關(guān)于昆山商廈成功運(yùn)營(yíng)的分析

　　昆山商廈成立于1988年12月，位于人民南路135號(hào)，占地面積7000平方米，建筑面積3.6平方米，營(yíng)業(yè)總面積2.6萬平方米，由一家時(shí)尚百貨商廈和一家家電數(shù)碼廣場(chǎng)組成，兩店相距百米，。經(jīng)營(yíng)商品以中高檔為主，大眾商品滿足需求，是昆山地區(qū)一家以購(gòu)物為主，集餐飲、娛樂、服務(wù)等一體的現(xiàn)代化大型購(gòu)物中心，公司下設(shè)家電數(shù)碼、百貨、針鞋、服裝4個(gè)事業(yè)部，分設(shè)20個(gè)商品部和1個(gè)售后服務(wù)中心，市區(qū)3家專賣店，經(jīng)營(yíng)品種近10萬種，2004年成功地通過了工509001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為全國(guó)供銷系統(tǒng)、江蘇省大中型商場(chǎng)著名企業(yè)。連續(xù)四年進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)零售商業(yè)企業(yè)，先后榮獲全國(guó)供銷社先進(jìn)集體、江蘇省文明單位、蘇州市重合同守信用企業(yè)、蘇州市納稅大戶、蘇州市價(jià)格信用單位AA級(jí)企業(yè)、昆山市先進(jìn)集體等稱號(hào)。2004年公司又成功地通過了工509001:2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證，成為全國(guó)供銷系統(tǒng)、江蘇省大中型商場(chǎng)著名企業(yè)。
　　昆山商廈成功運(yùn)營(yíng)18年，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，主要是依靠經(jīng)營(yíng)獲得收益，和住宅 不同，講下概念，注重下戶型和環(huán)境就能銷售，它的選址，市場(chǎng)定位，業(yè)態(tài)的組合，以及他后續(xù)科學(xué)的經(jīng)營(yíng)管理都是需要科學(xué)的整體規(guī)劃的。
昆山商廈的優(yōu)勢(shì)分析
1．選址的正確性
它位于昆山的老城區(qū)中心，人民路是傳統(tǒng)的商圈，人流最為集中。而且交通便利，四通八達(dá)。作為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來講能占地利是最大的一個(gè)優(yōu)勢(shì)了。
2．成功的市場(chǎng)地位
商場(chǎng)的成功開發(fā)不單單是要看地段，更重要的是市場(chǎng)定位和經(jīng)營(yíng)主題。昆山商廈所在的商圈中有足夠的消費(fèi)群，因?yàn)樗�是昆山市最大的，最初甚至是唯一的綜合性商場(chǎng)，所以也沒有激烈的競(jìng)爭(zhēng)，它采用大眾化的經(jīng)營(yíng)是可以有穩(wěn)定的收益的。規(guī)模上大小適合，主樓是1.6萬方的營(yíng)業(yè)面積，是在人疲勞度的可以承受得下的。它的主要目標(biāo)客戶群是在25-45歲之間客戶。他們具有一定的經(jīng)濟(jì)能力和支配權(quán)，追求品牌或品牌的實(shí)用性，消費(fèi)心理成熟，消費(fèi)以中高檔為主，據(jù)于此，昆山商廈定位于適合這個(gè)消費(fèi)群的中高檔并集購(gòu)物物，休閑，娛樂于一體的大型商場(chǎng)，滿足大眾化需求。
3．合理的樓層設(shè)計(jì)和業(yè)種組合
樓層的設(shè)計(jì)是要考慮到消費(fèi)習(xí)慣的，一般是購(gòu)物、觀賞到娛樂、游玩再到飲食。一個(gè)有效的樓層設(shè)計(jì)是能夠 保證消費(fèi)者在商場(chǎng)的停留時(shí)間的，下面是昆山商廈的樓層設(shè)計(jì)圖表
一樓
柜臺(tái) 經(jīng)營(yíng)商品
名貴男裝 BOSS、PORTS、Aquascutum、卡爾丹頓、登喜路
化 妝 品 H2O+ 、AUPRES、L'OREAL、等化妝品
黃金珠寶 老廟黃金、周生生、周大福、謝瑞麟 等珠寶
鐘 表 勞力士、帝舵表、swatch、等名表
工藝品、百貨 各種名貴工藝品、鋁制品、不銹鋼制品、搪瓷制品、塑料制品、玻璃制品、日用雜品。
超 市 糖果、蜜餞、餅干、飲料、奶制品、膨化食品、休閑食品、速凍食品、方便食品、調(diào)料、佐餐食品、海鮮制品等包裝食品。日常洗滌用品、各類生活用紙
藥 房 各種中成藥、西藥、醫(yī)療器材、性保健品及保健滋補(bǔ)品。
二樓
柜臺(tái) 經(jīng)營(yíng)商品品類
休閑柜 經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外知名品牌男女休閑時(shí)裝。
箱包皮鞋柜 名牌箱包、名牌男鞋、名牌女鞋。
三樓
柜臺(tái) 經(jīng)營(yíng)商品品類
女仕服裝 各式女裝、精品服飾系列。
針紡織品 針織內(nèi)衣、羊毛內(nèi)衣、名品內(nèi)衣。
羊毛（絨）衫 名牌羊毛衫、羊絨衫。
床上用品 毛巾、銅床、涼席、床上用品、家紡、地毯、掛毯。
四樓
柜臺(tái) 經(jīng)營(yíng)商品
金利來柜 金利來男裝
運(yùn) 動(dòng) 柜 ADIDAS、NIKE、UMBRO
法國(guó)鱷魚

