春分時(shí)分，恒隆地產(chǎn)有限公司如約出版以建造可持續(xù)的未來(lái)為主題的2018財(cái)政年度年報(bào)。
一如以往，董事長(zhǎng)陳啟宗先生親自撰寫(xiě)刊載于年報(bào)內(nèi)的董事長(zhǎng)致股東函，分享他對(duì)地產(chǎn)行業(yè)、高端零售商和公司業(yè)務(wù)的深入分析，并通過(guò)文字與股東交流。
字里行文中，陳啟宗直面過(guò)去一年全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)氣氛，同時(shí)對(duì)公司未來(lái)前景充滿(mǎn)信心。在他看來(lái)，由于各方面的原因，內(nèi)地的個(gè)人消費(fèi)和國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值確實(shí)在放緩，但這並不損害整體經(jīng)濟(jì)。無(wú)論如何，個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)率超過(guò)8%仍算可觀。
另一方面，一般消費(fèi)與奢侈品消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)似乎存在差異。雖然前者有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，但后者卻剛好相反。當(dāng)前的各種趨勢(shì)顯示，頂級(jí)時(shí)裝品牌正再度在內(nèi)地?cái)U(kuò)充，而恒隆是這些品牌優(yōu)先選擇落戶(hù)的地點(diǎn)之一；此外，近期刺激個(gè)人消費(fèi)的措施奏效，對(duì)高端消費(fèi)品亦然，甚至尤其有效。
凡此種種皆讓企業(yè)安心，陳啟宗亦確定了對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀展望，而恒隆在內(nèi)地及香港的表現(xiàn)也依舊穩(wěn)固。
目前，恒隆的財(cái)務(wù)仍然非常穩(wěn)健，而公司對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃轉(zhuǎn)趨審慎，在購(gòu)置土地方面也較以往更嚴(yán)謹(jǐn)。
以下為陳啟宗先生親筆撰寫(xiě)的恒隆地產(chǎn)有限公司2018年年度報(bào)告致股東函全文（有部分刪節(jié)），觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體繼續(xù)第一時(shí)間新鮮呈現(xiàn)，以饗讀者。
業(yè)務(wù)回顧
在行業(yè)氣氛轉(zhuǎn)差的氛圍中，一位公司董事長(zhǎng)能成功說(shuō)服他的讀者其公司業(yè)務(wù)十分理想，這個(gè)機(jī)會(huì)有多高？實(shí)情是，以上所描述的皆正確，包括公司業(yè)務(wù)前景理想。在論述棘手的外圍環(huán)境之前，容許本人先回顧地產(chǎn)業(yè)及公司業(yè)務(wù)的發(fā)展。
數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)內(nèi)地的個(gè)人消費(fèi)確實(shí)在放緩；去年的增長(zhǎng)率大概略高于8%，為15年來(lái)最低。這雖然并不損害整體經(jīng)濟(jì)，但就業(yè)增長(zhǎng)或會(huì)短暫受壓，而消費(fèi)者信心會(huì)因而受累。
期盼個(gè)人消費(fèi)永不會(huì)放緩是不切實(shí)際的。在2004至2017年這14年間，個(gè)人消費(fèi)年均增長(zhǎng)率達(dá)13%，試問(wèn)這怎可能持續(xù)下去？！或以汽車(chē)銷(xiāo)售為例，其增長(zhǎng)持續(xù)了近30年，銷(xiāo)量終于在去年回落。汽車(chē)需求趨勢(shì)遲早會(huì)平整，甚或向下�，F(xiàn)時(shí)眾多大城市交通擠塞嚴(yán)重，減少路面汽車(chē)數(shù)量或許是受歡迎的事。無(wú)論如何，個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)率超過(guò)8%仍算可觀。
