今年以來(lái)，越秀地產(chǎn)拿地似乎格外“生猛”。日前，越秀地產(chǎn)發(fā)布公告表示，擬以總價(jià)78.5億元收購(gòu)廣州地鐵兩項(xiàng)目51%權(quán)益。除此之外，據(jù)統(tǒng)計(jì)，自年初以來(lái)，越秀地產(chǎn)已在全國(guó)四城拿了5塊地皮，斥資合計(jì)超152億。

而據(jù)越秀地產(chǎn)此前的2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上投資者關(guān)系部總經(jīng)理姜永所述，越秀地產(chǎn)去年全年新增土地的權(quán)益價(jià)值為159億元。以此推算，今年過(guò)去的5個(gè)月時(shí)間，越秀地產(chǎn)拿地金額已大幅超去年全年。

上半年明顯加大拿地力度

據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)顯示，今年4月，拿地超過(guò)50億元的房企多達(dá)18家，刷新了最近一年多土地市場(chǎng)的月度紀(jì)錄。前4個(gè)月，已經(jīng)累計(jì)有28家企業(yè)拿地過(guò)百億元，而2018年同期只有24家。

去年拿地稍顯謹(jǐn)慎的越秀地產(chǎn)，2018年權(quán)益拿地面積同比僅增長(zhǎng)19.3%，明顯低于41.4%的銷(xiāo)售增速，今年上半年也開(kāi)始積極補(bǔ)充土儲(chǔ)。

2019年1月，越秀地產(chǎn)通過(guò)合營(yíng)方式間接取得廣州市一幅地塊38.23%的實(shí)際權(quán)益，代表公司實(shí)際權(quán)益的土地價(jià)款約為3.79億元。之后在4月，越秀地產(chǎn)一口氣在廣州、杭州、成都三地各入一塊地。

不過(guò)，成都和杭州地塊的權(quán)益比都沒(méi)有超過(guò)50%，其中，杭州地塊的權(quán)益比僅為9.5%，公司上半年主要的錢(qián)還是花在了“廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)”這塊地上，斥資141.08億元，權(quán)益比為86%。

值得一提的是，今年5月，越秀地產(chǎn)還以5.01億元競(jìng)得新鄭南龍湖6號(hào)地塊（溢價(jià)率173.73%），成功進(jìn)入鄭州。據(jù)越秀地產(chǎn)官方公眾號(hào)消息，該塊地皮經(jīng)過(guò)了315輪競(jìng)價(jià)。

在“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”的同時(shí)，企業(yè)的資金狀況需要引起重視。

5月份接連發(fā)債

截至2018年12月底，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約219.9億元。越秀地產(chǎn)的總負(fù)債高達(dá)1259.09億元，其中，流動(dòng)負(fù)債為726.3億元。與2017年的961.54億相比，2018年總負(fù)債同比增加30.95%。

在債務(wù)賬齡方面，截至2018年底，公司一年內(nèi)到期的借貸為57.86億元，第二年到期的為84.61億元。

由此看來(lái)，疊加短期償債壓力，要想支撐大力度拿地和建安成本，越秀地產(chǎn)去年年底的現(xiàn)金流并不算非常充沛。

眾所周知，房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源主要有兩條途徑：1．借款；2．銷(xiāo)售回款。

近期，越秀地產(chǎn)的融資也在同步進(jìn)行。5月16日，越秀地產(chǎn)通過(guò)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)主體廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成功發(fā)行2019年住房租賃專(zhuān)項(xiàng)公司債券（第一期）。本期債券發(fā)行總規(guī)模為15億元，期限為3+2年，票面利率3.83%。

5月23日，越秀地產(chǎn)通過(guò)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)主體廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司成功發(fā)行2019年公司債券（第一期），發(fā)行總規(guī)模為25億元，債券分兩個(gè)品種，品種一的期限為3年，發(fā)行規(guī)模為19.5億元，票面利率3.85%；品種二的期限為3+2年，發(fā)行規(guī)模為5.5億元，票面利率3.93%。

今年銷(xiāo)售目標(biāo)“保守”了不少  

2018年是越秀地產(chǎn)近三年來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)最快的一年。2018年，公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額577.8億元，同比增長(zhǎng)41.4%。根據(jù)克而瑞發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜，2018年，越秀地產(chǎn)的權(quán)益銷(xiāo)售金額排名由2017年的第47位上升至第40位。

但在銷(xiāo)售面積排行上，2017年越秀地產(chǎn)排在61位，2018年卻下滑到了69位。

與近年來(lái)銷(xiāo)售增長(zhǎng)一直保持較快增長(zhǎng)不匹配的是，2018年，越秀地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入和凈利潤(rùn)增速雙雙下滑。并且，從近幾年越秀地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)來(lái)看，公司凈利潤(rùn)表現(xiàn)波動(dòng)較大，2014年和2015年，凈利潤(rùn)連續(xù)兩年同比負(fù)增長(zhǎng)。

數(shù)據(jù)來(lái)源：同花順ifind 制表：新浪財(cái)經(jīng)

在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀地產(chǎn)宣布今年的銷(xiāo)售目標(biāo)為680億元，增長(zhǎng)幅度為17.68%，與上一年度的41.4%相去甚遠(yuǎn)。

值得一提的是，在2017年度業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)張招興曾表示，“越秀地產(chǎn)計(jì)劃在2020年實(shí)現(xiàn)800億元，盡量實(shí)現(xiàn)1000億元規(guī)模。”

而現(xiàn)如今提出的680億銷(xiāo)售目標(biāo)，與其去年提出的較保守的800億目標(biāo)也有一定的差距。

今年前四月，越秀地產(chǎn)司累計(jì)合同銷(xiāo)售（連同合營(yíng)公司項(xiàng)目的合同銷(xiāo)售）金額約211.99億元，同比上升約49%；累計(jì)合同銷(xiāo)售面積約89.84萬(wàn)平方米，同比上升約27%。

顯然，公司的權(quán)益銷(xiāo)售額一定低于211.99億元，不及約230億元的權(quán)益拿地金額。銷(xiāo)售情況與拿地節(jié)奏將明顯影響公司的整體債務(wù)狀況。

（來(lái)源：新浪財(cái)經(jīng) 曹婕）