繼沈陽、長春后，日前，RET睿意德聯(lián)合中商數(shù)據(jù)在哈爾濱發(fā)布首張冰城商業(yè)地圖。
意在通過對哈爾濱營業(yè)以及潛在商業(yè)項目的盤點與梳理，展現(xiàn)城市的商業(yè)發(fā)展特點及趨勢；同時希望廣大熱愛商業(yè)地產(chǎn)人士能透過此圖了解哈爾濱商業(yè)現(xiàn)階段的面貌與格局。
此次統(tǒng)計的商業(yè)類型涉及購物中心、百貨、商業(yè)街及其他類型商業(yè)（如：奧特萊斯）。根據(jù)統(tǒng)計結果來看，目前哈爾濱共有90個商業(yè)項目，已知營業(yè)商業(yè)項目60個，潛在商業(yè)項目為30個；存量項目體量超500萬㎡，而在未來的一段時間內，市場上將迎來逾300萬㎡的有效商業(yè)放量。
而通過對哈爾濱商業(yè)項目的盤點，近年來，冰城商業(yè)的發(fā)展軌跡呈以下特點：
1. 城市新商圈日益崛起，傳統(tǒng)商圈活力指數(shù)下降
隨著城市人口由城市中心向城市周邊外溢，商業(yè)項目因人口需求的變化而向城市周邊轉移。近三年，東北各主要城市均已形成了除傳統(tǒng)商圈外的多中心的商業(yè)發(fā)展格局。哈爾濱也不例外，在道里商圈、南崗商圈的基礎上又形成了群力商圈、哈西商圈等新商圈。而伴隨新商圈的成熟和崛起，城市傳統(tǒng)商圈的活力卻有所下滑。一方面，城市中心的土地資源愈發(fā)稀缺，核心區(qū)很難產(chǎn)生新的商業(yè)供應，而原有的商業(yè)項目受制于硬件條件，逐漸喪失對消費者的吸引力；另一方面，城市新區(qū)商圈的崛起滿足了區(qū)域內人口就近式的消費需求，當區(qū)域內的商業(yè)項目在功能上、多樣性上有效滿足了消費者日常生活的商業(yè)需求后，這部分原本屬于傳統(tǒng)商圈的消費者自然就被分化。人是商業(yè)發(fā)展的基礎，消費者的流失讓傳統(tǒng)商圈的活力下行，而未來，隨著中藝項目、銀泰城項目、綠地中央廣場等項目的入市，群力商圈與哈西商圈將進一步促進城市西南部地區(qū)的商業(yè)繁榮。與此同時，哈爾濱東部及東南部區(qū)域的商業(yè)發(fā)展相對缺失，未來或因需求的增加而有一定的商業(yè)機會。
2. 商業(yè)需求持續(xù)增加，未來江北商業(yè)或將形成城市新商圈
近年來，隨著松北區(qū)基礎設施建設的日趨完善，地產(chǎn)商相繼進駐，區(qū)域人口的密度有所增加的同時，也帶來了基于生活方方面面的便利性、休閑娛樂性的商業(yè)需求。目前，松北區(qū)的商業(yè)供給相對缺乏，體量不足百萬平，且項目在地理位置上相距較遠，不足以形成聚合效應。盡管，預計2019年入市的華潤萬象匯項目能在一定程度上彌補松北區(qū)的商業(yè)不足，但需求的增長、供應的短缺仍是亟待解決的問題。而這也為發(fā)展商提供了一個商業(yè)投資的方向與契機——哈爾濱城市化的路徑是不斷向北進行擴張，區(qū)位條件和人口的持續(xù)增加從某種程度上決定了未來江北商業(yè)的發(fā)展趨勢或為自給自足，即以區(qū)域的住宅為依托，以滿足區(qū)域內居民的消費需求為主，輻射整個江北區(qū)，并且形成新的城市商圈。
3. 核心區(qū)商業(yè)有待升級，商業(yè)需成為展示城市形象的窗口
商業(yè)是一座城市魅力的外在表象，作為冰雪文化旅游城市，商業(yè)是哈爾濱對外的一種形象展示。然而，縱觀目前哈爾濱兩大核心區(qū)的商業(yè)，南崗商圈僅有松雷商業(yè)大廈、遠大購物中心的級次略高；中央大街沿線的道里商圈僅有金安國際、麥凱樂的品牌相對知名，其余商業(yè)項目的品質不足，且缺乏特色和代表性，難以展現(xiàn)哈爾濱獨特的城市個性和風貌，也難以與當下消費者高層次的消費需求相匹配。而在城市核心區(qū)大體量商業(yè)用地資源稀缺的情況下，原有的商業(yè)物業(yè)亟需進行空間改造、業(yè)態(tài)和品牌的調整，尋求商業(yè)項目的二次升級。通過挖掘屬地的文化特色，融入城市的人文精神，打造既能滿足消費者品質型消費的需求，又能成為人們認識、了解哈爾濱的城市新商業(yè)名片，如同是新天地之于上海，寬窄巷子之于成都，充分發(fā)揮商業(yè)展示城市形象的窗口作用。
此次發(fā)布的哈爾濱商業(yè)地圖中，所統(tǒng)計的項目僅為純商業(yè)，統(tǒng)計體量不包含酒店、公寓、寫字樓等物業(yè)。由于城市中的商業(yè)項目類別多，信息涉及面較廣，地圖中未能囊括所有，此番呈現(xiàn)在公眾面前的哈爾濱商業(yè)地圖的意義并非大而全，而是希望能給看到這份分布圖的商業(yè)地產(chǎn)人士一些行業(yè)的思考與啟發(fā)。
（來源：RET睿意德）