在此大環(huán)境下，我們不僅在上海，而且在其他城市的購(gòu)物商場(chǎng)的表現(xiàn)皆令人滿(mǎn)意。上海的恒隆廣場(chǎng)在完成大規(guī)模翻新后，租金收入在2017年增長(zhǎng)逾20%，去年更進(jìn)一步上升12%；租戶(hù)銷(xiāo)售額亦上升13%。上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的大型資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃仍在進(jìn)行，其中19%的優(yōu)質(zhì)樓面空間暫時(shí)關(guān)閉。工程應(yīng)于今年年底前完成，本人預(yù)計(jì)，屆時(shí)的收入增幅將與上海的恒隆廣場(chǎng)相若。事實(shí)上，在上海的港匯恒隆廣場(chǎng)第一期資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃完成后，去年9月重開(kāi)的部分已錄得相若的租金增幅。
我們?cè)谏虾Ｒ酝獾馁?gòu)物商場(chǎng)也表現(xiàn)良好。撇除租金收入下降的沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)及表現(xiàn)平穩(wěn)的天津的恒隆廣場(chǎng)，其余四項(xiàng)物業(yè)的平均租金增幅達(dá)13%。其中，大連的恒隆廣場(chǎng)增幅最大，達(dá)20%；緊隨其后的是無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)，增幅亦達(dá)19%。除了天津的恒隆廣場(chǎng)，其余購(gòu)物商場(chǎng)在2018年下半年的表現(xiàn)均優(yōu)于上半年；而天津的恒隆廣場(chǎng)在連續(xù)兩個(gè)六個(gè)月期間的收入則大致持平。
我們的租戶(hù)零售額亦呈現(xiàn)出同樣的走勢(shì)。與前一年相比，除了天津的恒隆廣場(chǎng)，所有購(gòu)物商場(chǎng)的租戶(hù)零售額在2018年均錄得升幅，而沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)的表現(xiàn)則持平。四個(gè)表現(xiàn)較強(qiáng)的購(gòu)物商場(chǎng)錄得的平均銷(xiāo)售增幅逾20%。同樣，所有購(gòu)物商場(chǎng)在2018年下半年的數(shù)據(jù)均高于上半年，惟天津的恒隆廣場(chǎng)在兩段期間的表現(xiàn)相若。
這一切說(shuō)明，我們的高端及次高端購(gòu)物商場(chǎng)業(yè)務(wù)都在增長(zhǎng)。支持這個(gè)結(jié)論的，是除了少數(shù)個(gè)別例子，購(gòu)物商場(chǎng)的租出率、平均基本租金和每日客流均錄得可觀增幅。上海的恒隆廣場(chǎng)便是一例，而上海的港匯恒隆廣場(chǎng)因正進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，所以暫不在比較之列。
容我論述另一現(xiàn)象。過(guò)去數(shù)月，我們與多個(gè)頂級(jí)奢侈品牌簽訂租約，類(lèi)似租約亦會(huì)接踵而來(lái)。這些新租約的總數(shù)有30多份，其中約三分之二屬上海以外地區(qū)；而上海的新租約則主要集中于將由次高端轉(zhuǎn)型至高端購(gòu)物商場(chǎng)的上海的港匯恒隆廣場(chǎng)。我們預(yù)計(jì)，沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)將吸引數(shù)個(gè)新的頂級(jí)品牌進(jìn)駐，而無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)在無(wú)錫的地位，很快就會(huì)媲美恒隆廣場(chǎng)在上海的地位。昆明的恒隆廣場(chǎng)于今年稍后開(kāi)幕時(shí)，即成為城中的Home to Luxury。
上述發(fā)展趨勢(shì)告訴我們：首先，頂級(jí)時(shí)裝品牌正再度在內(nèi)地?cái)U(kuò)充；其次，不論在上海還是其他主要城市，我們的購(gòu)物商場(chǎng)都是這些品牌優(yōu)先選擇落戶(hù)的地點(diǎn)之一；第三，中央政府近期刺激個(gè)人消費(fèi)的措施奏效，對(duì)高端消費(fèi)品亦然，甚至尤其有效。這些政府措施包括：調(diào)低進(jìn)口稅、不鼓勵(lì)消費(fèi)者赴海外購(gòu)物、調(diào)高免稅額以降低實(shí)際個(gè)人所得稅稅率等。平均來(lái)說(shuō)，關(guān)稅已下調(diào)9%，產(chǎn)品售價(jià)亦相應(yīng)調(diào)低了數(shù)個(gè)百分點(diǎn)。這對(duì)我們而言，皆是利好消息。
