南方日?qǐng)?bào)
　　
三大購(gòu)物中心相繼亮相，但需度過(guò)漫長(zhǎng)市場(chǎng)培育期中心區(qū)商業(yè)旺起來(lái)最少需3年
　　
　　蓄勢(shì)已久的福田中心區(qū)商業(yè)開(kāi)始逐漸發(fā)力了，COCO　PARK已經(jīng)進(jìn)入全面運(yùn)營(yíng)期，怡景中心城月底將正式揭開(kāi)帷幕，晶島國(guó)際廣場(chǎng)據(jù)傳年底也將開(kāi)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)界乃至普通市民對(duì)福田中心區(qū)CBD商業(yè)的美好期待，正在逐漸變成現(xiàn)實(shí)。面對(duì)中心區(qū)50萬(wàn)平方米的龐大商業(yè)體量，三大購(gòu)物中心背后的操盤者該如何差異化經(jīng)營(yíng)以應(yīng)對(duì)近距離的競(jìng)爭(zhēng)？面對(duì)中心區(qū)人氣依然有待提升的現(xiàn)實(shí)，福田中心區(qū)CBD商業(yè)，該怎樣度過(guò)漫長(zhǎng)的市場(chǎng)培育期？
　　
　　三大購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)兩家

　　近日，永旺集團(tuán)旗下JUSCO深圳第四家分店入駐COCO　PARK，標(biāo)志著福田中心區(qū)最新開(kāi)業(yè)的COCO　PARK開(kāi)業(yè)季已經(jīng)落下帷幕，COCO　PARK開(kāi)業(yè)后，先后迎來(lái)了有亞洲最大扒房之稱的超級(jí)牛扒、香港經(jīng)營(yíng)達(dá)50多年的百老匯影城以及眾多國(guó)內(nèi)外知名品牌。

　　COCO　PARK的操盤者星河房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司有關(guān)負(fù)責(zé)人接受記者采訪時(shí)介紹，在結(jié)束開(kāi)業(yè)季后，COCO　PARK已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整期，走廊式內(nèi)街目前正在進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，內(nèi)街商鋪計(jì)劃以頗具藝術(shù)感的玻璃房造型出現(xiàn)。

　　而本月12日，深圳怡景中心城商業(yè)發(fā)展公司和深圳發(fā)展銀行共同舉行的“中心城MORE卡”新聞發(fā)布會(huì)宣布，怡景中心城將于本月28日正式開(kāi)業(yè)。中心城總建筑面積14萬(wàn)平方米，商業(yè)面積近12萬(wàn)平方米，以“生態(tài)景觀式休閑消費(fèi)”為核心理念；中心城在業(yè)態(tài)組合上主要由美食園林、華納旗下金逸影院、中心百貨、中心城名店、家樂(lè)福華南旗艦店、兒童樂(lè)園組成。本月17日，中心城三大主力店之一的家樂(lè)福華南旗艦店已經(jīng)率先開(kāi)業(yè)。

　　業(yè)界一直盛傳因資金短缺而建設(shè)受阻的晶島國(guó)際廣場(chǎng)，近期也有了新的消息。本月12日，其東家深國(guó)商發(fā)布公告表示，根據(jù)管理層提交的方案，深國(guó)商第五屆董事會(huì)2007年第二次會(huì)議審議通過(guò)了員工認(rèn)購(gòu)晶島鋪位以實(shí)施激勵(lì)的議案，決定將公司目前正在開(kāi)發(fā)的晶島國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的部分街鋪?zhàn)鳛檩d體，施行權(quán)益認(rèn)籌的激勵(lì)方案。按照深國(guó)商工作人員的說(shuō)法，晶島國(guó)際廣場(chǎng)計(jì)劃今年年底開(kāi)業(yè)。
　　
　　市場(chǎng)定位的差異

　　隨著多座高端寫字樓的陸續(xù)入駐，中心區(qū)的消費(fèi)需求正在快速增長(zhǎng)。但是，一個(gè)商務(wù)中心區(qū)擁有三座體積龐大的購(gòu)物中心，而且距離近在咫尺，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之激烈可想而知。

