今天有一篇文章是關(guān)于潘石屹近來煩事多 SOHO尚都能否撐過培養(yǎng)期 的
就我對商鋪的理解及接觸,來談?wù)勎业囊稽c看法:
其實商鋪的出售是前期地產(chǎn)商解決資金鏈松緊的一種有效手段,但現(xiàn)在它的弊端也慢慢體現(xiàn)出來了,
那是分散管理造成的,在店鋪出售的時候,產(chǎn)權(quán)等相關(guān)要素也跟著出售了,造成接下來物業(yè)的管理難度
加大,因為每位業(yè)主的考慮及出發(fā)點不一樣,加之商鋪與商鋪間的圈內(nèi)部競爭,造成內(nèi)耗.對此各方總是
將問題的癥結(jié)歸咎于他方,
前期我也去談過寧波的原亞細(xì)亞商城的租賃問題,一個亞細(xì)亞商城一到二樓有80多戶的業(yè)主,三樓的業(yè)主
又是銀行接手的,如果一個大的零售企業(yè)要租下來,一二樓的場地肯定必需要與業(yè)主談的,但那時最高記錄
是有政府的協(xié)助,銀行協(xié)助情況下,80多戶業(yè)主商談租賃意向成功率達(dá)到70%,達(dá)50多戶.但還是沒辦法整
體達(dá)到租賃條件,最后只能作罷.那時我們也只能遺憾地表示,這樣的地產(chǎn),只能先讓它死亡,然后再整體收購.
但因其地處黃金地段,不時舉行的各類業(yè)主自主的年度展覽會租金收益,使這樣的商城處于雞肋狀態(tài),其后
在去年被EG電子數(shù)碼租下,開辦了電子數(shù)碼市場,我不知他們用的是什么方法,但這種分散產(chǎn)權(quán)經(jīng)營的商城
在全國各地我想都是非常多的,
怎么解決這個問題?
其實在我看來,業(yè)主多是有錢而沒有管理經(jīng)驗的群體,他們投入資金是想獲得回報,其二地產(chǎn)公司可將地產(chǎn)
的性質(zhì)進(jìn)行拆分,使產(chǎn)權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離,前期業(yè)界也叫做反租形式.但因為它無前期可參照的操作手法,一度
在反租期到期后,又處于尷尬境地.
要解決這種問題,我覺得應(yīng)該將地產(chǎn)系中的各項權(quán)利義務(wù)再進(jìn)行詳細(xì)的拆分:拆分為:
1、產(chǎn)權(quán)人 擁有地產(chǎn)，獲得收益，但只是投資性質(zhì)，并無管理權(quán)，只有所有權(quán)，
2、經(jīng)營人 對地產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營，使其按約定比例進(jìn)行增值，就象基金公司性質(zhì)，擁有經(jīng)營權(quán)
3、物業(yè)人 對商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行管理，擁有管理權(quán)和實際操作權(quán)
原分散形中就是將這三種權(quán)力中至少二種權(quán)力歸到一種人身上，造成這種人理解上對無形資產(chǎn)差異化
變大（既是產(chǎn)權(quán)人又是經(jīng)營人，有時還是物業(yè)人），這種共事一身的管理，造成的差異使整體管理
難上加難
這三種模式共同投資管理，職責(zé)區(qū)分能否解決分散產(chǎn)權(quán)的商城管理難點，希望大家能多提意見。
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