這些知名時(shí)裝集團(tuán)在決定拓展中國(guó)業(yè)務(wù)前，必已做過(guò)仔細(xì)的調(diào)研。這些品牌多數(shù)已在中國(guó)經(jīng)營(yíng)了20年或以上，經(jīng)驗(yàn)豐富。當(dāng)中大部分在2000年后過(guò)度擴(kuò)張，因而在2012至2017年熊市期間飽受煎熬。這些公司現(xiàn)時(shí)必定格外謹(jǐn)慎，但他們?nèi)慷荚俅伍_(kāi)設(shè)新店。這些公司很清楚，雖然數(shù)據(jù)顯示個(gè)人消費(fèi)增長(zhǎng)放緩，他們卻沒(méi)有因此而卻步。凡此種種皆讓我們安心，亦確定了我們對(duì)市場(chǎng)的樂(lè)觀展望。
值得一提的是，不單是上海的兩個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)，我們旗下的所有購(gòu)物商場(chǎng)皆憑藉其綜合素質(zhì)而獲得頂級(jí)奢侈品牌認(rèn)可，吸引他們進(jìn)駐。除了上海的港匯恒隆廣場(chǎng)，沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)、大連的恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)、昆明的恒隆廣場(chǎng)，以及武漢的恒隆廣場(chǎng)亦獲頂級(jí)奢侈品牌青睞。在數(shù)個(gè)購(gòu)物商場(chǎng)中，只有沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)、濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)和天津的恒隆廣場(chǎng)，這些次高端物業(yè)項(xiàng)目暫未見(jiàn)此類(lèi)新租戶(hù)。盡管如此，本人預(yù)計(jì)濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)將來(lái)會(huì)轉(zhuǎn)型至高端市場(chǎng)；這與上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗(yàn)類(lèi)近。推行轉(zhuǎn)型并非易事，但一旦開(kāi)始，進(jìn)程往往出人意料。受到羊群效應(yīng)的驅(qū)使，品牌往往在策略上傾向集中在同一購(gòu)物商場(chǎng)開(kāi)店，這可理解。
目前，一般消費(fèi)與奢侈品消費(fèi)兩個(gè)市場(chǎng)走勢(shì)似乎存在差異。雖然前者有轉(zhuǎn)弱趨勢(shì)，但后者卻剛好相反。其他公司旗下的個(gè)別高端物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)印證了此看法。與我們一樣，他們的業(yè)績(jī)也相當(dāng)理想。這與部分歐洲時(shí)裝品牌最近的業(yè)績(jī)不謀而合。
公司的管理團(tuán)隊(duì)可以有某些措施以改善公司的長(zhǎng)期表現(xiàn)，如資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃。早在1999年，我們?cè)趦?nèi)地首個(gè)出租物業(yè)項(xiàng)目 —上海的港匯恒隆廣場(chǎng) —開(kāi)業(yè)；翌年，上海的恒隆廣場(chǎng)緊隨其后。15年后，我們投放時(shí)間及金錢(qián)進(jìn)行大型翻新，提升購(gòu)物商場(chǎng)檔次。此舉獲得我們的租戶(hù)高度贊賞，尤其是高端品牌租戶(hù)。在業(yè)內(nèi)，并非每位業(yè)主都與我們一樣，既愿意投放大量資源提升物業(yè)質(zhì)素，又能做出佳績(jī)。這進(jìn)一步提升了公司在租戶(hù)及潛在租戶(hù)心中的品牌價(jià)值�，F(xiàn)有租戶(hù)愿意續(xù)租，并樂(lè)意支付較高租金；更多品牌亦渴望進(jìn)駐，迫切地想成為我們的租戶(hù)。
雖處于有利的業(yè)內(nèi)環(huán)境，但同時(shí)存在隱憂(yōu)。為此，我們一直采取防御措施，以減輕潛在的負(fù)面影響。匯率波動(dòng)正是其中一例。
2010年中至2014年底，人民幣持續(xù)攀升，升至近人民幣6.0元兌1美元的水平。隨后，人民幣兌美元匯率迅速下跌至2016年底近7.0。接著，人民幣再次回升，升浪持續(xù)至去年春天，直至匯率升穿6.3，隨即又調(diào)頭持續(xù)下跌至去年11月初近7.0。最近，人民幣兌美元匯率維持在6.75左右。
舉一個(gè)例證：2018年5月底，我們?cè)诤贾莩晒ν兜兀?dāng)時(shí)人民幣兌美元匯率為6.37。我們支付首50%地價(jià)時(shí)，人民幣兌美元匯率為6.95，接近10年最低位。余下的50%地價(jià)須于2019年2月9日前支付。由于無(wú)從得知匯率走勢(shì)，我們把人民幣兌美元匯率鎖定在6.85，并在限期前支付余額，藉此節(jié)省了近10億港元。雖然這次我們運(yùn)氣好，但運(yùn)氣不會(huì)一直相伴；這亦說(shuō)明了此類(lèi)交易如何變化莫測(cè)。我們常言，我們從事的是地產(chǎn)業(yè)，而非貨幣投機(jī)；我們只能作出最佳的判斷并善用市場(chǎng)工具來(lái)有望減低風(fēng)險(xiǎn)。
