見”之時，曾任第九屆、第十屆全國人大常委會副委員長的著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危拋出了他對目前高房價構(gòu)成的看法。在“兩會”期間，他在接受媒體采訪時表示，2005年，他和他博士生做過一個房價參比模型，然后對北京、上海、福州三個點做了核對。

　　成思危透露：“核對的結(jié)果，房價成本包括土地價格、建材成本等等占50%，政府的稅費(fèi)占20%，開發(fā)商的利潤占30%，開發(fā)商這30%里頭有一部分是灰色成本，說白了，就是行賄的成本。一種是開發(fā)商主動去行賄，另一種是有權(quán)力的政府工作人員索賄，你不給我錢我就不給你批，不給你辦�！�

　　事實上，一年多以來，上海發(fā)生的重要貪腐案件中，與房地產(chǎn)有所牽扯者不在少數(shù)。上海房地局原副局長殷國元受賄巨額財產(chǎn)來源不明案、上海“炒房區(qū)長”康慧軍受賄巨額財產(chǎn)來源不明案、上海新長征(集團(tuán))有限公司原黨委書記、董事長王妙興涉嫌貪污受賄案、上海地產(chǎn)富豪周小弟涉嫌非法倒賣土地使用權(quán)罪案、上海中祥集團(tuán)原總裁秦金龍涉嫌侵吞國資1.6億元案、上海市普陀區(qū)原副區(qū)長張克明受賄案等等似乎都揭示了房地產(chǎn)行業(yè)存在“灰色地帶”。

　　記者注意到，雖然在房地產(chǎn)商會向全國工商聯(lián)提交的《調(diào)研報告》中并未提及“灰色支出”，但從《概述》中的成本分析中看到了一項“不可預(yù)見費(fèi)”，并占到了總成本的3.08%。