重資產(chǎn)模式的商業(yè)地產(chǎn)并不是每家企業(yè)都能耗得起的。不過，主打商業(yè)地產(chǎn)的寶龍仍然選擇面對。

最新消息，寶龍通過全資附屬公司上海寶龍實業(yè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司，發(fā)行了規(guī)模為10億元的中期票據(jù)，資金用途包括補(bǔ)充公司營運資金與償還公司債務(wù)。

公告顯示，該筆募集資金里將有7億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款，主要是用于償還寧波奉化寶龍廣場、上海臨港寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、廈門寶龍一城和上海七寶寶龍城五個商業(yè)項目的開發(fā)貸。

事實上，這已經(jīng)不是寶龍地產(chǎn)今年第一次為開發(fā)商業(yè)項目融資了。1月18日，寶龍發(fā)行了一筆規(guī)模為3億元的超短期融資。所募集的資金同樣拿出7成用于償還包括上海青浦寶龍廣場、上海吳涇寶龍廣場和廈門寶龍一城三個商業(yè)項目的開發(fā)貸。

值得注意的是，該筆超短期融資券總注冊額度是30億元，目前發(fā)售的是第一期。而這30億中，將拿出21億元用于償還金融機(jī)構(gòu)借款。

如此看來，寶龍接下來還將繼續(xù)為自己的商業(yè)項目進(jìn)行源源不斷地輸血。

由于商業(yè)項目的開發(fā)周期長，快速擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模對于房企而言有著不小的運營、資金等方面壓力。

業(yè)內(nèi)人士指出，基本上商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要分為租金收入、商業(yè)出售和資產(chǎn)增值等，過往由于較長的營運周期和資金投入，新進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商選擇非中心城市的外圍突破。

但這一模式并不適合寶龍地產(chǎn)。在2009年上市之后，寶龍地產(chǎn)也曾嘗試過進(jìn)軍三四線城市，然而效果并不如人意。

寶龍地產(chǎn)于2013年調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，提出“以上海為中心，深耕長三角”的戰(zhàn)略，掉頭轉(zhuǎn)向布局一二線城市并堅持至今。

公開資料顯示，目前寶龍在全國共有84個項目，純住宅項目僅有14個。其中，上海布局16個項目中，有14個是純商業(yè)項目。整體而言，寶龍地產(chǎn)有超過七成項目位于長三角地區(qū)，其他包括洛陽、廈門、天津等二線城市均有分布。

從產(chǎn)品線來看，寶龍地產(chǎn)分為了寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場。三類產(chǎn)品的定位分別為（超）高端、中高端及中端系列產(chǎn)品。

其中，最尾端的寶龍廣場業(yè)態(tài)包括了購物中心、超市、百貨公司、電影院、住宅物業(yè)等。此外，寶龍一城和寶龍城幾乎是以純商業(yè)為主。除此之外，寶龍還將藝術(shù)、文化等元素加入到商業(yè)項目中。

不過，一二線城市布局、中高端的產(chǎn)品定位、多元素的融入……種種特點決定了，寶龍地產(chǎn)的商業(yè)項目在具備著可觀的升值前景，同時從投資開發(fā)到運營環(huán)節(jié)都需要付出更大的成本代價。

以上海青浦寶龍廣場為例，該項目預(yù)計總投資29億元，截止2018年9月30日，已投資26.84億元。于2018年1-9月，該項目公司的主營業(yè)務(wù)收入為2.45億元，而業(yè)務(wù)成本為1.54億元。另外，扣除自有營運資金后，該項目2018年的營運資金還存在著約1.32億元的缺口。

業(yè)內(nèi)人士表示，正是由于投資運營成本的緣故，即便寶龍是一家主打商業(yè)地產(chǎn)的房企，也同樣不能免俗，在部分商業(yè)項目要采用“以住養(yǎng)商”的策略。

在寶龍所有項目中，除了位于上海和浙江杭州等，其余大多數(shù)商業(yè)項目中均有相配套的住宅項目。截止去年上半年，寶龍商業(yè)和住宅業(yè)務(wù)銷售金額分別為31.42億元和131.99億元。

不過，這種商業(yè)模型也為寶龍地產(chǎn)的銷售數(shù)字增加一筆亮色。從整體來說，寶龍地產(chǎn)在2018年實現(xiàn)銷售總額410.36億元，同比增長96.5%。2019年1月，實現(xiàn)銷售額31.81億元，同比增加約53.8%。

寶龍地產(chǎn)項目分布情況

數(shù)據(jù)來源：公司官網(wǎng)、觀點指數(shù)整理

盡管有住宅項目的回血，商業(yè)地產(chǎn)對于資金的高要求仍讓寶龍地產(chǎn)在資金鏈和債務(wù)方面充滿挑戰(zhàn)。

截至2018年6月30日，寶龍地產(chǎn)的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內(nèi)到期的借款約為137.51億元，一年后到期的借款約人民幣306.45億元。截至6月30日，寶龍的現(xiàn)金量約為133.17億元。

如今，寶龍地產(chǎn)經(jīng)營及管理的商業(yè)綜合體共有39個，運營面積約400萬平方米。根據(jù)計劃，2019年開業(yè)商場將達(dá)到48家，2020年達(dá)到55家。

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）