整體而言，當(dāng)人民幣強(qiáng)勢(shì)之時(shí)，中國(guó)消費(fèi)者便會(huì)多赴海外購(gòu)買(mǎi)高級(jí)時(shí)裝品牌等高價(jià)商品。據(jù)說(shuō)，海外客源的消費(fèi)總額曾一度占該類(lèi)商品銷(xiāo)售總額約四分之三。正如本人去年所提及，有跡象顯示這些海外消費(fèi)有相當(dāng)部分尚未轉(zhuǎn)化為本地消費(fèi)。
我們各地辦公樓的業(yè)務(wù)表現(xiàn)皆令人滿(mǎn)意，在香港和內(nèi)地的租金收入均有增長(zhǎng)。其中，香港的租出率和租賃邊際利潤(rùn)維持高企，而內(nèi)地城市的表現(xiàn)亦有增長(zhǎng)。
除了藍(lán)塘道項(xiàng)目的12間半獨(dú)立式大宅和浪澄灣的一個(gè)單位，我們?cè)谙愀鄣淖≌瑔挝灰讶珨?shù)售出，而且邊際利潤(rùn)可觀。去年整體收入和利潤(rùn)下降全因缺乏可出售的住宅項(xiàng)目。
香港樓市終于回落，幸好我們已售出所有大廈式住宅。自2016年夏天以來(lái)，樓價(jià)兩年來(lái)幾乎無(wú)間斷地上升，當(dāng)時(shí)我們售出了很多住宅項(xiàng)目。從去年7月開(kāi)始，樓價(jià)開(kāi)始放緩，交投量也開(kāi)始減少。然而，如藍(lán)塘道大宅般的超高端項(xiàng)目，價(jià)格受不同因素主導(dǎo)，因此影響較小。
所有發(fā)展中項(xiàng)目進(jìn)度良好。無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)的第二座辦公樓將于今年下半年開(kāi)幕。我們正向政府申請(qǐng)，在第二期興建兩座豪華服務(wù)式寓所及一家小型精品酒店。第二期發(fā)展的土地正在第一期后面，只相隔一條美麗的林蔭街道。這兩期的發(fā)展項(xiàng)目將由地下停車(chē)場(chǎng)貫通。
位于沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)辦公樓上方的康萊德酒店，亦將于2019年底前開(kāi)業(yè)。昆明的恒隆廣場(chǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)及辦公樓均會(huì)于今年年末的月份開(kāi)業(yè)。購(gòu)物商場(chǎng)和辦公樓的面積分別為160,000平方米及180,000平方米。其中，近80%的零售樓面已經(jīng)租出，我們預(yù)計(jì)會(huì)有更多頂級(jí)時(shí)裝品牌陸續(xù)進(jìn)駐。就像上海的恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)一樣，昆明的恒隆廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)后，即成為這個(gè)中國(guó)西南部最大、最重要的城市的Home to Luxury。目前為止，議定的租金頗令人滿(mǎn)意。辦公樓共有64層，樓高350米。示范樓層準(zhǔn)備妥當(dāng)后，預(yù)租活動(dòng)將于下月展開(kāi)。
武漢的恒隆廣場(chǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)及辦公樓均已于去年封頂，并將在明年開(kāi)幕。服務(wù)式寓所的主要合約亦在數(shù)月前批出，整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)在明年分階段開(kāi)業(yè)。
在經(jīng)過(guò)全球甄選后，我們委任了KPF建筑事務(wù)所為杭州項(xiàng)目的設(shè)計(jì)建筑師。我們將在下月正式接管該幅地塊，并馬上破土動(dòng)工。項(xiàng)目預(yù)期于2024年起分階段落成。
早前，本人曾報(bào)告一個(gè)在香港牛頭角區(qū)的住宅項(xiàng)目，位置離舊機(jī)場(chǎng)不遠(yuǎn)。我們已經(jīng)開(kāi)展程序，統(tǒng)一該工業(yè)大廈的業(yè)權(quán)。該地塊位置優(yōu)越，預(yù)計(jì)可興建近16,000平方米的單位供出售。
北角區(qū)辦公樓發(fā)展計(jì)劃的土地徵集即將結(jié)束。整理最終技術(shù)細(xì)節(jié)后，我們應(yīng)可公布發(fā)展項(xiàng)目。我們預(yù)計(jì)辦公樓面積約為9,300平方米。
