去年一整年都沒(méi)有公開(kāi)面對(duì)香港資本市場(chǎng)的王振華，今天終于回歸新城發(fā)展在香港舉行的2018全年業(yè)績(jī)會(huì)。

3月11日上午，應(yīng)對(duì)完一眾投資者近1個(gè)小時(shí)不斷提問(wèn)后，王振華帶領(lǐng)新城發(fā)展的老班底——行政總裁呂小平、首席財(cái)務(wù)官陸忠明及資本市場(chǎng)部總經(jīng)理張峰轉(zhuǎn)戰(zhàn)媒體業(yè)績(jī)會(huì)。

作為比較早發(fā)布業(yè)績(jī)的內(nèi)房股公司，王振華顯得底氣十足：“應(yīng)該說(shuō)，2018年新城的業(yè)績(jī)非常亮麗。”

根據(jù)年報(bào)，2018年新城發(fā)展完成合約銷售2211億元，同比增長(zhǎng)74.8%，銷售覆蓋全國(guó)77個(gè)城市的350個(gè)項(xiàng)目，操盤項(xiàng)目現(xiàn)金回款率達(dá)到92%。

利潤(rùn)及財(cái)務(wù)方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利約191億元，同比增長(zhǎng)40.3%，歸屬于股東的核心溢利約56.6億，同比增長(zhǎng)83.4%。凈負(fù)債率較上年100%下降至78.6%，在手現(xiàn)金共計(jì)約477億元，現(xiàn)金與短期債務(wù)比達(dá)到1.8倍。

向好的業(yè)績(jī)同樣反映在派息上，根據(jù)董事會(huì)決議，2018年新城發(fā)展將派發(fā)年末股息每股0.3元，同比增長(zhǎng)85.3%。

另?yè)?jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，3月10日，新城發(fā)展股價(jià)盤中一度上升近10個(gè)點(diǎn)，達(dá)到7.93港幣每股。

值得注意的是，銷售保持高速增長(zhǎng)的同時(shí)，新城發(fā)展的融資成本同樣水漲創(chuàng)高。

2018年，新城發(fā)展的借款利息高達(dá)40.25億元，較2017年增長(zhǎng)60%，扣除向客戶預(yù)售的所得款項(xiàng)利息后，總?cè)谫Y成本約9.7億，同比上漲約15%。

年報(bào)中的吾悅廣場(chǎng)“秘密”

作為典型“以住養(yǎng)商”模式的房企，投資物業(yè)發(fā)展情況是新城繞不開(kāi)的話題。

翻閱新城發(fā)展2018年年報(bào)，期內(nèi)，公司投資物業(yè)公允價(jià)值收益達(dá)到32.85億，較2017年13.58億暴增142%；與此同時(shí)，非流動(dòng)資產(chǎn)中，投資物業(yè)的估值也從2017年末235億增長(zhǎng)至2018年的407.6億。

對(duì)此，CFO陸忠明回應(yīng)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體時(shí)稱，由于進(jìn)入投資物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)既包括開(kāi)業(yè)項(xiàng)目，也包括未開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。因此，2017年13億的公允值收益對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目是43個(gè)項(xiàng)目，而2018年則對(duì)應(yīng)72個(gè)。

據(jù)其介紹，截至2018年底，新城已獲取96個(gè)吾悅廣場(chǎng)的土地儲(chǔ)備，其中有20多個(gè)的土地證還沒(méi)有拿到，所以暫時(shí)沒(méi)有記錄進(jìn)財(cái)務(wù)報(bào)表。

另?yè)?jù)年報(bào)顯示，2018年底，新城累計(jì)已開(kāi)業(yè)吾悅廣場(chǎng)42個(gè)，實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入21.16億元，同比增長(zhǎng)107%；2019年，新城將新開(kāi)業(yè)22個(gè)吾悅廣場(chǎng)，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)租費(fèi)收入40億元。

值得一提的是，雖然商業(yè)如今已成為新城雙輪驅(qū)動(dòng)中的重要一環(huán)，但吾悅廣場(chǎng)背后的邏輯仍離不開(kāi)銷售。

據(jù)管理層透露，每個(gè)動(dòng)輒20-50萬(wàn)方的吾悅廣場(chǎng)中，平均自持面積只有9萬(wàn)方左右，而扣除車位等，最后實(shí)際可租面積平均下來(lái)大概是6萬(wàn)方左右，如果達(dá)到100個(gè)廣場(chǎng)的水平，大概是600萬(wàn)方的可租面積。

換而言之，大部分商業(yè)仍是銷售物業(yè)，而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年剛剛回歸新城的少帥王曉松，目前就是負(fù)責(zé)商業(yè)中的開(kāi)發(fā)板塊。

另一方面，盡管投資物業(yè)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)諸如公允收益、資產(chǎn)增加等正面回報(bào)，但持有重資產(chǎn)、漫長(zhǎng)的投資回報(bào)期同樣會(huì)產(chǎn)生大量的資金沉淀，對(duì)房企的現(xiàn)金流將是巨大考驗(yàn)，此前萬(wàn)達(dá)就因此不得不轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)模式。

對(duì)于投資物業(yè)的回報(bào)期，呂小平透露，按平均每個(gè)吾悅廣場(chǎng)6.5億的總投入計(jì)算，預(yù)計(jì)每個(gè)吾悅廣場(chǎng)前十年的平均租費(fèi)收入可以達(dá)到1.32億元，投資回收期可控制在6年以內(nèi)。

