目標市場定位
目標市場定位主要包括兩個層面的內(nèi)容：目標區(qū)域定位和目標消費群定位。
目標區(qū)域定位應(yīng)該因地制宜，目標區(qū)域定位主要是對周邊商圈區(qū)域范圍的分析。簡單講就是購物中心吸引顧客的空間范圍。常規(guī)的目標區(qū)域市場定位往往是以項目所在地為圓心，按照不同的輻射半徑來劃分目標市場區(qū)域。事實上購物中心的輻射半徑與輻射強度，絕不是由購物中心運營方一廂情愿來界定的。恒隆廣場可以有效地輻射到整個長三角，然而上海萬達商業(yè)廣場可能只能輻射到上海東北區(qū)域。因此，購物中心的目標市場區(qū)域定位應(yīng)該因地制宜。通常一個購物中心的輻射范圍往往會受到其所在城市的輻射力、購物中心自身主題的輻射強度，以及購物中心的競爭態(tài)勢來決定的。因此不是每個購物中心都能做到所謂的地標，也不是每個都一定要具有地標效應(yīng)。
消費客群定位
　 目標市場區(qū)域定位之后，需要通過細分市場市場來確定購物中心的目標消費群體。百聯(lián)又一城與萬達商業(yè)廣場雖然都是輻射上海東北區(qū)域的兩個購物中心，但是其消費客群卻具有明顯的差異。萬達商業(yè)廣場以家庭式大眾集成式為消費客群主力，而百聯(lián)又一城的目標客群則主要鎖定在青年時尚高知高收入消費客群。關(guān)于目標消費客群的定位，往往通過消費類型、年齡、收入水平、文化取向等構(gòu)成市場細分標準。杭州大廈與銀泰作為長三角商業(yè)單體銷售的兩大巨頭，同處武林商圈，但是們的消費客群卻不盡相同。杭州大廈鎖定了杭州乃至整個浙江的高端消費客群，而銀泰百貨的主力消費群則以杭州中青年中端時尚消費體。有效的市場細分不僅可以直接捕捉目標消費客群，同時也是差異競爭的根源所在。

主題特色定位
　　傳統(tǒng)的購物中心往往會忽略掉購物中心的主題特色，實際上鮮明的主題特色定位不僅能夠塑造購物中心的差異競爭力，更重要的具有創(chuàng)意與亮點的商業(yè)主題更能夠放大購物中心的輻射半徑，加強其輻射吸納力。
　 坐落于日本東京西郊南大澤， LA FETETAMA購物中心（多摩法國購物城）。這個兩層開放式的購物中心，由中央漫步廣場與四個主題區(qū)所組成。中央漫步廣場一邊緊鄰著流行時尚、運動休閑、生活風格的專門店，另一邊配置飲食店、餐廳、超級市場、園藝中心與小區(qū)教室，承租戶包括本地及國際知名的品牌。這個購物中心因其獨特的故事情景模擬設(shè)計吸納了各個階層的客層，包括E世代（因娛樂而來）、上班族（因聚會目的）與流行族（追求名牌商品）。開業(yè)至今業(yè)績不斷攀升，甚至成為了一個著名的區(qū)域旅游項目。
　　多摩法國購物中心通過創(chuàng)造一個法國南部家庭的冒險故事，利用建筑、景觀、燈光等手段將一個傳奇故事融入到整個購物中心主題中去，整個購物中心成為了故事的載體，而這個傳奇故事也為整個購物中心的主題氛圍定下了基調(diào)。
　　主題式故事的商業(yè)環(huán)境幾乎吸引了所有主要的消費群與擁有可支配高所得者。購物中心環(huán)繞著主題性故事來設(shè)計，轉(zhuǎn)述故事情節(jié)在結(jié)構(gòu)體上與故事主題圖像的表現(xiàn)方式，自開幕以來已使日本的業(yè)界感到震撼。
　　當然通過主題式故事，來表現(xiàn)購物中心的特色主題只是其中的一個策略，購物中心的特色主題還可以通過業(yè)態(tài)布局規(guī)劃、景觀設(shè)計、文化氣質(zhì)、商品服務(wù)等要素來詮釋不同的主題特色定位。

商業(yè)功能定位
　　國內(nèi)購物中心的商業(yè)功能定位通常都是以購物為主，集餐飲、娛樂、休閑、文化、住宿以及商務(wù)于一體的一站式消費中心。從購物中心的本質(zhì)來看，多元業(yè)態(tài)本身就是購物中心的主要識別特征。然而多元業(yè)態(tài)并不是簡單的業(yè)態(tài)疊加，購物中心的功能定位是
以目標市場的定位為出發(fā)點。購物中心商業(yè)功能定位的時候既要兼顧業(yè)態(tài)的全面性，同時也應(yīng)該注重不同業(yè)態(tài)的占比，以及業(yè)態(tài)之間的有機互動。在歐美國家，購物中心有一個業(yè)態(tài)黃金比例，購物、餐飲、娛樂分別占到整個購物中心的52%，18%，30%，這其實只是一個粗糙的劃分標準，并不具有通用推廣意義。業(yè)態(tài)占比始終還是由目標市場來決定的，正大廣場在商業(yè)功能轉(zhuǎn)型的成功背后，實際上就是改善配套環(huán)境與弱化購物功能，提供餐飲、娛樂的業(yè)態(tài)比重。而改造之后的正大廣場迅速將人流引致4樓以上消費區(qū)域，改善了整案的商業(yè)氛圍，與之相應(yīng)的物業(yè)租金收入也水漲船高，提升了整案的經(jīng)營效益。另一方面購物中心在進行商業(yè)功能定位時更應(yīng)該注意業(yè)態(tài)之間的有機互補性，業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)關(guān)聯(lián)才能更好的體現(xiàn)購物中心一站式消費真諦。廣州天河城成為國內(nèi)第一個真正意義的購物中心，其最大的亮點就是讓購物中心的業(yè)態(tài)之間的互動共振，來實現(xiàn)消費客群集聚。因此業(yè)態(tài)之間的有機互補，對商業(yè)市場的培育、商業(yè)功能的完善都將起著直接的助推作用。