展望
本人相信，讀者看到這里應(yīng)該會(huì)同意本人以下的看法：我們的經(jīng)營(yíng)環(huán)境充滿(mǎn)挑戰(zhàn)，然而本公司業(yè)績(jī)理想，前景令人鼓舞。大多數(shù)股票市場(chǎng)參與者很可能會(huì)因?yàn)榍罢�，短期�?nèi)不會(huì)購(gòu)入我們的股票。不過(guò)，有些價(jià)值投資者以及我們的大股東恒隆集團(tuán)則可能會(huì)。
盡管我們對(duì)公司業(yè)務(wù)感到樂(lè)觀，尤其內(nèi)地業(yè)務(wù)，但也應(yīng)該采取防御措施。畢竟，我們的分析可能有誤，而種種意料之外的全球事件也可能拖累市場(chǎng)。那么，我們可以如何應(yīng)對(duì)？我們又采取了甚么措施？
首先，我們對(duì)業(yè)務(wù)擴(kuò)展計(jì)劃轉(zhuǎn)趨審慎，在購(gòu)置土地方面也較以往更嚴(yán)謹(jǐn)。除非地段具策略?xún)r(jià)值，地價(jià)又合理，例如最新購(gòu)入的杭州地塊，否則我們按兵不動(dòng)。外界并不知道的，是那些我們放棄參與或是出價(jià)保守的競(jìng)投。其次，我們時(shí)刻留意公司的財(cái)務(wù)狀況。盡管以任何標(biāo)準(zhǔn)而言，公司的財(cái)務(wù)目前仍然非常穩(wěn)健，但我們以謹(jǐn)慎為上。近來(lái)我們進(jìn)一步擴(kuò)充了備用信貸。我們也可能會(huì)出售香港一些成熟的投資物業(yè)，這是以往定期也會(huì)采取的做法。至于派息方面，雖然本人不認(rèn)為股息會(huì)低于目前水平，但我們也不會(huì)過(guò)份慷慨。
在實(shí)行這些預(yù)防措施的同時(shí)，本人也樂(lè)見(jiàn)業(yè)務(wù)得以蓬勃發(fā)展，尤其內(nèi)地的租賃業(yè)務(wù)。今年租賃收入應(yīng)該多少會(huì)有增長(zhǎng)，但預(yù)計(jì)重大突破應(yīng)于2020年出現(xiàn)。以下四個(gè)范疇會(huì)帶來(lái)新的收入：資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃完成、新建物業(yè)、租戶(hù)優(yōu)化，以及正常租金調(diào)升。
正如前述，上海的恒隆廣場(chǎng)翻新后租金連續(xù)兩年大幅增長(zhǎng)，而近期竣工的上海的港匯恒隆廣場(chǎng)第一期資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃，其租金也有相若增幅。上海的港匯恒隆廣場(chǎng)完成優(yōu)化后于今年年底以全新面貌開(kāi)幕時(shí)，預(yù)計(jì)租金將會(huì)大幅上揚(yáng)。上海的港匯恒隆廣場(chǎng)的定位會(huì)從次高端提升到高端購(gòu)物商場(chǎng)，與同市的上海的恒隆廣場(chǎng)相似，其整年表現(xiàn)于2020年便可看到。
從今年第三季起約18個(gè)月，我們會(huì)大幅增加可租賃空間：無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)第二座辦公樓連電影院、昆明的恒隆廣場(chǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)和辦公樓，以及今年進(jìn)駐沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)的康萊德酒店，全于今年內(nèi)發(fā)生。2020年，我們會(huì)迎接武漢的恒隆廣場(chǎng)的購(gòu)物商場(chǎng)和辦公樓的開(kāi)幕，而其服務(wù)式寓所此后不久也應(yīng)該可供出售。撇除酒店及服務(wù)式寓所，新的可租賃空間總面積超過(guò)710,000平方米。該數(shù)字的特別之處，在于全部空間由真正世界級(jí)零售購(gòu)物商場(chǎng)和甲級(jí)辦公樓組成，全球只有少數(shù)國(guó)家有如此規(guī)模的發(fā)展項(xiàng)目。
租金增長(zhǎng)的第三個(gè)來(lái)源是租戶(hù)優(yōu)化。正如前述，超過(guò)30個(gè)頂級(jí)奢侈品牌已經(jīng)簽訂租約或即將簽約。這些租戶(hù)享有更高的邊際利潤(rùn)率，他們應(yīng)該能夠?yàn)槲覀儙?lái)更豐厚的租金。特別令人鼓舞的是，這些新租約中有三分之二進(jìn)駐我們?cè)谏虾Ｒ酝獾奈飿I(yè)。無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)、大連的恒隆廣場(chǎng)、沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)和昆明的恒隆廣場(chǎng)都能共享成果，就連武漢的恒隆廣場(chǎng)也已經(jīng)有首個(gè)奢侈品牌訂約，未來(lái)會(huì)有更多。