五樓 經(jīng)營(yíng)LACOSTE各類服裝

柜臺(tái) 經(jīng)營(yíng)商品
兒童商場(chǎng) 芝麻開門兒童攝影
玩 具 柜 兒童玩具、童車、童床。
童 裝 柜 兒童服裝、兒童鞋襪。
嬰兒用品柜 嬰兒用品、嬰兒玩具、嬰兒服裝。
童裝精品柜 名牌兒童服裝。
童 鞋 柜 各類童鞋。
文化用品柜 文化用品、學(xué)生用品、紙張。
內(nèi) 衣 柜 各式成人、兒童內(nèi)衣、內(nèi)褲。
商廈美食林 經(jīng)營(yíng)快餐、中餐、小吃。



六樓
麥迪森休閑娛樂 保齡球、KTV、桌球室等休閑娛樂。
由以上圖表可以看出昆山商廈的樓層設(shè)計(jì)是科學(xué)的符合消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣的。特別是一樓的業(yè)種設(shè)計(jì)成功。以名貴珠寶，黃金飾品的柜臺(tái)設(shè)計(jì)在最顯眼的位置，燈光的設(shè)計(jì)讓一樓覺得非常的吸引眼球，吸引路過人流進(jìn)來觀賞。 每個(gè)樓層的形象也有自己的個(gè)性，比如五樓的設(shè)計(jì)，因?yàn)槭莾和�的世界，所以設(shè)計(jì)得也特別卡通，上到該樓層迎面而來的是
鋪位劃分較為合理，特別是人流動(dòng)線的設(shè)計(jì)非常的流暢，加上墻面，地面色調(diào)和燈的風(fēng)格較為統(tǒng)一，簡(jiǎn)潔明亮，在里面購(gòu)物覺得自然舒適，沒有壓抑感。中庭設(shè)計(jì)也非常合理，挑空六層， 特別氣派，是個(gè)帶來疏散感觀的空間，同時(shí)也是舉辦商場(chǎng)活動(dòng)的主要場(chǎng)所。圍繞中庭的一共是四部電梯。分別是一部雙向電梯和兩部單向電梯。雙向電梯設(shè)計(jì)左下右上，符合東方人的行為習(xí)慣（靠右走）引導(dǎo)顧客向上購(gòu)物。 單向梯的設(shè)計(jì)不僅可以保持商品的受觀率，保持人流的停留時(shí)間，增加再購(gòu)買的欲望，而且可以避免扶梯口的堵塞。因?yàn)橹型ゲ淮螅�所以跨度也在合理的范圍�?nèi)。另外電梯設(shè)計(jì)了專門的通道，避免人流堵塞，也避免了使用較少的電梯占用營(yíng)業(yè)空間。電梯客用和貨用也是分開來的，而且有觀光電梯，也是該商場(chǎng)的一個(gè)亮點(diǎn)。
4．成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)
昆山商廈實(shí)行統(tǒng)一的管理模式，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一的市場(chǎng)公關(guān)和市場(chǎng)推廣和宣傳，是得外部整體形象和內(nèi)部個(gè)性一致。 商廈不斷引入高端品牌引領(lǐng)消費(fèi)，同時(shí)堅(jiān)持以大眾品牌為主導(dǎo)，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，實(shí)行品牌淘汰制，為市民嚴(yán)把品牌關(guān)，十八年的積累樹立起昆山商廈的企業(yè)品牌。目前經(jīng)營(yíng)規(guī)模和經(jīng)濟(jì)效益居全市第一，是全國(guó)150家最大零 售商場(chǎng)之一，居江蘇省重點(diǎn)貿(mào)易企業(yè)人均創(chuàng)利前茅

昆山商廈的不足之處
1.購(gòu)物停車不方便。
2.沒有特色，雖然品牌較多，但是與周邊的存在重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重比如，安李寧，背靠背，班尼路等，建議代理地區(qū)唯一性品牌。
3.內(nèi)外人流無法很好銜接，大門屏風(fēng)的設(shè)計(jì)，阻擋了外部人流的視線，顯得不大氣，建議撤掉屏風(fēng)。
4.導(dǎo)購(gòu)牌和指示牌小且不明顯，扶梯口上方的指示牌小，且不醒目，建議可以做大點(diǎn)，內(nèi)容多點(diǎn)，甚至加上部分品牌的名字
5.中庭小而且利用率太高，顯得很擁擠
6.休息椅，垃圾桶太少部分過道太狹窄

　　以上是我對(duì)昆山商廈一些拙見，商業(yè)地產(chǎn)是更高一層的投資境界，需要精通商業(yè)經(jīng)營(yíng)的全方位高度復(fù)合人才來主理市場(chǎng)的全程運(yùn)作，而先進(jìn)的操作方式?jīng)Q非是概念的玩轉(zhuǎn)，而是確實(shí)見效與實(shí)際，平淡和花哨后面都有著老道的章法。我對(duì)商業(yè)地產(chǎn)不是很了解，需要我進(jìn)一步的學(xué)習(xí)和更多的經(jīng)驗(yàn)積累。對(duì)它的熱愛是我學(xué)習(xí)和工作的動(dòng)力，認(rèn)真和 好學(xué)的上進(jìn)心是我最大的優(yōu)勢(shì)。
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