隨著3月份業(yè)績發(fā)布潮即將到來，2月以來上市公司開始密集發(fā)布2018年年度業(yè)績預報。

而在房地產行業(yè)一片盈喜的主流中，有部分房企的業(yè)績卻出現(xiàn)變臉，包括富力、綠城、中渝置地、新明中國等紛紛發(fā)出盈利預警。

據(jù)觀點地產新媒體查詢，在上述房企發(fā)布盈警公告的房企中，其股東應占利潤跌幅都在40%-60%左右，但其中的緣由卻各有不同，且各具典型性。

其中，以新明中國為代表的房企利潤下降的主要原因為物業(yè)銷售收入大幅下降，富力則是因為2017年收購酒店資產帶來大額的非經常性議價收購收益，而2018年此類非經常性交易相對較少導致利潤同比減少。

相比之下，物業(yè)銷售同比上升、2018年也沒有大額收購交易發(fā)生，股東應占利潤卻罕有地同比大幅下滑的綠城便引發(fā)了資本市場和一眾小股東的諸多疑惑。

2月28日，綠城中國控股有限公司發(fā)布盈利警告，預計2018年度公司股東應占利潤將較截至2017年12月31日止年度減少約50%-60%。

據(jù)觀點地產新媒體了解，這是綠城自2015年利潤止跌回升后，首次出現(xiàn)利潤同比下降的情況。

在公布業(yè)績盈警后，綠城中國當日收盤跌幅達8.70%，每股報收6.09港幣。

2017年年報顯示，綠城實現(xiàn)期內利潤26.7億元，股東應占利潤為21.9億，若按業(yè)績預告股東應占利潤同比減少60%推算，2018年度綠城的期內利潤約為12.5億，股東應占利潤則為8.75億。

值得注意的是，2018年中報里，綠城已完成期內利潤31.2億元，較去年同期增長145.7%，股東應占利潤23.3億元，較去年同期增長90%。

換言之，2018年下半年，綠城的期內利潤不僅沒有增加，反而在半年內凈虧損了14.5億元。

根據(jù)綠城方面的解釋，預期2018年度公司股東應占利潤減少主要是因為非經營性利潤下降，包括集團2018年度因出售附屬公司而產生的凈收益減少；年內計提的物業(yè)減值虧損撥備有所增加；以及因人民幣貶值而對集團若干外幣借款計提未實現(xiàn)匯兌凈虧損。

綠城同時表示，若剔除以上非經營性利潤影響，2018年經營性利潤與2017年相比是有大幅提升。

一般而言，在房企的財報中，一次性處置或收購收益、計提減值撥備、外幣借款帶來的匯兌損益等非經營性利潤確實會對上市公司最終的利潤產生一定影響，但像綠城這樣導致全年凈利同比跌幅超過50%的情況并不多見。

2018年上半年，因一二線城市限價、限簽、限售等政策影響，包括保利發(fā)展、新城控股、華夏幸福、金地、陽光城等許多房企在就在報表中計提了存貨跌價減值準備，而萬科在三季報中則計提了41.4億元的存貨跌價準備。

盡管也因上述因素做出計提存貨跌價準備，但對綠城而言，更大一部分原因是在處理歷史遺留問題。

翻查綠城以往的財報，公司就曾因為要處理大量的撥備導致母公司利潤受到侵蝕。

以2017年為例，雖然當年綠城實現(xiàn)稅前利潤是64億，但據(jù)管理層透露，其中的壞賬部分的撥備了10個億，土地增值稅撥了22億，因此最終實際期內利潤只有22億。

據(jù)觀點地產新媒體了解，由于前期在房地產周期上踏錯了節(jié)奏，綠城早年曾拿下不少高價地塊，由此引發(fā)財務危機并產生較大虧損。

2014年，中交入主后，綠城雖然避免了被清盤的危險，但仍有大量的債務需要處理。

對此，以曹舟南為主的管理層并沒有選擇一次性將債務處理完，而是每年10-30億的進行撥備減值。

與此同時，在近幾年樓市的上漲中，盡管綠城每年的財報中都有撥備處理，但2015-2017年公司的凈利潤仍保持每年都有一定增長，并未出現(xiàn)下降或虧損。

不過，隨著張亞東接手，這一趨勢在2018年被打破。

對此，不少業(yè)內認為這或許是綠城新任管理層的一次財務調整。

一方面，在當前大盤低迷的情況下，業(yè)內普遍認為已經探底，此時將撥備一次性大幅處理掉，將風險出盡，并不會有太大波瀾；另一方面，對綠城而言或許也是新任管理層徹底接管后將問題出清，輕裝上陣。

相似的手法也同樣發(fā)生在內地資本市場。隨著宏觀經濟環(huán)境的下行，此前A股市場也有不少上市公司選擇在此時對外主動暴雷，刮起商譽減值風暴。

經過2018年全年的財務調整，綠城的利潤能否從2019年開始釋放，還需交給時間來驗證，但管理層的決策同樣舉足輕重。

（來源：觀點地產網(wǎng) 黎倩）