最后，租戶(hù)組合的定期重組能提升我們旗下購(gòu)物商場(chǎng)的整體吸引力，沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)正好體現(xiàn)了這點(diǎn)。只要零售額持續(xù)上升，租戶(hù)自然能應(yīng)付較高的租金。多年來(lái)，我們真正稱(chēng)得上是高端購(gòu)物商場(chǎng)的只有兩座 —上海的恒隆廣場(chǎng)及沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)。前者成績(jī)斐然，后者則一直努力不懈�，F(xiàn)在，沈陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)多了頂級(jí)品牌進(jìn)駐，發(fā)展正逐漸重回正軌。該物業(yè)雖然仍處于劣勢(shì)，但不久便會(huì)擺脫困境。
兩座本來(lái)只屬于次高端的物業(yè)，現(xiàn)獲納入Home to Luxury行列 —即上海的港匯恒隆廣場(chǎng)及無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)。我們數(shù)年前構(gòu)想的租戶(hù)優(yōu)化計(jì)劃現(xiàn)正逐步實(shí)行。
接下來(lái)會(huì)進(jìn)行類(lèi)似優(yōu)化計(jì)劃的兩座購(gòu)物商場(chǎng)，應(yīng)是大連的恒隆廣場(chǎng)及濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)。不少頂級(jí)品牌最近已經(jīng)與前者簽訂租約，未來(lái)會(huì)有更多。我們?nèi)栽跒楹笳叨Γ嘈彭敿?jí)品牌不來(lái)則已，一來(lái)便會(huì)蜂擁而至。當(dāng)初無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)終于取得突破時(shí)，多個(gè)品牌爭(zhēng)相與我們簽約，他們幾乎全部都是從鄰近兩座購(gòu)物商場(chǎng)遷來(lái)的。他日濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)也可能會(huì)是如此景象。
沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)及天津的恒隆廣場(chǎng)屬于次高端購(gòu)物商場(chǎng)。監(jiān)于其地理位置和選址，兩者推行租戶(hù)優(yōu)化計(jì)劃的機(jī)會(huì)較��；但相比之下，天津的恒隆廣場(chǎng)在未來(lái)實(shí)行類(lèi)似計(jì)劃的機(jī)會(huì)較沈陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)大。
無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)第二座辦公樓開(kāi)幕前六個(gè)月，我們已經(jīng)開(kāi)始招租。到目前為止，租戶(hù)質(zhì)素和基本租金都令人滿(mǎn)意。跟第一座辦公樓一樣，新辦公樓將會(huì)帶來(lái)可觀的利潤(rùn)。
然而，我們不能對(duì)瀋陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)內(nèi)的酒店寄予同樣期望。規(guī)模如此龐大的發(fā)展項(xiàng)目，酒店幾乎是必然的一環(huán)，其對(duì)盈利的直接貢獻(xiàn)不會(huì)大。我們會(huì)竭盡全力，防止該項(xiàng)目拖累公司業(yè)績(jī)。
杭州發(fā)展項(xiàng)目正如期進(jìn)行。我們?cè)谖卧O(shè)計(jì)建筑師后，現(xiàn)在對(duì)項(xiàng)目落成后的模樣有了較清晰的概念。項(xiàng)目建筑難度很高，但本人相信我們已經(jīng)找到可行的解決方案。一如以往，我們會(huì)平衡建筑美學(xué)和實(shí)用價(jià)值。目前的計(jì)劃是建造一座購(gòu)物商場(chǎng)、五座中至高層辦公樓和一家酒店。以當(dāng)?shù)爻錆M(mǎn)活力的經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)者市場(chǎng)，本人有信心公司定能再創(chuàng)佳績(jī)。畢竟，杭州項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置是其一大優(yōu)勢(shì)。