他同時(shí)指出，因?yàn)榻Y(jié)合了住宅銷售的綜合體開(kāi)發(fā)模式，投資物業(yè)的回收期將更短，對(duì)集團(tuán)整體的現(xiàn)金流壓力會(huì)有所緩解。

不過(guò)從2018年租金表現(xiàn)來(lái)看，僅有3個(gè)吾悅廣場(chǎng)（武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)、吾悅國(guó)際廣場(chǎng)及青浦吾悅廣場(chǎng)）的全年租金及收入超過(guò)1億元，其中培育期最長(zhǎng)的武進(jìn)吾悅廣場(chǎng)和吾悅國(guó)際廣場(chǎng)于2012年開(kāi)業(yè)，至今已有6年，租金收入的增速則在20%左右。

此外，開(kāi)業(yè)一年左右的吾悅廣場(chǎng)租費(fèi)水平則在5500萬(wàn)元-6500萬(wàn)元左右，由此，要達(dá)到管理層預(yù)期的每個(gè)吾悅廣場(chǎng)前十年的平均租費(fèi)1.31億元，似乎還有一定挑戰(zhàn)。

1.1億平米土儲(chǔ)與一萬(wàn)億貨值

除投資物業(yè)外，新城發(fā)展在住宅開(kāi)發(fā)上依舊表現(xiàn)搶眼。

王振華透露，截至目前，新城土地儲(chǔ)備已高達(dá)1.1億平方米，可以產(chǎn)生的貨值超過(guò)1萬(wàn)億元，而平均土地成本則僅為每平方米為2518元。其中，僅2018年新城就通過(guò)招拍掛和收購(gòu)方式，新增貨值超過(guò)5200億。

不過(guò)，新城的土地儲(chǔ)備中，大部分仍集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，占比達(dá)50.2%，另外中西部地區(qū)占比28.9%，渤海灣為15.7%，珠三角則僅有5.2%。反應(yīng)到銷售貢獻(xiàn)，長(zhǎng)三角的合約銷售貢獻(xiàn)占比為60%，中西部21.73%，環(huán)渤海15.07%，珠三角2.59%。

王振華坦言，從2017年開(kāi)始進(jìn)入大灣區(qū)到現(xiàn)在，新城在該區(qū)域的成長(zhǎng)速度相對(duì)較慢，目前公司也在增加對(duì)大灣區(qū)的投資力度。

另外，因?yàn)榇鬄硡^(qū)獲取土地的性質(zhì)和長(zhǎng)三角不一樣，大多都是城改和舊改的方式來(lái)進(jìn)行，所以新城在進(jìn)入大灣區(qū)的策略是和大灣區(qū)的一些成功的城改和舊改公司進(jìn)行聯(lián)合。

而坐擁逾億平方米的土地儲(chǔ)備，如今新城在擴(kuò)儲(chǔ)上也變得更加謹(jǐn)慎從容。

按照王振華的計(jì)劃：“土地儲(chǔ)備還是按照3年到4年的去化，不會(huì)囤積太多的土地�！�

具體分布上，新城在一二線城市的土儲(chǔ)約占比50%左右，在長(zhǎng)三角的三四線城市占30%左右，其他城市還有20%。

談及未來(lái)，對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，王振華顯得頗為樂(lè)觀：“房地產(chǎn)對(duì)一二線的城市已從調(diào)控轉(zhuǎn)向穩(wěn)定階段，對(duì)三四線也是逐步放松，總體比去年12月到今年1月好得多�！�

不過(guò)他同時(shí)指出，今年三四線返鄉(xiāng)置業(yè)的熱度下降，說(shuō)明大家對(duì)未來(lái)市場(chǎng)不是很看好。

事實(shí)上，在經(jīng)過(guò)去年緊縮的融資環(huán)境后，今年以來(lái)的貨幣政策已稍顯寬松，給房企帶來(lái)了大量的資金，與此同時(shí)，未來(lái)一兩年也將是房企還債的高峰期。

對(duì)此，王振華透露：“新城已經(jīng)拿到了80億的公司債，還有4億美金的債券未批復(fù)，加上今年新城的凈資產(chǎn)達(dá)到500億元，相對(duì)應(yīng)的公司債、銀行間中票和超短融額度都提升到200億元，融資的空間還是比較大�！�

值得關(guān)注的是，新城控股前不久曾發(fā)布公告稱，將與新城發(fā)展共同投入不超過(guò)500億發(fā)展新項(xiàng)目。

業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，陸忠明表示：“上述計(jì)劃主要是希望通過(guò)新城發(fā)展融資平臺(tái)資金的投向，增加港股平臺(tái)對(duì)新城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的權(quán)益比例，投資主要還是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目。”

據(jù)其透露，目前新城發(fā)展在項(xiàng)目上的權(quán)益比大概是67%，如果通過(guò)共同投資，會(huì)增加整個(gè)港股的權(quán)益比，對(duì)項(xiàng)目的權(quán)益比大概會(huì)影響5到6個(gè)點(diǎn)。

顯然，在去年私有化告吹之后，王振華正在加大對(duì)旗下這個(gè)港股平臺(tái)的重視。

（來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 黎倩 陸欣）