盡管商業(yè)地產(chǎn)可以呈現(xiàn)出千百種樣貌，但對(duì)商業(yè)地產(chǎn)商而言，其本質(zhì)始終要回歸資本。
印力顯然深諳此道，在成為國內(nèi)總管理面積第二的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商后，其在探索資產(chǎn)證券化上也越走越遠(yuǎn)。
4月9日上午，印力集團(tuán)分別作為運(yùn)營管理人和發(fā)行人的“中信金石-深圳龍崗萬科廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（簡稱：龍崗萬科廣場(chǎng)類REITs）和“中金印力—印象1號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（簡稱：印象1號(hào)CMBS）在深交所正式掛牌。
據(jù)悉，龍崗萬科廣場(chǎng)類REITs是2019年第一單成功發(fā)行的類REITs產(chǎn)品，而印象1號(hào)CMBS也是印力繼深國投CMBS以來又一次商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)證券化嘗試。
兩筆融資超42億
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，上述印力-印象1號(hào)CMBS產(chǎn)品于2019年1月17日發(fā)行，發(fā)行規(guī)模為21.06億元，優(yōu)先級(jí)產(chǎn)品評(píng)級(jí)為AA+，票面利率5.4%，由印力集團(tuán)作為發(fā)行人，中金公司擔(dān)任計(jì)劃管理人和銷售機(jī)構(gòu)，中泰證券擔(dān)任代理銷售機(jī)構(gòu)。
該產(chǎn)品計(jì)劃期限為12年，其標(biāo)的物業(yè)為南京江北印象匯和天津西青印象城，兩個(gè)物業(yè)的總估值約為33.8億元。
其中，南京江北印象匯于2014年4月開業(yè)，建筑面積超7萬平方米，可租賃面積約為4萬平方米，評(píng)估值10.3億元。
天津印象城一期為購物中心，部分于2013年12月開業(yè)，二期包含購物中心及寫字樓，于2016年12月開業(yè)，建筑面積5.3萬平方米，評(píng)估值23.5億元。
另外，龍崗萬科廣場(chǎng)類REITs于2019年3月1日發(fā)起設(shè)立，計(jì)劃期限為3+2年，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模人民幣21.16億元，其中優(yōu)先A級(jí)證券信用評(píng)級(jí)AAA，發(fā)行規(guī)模11億元；優(yōu)先B級(jí)證券信用評(píng)級(jí)AA+，發(fā)行規(guī)模5.5億元；次級(jí)證券發(fā)行規(guī)模4.66億元。
標(biāo)的物業(yè)深圳龍崗萬科廣場(chǎng)于2013年12月開業(yè)，建筑面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米，評(píng)估值29.41億元，2018年商場(chǎng)的銷售額為16億元，客流量達(dá)到1610萬次。
作為類REITs產(chǎn)品，產(chǎn)品的原始權(quán)益人為珠海市懋德誠投商業(yè)發(fā)展有限公司，而印力集團(tuán)作為運(yùn)營管理人。
值得一提的是，懋德誠投成立于2017年4月，董事長為印力高級(jí)副總裁付凱。資料顯示，其股東為萬科與招銀共同設(shè)立的商業(yè)地產(chǎn)投資基金——招銀成長壹號(hào)基金（持股99%）和珠�，枎临Y管（持股1%）公司。
2017年5月，萬科宣布擬出資50.31億元與招銀資本、長江招銀，一起設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資基金，投資萬科及其控股子公司所持有的42項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（含在建和已完工項(xiàng)目）。
當(dāng)年10月，印力發(fā)起了首單CMBS專項(xiàng)計(jì)劃“中金-印力深國投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，項(xiàng)目發(fā)行規(guī)模37.9億元，標(biāo)的物為深圳深國投廣場(chǎng)，這是印力集團(tuán)作為萬科商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)后第一個(gè)資本市場(chǎng)融資項(xiàng)目。
截至目前，印力已成功發(fā)行兩單CMBS及一項(xiàng)類REITs產(chǎn)品，融資總額超過80億元。
印力資本路
“印力發(fā)源于金融系統(tǒng)，成長于資本大潮，資本成就了印力，印力也為資本創(chuàng)造了價(jià)值�！�2017觀點(diǎn)商業(yè)年會(huì)上，萬科集團(tuán)高級(jí)副總裁、印力集團(tuán)董事長兼總裁丁力業(yè)曾用這樣一句話概括了印力與資本的關(guān)系。
作為萬科旗下的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，凱德的商業(yè)模式一直是印力對(duì)標(biāo)的方向，即打造投融管退的地產(chǎn)基金化道路。
2018年1月，印力收購了凱德在中國的20家購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)及相應(yīng)負(fù)債，交易價(jià)格為17.1億新元，合約83.65億人民幣。交易完成后，上述購物中心全部交由印力運(yùn)營管理，并按照其品牌定位“印象”系列及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行提升。
顯然，在被萬科整合后，印力逐漸顯示出對(duì)規(guī)模的渴望，而以資產(chǎn)包的形式收購是其擴(kuò)大規(guī)模最迅速的途徑。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，目前印力正逐步接管沃爾瑪在華購物中心。今年1月17日，珠海樂世界購物中心證實(shí)，其項(xiàng)目已被印力集團(tuán)收入囊下，并將在10日內(nèi)更名珠海印象城（收購金額未透露）。
有業(yè)內(nèi)人士分析指出，通過收購資產(chǎn)包，一來規(guī)模增長比較快，二來成本也相對(duì)較低，可以獲得可觀的投資回報(bào)。
截至2018年底，印力在全國持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量超120家，管理面積超1000萬平方米，資產(chǎn)規(guī)模逾800億人民幣，遍布中國58個(gè)城市。
印力合伙人、副總裁許英介紹，在印力120多個(gè)項(xiàng)目里面，以一二線為主，其中一線城市項(xiàng)目占21%，二線城市占51%，三線城市的占28%左右，因?yàn)橐欢�城市投資回報(bào)相對(duì)較高，而退出的方式也更資本化。
許英強(qiáng)調(diào)，印力不僅僅只是一個(gè)管理平臺(tái)，它是一個(gè)包含從拿地、建造、經(jīng)營，到退出賣給基金、保險(xiǎn)公司、REITs的商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈。
值得關(guān)注的是，近日國務(wù)院發(fā)展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳表示，公募REITs首批試點(diǎn)產(chǎn)品近期將推出。
對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，地產(chǎn)資產(chǎn)管理的大幕已打開，包括印力在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)商們將有更多的機(jī)會(huì)搶奪這塊蛋糕。
（來源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 黎倩）
