地塊樓板價(jià)不到萬元 遠(yuǎn)低于業(yè)內(nèi)預(yù)期

商報(bào)記者 趙一蕙

今年上海國有土地使用權(quán)出讓６號(hào)公告中最具吸引力的虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊昨日率先開標(biāo)，前期即已參與該地塊動(dòng)遷安置的長(zhǎng)峰置業(yè)（長(zhǎng)峰集團(tuán)旗下）最終如愿中標(biāo)——競(jìng)得價(jià)１５億元，樓板價(jià)為９８６５元／平方米，不到萬元，比起之前業(yè)內(nèi)預(yù)期的１．５萬元以上的樓板價(jià)，差距不小。

[現(xiàn)場(chǎng)]
競(jìng)爭(zhēng)在兩家企業(yè)間進(jìn)行
在新虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊標(biāo)書發(fā)放日，就吸引了各大地產(chǎn)巨頭，其中包括慶隆投資、綠地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、嘉華集團(tuán)、蘇寧置業(yè)、長(zhǎng)峰置業(yè)、東方海外、江蘇銀洲、愛美高（華人置業(yè)）等公司，均對(duì)該地塊虎視眈眈。
四川路雖然不比現(xiàn)在的淮海路、南京路，但規(guī)劃改造利好消息頻現(xiàn)，位于四川北路商圈頂端的新虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊自然會(huì)成為搶奪焦點(diǎn)。該地塊在花園路以北、西江灣路以西，土地面積２．８６９６萬平方米，容積率不大于５．３，規(guī)劃土地用途為商辦和酒店。
在開標(biāo)之前的掛牌階段，新虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊就顯示出不俗的吸引力，到了上周五，即開標(biāo)前最后一個(gè)工作日，其掛牌價(jià)格為１１．５０５億元，高出底價(jià)４００萬元，房地局資料顯示是由和黃旗下雅和有限公司掛出。
果然，昨日開標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，主要在雅和與長(zhǎng)峰置業(yè)間展開，最終經(jīng)過２４輪競(jìng)價(jià)，地塊價(jià)最終定格在１５．００５億元，高出底價(jià)３．５４億元，其樓板價(jià)為９８６５元／平方米（畝價(jià)３４８８萬元），較之去年被中信泰富摘得的四川北路武進(jìn)路地塊時(shí)９３０１元／平方米的樓板價(jià)，其價(jià)格上漲十分有限。

[結(jié)果]
長(zhǎng)峰低于預(yù)期如愿拿地
在南京東路１６３街坊競(jìng)出了４４．０４億元高價(jià)之后，任何中心城區(qū)地塊都可能創(chuàng)下新高。開標(biāo)之前，新虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊曾引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注，仲量聯(lián)行亞太區(qū)董事陳立民在其博客上預(yù)測(cè)該地塊樓板價(jià)超過１．５萬元／平方米。陳的分析是，目前市場(chǎng)中，同類地段的甲級(jí)辦公樓、商場(chǎng)租金高達(dá)７～８元／平方米／天，按照１０％回報(bào)率計(jì)算，該地塊上的物業(yè)價(jià)值應(yīng)為２５５５０～２９２００元／平方米，扣除開發(fā)成本１００００元／平方米，土地成本當(dāng)在１５５５０～１９２００／平方米。如果競(jìng)爭(zhēng)激烈，則價(jià)格在萬九以上是必然的趨勢(shì)。
但昨日的結(jié)果卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)預(yù)測(cè)，總共２４輪競(jìng)價(jià)，對(duì)于熱門地塊來說，這種競(jìng)爭(zhēng)程度應(yīng)該算是欠激烈；二來可能是因?yàn)殚L(zhǎng)峰置業(yè)志在必得，之前，有媒體報(bào)道，長(zhǎng)峰集團(tuán)已經(jīng)對(duì)這一地塊作出規(guī)劃，并將項(xiàng)目命名為“長(zhǎng)峰虹口商城”。之前，長(zhǎng)峰雖然參與了此前地塊的拆遷等工作，不過，一直沒有獲得地塊開發(fā)權(quán)，因此，如果公司想獲得這一地塊，必須通過公開掛牌競(jìng)爭(zhēng)。
最終的結(jié)果應(yīng)該算讓長(zhǎng)峰如愿以償，競(jìng)得價(jià)格比掛牌底價(jià)高出３．５４億元左右。按之前的南京東路１６３街坊的行情計(jì)算，這塊地的樓板價(jià)恐怕會(huì)飆升到１９０００元／平方米，而長(zhǎng)峰獲得地塊的樓板價(jià)甚至還不到萬元。

[未來]
企業(yè)將面臨經(jīng)營挑戰(zhàn)
有公開資料顯示，規(guī)劃中的“長(zhǎng)峰虹口商城”南起花園路、東臨西江灣路、北靠規(guī)劃二路、西至中山北路內(nèi)環(huán)高架，與虹口足球場(chǎng)隔街相望。商城地下四層、地上裙樓１０層、主樓４０層，建筑總面積達(dá)３２萬平方米。
不過，正式的出讓公告中，地塊的規(guī)劃容積率達(dá)到５．３，主要用于酒店和商辦，可建面積最大不過１５．２萬平方米，明顯低于長(zhǎng)峰置業(yè)之前的３２萬平方米的規(guī)劃。從新虹口足球場(chǎng)交通樞紐地塊招標(biāo)文件來看，這一地塊除了要求境內(nèi)購買人必須具備二級(jí)以上房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)之外，并沒有對(duì)競(jìng)買方提出銀行存款證明等資金證明要求。但掛牌文件要求競(jìng)買人擁有軌道交通樞紐結(jié)合商業(yè)綜合開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)歷，中標(biāo)后規(guī)劃方案要求滿足綜合交通樞紐的功能要求。
長(zhǎng)峰集團(tuán)曾經(jīng)開發(fā)過位于中山公園交通樞紐的龍之夢(mèng)購物中心，大部分港資地產(chǎn)公司對(duì)于地鐵物業(yè)不陌生，長(zhǎng)峰集團(tuán)擊敗了港資企業(yè)奪得地塊只是開發(fā)的第一步，如何做好經(jīng)營才是長(zhǎng)峰面臨的挑戰(zhàn)。