國際品牌機構(gòu)在中國城市發(fā)展的誤區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)做完成以后，交給誰來運營。首先呢，我認(rèn)為許多國際品牌機構(gòu)在中國城市發(fā)展過程中有一些誤區(qū)，這個誤區(qū)核心體現(xiàn)在，包括有些機構(gòu)提出來的年度指標(biāo)，一年要開幾百家店啊，等等。包括我們曾經(jīng)有的合作伙伴，為了達(dá)到當(dāng)年年度的發(fā)展計劃，給我們施加了很大的壓力。我覺得他們在制定發(fā)展規(guī)劃的時候，他們往往有過高的追求，或者過低的追求。再有就是我們中外經(jīng)濟文化的差異，導(dǎo)致在選址啊，定位方面不適合。總體來看，有些項目的選址是存在一些問題的。第四個對中國區(qū)級城市發(fā)展速度的誤區(qū)，北京的城區(qū)發(fā)展速度都是兩位數(shù)的，他們采用歐美國家的穩(wěn)定的速度，但是實際上中國的城市化進(jìn)程，尤其是一線和二線城市的城市化進(jìn)程，差別是非常大的。第五個就是推廣渠道，我們很多的國際品牌合作伙伴呢，他在中國制定一個好的發(fā)展規(guī)劃同時通過一個渠道推廣出去，但是他們對能不能夠有足夠的渠道去推廣，這個和國外是有差距的，導(dǎo)致他們不斷地更換推廣渠道，就有點像中國足球不斷更換主教練一樣。第六個就是，我們知識文化的差距，尤其是思維模式的差距，所以本土化文化上還是缺一些。很多國際品牌，非常高端的國際品牌，我們認(rèn)為在推廣過程中或多或少地可能是因為信任問題，還是文化的差異，導(dǎo)致推廣過程中有一些問題。
說完國際品牌機構(gòu)，再說說我們自己。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，由于我們商業(yè)的定位，迫使我們必須拿出來超低的成本解決談的一些問題。第二過度重視招商銷售，很多項目都是這樣的，招商一片紅，銷售非常好，但是實際商業(yè)物業(yè)的運營是要看起碼五年和十年，我們跟一個良好的餐飲業(yè)簽合同要簽十年。我們跟沃爾瑪簽合同基本要簽二十到二十五年，如果你跟他簽一個十年的協(xié)議，他就死了，他能夠拿一個長遠(yuǎn)的協(xié)議和前期的投入和損失來獲得后期巨大的收益。第三個是對商業(yè)項目開發(fā)的規(guī)劃和策劃忽視市場調(diào)研，這個剛才有非常專業(yè)的顧問公司，以及其他的優(yōu)秀的商家都提到了，不再說了。
總體來看，也可以說是建議，也可以是忠告，在一個商業(yè)項目運行的時候，一定要在真正實施它之前，真正蓋這個樓之前完成主要的建筑指標(biāo)，參數(shù)和商業(yè)需求的調(diào)查，否則的話后面面臨巨大的困難。我們曾經(jīng)把一個綜合樓項目改成酒店，改成酒店以后，又希望從原來的快捷模式改成四五星級，我們面臨的改造費一平米幾乎達(dá)到五塊錢，從一個酒店運營來說，回報能不能做到呢。所以我們寧可在這方面多投入一些錢去分析，去研究，也比去改造好。第四個和第三個是匹配的。有一個項目，本來他具備非常好的條件，包括空調(diào)的制冷方式，和能源方式，包括地下水等等，他的外保溫可以獲得很大的節(jié)約，但是當(dāng)時是很簡單地做了一個計量，到現(xiàn)在為止，我們的管線尺寸等等，有有巨大的失誤�，F(xiàn)在在國外高節(jié)能化的方式是，把外墻的制冷的通道送到室內(nèi)去，他是在樓體內(nèi)完成交換的。
最后，一個好的商業(yè)在一個地區(qū)建立起來以后，對周邊的物業(yè)是有增值的效果。像我們的雙井項目，因為我們要引進(jìn)家樂福，周邊的房子的價格都會提升。商業(yè)的增值性不完全在項目本身，而在周邊。這個我們需要在國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)過程中需要分析研究的。
我們現(xiàn)在做的這個項目呢，在整個項目規(guī)劃中，我們整個商業(yè)部分整體是11萬平米，到現(xiàn)在為止，今年四月份，我們做了一個很大的簽約儀式，我們和我們的合作伙伴，家樂福做了一個簽約，使得我們一個商業(yè)綜合體的性能得到真正的體現(xiàn)。在渠道上我們也做了很多的工作，我覺得一個好的商業(yè)，一個國際品牌想在中國發(fā)展，或者一個國內(nèi)好的品牌，好的地產(chǎn)項目要發(fā)展，必須有非常優(yōu)秀的渠道商的支持。此外我們在整個項目中還安排了全面規(guī)劃部門，包括對人流研究分析等。在銷售和租賃問題上的一些看法呢，我不想多說了，最后呢，希望大家能夠?qū)ξ覀円呀?jīng)做的和正在做的一些項目多給一些意見建議！謝謝！
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