相信我們的股東都知道，我們?cè)趦?nèi)地的五個(gè)項(xiàng)目中擁有數(shù)十萬(wàn)平方米的住宅或服務(wù)式寓所：上海的港匯恒隆廣場(chǎng)、瀋陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)、無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)、昆明的恒隆廣場(chǎng)和武漢的恒隆廣場(chǎng)。根據(jù)相關(guān)的購(gòu)置土地文件，上述的住宅均可出售。有關(guān)的建筑工程，上海的港匯恒隆廣場(chǎng)已經(jīng)竣工，武漢的恒隆廣場(chǎng)和無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)正在進(jìn)行，而瀋陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)和昆明的恒隆廣場(chǎng)則仍在規(guī)劃階段。該等住宅項(xiàng)目應(yīng)該在不久將來(lái)帶來(lái)現(xiàn)金流和利潤(rùn)。
展望未來(lái)一年，本人對(duì)各內(nèi)地物業(yè)的評(píng)估如下：上海的恒隆廣場(chǎng)會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)理想，尤其在零售空間方面。上海的港匯恒隆廣場(chǎng)仍會(huì)受資產(chǎn)優(yōu)化計(jì)劃影響。至于上海以外的購(gòu)物商場(chǎng)，租金增長(zhǎng)最快的會(huì)是無(wú)錫的恒隆廣場(chǎng)和大連的恒隆廣場(chǎng)，而濟(jì)南的恒隆廣場(chǎng)和瀋陽(yáng)的皇城恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)會(huì)進(jìn)一步提升，但不及前述兩個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)勁。瀋陽(yáng)的市府恒隆廣場(chǎng)會(huì)繼續(xù)改善，而天津的恒隆廣場(chǎng)表現(xiàn)或會(huì)維持穩(wěn)定。所有辦公樓的表現(xiàn)應(yīng)該尚可接受，而無(wú)錫和瀋陽(yáng)等尚未成熟的市場(chǎng)在增長(zhǎng)方面的表現(xiàn)會(huì)較好。
香港方面，本人預(yù)料租金表現(xiàn)不會(huì)與2018年相差太遠(yuǎn)。換言之，最有可能出現(xiàn)的情況會(huì)是低單位數(shù)增長(zhǎng)。
我們會(huì)售出多少間藍(lán)塘道半獨(dú)立式大宅，目前難以預(yù)料。降價(jià)促銷(xiāo)固然容易，但此舉未必符合股東的最大利益。畢竟，在前述兩個(gè)新項(xiàng)目落成之前，這將會(huì)是我們可供出售的最后一個(gè)發(fā)展項(xiàng)目。
本人預(yù)計(jì)，租金總收入及利潤(rùn)總額于今年都有輕微增長(zhǎng)，而2020及2021年將各見(jiàn)大幅上升。收入增長(zhǎng)初期會(huì)較快，而純利增長(zhǎng)則會(huì)因新落成物業(yè)開(kāi)幕而產(chǎn)生的額外開(kāi)支而滯后。由于利息支出不再能資本化而需要列支，財(cái)務(wù)費(fèi)用將于短期內(nèi)攀升。盡管如此，撇除不可預(yù)見(jiàn)的情況，純利應(yīng)該會(huì)趕上。
管理層相信，對(duì)中國(guó)消費(fèi)增長(zhǎng)投下信心一票仍相對(duì)安全。在這個(gè)前提下，本人確信情況將會(huì)好轉(zhuǎn)。我們正進(jìn)入收成期。若在我們的業(yè)務(wù)范疇中有表現(xiàn)不俗者，我們應(yīng)是其中一員。管理層將一如既往，竭盡所能避開(kāi)可能出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，同時(shí)賺取最大的中期利潤(rùn)。
行政總裁盧韋柏先生加入公司已經(jīng)八個(gè)月，并在過(guò)去六個(gè)月?lián)维F(xiàn)職。他已經(jīng)完全適應(yīng)行政總裁的工作，并與團(tuán)隊(duì)建立起和諧的工作關(guān)系，深受同事愛(ài)戴。本人為此感到欣慰。
陳啟宗
香港，2019年1月30日
（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 作者系恒隆地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳啟宗）