商業(yè)規(guī)模定位
　　購物中心的規(guī)模定位受制于顧客疲勞程度。一般情況下，顧客在購物中心購物的時間不會超過3小時，超過這個時間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購物的步行距離一般不超過7500米。因此我們見到的超大型購物中心一般都會有充足的公共共享空間，當然購物中心的情景環(huán)境也會直接影響到顧客的疲勞程度。
　　購物中心的規(guī)模受制于商圈購買力。簡單測算，單店的極限規(guī)模約等于商圈購買力減去圈內(nèi)競爭店分流的購買力，再除以購物中心單位面積的保本銷售額。一方面，購物中心的購買力取決于商圈人口及其消費水平；另一方面，購物中心單位面積的保本銷售額與其經(jīng) 營成本和經(jīng)營毛利率有關(guān)。
　　購物中心規(guī)模受制于產(chǎn)品品種。目前我國現(xiàn)有的商品品種約70萬種，實際上一個購物中心所能經(jīng)營的品種往往只占很小的比例，即使是一些超大規(guī)模的購物中心，其經(jīng)營的品種也不超過十幾萬種，而對于走特色化經(jīng)營路線的購物中心，可供選擇的商品種類就更少。如果購物中心規(guī)模過大，勢必造成品種重復經(jīng)營，降低購物中心單位面積銷售額，從而影響整體經(jīng)營效益。
　　另外購物中心在規(guī)模定位時應(yīng)該兼顧與效益的平衡。一般情況下規(guī)模越大，租金越低。15萬平方米的商業(yè)，至少要5家不同業(yè)態(tài)的主力店，超過20家次主力店來組合。所以，規(guī)模要求最佳，不能求最大，要求比較效益。租金高，回報率高，才具有現(xiàn)實意義。

運營模式定位
　　購物中心的運營模式一般由自營、招租、銷售，以及各種模式的混合群組。歐美國家的購物中心以及國內(nèi)的一些實力機構(gòu)一般通過長期持有物業(yè)進行自營或招商。雖然我們一貫主張購物中心長期持有物業(yè)賺取商業(yè)經(jīng)營價值，并通過商業(yè)經(jīng)營價值的提升來實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的增值。除目前“三代萬達”就開始自持物業(yè)70%以上外，事實上在中國這只是理想化的模式。2007年《中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報告》顯示，購物中心物業(yè)長期持有“只租不售”占到了39%，雖然較2006年21.4%的比重有所上升。但短時間內(nèi)這種模式的推廣執(zhí)行還是具有一定的局限性，因為這主要涉及資金鏈和資金快速回籠等方面的問題。
購物中心的運營模式定位主要受制于投資商對投資資金回報預期、項目受益效果預期、經(jīng)濟走勢預期、風險預期的影響。但不論采用那種運營模式，要想確保購物中心的健康運營，必須做到從定位、招商、設(shè)計、經(jīng)營、推廣、物管的全程統(tǒng)一運營控管。而要做到這些統(tǒng)一，就必須涉及物業(yè)自持比例的問題，自持比例越高控制力越強，統(tǒng)一經(jīng)營管理能力就越強，反之就越�。ㄖ劣跒槭裁矗课覍⒃谌蘸蟮奈恼轮�，重點闡述購物中心自持比例對業(yè)態(tài)經(jīng)營調(diào)整、營銷推廣、顧客關(guān)系管理等方面的影響與商鋪分割銷售技巧）。

商業(yè)形象定位
　　購物中心的商業(yè)形象往往決定了其市場競爭力與區(qū)域輻射力。近年來，在全國范圍內(nèi)出現(xiàn)了大量的新天地與恒隆廣場的模仿者，然而恒隆廣場與新天地都是不可復制的。購物中心的商業(yè)形象歸根結(jié)底還要看項目本身所具備的條件與項目自身的目標市場定位、功能定位、經(jīng)營特色定位。所以我們看到來福士是時尚型購物中心、東方商廈則是中高端百貨商場、萬達商業(yè)廣場是大眾型家庭消費樂園。而購物中心的商業(yè)形象一旦確定，就需要進行統(tǒng)一的VI/CI設(shè)計，并通過一定的手段和道具進行有效傳播。一般情況下購物中心的商業(yè)形象建筑、景觀、購物環(huán)境、商業(yè)布局、產(chǎn)品、服務(wù)以及營銷策略等綜合手段來表現(xiàn)，以強化購物中心形象的傳播力。我今天寫這篇文章的目的，就是想告訴大家：購物中心不能只當自家的一張吃飯桌子，它同時是現(xiàn)代家庭的陳列品，不同的消費主人對它的功能、風格和搭配也是不同的。（特別聲明：未經(jīng)本人授權(quán)任何單位和個人不得轉(zhuǎn)載，操盤手QQ1065391400）