　　“COCO　PARK定位側(cè)重于休閑，除了臨近寫字樓外，與其他兩大購(gòu)物中心不同的是，它與多個(gè)高端住宅社區(qū)距離也很近，例如星河國(guó)際、中海華庭、城中雅苑等，所以針對(duì)家庭消費(fèi)休閑的商品項(xiàng)目比較多�！毙呛臃康禺a(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司一負(fù)責(zé)人說(shuō)。

　　深圳市怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司董事長(zhǎng)劉偉宏接受記者采訪時(shí)則一再?gòu)?qiáng)調(diào)“綠色生態(tài)”特色，她表示，整個(gè)購(gòu)物中心擁有近3萬(wàn)平方米的屋頂生態(tài)公園和1.5萬(wàn)平方米的下沉水景廣場(chǎng)，完全掩映在自然綠色的環(huán)境之中。

　　怡景中心城商業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理謝宗耀接受記者采訪時(shí)也強(qiáng)調(diào)了怡景中心城與COCO　PARK的不同。“比如中心城百貨就將側(cè)重女性精品百貨，我們還專門設(shè)立了女性專用貴賓廳為女性消費(fèi)者提供全方位服務(wù)。”謝宗耀表示，中心城更注重生態(tài)與家庭親子概念，除了生態(tài)購(gòu)物方式外，還有2000多平米的親子樂(lè)園將專營(yíng)女性與嬰幼兒用品，突破了普通購(gòu)物廣場(chǎng)以中青年白領(lǐng)為主要消費(fèi)群體的局限。

　　相比前兩家購(gòu)物中心，晶島國(guó)際廣場(chǎng)近期相對(duì)低調(diào)。此前，深國(guó)商工作人員接受媒體采訪時(shí)曾介紹，晶島國(guó)際廣場(chǎng)定位國(guó)際化的購(gòu)物中心，主要引入英、美等國(guó)的高檔商品，國(guó)際品牌商品中會(huì)有80％是首次進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。但是不少業(yè)內(nèi)人士也提出了擔(dān)憂，“據(jù)我們了解，晶島國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)質(zhì)性的招商工作還沒(méi)有啟動(dòng)，年底能否開(kāi)業(yè)依然變數(shù)很大。另外，最近深國(guó)商發(fā)布公告授權(quán)員工認(rèn)購(gòu)晶島鋪位，也為以后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)埋下了隱患。”一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)價(jià)。
　　
　　人氣不足依然存在

　　開(kāi)業(yè)伊始，COCO　PARK和怡景中心城都紛紛通過(guò)分時(shí)段免費(fèi)停車，與銀行合作大力推廣聯(lián)名卡來(lái)吸引中高端客戶。但是，相比華強(qiáng)北、東門等已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，中心區(qū)的人氣不足問(wèn)題依然存在。

　　“我估計(jì)中心區(qū)商圈旺起來(lái)最少還要3年時(shí)間，因?yàn)橹行膮^(qū)還處于開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，整體商業(yè)氛圍有待提升，更多的商業(yè)裙樓正在陸續(xù)入駐，周邊的交通改善工程也尚未完成�！敝x宗耀告訴記者。

　　大中華國(guó)際集團(tuán)董事局常委劉鳳翼接受本報(bào)記者采訪時(shí)也表示，中心區(qū)商業(yè)成熟氣氛的形成還需時(shí)日，整個(gè)商圈的成型更是需要三至五年的時(shí)間。他認(rèn)為，后海商圈、寶安新中心上圈的崛起或許會(huì)減緩這個(gè)成型進(jìn)程，臨近深圳的珠三角城市新興高檔消費(fèi)商圈對(duì)福田中心商業(yè)區(qū)又將形成新的挑戰(zhàn)。

　　據(jù)悉，在三大購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后，周邊還將有各商業(yè)群樓內(nèi)的商場(chǎng)開(kāi)業(yè)。曾在臺(tái)灣太平洋商業(yè)開(kāi)發(fā)股份有限公司任職的謝宗耀向本報(bào)記者表示，依照他多年操作商業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)3年內(nèi)，深圳的重復(fù)性商業(yè)會(huì)徹底洗牌，“休閑體驗(yàn)式的購(gòu)物中心取代百貨商場(chǎng)，將成為市場(chǎng)趨勢(shì)，到時(shí)候商家的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于綜合服務(wù)，而不是促銷等商業(yè)手段�！敝x宗耀說(shuō)。